BVP Įtaka Nekilnojamojo Turto Kainoms Lietuvoje

Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinka pastaruoju metu išgyvena įdomius pokyčius, kurie kyla tiek iš ekonominių, tiek iš demografinių faktorių. Ši rinka apima įvairius segmentus: gyvenamąjį, komercinį, pramoninį ir žemės turtą. Kiekvienas iš šių segmentų turi savo specifiką ir tendencijas.

Demografiniai pokyčiai, kaip urbanizacijos augimas ir jaunimo migracija į didmiesčius, daro didelę įtaką NT paklausai. Nors gyventojų skaičius Lietuvoje stabilizavosi, vis daugiau jaunų žmonių renkasi gyvenimą Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje. Tai skatina naujų gyvenamųjų ir komercinių patalpų poreikį.

Kalbant apie ekonomines sąlygas, situacija taip pat yra svarbi. Paskolų palūkanų normos, infliacija ir ekonominė stabilumas gali turėti didelį poveikį NT kainoms ir investicijų srautams. Ne mažiau svarbūs ir tarptautiniai veiksniai. Geopolitinė situacija ar pasaulinės krizės gali turėti tiesioginį poveikį užsienio investicijoms Lietuvoje, o tai savo ruožtu gali paveikti NT sektorių.

Technologinės naujovės taip pat atlieka savo vaidmenį. „Smart city“ koncepcijos ir tvarumo standartai ne tik pagerina gyvenimo kokybę, bet ir gali didinti NT vertę. Galiausiai, vyriausybiniai sprendimai ir politikos pokyčiai, susiję su NT plėtra, gali turėti didelį poveikį rinkos dinamikai.

Ekonomikos plėtrai teigiamą įtaką artimiausiu metu toliau darys augsiantis namų ūkių vartojimas dėl realių pajamų augimo, mažėjančių palūkanų normų ir liekančių teigiamų lūkesčių. Nepaisant vis dar silpnos paklausos eksporto rinkose, pramonės sektoriaus rezultatai turėtų šiek tiek gerėti. Smunkančios palūkanų normos turėtų atgaivinti ir įmonių, ir namų ūkių investicijas. Be to, ekonomiką skatins ir ES paramos pinigai.

2024 metų pirmąjį pusmetį Lietuvos ekonomika nustebino spartesniu augimu, negu tikėtasi. Šalies BVP lyginamosiomis kainomis buvo 2,4 proc. didesnis negu lygiai prieš metus. Prognozuojame, kad visų metų BVP pokytis bus labai panašus.

2022 m. BVP sudarė 67,1 mlrd. Eur to meto kainomis. Palyginti su 2021 m., realusis BVP pokytis, pašalinus sezono ir darbo dienų skaičiaus įtaką, buvo 2,2 proc. (nepašalinus sudarė 1,9 proc.)

Statybos sektoriaus darbų apimtis šiemet augo, tačiau, kaip ir tikėtasi, tokį pokytį lėmė padidėjusi inžinerinės statybos darbų apimtis, nes pastatų statybos darbų sumažėjo. Kitąmet tokio skirtumo nebeturėtų būti ir dėl tikėtinos didesnės būsto paklausos galime laukti ir geresnių pastatų statybos darbų rezultatų“, - sako SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas.

Taigi, žvelgiant į gerėjančias ateities ekonomines perspektyvas - masinį vakcinavimą, tikimasi, kad ekonominiai rodikliai grįš į ankstesnes vėžias. Pagal Lietuvos banko prognozes, 2022 m. prognozuojama, kad Lietuvos BVP padidės 5,1 proc. Tai lems augančias gyventojų pajamas, nedidelę ekonomikos nuosmukio tikimybę. Tad mažai tikėtina, kad aktyvumas nekilnojamojo turto rinkoje artimiausiu metu sumažės. Priešingai, kainos tik augs (2022 m. prognozuojama 1,9 proc.

