Nekilnojamojo turto (NT) nuoma yra sudėtingas teisinis santykis, apimantis abipuses teises ir pareigas nuomotojui ir nuomininkui. Daug kas po sėkmingo sandorio neklausia, kaip LEGALIAI išnuomoti butą ar namą, kur reikia kreiptis, kad paskui nekiltų jokių problemų? Šiame straipsnyje aptarsime svarbius aspektus, kuriuos būtina žinoti parduodant butą su nuomininku Lietuvoje.
Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais. Mano, kaip tarpininko tarp nuomininko ir nuomotojo, pozicija yra aiški - visas nuomos procesas nuo pradžios iki galo turi būti sklandus ir aiškus abejoms šalims.
Tam, kad kylančias problemas būtų galima spręsti lengviau, pravartu pasirašyti sutartį. Pasirūpinkite, kad raštu išdėstyta sutartis būtų kuo išsamesnė ir detalesnė. Pasikeitus finansinėms ir šeimyninėms aplinkybėms, nuomotojas ir nuomininkas dažniau linkęs žodinę sutarti keisti arba nutraukti.
Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo. Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos.
Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus. Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu.
Pagrindinės Nuomininko Pareigos
- Naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutartį ir daikto paskirtį.
- Laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas.
- Savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis.
- Laiku mokėti nuomos mokestį.
Nuomininko Teisės Nustačius Daikto Trūkumus
Jeigu paaiškėja išnuomoto daikto trūkumų, nuomininkas turi teisę savo pasirinkimu:
- Reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų arba atitinkamai sumažintų nuomos mokestį, arba atlygintų nuomininkui trūkumų pašalinimo išlaidas.
- Išskaičiuoti iš nuomos mokesčio trūkumų pašalinimo išlaidas, jei apie tai iš anksto pranešė nuomotojui.
- Reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.
Jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, nuomininkas turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja.
Panašiai, paslaugų teikimo sutarties pavyzdyje, šablone Vykdytojas įsipareigoja atlikti paslaugas pagal iš anksto su Užsakovu suderintą grafiką.
Nuomotojo ir nuomininko teisės ir pareigos Viktorijoje. Dažniausiai nekilnojamasis turtas įsigyjamas imant paskolą. Tokiu atveju, įsigytas nekilnojamasis turtas yra naudojamas kaip užstatas (įkeičiamas bankui, uždedama hipoteka). Nekilnojamasis turtas su būsto paskola yra įkeistas bankui, todėl bankas turi žinoti, kaip šis turtas yra naudojamas.
Jei turite nuosavą namą ir neturite paskolų, kurioms jis naudojamas kaip užstatas (kuris nėra įkeistas kitam bankui), galite kreiptis dėl paskolos įkeičiant nekilnojamąjį turtą. Tokiu atveju, reikia gauti banko leidimą parduoti turtą.
Jei norite nuomoti nekilnojamąjį turtą su būsto paskola, turėtumėte susisiekti su banku ir informuoti apie savo ketinimus. Nustatykite tinkamą būsto pardavimo kainą. Patikrinkite pardavimų skelbimus, palyginkite panašaus turto kainas arba pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto vertintoju arba brokeriu.
Gavus leidimą, banke esantis paskolos likutis yra dengiamas už pardavimą gauta pinigų suma. Paskolą galima grąžinti anksčiau - dalimis arba visą. Paskolos grąžinimo terminai ir sąlygos yra įtraukti į paskolos sutartį.
Padengus paskolą, klientas gauna informaciją apie reikalingą apmokėjimą už hipotekos išregistravimą. Su mūsų draudimu Jūsų nuomojamas turtas bus apdraustas nuo bet kokio netikėto ir staigaus įvykio, neįtraukto į išimčių sąrašą.
Jūsų turtas bus atstatytas naudojant šiuolaikines statybines ir apdailos medžiagas. Nuomojamas nekilnojamasis turtas taip pat gali būti draudžiamas.
Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.
Mokesčių Variantai
- Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi.
- 15 proc. GPM. Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.
Įprasčiausias būdas mokėti mokesčius - gauti verslo liudijimą. Jo kaina priklauso nuo savivaldybės, kurioje yra Jūsų nekilnojamasis turtas. Registruokite mokėjimus ir atlikite juos banko pavedimu.
Štai pavyzdys, kiek kainuoja verslo liudijimas skirtingose savivaldybėse:
| Savivaldybė | Kaina (eurais) |
|---|---|
| Vilnius | 684 |
| Kaunas | 520 |
| Klaipėda | 209 |
| Vilniaus rajonas | 130 |
| Kauno rajonas | 35 |
| Klaipėdos rajonas | 1 |
| Neapibrėžiama savivaldybė | 684 |
Nekilnojamojo turto brokeris turi daugiau patirties, teisinių žinių, žinių apie mokesčius ir kitų priemonių, kurios gali padėti gauti maksimalią naudą ir išvengti nereikalingos rizikos ar neaiškumų. Būsto įsigijimas dažnai yra laikomas investicija, tačiau tai yra pakankamai brangus investavimo būdas.
