Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą apsaugantis turto įkeitimas, kai įkeisto turto savininkui paliekama nuosavybės teisė. Kitaip tariant, hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti. Tačiau, jei suėjus nustatytam terminui skola hipotekos kreditoriui negrąžinama, jis turi teisę reikalauti, kad įkeistas turtas būtų parduodamas iš varžytinių ir iš gautų pinigų atlyginta jam priklausanti suma. Svarbu paminėti, kad hipoteka, neįregistruota hipotekos registre, negalioja.
Šiame straipsnyje aptarsime centrinės hipotekos įstaigos funkcijas, jos vietą kreditavimo sistemoje, istoriją ir reikšmę Lietuvoje.
Kredito Sistema ir Hipotekos Registras
Kredito sistema - tai ekonominių piniginių santykių, susijusių su įmonių, organizacijų ir gyventojų laikinai laisvų pinigų kaupimu ir tiksliniu jų teikimu apmokėjimo ir grąžinimo pagrindais, įvairių formų ir metodų visuma. Kredito sistemoje dalyvauja gyventojai, įmonės bei organizacijos, valstybė ir kredito įstaigos (bankai, kredito unijos, kredito kooperatyvai ir pan.). Viena vertus, minėti kredito sistemos dalyviai yra kredito išteklių tiekėjai, kita vertus - kredito išteklių vartotojai.
Hipotekos registras užima gana reišmingą vietą kreditavimo sistemoje, nes jis yra kaip savotiškas saugiklis, kuris užtikrina sklandų sistemos veikimą. Be hipotekos registro kreditavimo sistema negalėtų sklandžiai veikti, o ir pardavėjų bei paskolos teikėjų teisės nebūtų visapusiškai apsaugoti bei garantuoti, kad jie gaus savo pinigus. Hipotekos registro vieta kreditavimo sistemoje yra tarp pirkėjo, pardavėjo ir paskolos teikėjo.
Jeigu skolininkas sutartyje nustatytu terminu neįvykdo hipoteka apsaugoto skolinio įsipareigojimo, kreditorius gali kreiptis į hipoteką įregistravusį hipotekos skyrių su pareiškimu dėl priverstinio skolos išieškojimo.
Hipotekos paskolos Lietuvoje
Hipotekos Registro Istorija Lietuvoje
Lietuvos Respublikai atkūrus Nepriklausomybę ir siekiant sudaryti palankias sąlygas vidaus ir užsienio investuotojams, buvo būtina sukurti efektyvią hipotekos sistemą, kuri užtikrintų kreditorių, įkaito davėjų bei trečiųjų asmenų teisių apsaugą, efektyvų išieškojimais įkeisto turto. Šiuolaikinė hipotekos sistema buvo pradėta kurti 1992 m. priėmus Hipotekos įstatymą. Tačiau realiai funkcionuoti sistema tuomet nepradėjo, nes nebuvo įsteigtos įstaigos, registruojančios hipotekos sandorius. 1996 m. buvo priimtas Lietuvos Respublikos hipotekos registro steigimo įstatymas.
Sistemos funkcionavimui reikalinga infrastruktūra (hipotekos įstaigos, teisinė bei informacinė bazė) buvo sukurta 1997-1998 metais. Sistema funkcionuoti pradėjo 1998 m. balandžio 1 d., pradėjus veiklą Hipotekos registrui. Kuriant šiuolaikinę hipotekos sistemą buvo įvertinta ir Tarpukario Lietuvos patirtis. XX a. pradžioje Lietuvoje nebuvo vieningos turto įkeitimą reglamentuojančios teisinės sistemos. Užnemunėje veikė 1818 m. Ipotekos įstatymas, 1825 m. Ipotekos ir privilegijų įstatymas bei Napoleono kodeksas.