2020 m. pasaulį užklupusi pandemija daugumai sukėlė nemažai permainų, privertė iš naujo permąstyti prioritetus ir pakeisti gyvenimo būdą. Nors 2020 m. Lietuvos ekonomika (BVP) smuko -1,5 proc., tačiau tai buvo vienas geriausių rezultatų susiklosčius pandeminei situacijai. Lietuvos BVP struktūra yra santykinai palankesnė, nes nėra priklausoma nuo konkrečių ekonomikos sektorių.

Nekilnojamojo turto rinkos tendencijos Lietuvoje

2023-ieji metai Lietuvos nekilnojamojo turto rinkai atnešė keletą ryškių pokyčių. Viena iš akivaizdžiausių tendencijų - nuolat augančios būsto kainos. Nepaisant ekonominių iššūkių, tokių kaip infliacija ir karo poveikis, didžiuosiuose miestuose, pavyzdžiui, Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje, kvadratinio metro kainos vis dar kyla. Taip pat gerėja komercinio nekilnojamojo turto situacija.

Po pandemijos, kai biurų ir prekybos patalpų užimtumas krito, šiemet stebimas stabilus atsigavimas. Nuomos rinka taip pat patiria pokyčių. Dėl augančios paklausos nuomos kainos šoktelėjo, o nuomininkams tapo sunkiau rasti prieinamų variantų. Svarbu paminėti ir tvarumo aspektą. Šiandien dauguma naujų projektų atsižvelgia į energijos efektyvumą ir tvarumą, kas atitinka šiuolaikinius vartotojų lūkesčius. Galiausiai, demografiniai pokyčiai, pavyzdžiui, jaunų šeimų skaičiaus didėjimas ir auganti gyvenimo kokybės svarba, taip pat veikia nekilnojamojo turto paklausą.

Nekilnojamojo turto rinkos tendencijų supratimas Lietuvoje neįmanomas be išsamių statistinių duomenų analizės. Pirmiausia, pažvelkime į nekilnojamojo turto kainų pokyčius. Paskutinių kelerių metų tendencijos rodo, kad butų ir namų kainos nuosekliai kyla, ypač sostinėje ir kituose didžiuosiuose miestuose kaip Kaunas ir Klaipėda.

Kitas svarbus aspektas yra sandorių skaičius. Didėjantis sandorių skaičius gali reikšti aktyvią rinką, patrauklią investicijoms. Tačiau verta nepamiršti, kad didelis sandorių skaičius ne visada liudija apie teigiamą situaciją. Pasiūlos ir paklausos balansas taip pat yra reikšmingas. Kai paklausa auga, dažnai atsiranda naujų gyvenamųjų projektų, tačiau jei pasiūla neatsilieka, kyla būsto prieinamumo problemų.

Ekonominiai rodikliai, tokie kaip darbo užmokestis, nedarbo lygis, infliacija ir palūkanų normos, taip pat daro didelę įtaką nekilnojamojo turto rinkai. Pavyzdžiui, augantis darbo užmokestis gali padidinti gyventojų perkamąją galią, o tai gali sukelti būsto paklausos augimą. Svarbu ne tik stebėti esamus rodiklius, bet ir atkreipti dėmesį į prognozes bei tendencijas.

Gana stabilios būsto kainos, augantis darbo užmokestis bei palankesnės skolinimosi sąlygos gali skatinti rinkos aktyvumą, tačiau vis dar išlieka pasiūlos trūkumo rizika. Iš pirmo žvilgsnio nerimauti tarsi nėra dėl ko - sostinėje pirmą šių metų pusmetį pirminės butų rinkos pasiūla ūgtelėjo trečdaliu, siūloma virš 4 tūkstančių laisvų butų, neskaičiuojant kotedžų bei individualių namų. Panaši būsto kiekio pasiūla buvo 2019 metais. Tuomet, esant didesniam rinkos aktyvumui nei šiuo metu, netgi nuogąstauta dėl pasiūlos pertekliaus, tačiau vos per vienerius metus pirkėjų entuziazmo išsekinta pasiūla sukėlė kainų augimo spurtą.