Palyginus su investiciniais fondais, akcijomis ir pan., būsto investicijos yra mažiau likvidžios, o esant poreikiui pasiskolinti, būsto įsigijimas gali užtrukti. Nusistatykite prioritetus. Prieš perkant būstą, peržiūrėkite nuosavybės dokumentus ir įsitikinkite, kad jie atitinka faktines turto savybes, pavyzdžiui, jei ankstesnis savininkas padarė būsto pakeitimų, jie turi būti įregistruoti.
Gana dažnai pasitaikanti situacija, kai fiziniams ar juridiniams asmenims priklausantis nekilnojamasis daiktas yra pastatytas ant valstybinio žemės sklypo. Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą.
Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas.
Pagal LR Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį.
Nekilnojamojo Turto Pardavimo Tarpininkavimo Sutartis
Nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkavimo sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis santykius tarp nekilnojamojo turto agento ir kliento, siekiančio parduoti ar įsigyti nekilnojamąjį turtą. Ši sutartis apibrėžia agento teises ir pareigas, atlyginimo už paslaugas tvarką bei kitas svarbias sąlygas.
Tarpininkavimo sutartis yra atlygintinių paslaugų teikimo sutartis, kuria paslaugų teikėjas (agentas) įsipareigoja tarpininkauti klientui (užsakovui) įsigyjant ar parduodant nekilnojamąjį turtą.
Aiškinant ir taikant atlygintinų paslaugų teikimo sutartis reglamentuojančias teisės normas, kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad atlygintinų paslaugų teikimo sutartį nuo kitų giminingų sutarčių tiksliausiai leidžia atriboti sutarties dalykas - nematerialaus pobūdžio (intelektinės) ar kitokios paslaugos, nesusijusios su materialaus objekto sukūrimu, t. y. šios paslaugos gali ir neturėti objektyvios išraiškos.
Pagal atlygintinų paslaugų sutartį jų teikėjas įsipareigoja rūpestingai (atidžiai) atlikti tam tikrą veiklą. Tam tikrais atvejais, priklausomai nuo paslaugų rūšies (paslaugų sutartys pagal savo pobūdį, dalyką gali būti labai įvairios), gali būti susitarta dėl tam tikro nematerialaus rezultato pasiekimo.
Pagal CK 6.718 str. 1 d., teikdamas paslaugas paslaugų teikėjas privalo veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, atsižvelgiant į paslaugų rūšį, paslaugų teikėjas teikdamas paslaugas turi veikti laikydamasis nusistovėjusios praktikos ir atitinkamos profesijos standartų.
Paslaugų teikėjas privalo teikti paslaugas pagal sutarties sąlygas ir kliento nurodymus (CK 6.718 str. 3 d.). Jeigu sutartis numato paslaugų teikėjo pareigą pasiekti tam tikrą rezultatą, paslaugų teikėjas gali būti atleistas nuo atsakomybės už šios pareigos neįvykdymą tik tuo atveju, jeigu įrodo, kad jos negalėjo įvykdyti dėl nenugalimos jėgos (CK 6.718 str.
Civilinio kodekso XXXV skyrius, reglamentuojantis atlygintinų paslaugų teikimą, įsakmiai nenustato paslaugų sutarties formos, todėl ši sutartis gali būti sudaryta tiek rašytine, tiek žodine forma.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad sutartis gali būti sudaryta tiek raštu, tiek žodžiu, tačiau rašytinė sutartis užtikrina didesnį teisinį aiškumą ir apsaugą abiem šalims.
Svarbiausi Tarpininkavimo Sutarties Elementai
- Šalys: Sutartyje turi būti aiškiai nurodyti agento ir kliento duomenys.
- Objektas: Turi būti tiksliai apibrėžtas nekilnojamasis turtas, dėl kurio tarpininkaujama (adresas, plotas, paskirtis ir kt.).
- Agento pareigos: Sutartyje nurodomos agento pareigos, pavyzdžiui, turto paieška, derybos, sutarčių rengimas ir kt.
- Kliento pareigos: Sutartyje nurodomos kliento pareigos, pavyzdžiui, suteikti agentui reikiamą informaciją, apmokėti už paslaugas ir kt.
- Atlyginimas: Sutartyje turi būti aiškiai nurodytas agento atlyginimo dydis ir mokėjimo tvarka.
- Sutarties trukmė: Sutartyje nurodomas sutarties galiojimo terminas.
- Nutraukimo sąlygos: Sutartyje nurodomos sąlygos, kuriomis sutartis gali būti nutraukta prieš terminą.
Pavyzdžiui, darbų atlikimo sutarties pavyzdyje, šablone aprašomas sutarties objektas, šalių pareigos, darbų kaina, kitos sąlygos. Taip pat galite rasti automobilio nuomos sutarties pavyzdį, šabloną, kurio sutarties objektas yra nuomotojo automobilis.
Teismų praktikoje nekilnojamojo turto tarpininkavimo sutartys yra nagrinėjamos atidžiai, siekiant užtikrinti sąžiningą šalių interesų apsaugą. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad agentas turi veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus.