Nekilnojamojo turto nuoma Lietuvoje gali būti patraukli investicija, tačiau svarbu žinoti niuansus ir vengti dažnų klaidų. Šiame straipsnyje aptarsime, kuo skiriasi būsto pirkimas sau ir nuomai, kokią vietą pasirinkti, kokie mokesčiai taikomi ir kokios yra trumpalaikės bei ilgalaikės nuomos ypatybės.
Investicijos į būstą nuomai: ką reikia žinoti?
„Viena dažniausių investicijų - butas nuomai. Ir žmonės dažnai investicijai renkasi tuos Vilniaus mikrorajonus, kur patys gyvena. Tačiau ne visada toks sprendimas yra teisingas komerciniu atžvilgiu.
„Dažna klaida, kada žmonės, gyvenantys 3 kambarių bute, nusiperka kotedžą ar namą, o butą pasilieka nuomai. Toks butas nuomininkams per didelis, bus sunku rasti, kas norės jame gyventi. Investicijai nereikia bijoti pirkti net 18-25 kvadratinių metrų ploto studijos tipo butų. Tokie būstai patrauklūs studentams ar jauniems specialistams“, - komentavo I.
Vieta yra svarbiausia
Svarbiausia ne įrengimas, bet vieta. Labiausiai apsimoka nuomai pirkti būstą Naujamiestyje, Šnipiškėse, Antakalnyje, Žirmūnuose, Baltupiuose, mikrorajonuose netoli aukštųjų mokyklų“, - vardijo I.
„Kalbant apie vietą Vilniuje, Senamiestis, Šnipiškės, Užupis - yra prestižiniai mikrorajonai. Jeigu žmogus dirba verslo centre Pašilaičiuose, jam neapsimokės gyventi centre, brangiai mokėti už nuomą ir stovėti kamščiuose vykstant į darbą“, - pastebėjo T. S.
Jeigu sovietų okupacijos metu buvo vystomas vienas ar du mikrorajonai, šiuo metu plėtra vystoma plačiau. Jis buvo vystomas iki 1965 metų, vėliau plėtra sustojo ir vėl buvo atnaujinta jau po Nepriklausomybės atgavimo. Mikrorajonų patrauklumą skatina nauja statyba“, - sakė T. S.
„Labiau apsimoka pirkti senesnės statybos būstą, nes jis bus pigesnis. Tačiau vėliau bėgant metams tokio buto nuomos kaina ima mažėti, atsiranda kosmetinio remonto poreikis. O 12-14 metų senumo būstai rinkoje tampa jau nebepatrauklūs.
Kuo būsto plotas didėja, tuo mažėja kvadratinio metro nuomos kaina. Todėl 44 kvadratinių metrų ploto 46 kvadratinių metrų ploto būtų nuomos kaina bus vienoda. Todėl racionaliau išplanuotas būstas nuomos grąžą suteiks didesnę“, - sakė T. S.
Įrengimas
Būstų sau ir nuomai dažnai skiriasi ir įrengimas. „Tai yra protingas sprendimas, nes nuomininkas neįvertins ir nemokės daugiau už gerą ir kokybišką įrengimą. Nuomininkui svarbiausia, kad būstas atliktų savo funkciją.
Būsto nuoma sau ir nuomai: esminiai skirtumai
„Jeigu perkate būstą sau, jis turi atitikti jūsų asmeninius poreikius. O jie gali būti skirtingi, jeigu vienam žmogui reikia miegamojo, darbo kambario ir virtuvės, kitam gali reikėti miegamojo, vaikų kambario ir virtuvės. Būsto amžius didesnę įtaką daro jo savininkui, o ne nuomininkui. Nusipirkus būstą jo savininkui svarbus negyvento būsto jausmas, tuo metu nuomininkui jis nėra toks svarbus, nebent pačiam pirmajam, kuris išsinuomos pirmas“, - atkreipė dėmesį T. S.
„Dar vienas pavyzdys, jeigu radote butą, kuris atitinka dabartinius ir bent kelių metų į priekį poreikius, tada jį verta įsigyti. Nes buto keitimas gana brangus malonumas. Jeigu nuspręsite kiekvienais metais keisti būstą, jo kaina turi augti labai sparčiai, kad nepatirtumėte finansinių nuostolių. Tuo metu nuomininkas būstą gali keisti kiekvienais metais. Šiemet jis gali gyventi Vilniaus Pašilaičių mikrorajone, o kitais - jau Žirmūnų. Nuomininkui keisti butą nėra sudėtinga“, - komentavo T. S.
