Daugiabučių namų gyventojams dažnai kyla klausimų, kas gi iš tiesų priklauso visiems bendrai. Šiame straipsnyje panagrinėsime, kas sudaro daugiabučio bendrijos bendrą turtą, kaip jis apibrėžiamas įstatymuose ir kaip savininkai gali valdyti bei prižiūrėti šį turtą. Atkreipkite dėmesį, kad mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
Kas Yra Bendrojo Naudojimo Objektai?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Bendrojo Naudojimo Objektų Aprašas
Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai, gali būti. Bendrojo naudojimo objektų aprašas - pagal Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą tipinę formą parengtas dokumentas, kuriame nurodoma daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objekto rūšis, paskirtis, požymiai, buvimo vieta, su objektu susiję butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai ir kiti objektą charakterizuojantys duomenys.
Kokie Objektai Gali Būti Bendrojo Naudojimo?
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos.
Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai.
Namo stovai yra bendrojo naudojimo objektai, už jų priežiūrą ir remontą moka visi namo savininkai proporcingai savo daliai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie stovo (jis bendras, ne asmeninis), dažniausiai neprireikia prieigos per kambarį, prieinama per WC ar vonios patalpą.
Gyveni bendrabutyje, pirmame aukšte, įėjimas į butą atskiras, nuotekų sistema sumontuota atskirai nuo bendrabučio sistemos, nes tas butas kadaise buvo svečių kambarys. Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.
Liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai. Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo.
Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti.
Jeigu patalpa neįregistruota asmenine nuosavybe, tai turėtų būti bendroji dalinė visų namo savininkų nuosavybė.
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus.
Bendrija turi įsirengusi visam namui bendrai vandens filtravimo sistemą, todėl jo priežiūra turi rūpintis visi pagal savo dalį. Manytina, kad filtravimo sistema yra visų savininkų bendrojo naudojimo objektas.
Reikia pakeisti laptinės duris, kurios yra avarinės būklės (sulūžusios, sudužęs stiklas, dėl skersvėjo gali bet kada iškristi stiklai ir sužaloti gyventojus). Jeigu nėra sudaryto atskirai naudojamų objektų aprašo, pagal kurį tos durys būtų priskirtos ne visiems, o tik konkretiems keliems savininkams, manytina, kad jos yra bendrojo anudojimo (visų butų ir kitų patalpų savininkų) ir už jų privalomąjį atnaujinimą turėtų mokėti proporcingai visi.
Pastato bendrojo naudojimo objektų atnaujinimas įgyvendinant statinių naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus (toliau - bendrojo naudojimo objektų atnaujinimas) - statybos darbai, kuriais užtikrinamas pastato ir (ar) jo inžinerinių sistemų fizinių ir energinių savybių atkūrimas.
2 straipsnis. 1. Bendrijos administravimas - bendrijos valdymo organo atliekamas bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimas, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymas.
2014 05 15 įstatymu Nr. 5) bendrojo naudojimo žemės sklypas - bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.
Bendrojo naudojimo objektų aprašas - pagal Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą tipinę formą parengtas dokumentas, kuriame nurodoma daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objekto rūšis, paskirtis, požymiai, buvimo vieta, su objektu susiję butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai ir kiti objektą charakterizuojantys duomenys.
Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad „Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas“.
Jeigu kurie savininkai nesinaudoja konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, pavyzdžiui, liftu, laiptine, tai turėtų būti pažymėta bendrojo naudojimo objektų apraše ir tiems, kas nasinaudoja, neturi būti priskaitomos naudojimosi tuo konkrečiu bendrojo naudojimo objektu išlaidos, tokios, kaip valymas, elektra, elektros lemputės ir pan.
Jeigu naudojimosi poreikis skirtųsi, galima bendrojo naudojimo objektų apraše pažymėti, kad vieni kažkuo naudojasi, kiti nesinaudoja (nežinome jūsų faktinių aplinkybių) ir naudojimosi (eksploatacijos) išlaidas priskaityti tik tiems, kurie naudojasi. Panašiai, kaip dėl lifto - visi prisideda prie inžinerinio objekto atnaujinimo, bet jeigu...
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Klausimai ir Atsakymai
Žemės Sklypo Administravimas
Namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas. Yra įsteigta bendrija, kurioje dalis savininkų turi išsipirkę ir žemės sklypą, kita dalis nuomoja žemę. Žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta. Klausimas, ar bendrija turi kokias teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą?
Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote. Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas.
Sandėliukai Kaip Bendrojo Naudojimo Patalpos
Ar sandėliukai, neturintys unikalaus numerio, yra bendrojo naudojimo patalpos? Ar turi teisę kitas buto savininkas pretenduoti į kaimyno naudojamą sandėliuką, nes kaimynas turi sandėliuką didesnį, nors jo butas yra mažesnis?
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko, ar aš teisus ? Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti. Siūlytume pasitarti su šioje srityje...
Jeigu sandėliukai įrengti pastato bendrojo naudojimo patalpose rūsyje, neįregistravus jų nuosavybės teise, o tik pasidalinus žodžiu, reikėtų juos inventorizuoti ir sprendimą - sutikimą, kad taip būtų pasidalinta įtvirtinti daugumos savininkų balsais organizuojant susirinkimą arba balsavimą raštu.
Norėčiau sužinoti, kaip DNSB pirmininkas turėtų reaguoti į gyventojų paklausimus ar konkrečias pretenzijas dėl name, kuriame veikia bendrija, esančių sandėliukų, jeigu pasitaiko sandėliukų užgrobimo, nepasidalijimo atvejai. Tai kaip man, naujam pirmininkui, spręsti tokius gyventojų ginčus? Ar aš turiu remtis archyviniais dokumentais, kur suregistruoti sandėliukų paskirstymai butams, ar tikėti vieno kažkurio iš besiginčijančių teiginiais apie sandėliuko priklausymą tik jam pagal kažkokį naują to pirmininko turėtą (o gal sugalvotą) dokumentą, ar išvis neturėčiau kištis į šitą ginčą ir kažkur kitur tuos nepasidalijančius kaimynus nukreipti? Pastaruoju atveju man aktualu žinoti, kur turėčiau tas ginčo puses nukreipti. Gal žinote?
Laiptinė
Ar laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, yra bendro naudojimo objektas?
Išorinė Siena
Namo išorinė siena sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais). Ar pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo, ar priklauso tam butui, kuriame yra?
Lodžijos Siena
Gyvename bute, kuris turi lodžiją, kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo mūsų lyja į apačią pas jį. Siena statyta iš stiklinių blokelių, viduje iškalta medinėmis lentelėmis. Mano manymų, ta siena yra namo fasado dalis, bet kaimynas aiškina, kad ją mes turim tvarkyt ir daryti iš naujo savo lėšomis, nors net nesam tikri, ar nuo mūsų jam bėga, nes pas mus viduje viskas sausa. Būčiau dėkinga už išsamesnį paaiškinimą, ar iš bendrijos lėšų tvarkoma tokia siena ar iš asmeninių lėšų.
Įkrovos Stotelės
Ar gali Bendrijos susirinkimuose būti keliamas klausimas dėl Bendrijos narių finansavimo įkrovos stotelių sistemos įrengimui? Jei taip, ar tai legalu, kad net ir tie Bendrijos nariai, kurie neturi parkavimo vietų, turi mokėti už įkrovos stotelių diegimą.
Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo obkjektu naudotis.
Balkono Remontas
Mūsų 4 a. namas su kitu namu yra sujungtas siena su įrengtais balkonais, po kuria yra praėjimas pėstiesiems. Išėjimas į tuos balkonus yra iš mūsų namo butų balkonų. Problema tame, kad balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams. Bendrijos pirmininkui nereaguojant į problemą, kreipiausi raštu. Gavau žodinį atsakymą, kad balkono remontas yra buto savininko, kuris naudojasi tuo balkonu, rūpestis. Prašau atsakyti, kas turi remontuoti ir padengti išlaidas. Ar teisėtas būtų bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas?
Lifto Išlaidos
Daugiabutyje planuoja keisti liftą, kaip galima išvengti mokėti už lifto pirkimą, jei gyvename pirmame aukšte. Manome, kad niekaip neišvengsite.
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Mokesčiai Už Teritorijos Priežiūrą
Namo bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, tačiau bendrijos administracija skaičiuoja mokesčius už teritorijos valymą, žolės nupjovimą, vaikų žaidimo aištelės tvarkymą, medžių genėjimą ( neva, taip nuspręsta visuotiniame bendrijos narių susirinkime ) . Vyriausybės atstovas yra išaiškinęs, kad tokiu atveju rinkliava negalima. Kaip yra iš tiesų, nes gyventojai jau pradeda nemokėti mokesčių už teritorijos priežiūrą?
Žala Kaimynui Dėl Bendrojo Naudojimo Objekto Gedimo
Daugiabutyje trūkus movai prie vandens prietaiso skaitiklio, kuri ir užplombuota, ir mes negalime prie jos kišti nagų, buvo pratekejimas ir padaryta žala apačioje gyvenančiam kaimynui. Buvo pranešta atsakingai įmonei, atvykę specialistai pakeitė movą ir sakė, kad prie vandens skaitiklio jiems priklauso tvarkyti. Kaimynui žalą atlygino draudimas. O kam priklauso apmokėjimas (nelabai aišku, už ką), kas turi atlyginti žalą (nekonkretizuota, kokią)?
Siūlytume remtis specialistų atliktos apžiūros ir jų atliktų darbų aktu. Jeigu problema buvo bendrojo naudojimo objekte, tai atsakomybė apmokėti išlaidas (žalą) tektų bendrijai, jeigu problema buvo individualaus naudojimo objekte - savininkui, jeigu konkrečios įmonės atsakomybei priskirtame objekte - tai įmonei. Beje, draudimo bendrovė gali kreiptis dėl jos patirtų išlaidų (sumokėto draudimo kaimynui) regreso tvarka išieškojimo iš bendrijos.
Ar ne namų bendrija iš viso namo privalėtų surinkti mokestį kaimyninių būtų nuostoliams atlyginti?
Terasos Įrengimas Ant Stogo
Laba diena, noriu paklausti, kokiu būdu daugiabučio namo gyventojas turi gauti kitų butų savininkų pritarimą, norėdamas ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, įsirengti terasą. Ar gyventojas pats gali eiti į butus ir rinkti parašus, kad jam kiti namo gyventojai leistų ant stogo įsirengti terasą. (šiuo atveju yra tikimybė, kad parašai bus sufalsifikuoti, arba gyventojams bus netinkamai paaiškintas parašų rinkimo tikslas). Ar šis butų savininkų sprendimas dėl stogo panaudojimo sprendžiamas susirinkimo metu ar balsuojant raštu. Koks teisės aktas tai reglamentuoja.
Civilinio kodekso 4.85 straipsnis. Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo...
Remonto Finansavimas Svetimoje Teritorijoje
Į namo kiemą pravažiuojama per kito daugiabučio namo kiemą. Yra pravažiavimo dalis, kuri praktiškai tarnauja tik pravažiavimui į mūsų namo kiemą, toje zonoje norima remontuoti asfalto dangą, tačiau ji gaunasi kito sklypo ir kitos DNSB teritorijoje. Kokiomis lėšomis tai galima atlikti ar kaupiamosiomis ar eksploatacinėmis?
Visų pirma, manytume, turėtų būti daugumos savininkų, kuriems priklauso remontuotina dalis, sutikimas - leidimas tą dalį remontuoti. Gavus tokį leidimą, manytume, remontas turėtų būti atliktas lėšomis tik tų savininkų, kurie sutinka už tai sumokėti ir lėšos turėtų būti surinktos tik iš sutikusiųjų mokėti atskirai (papildomai). Priversti mokėti už remontą objekto, kuris priklauso kažkam kitam, manome, nėra glaimybių, kaip ir nėra pagrindo svetimo objekto.
Vanduo Rūsyje
Sveiki. Mano butas 1a. Rūsyje kaupiasi vanduo. Mano buto kambario siena kaimynų pusėje vonios patalpa ribojasi su vandens stovu. Tačiau tai yra vandens stovas kuris aprūpina laiptinės vidurio butus. Manasis vand. stovas yra priešingoje pusėje. Norima griauti mano buto kambario sieną, kurią privalėsiu susiremontuoti savo lėšomis. Klausimas, ar tai ne privalu daryti butams (butui), kurie naudoja tiekiamą vandenį? Santecninius darbus apmokės bendrija. Dėkoju.
Katilinės Patalpos
Daugiabutis (8 butai), vienoi puses namo daly rūsyje yra patalpos (prie rusų buvo katilinė),vėliau tos katilinės dalis buvo atmurinta ir įrengtas dujinis šildymas, po to dujinis šildymas pasinaikino, kiekvienas butas darėsi atskirai. Kaimynas iš kitos namo pusės nori pasisavinti tą atmūrintą katilinę, kam ji priklausytų?
Galima ptikrinti, parašant VĮ Registrų centro dokumento - Nekilnojamojo turto registro "Butų (patalpų) sąrašo pastate“, jeigu šiame dokumente ta patalpa nėra pažymėta kaip kurio nors asmens asmenininė nuosavybė, ji yra bendras visų namo savininkų turtas, kurį pagal galiojančius įstatymus asmeniškai įsigyti kitas asmuo gali tik 100 proc. visiems...
Vėdinimo Kanalų Valymas
Daugiabutyje buvo atliktas darbas: Vėdinimo kanalų mechaninis valymas, dezinfekavimas, oro srautų angose matavimas. Suma išdalinta vienodomis sumomis kiekvienam butui. Paklausus, kodėl, gautas atsakymas: "kiekvienam butui atitenka vienodas ventiliacijų skaičius". Atskirai butuose niekas nieko neatliko. Ar neturėtų išlaidos būti išdalintos proporcingai pagal plotą?
Kitaip galėtų būti nebent atskirame bendrojo naudojimo objektų apraše, patvirtintame iki darbų pradžios, būtų nurodyta, kad konkretus vėdinimo kanalas susietas tik su konkrečiu butu ar kita patalpa ir juo...
Svarbu: Visada rekomenduojama pasitarti su teisininkais ar specialistais, kad būtų tinkamai įvertinta konkreti situacija ir priimti teisingi sprendimai.
5 patarimai, kaip tapti geriausiu bendruomenės asociacijos vadovu
tags: #daugiabucio #bendrijos #bendras #turtas