Hipoteka Tarpukario Lietuvoje
Hipotekos įstaigos veikė ir tarpukario Lietuvoje. 1936 m. Respublikos Prezidentas A. Smetona paskelbė Seimo 1936 m. lapkričio 30 dieną priimtą Hipotekos įstatymą. Jam įsigalioti, t.y. tinkamai valdininkams pasiruošti, žemės savininkams suprasti, buvo skiriami visi metai: įstatymas įsigaliojo nuo 1938 m. sausio 1 dienos. Tada Lietuvoje įsigaliojo vieningas Ipotekos įstatymas (tuomet taip vadinosi šis institutas). Mūsų senoliai Ipotekoje registruodavo teises į nekilnojamą turtą ir nekilnojamojo turto įkeitimus. Ipotekos įstaigose dirbo sekretoriai, teisėjai, buvo sukurta gerai veikianti registravimo sistema.
1939 metais Žemės ūkio bankas už įkeistą turtą buvo išdavęs beveik 109 mln. Litų paskolą stambiems ūkininkams ir 18 mln. Lt - namų savininkams. Šiuolaikinis hipotekos registras nuo prieškarinio skiriasi ne tik tuo, kad visi duomenys apie įkeitimo sandorius registruojami į duomenų bazę, bet ir kai kuriomis funkcijomis: registre registruojami tik turto įkeitimo sandoriai, kuriais apsaugomos paskolos įkeičiant ne vien nekilnojamąjį, bet ir įvairų kilnojamąjį turtą, hipotekos teisėjai vykdo išieškojimą iš įkeisto turto, visuomenei sudarytos galimybės gauti informaciją apie visoje Lietuvoje įregistruotus ar tik pradėtus registruoti sandorius iš vienos vietos.
Hipotekos Registro Funkcijos
Lietuvos Respublikos hipotekos registras pradėjo veiklą 1998 m. balandžio 1 d.
Pagrindinės Hipotekos registro funkcijos:
- Nekilnojamųjų daiktų ir kilnojamųjų daiktų (turtinių teisių) įkeitimo sandorių teisinė registracija.
- Išieškojimas ne ginčo tvarka.
- Informacijos apie įregistruotus hipotekos (įkeitimo) sandorius teikimas.
Pagrindiniai teisiniai hipotekos ir įkeitimo, registruojamo Hipotekos registre, principai:
- Skolininkui neįvykdžius įsipareigojimo, hipotekos kreditorius turi teisę pirmiau už kitus kreditorius visiškai patenkinti savo reikalavimą iš įkeisto turto vertės.
- Hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises.
- Paskesnis įkeisto daikto įkeitimas leidžiamas, jei hipotekos sutartyje (lakšte) nenumatyta kitaip.
- Jei daiktas (turtinė teisė) įkeičiamas kelis kartus, kreditorių reikalavimai tenkinami eilės tvarka pagal lakšto pateikimo hipotekos skyriui laiką.
- Perleidus įkeistą daiktą (turtinę teisę), hipoteka (įkeitimas) seka paskui daiktą (turtinę teisę).
- Daiktas (turtinė teisė) įkeičiamas sudarant kreditoriaus ir daikto (turtinės teisės) savininko sutartį arba vienašaliu įkeičiamo daikto (turtinės teisės) savininko prašymu.
- Daikto (turtinės teisės) sutartis bei vienašalis savininko pareiškimas įkeisti daiktą (turtinę teisę) yra lakšto formos.
Per dvejus registro veiklos metus buvo įregistruota daugiau kaip 36 tūkstančiai turto įkeitimo sandorių. Šiuo metu įregistruotais turto įkeitimo sandoriais apsaugota paskolų suma viršija 8 mlrd. litų. Tiesa, ekonominės ir finansinės krizės Lietuvoje metu krito ir išduodamų paskolų skaičius, tačiau paskutinių mėnesių rezultatai rodo, kad kreditavimas vėl pradeda augti. Per dvejus metus baigtas išieškojimas daugiau kaip iš 300 įkeitimo sutarčių. Tai reiškia, kad su kreditoriais atsiskaitoma greitai ir efektyviai. Taip pat jau pradėta 2000 bylų dėl išieškojimo iš įkeisto turto. Tiek bylų nepateko į bendrosios kompetencijos teismus, negaištamas kreditorių laikas, atpinga bylos nagrinėjimo teisme procesas.
Suprojektavus informacijos teikimo iš centrinės duomenų bazės sistemą, prieš metus pradėti registruoti Hipotekos registro informacijos vartotojai. Nors registras dar labai jaunas, jo informaciją naudoja 79 nuolatiniai klientai. Klientų bei privačių asmenų užklausimų skaičius pastoviai auga. Per paskutinį ketvirtį į Centrinę hipotekos įstaigą kreiptasi septynis kartus dažniau nei prieš metus.
Duomenys apie įregistruotas įkeitimo sutartis įdomūs ne tik kreditoriams, kuriems aktualus skolininko patikimumas bei turto apsunkinimai, bet ir kitiems asmenims, kurie prieš įsigydami turtą jau turi galimybę gauti informaciją ar turtas nėra įkeistas, ar nėra pradėta turto įkeitimo procedūra, taip pat, jei turtas įkeistas - kokios jo įkeitimo sąlygos. Per dvejus metus Lietuvos hipotekos registras visuomenei buvo pristatytas daugelyje seminarų bei paskaitų, taip pat ir “LITEXPO” organizuotoje parodoje - “Verslo kontaktai ir vadyba”.
Pradėjus veikti registrui paaiškėjo, kad hipotekos teisėjų darbe, o taip pat ir visuomenei labai aktuali informacija apie turto areštus: kaip registruojamo taip ir neregistruojamojo turto registruose. Kadangi šiuo metu Lietuvoje nėra efektyvios sistemos kaip šią informaciją greitai sukaupti vienoje vietoje, o turto arešto aktus priima daug valstybės institucijų, buvo paruošta turto areštų aktų registravimo Hipotekos registro informacinėje sistemoje koncepcija bei parengtas pirminis Turto arešto aktų registro projektas. 1999 metų lapkričio 4 d. priimtas Turto arešto aktų registro įstatymas, nustatantis, kad visi turto arešto aktai turės būti registruojami vienoje centrinėje duomenų bazėje.
Šiuo metu rengiamame Civilinio kodekso projekte numatoma visai naujas teisės institutas Lietuvoje - vedybų sutartys, kurios taip pat apsprendžia teises į turtą.
Hipotekos Reforma 2012 m.
Kalbant apie teisių į nekilnojamuosius daiktus suvaržymą ir notaro vaidmenį šiuose sandoriuose, norėčiau plačiau aptarti Lietuvoje 2012 m. liepos 1 d. įgyvendintą hipotekos reformą. Hipotekos reformos tikslas buvo - efektyviai valdyti valstybės biudžeto lėšas, taupyti hipotekos kreditorių ir skolininkų laiką ir lėšas. Kartu buvo siekiama modernizuoti Lietuvos hipotekos teisę, suteikiant sandorio šalims daugiau laisvių ir galimybių, taip palengvinant verslo bei gyventojų sudaromus sandorius.
Praėjus beveik dvejiems metams nuo reformos įgyvendinimo pradžios, galima pasakyti, kad ji tikrai pasiteisino ir yra naudinga verslui, visuomenei ir valstybei. Reikia pažymėti, kad ir įgyvendinus reformą, išliko privaloma notarinė forma hipotekos sandoriams bei įkeitimo sandoriams, kai įkeitimo objektas perduodamas trečiajam asmeniui arba paliekamas įkaito davėjui. Hipotekos sandorio procedūra pagreitėjo, nes atsisakyta dvigubo teisinio tyrimo, o notaras perduoda hipotekai įregistruoti reikalingus duomenis Hipotekos registrui.
Iki 2012 m. liepos 1 d. hipotekos sandorį tvirtindavo notaras, po to viena iš šalių turėdavo kreiptis į hipotekos teisėją dėl hipotekos įregistravimo Hipotekos registre. Tiek notaras, tiek hipotekos teisėjas atlikdavo teisinę sandorio kontrolę. Atlikęs teisinį tyrimą, hipotekos teisėjas priimdavo sprendimą hipoteką įregistruoti ir hipoteka būdavo įregistruojama. Teisėjo atliekamam teisiniam tyrimui buvo skirtos 3 darbo dienos nuo dokumentų gavimo.
Po 2012 m. liepos 1 d. šis procesas labai sutrumpėjo. Sandorio šalys kreipiasi tik į notarą, kuris, patvirtinęs sandorį, pats elektroniniu būdu perduoda duomenis Hipotekos registrui hipotekai įregistruoti. Kaip matyti iš Centrinės hipotekos įstaigos, tvarkančios Hipotekos registrą, pateikiamų duomenų, 2011 m., kai dar galiojo senoji hipotekos teisė, duomenų gavimo dieną būdavo įregistruojama tik 3,5 procento sandorių.
Hipotekos sandorio sudarymo ir įregistravimo procedūra tapo paprastesnė. Kaip jau minėta, hipotekos įregistravime nebedalyvauja hipotekos teisėjas. Todėl hipotekos įregistravimas tapo administraciniu, o nebe teisminiu procesu. Be to, buvo atsisakyta iki 2012 m. liepos 1 d. galiojusio reikalavimo hipotekos sandorį sudaryti naudojant specialią - hipotekos lakšto - formą. Atsisakius šio reikalavimo, šalys gali sudaryti hipotekos sutartį pagal savo pageidavimus. Taip pat nebeliko reikalavimo ją sudaryti būtinai atskirą - hipotekos sutartis gali būti įtraukta ir į sutartį, iš kurios kylančios prievolės užtikrinamos hipoteka.
Įgyvendinant reformą, buvo suteikta daugiau funkcijų notarams. Be to, kad kaip ir anksčiau notarai tvirtina sutartines hipotekas ir įkeitimus, nuo 2012 m. liepos 1 d. notarai taip pat nustato priverstinę hipoteką ir įkeitimą hipotekos kreditoriaus prašymu Civiliniame kodekse numatytais atvejais. Paprastai notarai nustato priverstinę hipoteką, kuria siekiama užtikrinti valstybės reikalavimus, kylančius iš pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutarčių. Tokios priverstinės hipotekos sudaro beveik 98 proc.
Nuo 2012 m. liepos 1 d. buvo įgyvendinta efektyvesnė išieškojimo iš įkeisto turto tvarka. Iki tol dėl priverstinio skolos išieškojimo reikėdavo kreiptis į hipotekos teisėją, kuris pirmiausia priimdavo nutartį areštuoti turtą ir įspėti skolininką, kad negrąžinus skolos turtas bus parduotas ir varžytynių arba perduotas kreditoriui administruoti. Vėliau teisėjas priimdavo nutartį parduoti įkeistą turtą iš varžytynių (arba perduoti kreditoriui administruoti), o antstoliui įvykdžius išieškojimą, teisėjas priimdavo nutartį dėl išieškotų lėšų paskirstymo.
Dabar išieškojimui iš įkeisto turto naudojamas vykdomojo įrašo institutas. Kreditorius kreipiasi į notarą, o šis, įspėjęs skolininką ir įkaito davėją, po 20 dienų išduoda vykdomąjį įrašą skolai išieškoti. Kreditorius, kreipdamasis į notarą, nurodo duomenis apie sandorio šalis, negrąžintos skolos dydį ir pagrindą išieškoti skolą pirma laiko, jei skola išieškoma pirma laiko. Už šių duomenų teisingumą atsako hipotekos kreditorius. Notaras tik patikrina, ar kreditoriaus pateikti duomenys atitinka Hipotekos registro duomenis.