Nuomojamo nekilnojamojo turto investavimo pradžiamokslis – 8 žingsniai, kaip pradėti
Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga
Bendras šių metų atotrūkis nuo praėjusių metų yra apie 15 proc. Per tris šių metų ketvirčius Lietuvoje įregistruota 84,7 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 14 proc. mažiau nei praeitų metų sausio-rugsėjo mėnesiais, kai buvo įregistruota 98,7 tūkst. Vien tik per rugsėjį įregistruota 9,3 tūkst. NT objektų pardavimų, arba 15 proc. mažiau nei pernai rugsėjį (10,9 tūkst.) ir 6 proc. Šiemet visoje šalyje įregistruota 22,9 tūkst. butų pardavimų - 12 proc. mažiau nei prieš metus, kai per tris ketvirčius buvo įregistruota 26,1 tūkst. Vien tik per šių metų rugsėjo mėnesį įregistruota 2,5 tūkst. butų sandorių, arba 16 proc. mažiau nei 2022 metų rugsėjį ir 3 proc. Vilniuje šiemet įregistruota beveik 7,8 tūkst. butų pardavimų, arba 12 proc. mažiau nei prieš metus, Kaune - 3,3 tūkst. (3 proc. mažiau), Klaipėdoje - 2,1 tūkst. (6 proc. Per tris šių metų ketvirčius Lietuvoje taip pat įregistruota beveik 8 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 21 proc. mažiau nei pernai analogišku laikotarpiu, kai buvo įregistruota 10,1 tūkst. Vien tik per šių metų rugsėjį įregistruota 964 namų pardavimai, arba 18 proc. mažiau nei pernai rugsėjį ir 6 proc.
Apgyvendinimo paslaugų licencijavimas ir klasifikavimas
Apgyvendinimo paslaugų veikla yra licencijuojama. Visos vartotojams teikiamos apgyvendinimo paslaugos privalo būti klasifikuojamos arba registruojamos. Apgyvendinimo paslaugos teikėjas viešai skelbdamas informaciją apie teikiamas paslaugas gali naudoti tik tos apgyvendinimo paslaugų rūšies pavadinimą, kuris yra registruotas arba kuriam yra išduotas klasifikavimo pažymėjimas (pvz. Paslaugos -> Verslo liudijimai -> Verslo liudijimo užsakymas -> Užsakyti naują verslo liudijimą.
Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamų apmokestinimas
Kaip apmokestinamos gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos? Nuomodamas gyvenamosios paskirties patalpas (pvz., butą) Lietuvoje turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas: įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams) arba; nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc.** pajamų mokestį.
Svarbu: Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
Nuomojant gyvenamąsias patalpas, įsigijus gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimą, per kalendorinius metus galima gauti 45 000 Eur pajamų. Viršijus 45 000 Eur, viršijanti dalis apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu, kaip turto nuomos pajamos, neįsigijus verslo liudijimo.
Lietuvoje gautų apmokestinamųjų pajamų: palūkanų, honorarų, pajamų už Lietuvoje esančio nekilnojamojo daikto nuomą, sporto ir atlikėjų veiklos pajamų, pajamų už Lietuvoje esančio nekilnojamojo daikto ir Lietuvoje registruotino kilnojamojo daikto pardavimą ar kitokį perleidimą nuosavybėn, kurių suma per metus neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu; metinė tokių pajamų dalis, viršijanti 120 VDU dydžio sumą, apmokestinama, taikant 20 proc. mokesčio tarifą.
Įsigyti verslo liudijimą galite ir nuvykę į artimiausią teritorinę Valstybinę mokesčių inspekciją ( VMI). Pasirinkus maksimalų variantą gausite plačiausios apsaugos draudimą ir atlyginsime nuomos pajamų netekimą dėl draudžiamojo įvykio.
Trumpalaikė ar ilgalaikė nuoma?
Per ilgesnį laiką perkąsti dinaminės kainodaros (priklausančios nuo savaitės dienų, metų sezono, bendros pasiūlos rinkoje) subtilybes trumpalaikės nuomos platformose tikrai įmanoma ir net savotiškai įdomu. Visgi pasiekti visišką užimtumą, jei norite butą nuomoti mažiausiai dviem paroms (nuoma vienai nakčiai nepalanki dėl aukštų valymo kaštų), manyčiau, yra beveik neįmanoma.
Nekilnojamo turto nuomos sektorius yra padalintas į kelias dalis: trumpalaikė nuoma, ilgalaikė nuoma ir sezoninė nuoma. Bene populiariausias naujų verslininkų pasirinkimas - trumpalaikė būsto nuoma.
Trumpai aptariant nuomą trumpiems periodams, reikėtų išskirti tai, kad tai yra vienas pelningiausių variantų nuomojant nuosavą nekilnojamą turtą. Trumpalaikės nuomos esmė yra siūlymas apsigyventi trumpam laikotarpiui nuomos kainą nustatant parai. Pavyzdžiui, nedidelio kambario nuomą galima siūlyti už 50€/parai. Jeigu per mėnesį užpildomas visas grafikas, susidaro 1500€ per mėnesį. Tai yra ypač pesimistinis variantas, nes vis dėlto - nuomos kainos šiuo metu yra gerokai didesnės.
Kelioms dienos išnuomoti kambarį galima įvairiuose miestuose, tačiau reikia įvertinti paklausą. Pavyzdžiui, mažuose kaimeliuose, kurie yra praktiškai mirę, vargu ar bus koks nors tokių kambarių nuomos susidomėjimas. Neilgiems periodams kambarius dažniausiai renkasi turistai arba tie, kuriems reikia kažkur apsistoti mieste trumpam laikui. Žinoma, kelioms dienoms nuomą renkamasi ir kaip pramogą - organizuojant šventes ir t.t.
Svarbu paminėti, kad trumpalaikės nuomos esminis trūkumas - nemažos darbo sąnaudos ir kitos išlaidos. Pasirinkus trumpalaikę nuomą, jums teks rūpintis nuolatine švara - išleidus klientą, teks sutvarkyti jo paliktą netvarką, keisti patalynę ir t.t. Tai reiškia, kad ko gero patiems teks nemažai dirbti.
Parduodamas pelningas nuomos verslas
Pavyzdžiui, parduodamas pelningas nuomos verslas. T.y. bendr. tipo 2 kambarių butas Staniūnų g. Panevėžyje. Bute 2 kamb., virtuvėlė ir vonios kambarys su wc. Parduodamas su potencialiais nuomininkais, kurie suinteresuoti bute gyventi kuo ilgesnį laiką - kaip minimum 5 metus. Sudaroma ilgalaikė nuomos sutartis. Nuoma per mėn. 80 eur.- tad nesunku pasiskaičiuoti atsiperkamumą.
Kodėl šis pasiūlymas yra puikus?
- Jūs nusiperkate butą kaip investiciją nuomai
- Gaunate ilgalaikius nuomininkus
- Gaunate sustyguotą ir paruoštą nuomos verslo modelį su visais paaiškinimais.
- Įdarbinate savo pinigus ir tai 100 kartų geresnė investicija nei laikyti pinigus banke, kurie dėl infliacijos kiekvieną mėn. nuvertėja.
- Kiekvieną mėn. gaunate stabilias pajamas po 80 eur.
- Nuomininkas apmoka visas komunalines išlaidas.
- Buto kaina mažiausia rinkoje! Pigiausias skelbimo variantas nuo 12500 eur. iki 17000 eur. - tad jei kažkada sugalvosite parduoti, atgausite visus savo suinvestuotus pinigus!
Laikas susikurti savo nuomos verslą ir gauti stabilias pasyvias pajamas kiekvieną mėn.! Per metus atgaunate po 960 eur.
Ką reikia įvertinti prieš pradedant nuomos verslą?
Visada svajojote užsiimti nekilnojamo turto nuomos verslu? Įsivaizduojate, kad viskas yra labai paprasta ir neįdėjus daug pastangų galima saugiai uždirbti be didelės rizikos? Tokio verslo įsivaizdavimas yra ydingas, nes vis dėlto - nemažai daliai žmonių toks pajamų šaltinis neretai būna itin menkas. Taip, pasak MegaPaskolos.lt, yra dėl daromų elementarių klaidų.
Ko nereikėtų įsivaizduoti ketinantiems išnuomoti būstą?
Norint sukurti sėkmingą nekilnojamo turto verslą, vystytojai ragina naujokus itin kruopščiai viską apskaičiuoti. Rinka sparčiai reaguoja į net menkiausius svyravimus: konkurencija tarp nuomotojų auga, nuomininkai tampa išrankesni, o pasitikėjimas ateina tik per aiškią strategiją. O šiandieninės finansinės realijos rodo, kad asmeninis finansų valdymas tampa vis svarbesnis. Lietuvoje vykstančios pensijų reformos aiškiai parodo, kad pasikliauti vien pensijų sistema nebeužtenka - norint užtikrinti orią senatvę, reikia papildomų šaltinių. Tai reiškia, kad turime ne tik galvoti, kaip šiandien pragyventi, bet ir rūpintis savo finansine ateitimi.