Kita vertus, pasiūlos trūkumas šiandien reikštų tai, kad gyventojai tiesiog neturės galimybės įsigyti nuosavo būsto“, - teigia „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas. Anot jo, vidutiniškai per metus Lietuvoje yra išduodama apie 6000 leidimų, Vilniuje - apie 4000. Tuo tarpu per aktyviausius 12 mėnesių sostinėje buvo parduodama iki 8000 butų. Tai reiškia, kad per metus gali būti parduota tiek esama, tiek potencialiai šiuo metu įmanoma pirminės rinkos pasiūla.

Vis dėlto, didžiausia prognozuojama būsto rinkos ateities problema išlieka pasiūlos rezervo trūkumas, kuris toliau formuojasi stringant statybos leidimų išdavimo procesams.

Pasiūloje sumažėjo pigesnio būsto, ir tai - įperkamumo problema ekonominio būsto segmente net kainoms neaugant. Lėtai gerėjantis būsto įperkamumas ir pardavimų rinkos pasyvumas Lietuvoje augina būsto nuomos dalį, kuri čia vis dar nėra didelė lyginant su kitomis Europos šalimis.

Remiantis Lietuvos banko pasikartojančių būsto kainų indeksu, būstas Lietuvoje (be Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos m. sav.) šiemet brango 8 proc., Vilniuje - 2 proc., Kaune - 5 proc. Klaipėdoje - 10 proc.

Butų su daline apdaila pasiūlos kainos mediana per pusmetį Vilniuje ūgtelėjo nedaug -1,6 proc. (iki 3242 Eur/kv.m), Kaune - 6,6 proc. (iki 2666 Eur/kv.m), Klaipėdoje - 3,3 proc. (iki 2469 Eur/kv.m). Palangoje kainos mediana augo daugiausiai - apie 21,2 proc. (iki 3635 Eur/kv.m).

Kainų kilimas pirminėje rinkoje augino kainas ir antrinėje rinkoje.

2024 metų pirmoje pusėje dėl sezoniškumo būsto nuomos pajamingumas Vilniuje sumažėjo nuo 5,3 proc. iki 5,2 proc. Kaune fiksuotas nuomos metinio pajamingumo padidėjimas nuo 5,5 proc. iki 5,9 proc. Nuoma, atitinkamai, siekė apie 320, 500, 630 Eur/mėn. Santykinai stabilios pardavimo kainos ir padidėjusios nuomos kainos lėmė iki 6,5 proc. pajamingumo rodiklio augimą ir Klaipėdoje. Nuomos kainos mediana atsižvelgiant į kambarių skaičių siekė 320, 470, 638 Eur/mėn.

2024 metų pirmąjį pusmetį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje susitarta dėl 1328 suminių butų pardavimų bei rezervacijų (įvertinus grąžinimus) - 22,2 proc. daugiau nei 2023 metų antroje pusėje (1087). Kaune įvyko 240 tokių susitarimų - 12,1 proc. mažiau (273), Klaipėdoje - 62, beveik dvigubai mažiau (122). Palangoje susitarta dėl 167 butų - 54,6 daugiau nei prieš pusmetį (108).

2024 metų pirmąjį pusmetį Vilniaus pirminės rinkos pasiūla (vystytojų laisvais įvardintų, neįtraukiant rezervuotų, butų skaičius) padidėjo 33,6 proc. (iki 4153), Kaune - padidėjo 3,4 proc. (iki 635), Klaipėdoje - sumažėjo 15 proc. (iki 283). Palangoje - sumažėjo 27,9 proc. (iki 313). Visuose miestuose augo pirminėje rinkoje parduodamų užbaigtų statyti būstų pasiūlos dalis.

Per 2024 metų pirmąjį pusmetį nuolatinių gyventojų skaičius Lietuvoje išaugo 0,3 proc., iki 2 891 215. Nors, tikėtina, kad ne visas gyventojų prieaugis liks Lietuvoje pasibaigus karui Ukrainoje, tačiau šiuo metu vyraujanti tendencija palankiai veikia ne tik būsto pardavimus, bet ir nuomą bei šio segmento plėtrą.

2024 metų pirmą pusmetį baigtas statyti 161 gamybos bei sandėliavimo paskirties pastatas, 345 300 kv.m patalpų ploto - 70,4 proc. daugiau nei praėjusį pusmetį. Ūgtelėjo ir šių patalpų vakansijos didžiuosiuose šalies miestuose bei jų prieigose. Vilniuje metų viduryje fiksuota 3,5 proc. vakansija, Kaune - apie 6 proc., Klaipėdoje - apie 5 proc. Senesnių sandėlių nuomos kainos svyravo ties 2,5-3,5 Eur/kv.m., modernių - 5-6 Eur/kv.m, prekybinių sandėlių - 8-12 Eur/kv.m.

Aktyvesne verslo centrų plėtra 2024 metų pirmoje pusėje pasižymėjo tik Vilnius. Čia biurų rinką papildė apie 20 tūkst. kv.m naujų patalpų trijuose verslo centruose ir iki metų pabaigos laukiama dar beveik tiek pat. Vakansija, priklausomai nuo klasės, buvo 6,5 - 9 proc. Biurų nuomos kainos reikšmingai nesikeitė. A klasės verslo centruose jos siekė 16-20 Eur/kv.m, B1 - 12-16 Eur/kv.m, B2 - apie 10 Eur/kv.m. Vyraujant nuomininkų rinkai, pastarieji derėdamiesi galėjo tikėtis nuolaidų ar kitų geresnių sąlygų.

Kaune ir Klaipėdoje dėl vangios plėtros fiksuoti sumažėję vakansijų rodikliai naujesniuose verslo centruose. Kaune A klasės verslo centruose nuomos kainos svyravo 13-17 Eur/kv.m, B1 - 10-14 Eur/kv.m, B2 - apie 8-9 Eur/kv.m ribose. Klaipėdoje A klasės patalpų kaina siekė apie 12 Eur/kv.m, B1 - 9-11 Eur/kv.m, B2 - iki 8 Eur/kv.m.

Statybų teisė bei Statybų įstatymas susilaukė nemažai įstatymų leidėjo dėmesio ir 2024 metų pirmajame pusmetyje. Statybos įstatymas ir susijusios poįstatyminės teisės normos sulaukė daug dėmesio ir pirmąjį 2024-ųjų pusmetį. Kaip įprasta, bet kokių reikšmingesnių pakeitimų įgyvendinimo kontekste yra nuogąstavimų, kaip tokie pakeitimai paveiks nekilnojamojo turto rinką, kokia susiklostys teisės normų taikymo praktika savivaldybėse“, - teigia Artūras Kojala, COBALT Lietuvos biuro partneris Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros praktikos grupėje.

Teisės srityje pokyčiai Statybų įstatyme ir susijusiose poįstatyminėse normose reikšmingai keitė NT projektavimo procesą.

„2024-ųjų pradžią galima apibūdinti kaip drąsių, kūrybingų ir ambicingų plėtotojų sprendimų paiešką. Gyvenamojo NT rinkai vis dar esant vangiai, pirkėjus gali aktyvuoti arba unikalus prestižinis turtas, naujos rinkos neužpildžiusios lokacijos, pavyzdžiui - Nidoje, ar didelės ambicijos su augimo potencialu plėtojant projektus išskirtinai didelėse teritorijose. Sostinėje toliau matome „post-pandeminius vaisius“ - viešbučių konversijas. Panašu, kad net didelių indėlių palūkanų laikais investicinio turto pasiūlymai suranda savo pirkėjus“, - teigia Vilius Visockas, „CityNow“ kūrėjas ir vadovas.

Galiausiai, statistika leidžia geriau suprasti vartotojų elgseną ir pageidavimus. Rinkos tyrimai gali atskleisti, kas svarbiausia potencialiems pirkėjams: vieta, būsto dydis, energijos efektyvumas ir kitos savybės.

Kaip BVP augimas veikia nekilnojamojo turto kainas?

Kai ekonomika auga, didėja gyventojų pajamos ir gerėja finansinė padėtis. Tai skatina didesnį vartojimą ir investicijas, įskaitant nekilnojamąjį turtą. Dėl to auga būsto paklausa, o kartu ir kainos.

Tačiau, jei BVP augimas yra per didelis, gali atsirasti infliacija. Infliacija mažina perkamąją galią ir gali sumažinti nekilnojamojo turto paklausą. Be to, centriniai bankai gali reaguoti į infliaciją didindami palūkanų normas, o tai gali padidinti paskolų kainą ir sumažinti nekilnojamojo turto įperkamumą.

BVP augimas taip pat gali paveikti nekilnojamojo turto pasiūlą. Kai ekonomika auga, statybos įmonės gali būti labiau linkusios investuoti į naujus projektus. Tai gali padidinti nekilnojamojo turto pasiūlą ir sumažinti kainas.

Tačiau jei BVP augimas yra per didelis, gali atsirasti statybos medžiagų trūkumas ir darbo jėgos trūkumas. Tai gali padidinti statybos sąnaudas ir sumažinti nekilnojamojo turto pasiūlą.

Todėl BVP augimo įtaka nekilnojamojo turto kainoms yra sudėtinga ir priklauso nuo daugelio veiksnių. Tačiau apskritai, BVP augimas yra teigiamas veiksnys nekilnojamojo turto rinkai.

Štai keletas patarimų, kaip įvertinti BVP augimo įtaką nekilnojamojo turto rinkai:

• Stebėkite BVP augimo rodiklius.
• Atkreipkite dėmesį į infliacijos lygį.
• Stebėkite centrinių bankų palūkanų normas.
• Stebėkite statybos medžiagų ir darbo jėgos kainas.
• Įvertinkite nekilnojamojo turto pasiūlą ir paklausą.

Būsto kainų augimo priežastys Lietuvoje

Jau dabar ekonomistai neslepia, kad nekilnojamojo turto (NT) kainos ilgalaikėje perspektyvoje tik augs, o kainos bus gerokai viršijančios gyventojų gaunamas pajamas. Štai Lietuvoje būsto kainos per pastarąjį pusantro dešimtmečio padidėjo 202 proc., rodo naujausi Europos statistikos duomenys. Ekspertai sako, kad tokia tendencija nėra netikėta, o kainų augimą lemia tiek istorinis kontekstas, tiek rinkos pokyčiai.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius pažymi, kad prieš 10-15 metų nekilnojamojo turto rinka buvo silpna: pasiūla menka, statybos segmentas daugiausia orientuotas į ekonomišką būstą, o projektų buvo nedaug. Todėl dabartinis kainų lygis vertinamas palyginti su žema bazine riba.

Antrasis veiksnys - euro įvedimas 2015 m., kuris sustiprino pasitikėjimą rinka ir pritraukė tarptautinius investuotojus. Nauji projektai pasižymi aukštesne kokybe, geresne infrastruktūra ir didesniais energinio efektyvumo standartais. Šiuo metu kainos esą atspindi ne tik pačią būsto vertę, bet ir kokybę, architektūrą bei gyvenamąją aplinką. Didžiausias kainų šuolis fiksuotas pastaruosius 4-5 metus, o bendra tendencija rodo nuoseklų rinkos augimą.

Amžiaus klausimas - ar dabar pirkti svajonių būstą, ar dar palaukti geresnių laikų? Pastarųjų metų tendencijos rodo, kad tie laikai, deja, linkę tik sunkėti, o lauktos mažesnės kainos taip ir neatėjo. Kai kurie ekspertai tokį reiškinį net apibūdina fraze: „Tinkamiausias laikas įsigyti būstą buvo vakar“.

Taigi, Lietuvos NT rinka susiduria su daugybe iššūkių ir galimybių.

Žemiau esančioje lentelėje pateikiami svarbiausi duomenys apie NT kainų pokyčius didžiuosiuose Lietuvos miestuose ir Palangoje 2024 m. pirmąjį pusmetį:

tags: #bvp #nekilnojamasis #turtas