Pažymėtina, kad siekiant efektyvaus išieškojimo proceso, Teisingumo ministro įsakyme, reglamentuojančiame vykdomųjų įrašų atlikimą, yra numatyta, kad skolininko prieštaravimai dėl kreditoriaus nurodyto skolos dydžio, taip pat prieštaravimai dėl teisinio pagrindo hipotekai (įkeitimui) patenkinti prieš terminą pagristumo ir pranešimo su siūlymu sumokėti kreditoriui skolą neįteikimas nestabdo vykdomojo įrašo atlikimo.
Notaro atsakomybė išieškojimo procese yra aiškiai apibrėžta Notariato įstatyme. Notaro veiksmai, atlikti išduodant vykdomąjį įrašą ar atsisakymas jį išduoti skundžiami ypatingąja teisena. Jeigu kyla ginčas dėl skolos dydžio, pagrindo išieškoti skolai pirma laiko ir panašiai, tokie ginčai sprendžiami tarp šalių ieškinio teisenos tvarka. Kai skolininkas ginčija išieškojimą ieškinine tvarka, išieškojimo veiksmai nestabdomi, nebent pritaikomos laikinosios apsaugos priemonės.
Notaras, atlikęs vykdomąjį įrašą, apie jo atlikimo faktą praneša Hipotekos registrui, o vykdomojo įrašo kopiją išsiunčia skolininkui ir įkaito davėjui. Nuo vykdomojo įrašo įregistravimo Hipotekos registre dienos skolininkas neturi teisės disponuoti įkeistu turtu be kreditoriaus sutikimo.
Notarai jau nuo pat reformos pradžios išdavinėjo vykdomuosius įrašus. 2012 m. antrą pusmetį buvo išduoti 805 vykdomieji įrašai, 2013 m.
Įgyvendinus reformą, notarams taip pat suteikta funkcija perduoti Hipotekos registrui duomenis apie hipotekos pabaigą.
Notarai seniai nebėra profesija, kurios atstovai sėdi įsitvėrę žąsies plunksną. Pagal informacinių technologijų ir duomenų bazių vartojimą notarai yra tarp lyderių teisės srityje.
Atsižvelgdami į informacinių technologijų pažangą ir orientuodamiesi į visuomenę, kuri sėkmingai naudojasi informacijos ar žinių ištekliais, siekdami, kad notarų teikiamos paslaugos atitiktų visuomenės poreikius, būtų prieinamos ir patogios klientams, Lietuvos notarų rūmai 2009 m. inicijavo ir įgyvendina elektroninių paslaugų informacinės sistemos „e.Notaras“ projektą.
Pagrindinis šio projekto tikslas - automatizuojant notarų veiklos procesus į elektroninę erdvę perkelti jų teikiamas paslaugas, kad jos būtų prieinamos klientams. Informacinė sistema „e.Notaras“ sudarys galimybę notarams atlikti notarinį veiksmą, o klientams - tokią paslaugą gauti elektroniniu nuotoliniu būdu. Dėl vienų notarinių veiksmų klientas galės užsakyti paslaugą ir pateikti notarui dokumentus elektroniniu būdu, tačiau rezultatą gaus tik atvykęs į notaro biurą. Kiti notariniai veiksmai bus visiškai atliekami elektroniniu nuotoliniu būdu. Klientas galės per informacinę sistemą „e.Notaras“ patvirtinti notarinį dokumentą elektroniniu parašu, pavedimu sumokėti notarui už paslaugą, o notaras kliento aprobuotą dokumentą patvirtins savo elektroniniu parašu.
Kaip greitai bus įgyvendinta informacinė sistema „e.Notaras“, lems teisiniai informacinės visuomenės procesai.
Dabartinės Lietuvos Respublikos Vyriausybės programoje yra numatyta persvarstyti teismų funkcijas ir nebūdingas jiems funkcijas perduoti notarams (ar kitoms institucijoms), kartu užtikrinant tinkamą šių funkcijų atlikimą. Teisingumo ministerija, kaip politiką notariato srityje formuojanti ministerija, jau numatė šios priemonės įgyvendinimo veiksmų planą. Ministro patvirtintame plane - kelios galimybės, kokius veiksmus galima būtų pavesti notarams. Be to, Lietuvos Respublikos Seimui yra pateiktas įstatymo projektas dėl Notariato įstatymo pakeitimo, kuriame numatyta suteikti notarams teisę išduoti vykdomuosius įrašus dėl piniginių prievolių, kylančių iš notaro patvirtintų sandorių.
Elektroninė sistema "eNotaras"
Hipotekos Registro Struktūra ir Veikla
Šiandien hipotekos skyriai veikia visuose apskričių centruose (jų yra 10) ir 5 didžiuosiuose miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Panevėžį, Šiauliuose, Alytuje, Marijampolėje, Tauragėje, Telšiuose, Utenoje, Ukmergėje, Ignalinoje, Mažeikiuose, Rokiškyje, Kelmėje). Hipotekos registras susideda iš vietinių registrų, kuriuos tvarko apylinkių teismų hipotekos skyriai, ir centrinio registro, kurį tvarko Centrinė hipotekos įstaiga.
Hipotekos skyriai registruoja ir išregistruoja hipotekas ir kilnojamojo turto įkeitimus, įstatymų nustatyta tvarka keičia ir taiso registro duomenis - išduoda asmenims juridiškai galiojančius pažymėjimus apie turto įkeitimą bei asmens dalyvavimą įkeitimo sandoryje, taip pat vykdo priverstinį išieškojomą iš įkeisto turto: areštuoja įkeistą turtą, paskirsto kreditoriams lėšas, gautas priverstinai pardavus tą turtą, tvarko Hipotekos registrui pateiktų registruoti dokumentų archyvą.
Centrinė hipotekos įstaiga koordinuoja visos hipotekos informacinės sistemos darbą. Ji kaupia gautus iš vietinių hipotekos registrų duomenis, juos atnaujina ir saugo, užtikrina centrinio Hipotekos registro duomenų apsaugą bei saugų duomenų perdavimą tinklais. Ši hipotekos įstaiga taip pat aptarnauja hipotekos skyrių kompiuterinę bei programinę įrangą, prižiūri vietinių registrų duomenų bazes, tvarko centrinio registro archyvą. Be to, Centrinė hipotekos įstaiga organizuoja pažintinius kursus ir įstatymų nustatyta tvarka keičiasi informacija su kitais valstybės registrais.
Centrinė hipoteka vykdo ir teismines funkcijas, nes hipotekos teisėjas ne tik registruoja įkeitimo sandorį, bet atlieka (vykdo) išieškojimus. Hipotekos registras buvo įkurtas kaip atskiras, savarankiškas registras, atliekantis ir teismo funkciją - išieškojimus iš įkeisto turto. Kai pradėjo veikti Centrinė hipotekos įstaiga, išieškojimo procedūros stipriai pasikeitė. Kol neveikė Hipotekos registras, tuo užsiimdavo bendros kompetencijos teismai, dėl nepakankamų žinių apie turtą išieškojimo procedūros trukdavo ilgai.
Apibendrinant, galima teigti, kad Centrinė hipotekos įstaiga atlieka svarbias funkcijas užtikrinant sklandų kreditavimo sistemos veikimą, registruojant turto įkeitimo sandorius ir užtikrinant kreditorių teisių apsaugą. Hipotekos reforma supaprastino procedūras ir suteikė daugiau galimybių notarams, taip modernizuojant hipotekos teisę Lietuvoje.