Renkantis būstą nuomai svarbu įsivaizduoti ne tik skaičius, bet ir žmogų, kuris tame būste gyvens. Ar jis ieško ramaus kvartalo? Ar reikalingas greitas susisiekimas su centru? Atsakymai padeda ne tik planuoti grąžą, bet ir pasirinkti nuomininkų tipą bei komunikaciją su jais. Būstas, skirtas nuomai, turėtų būti vertinamas kaip finansinis įrankis. Jo patrauklumas pirmiausia priklauso nuo universalumo, vietos likvidumo ir potencialios grąžos.
„Citus“ analitikai skaičiuoja, kad šiuo metu Vilniaus nuomos rinka generuoja vidutinę 5 proc. metinę grąžą, tačiau kai kuriuose mikrorajonuose ar projektuose ši grąža gali siekti 5,5-6 proc. Grąžos rodiklis apskaičiuojamas dalinant metines nuomos pajamas iš visos investicijos sumos. Didžiausią įtaką grąžai daro lokacija. Nuomininkai dažniausiai ieško ne vaizdo pro langą, o patogumo: kiek minučių iki darbo, ar arti viešasis transportas, ar yra parduotuvė, vaikų darželis, sporto klubas.
Populiariausi mikrorajonai Vilniuje
Šiuo metu brangiausi mikrorajonai Vilniuje, kaip rodo „Citus“ turimi duomenys, yra Senamiestis (apie 23 Eur/kv. m), Paupys (apie 22 Eur/kv. m) ir Naujamiestis (apie 19 Eur/kv. m). Tai vietos, kur viskas pasiekiama pėsčiomis, o gyvenimo ritmas nenutrūksta. Tačiau verta atkreipti dėmesį ir į mikrorajonus, kurių vertė sparčiai kyla. Pvz., Markučiuose ir Žirmūnuose per pastaruosius penkerius metus nuomos kainos išaugo daugiau kaip 50 proc., o Naujamiestyje - net 58 proc. Tai reiškia, kad pokyčių etape esantys rajonai dažnai turi didelį investicinį potencialą. Nuomininkai dažniausiai ieško ne vaizdo pro langą, o patogumo.
Pagal pasiūlą, šiuo metu Vilniaus nuomos rinkoje dominuoja 2 kambarių butai - jų yra beveik pusė visos pasiūlos; 1 kamb. butai sudaro apie 33, o 3 - apie 15 proc. Toks pasiskirstymas rodo, kad verta apsvarstyti ir 1 bei 3 kambarių butus. Jų pasiūla mažesnė, o nuomos kaina gali būti iki 15 proc. aukštesnė. Be to, jie patrauklesni šeimoms ar ilgalaikiams nuomininkams - o tai reiškia mažesnę rotaciją ir stabilesnį pajamų srautą.
Perkant būstą su tikslu jį nuomoti svarbiausia suprasti, kad tai - ne asmeninis, o rinkai skirtas sprendimas. Šis būstas neturi atitikti savininko skonio: jis turi būti patrauklus kuo platesniam nuomininkų ratui. Nustatant kainą paprasčiausia išanalizuoti panašius objektus toje pačioje vietovėje. Antra, įvertinti būsto būklę ir ypatybes: gerai prižiūrėtas, šiuolaikiškai įrengtas objektas gali būti nuomojamas už aukštesnę kainą. Svarbus faktorius yra sezoniškumas, nes nuomos kaina prieš rugsėjį, mokslo metų pradžią dažnai būna aukštesnė dėl paklausos. Galiausiai, nuomos trukmė taip pat turi įtakos kainai: ilgalaikės sutartys, nepaisant dažnai žemesnės kainos, užtikrina pastovias pajamas. Trumpalaikė nuoma gali suteikti didesnes kainas, tačiau su didesne rizika ir galimomis prastovomis.
Dažnai nesusimąstoma, kad vienas mėnuo, kai būstas lieka neišnuomotas, gali būti nuostolingesnis nei mažesnė nuomos kaina. Pavyzdžiui, jei norima nuomoti būstą už 700 Eur/mėn., tačiau reali nuomos kaina rinkoje yra 650 Eur/mėn., mėnesio „prastova“, ne tik nubrauks nuomos pajamas, bet dar teks padengti komunalinius mokesčius, kurie vidutiniškai sudaro apie 150 Eur/mėn.
Svarbu įvertinti visas dedamąsias: paskolos palūkanas, turto priežiūros kaštus, ilgalaikį vertės augimą. Net esant kuklesnei nuomos grąžai, investicija gali būti pelninga, jei būsto vertė auga.
Geras nuomotojas - ne tas, kuris nori kuo daugiau uždirbti, o tas, kuris moka prognozuoti, prisitaikyti ir mąstyti į priekį. Šiandienos nuomos rinka reikalauja lankstumo ir greito reagavimo. Bet tam tikra prasme - tai visai gera žinia.