Kiekvienam žmogui būstas yra labai svarbus. Tai vieta, kur galima atgauti jėgas, kurti šeimą ir auginti vaikus. Būsto poreikius žmonės tenkina įvairiais būdais: statydami nuosavus namus arba nuomodami gyvenamąsias patalpas. Pastarasis būdas yra ypač populiarus.
Asmenys, neturintys nuosavo būsto, sudaro nuomos sutartį ir gauna teisę naudotis kitiems asmenims priklausančiomis patalpomis. Taip tarp buto savininko ir nuomininko susiklosto turtiniai santykiai, kurių pagrindu vienas asmuo gauna teisę naudotis gyvenamąja patalpa už tam tikrą mokestį. Šie santykiai yra turtiniai, todėl jiems taikomi atitinkami ekonominiai dėsniai. Būstas rinkoje yra prekė, o jo kaina - nuompinigiai - turi užtikrinti pelną.
Buto nuoma - populiarus būdas rasti būstą
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties samprata, forma, turinys
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja leisti nuomininkui apsigyventi gyvenamojoje patalpoje, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa ir mokėti nuomos mokestį. Šalys taip pat įsipareigoja vykdyti kitas sutartyje numatytas sąlygas.
Civilinis kodeksas teigia, kad sudaręs gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį.
Sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai. Nuomininkas turi žinoti, kokiomis sąlygomis jis gali naudotis bendro naudojimosi patalpomis. Taip pat sutartyje aiškiai nurodomi mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka.
Normaliais ir civilizuotais santykius tarp nuomotojo ir nuomininko paverčia gerai parengta nuomos sutartis. Lietuvoje galioja daug įstatymų visiems gyvenimo atvejams - nuomai taip pat.
Sutarties forma ir galiojimas:
- Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose.
- Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo to, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu.
- Rašytinė nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo, o žodinė - nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi gyvenamojoje patalpoje dienos.
- Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
- Rašytinė buto nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo.
- CK leidžia buto nuomos sutartį tarp fizinių asmenų sudaryti žodžiu.
- Jei gyvenamosios patalpos nuosavybės teisė pereina iš nuomotojo kitam asmeniui, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo įregistruota įstatymo nustatyta tvarka.
Sutartyje turi būti nurodyta:
- išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas;
- patalpose esantys patogumai, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos;
- nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai;
- atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Taip pat, juristai rekomenduoja į sutartį įtraukti būste esančių daiktų sąrašą ir jų būklės įvertinimą. Jeigu sutartyje nenurodysite, jog išnuomojote butą su veikiančiu šaldytuvu, tai ir negalėsite reikalauti, jog nuomininkas jį pataisytų. Netgi tuomet, kai nuomininkas išsikraustydamas pasiims šaldytuvą kaip savo daiktą, o jis nebus įtrauktas į sutartyje nurodytą nuomojamų daiktų sarašą, teismui negalėsite įrodyti, kad jis jūsų. Visa tai turėtų ir nuomininkas. Jei nuomojate būstą su senais baldais, nuomotojas negalės reikalauti atlyginti už itin nudėvėtus baldus.
Pagal įstatymą nuomininkai savarankiškai perstatyti ar pertvarkyti patalpas gali tik gavę raštišką nuomotojo sutikimą.
Sutarties šalys ir nuomininko šeimos nariai
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties šalys yra nuomotojas ir nuomininkas.
Nuomotojas - gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitu teisiniu pagrindu. Nuomotoju gali būti gyvenamųjų patalpų nuomininkas, kuris įstatymų nustatyta tvarka sudarė subnuomos sutartį.
Nuomininkas - fizinis asmuo, kuris savo vardu ir dėl savo, savo šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį.
Pagal įstatymą, išnuomotame būste gali gyventi ne tik nuomininkas, bet ir jo šeimos nariai bei artimieji. Nuomininko šeimos nariais laikomi sutuoktiniai, nepilnamečiai jų vaikai bei sutuoktinių tėvai. Kartu gali gyventi globėjai bei globotiniai. Jie šeimos nariais pripažįstami teismo nustatyta tvarka. Teismas šeimos nariais gali pripažinti ir artimus giminaičius, kurie su nuomininku yra gyvenę kartu nemažiau kaip vienerius metus. Nuomojamų patalpų gyventojai turi būti įvardyti nuomos sutartyje.
Nuomininko šeimos nariai yra kartu gyvenantys sutuoktinis (sugyventinis), jų nepilnamečiai vaikai, nuomininko ir jo sutuoktinio tėvai. Pilnamečiai vaikai, jų sutuoktiniai (sugyventiniai) ir nuomininko vaikaičiai priskiriami prie šeimos narių, jei jie su nuomininku turi bendrą ūkį.
Už nuomininko šeimos narių veiksmus, pažeidžiančius nuomos sutartį, nuomotojui atsako nuomininkas ir pilnamečiai jo šeimos nariai.
Šalių teisės ir pareigos
Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos sudaro nuomos sutarties turinį. Į turinį įeina visos nuomos sutarties šalių teisės ir pareigos, kurias galima suskirstyti į dvi grupes: 1) betarpiškai susijusias su naudojimusi gyvenamąja patalpa ir 2) susijusias su tos sutarties sąlygų naudotis gyvenamąja patalpą keitimusi (pvz., teisė gyvenamąją patalpą subnuomoti, rezervuoti, apgyvendinti joje laikinus gyventojus, sutarties sąlygų keitimasis tapus laisviems gretimiems buto kambariams ir t.t.
Pagrindinės šalių pareigos:
- Nuomotojo pareigos: perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą (perduodamas pasirašant patalpų perdavimo-priėmimo aktą); užtikrinti tinkamą gyventi ir visus teisės aktų nustatytus reikalavimus atitinkančią objekto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį.
- Nuomininko pareigos: mokėti nuomos mokestį; tinkamai, pagal sutartį valdyti ir naudoti nuomos sutarties objektą; grąžinti nuomos objektą tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
LR Civilinis kodeksas - pagrindinis teisės aktas, reglamentuojantis nuomos santykius
Gyvenamosios patalpos nuomotojas privalo perduoti nuomininkui laisvą, tinkamą gyventi gyvenamąją patalpą, nurodytą sutartyje. Patalpa laikoma netinkama gyventi, jeigu yra tokios būklės, kad gyvenimas joje keltų grėsmę nuomininko ar jo šeimos narių sveikatai ar saugumui, ar visuomenės saugumui ir sveikatai.
Tačiau nuomininkas neturi teisės reikalauti nutraukti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį vien tuo pagrindu, kad nuomotojas jam neperdavė šio dokumento kopijos.
Nuomos sutarties nutraukimas:
- LR civilinio kodekso 6.609 straipsnis suteikia nuomininkui teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį.
- LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius.
- Jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės, teismo tvarka.
Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Nuomos mokestis ir atsiskaitymai
Nuomos mokestis nustatomas šalių sutarimu. Šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Nuomos mokestis negali būti mokamas iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.
Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius. Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
Rekomendacijos: Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto.