Buto įsigijimas su pilna apdaila: kas tai?

Šiuolaikiniame nekilnojamojo turto sektoriuje vis daugiau pirkėjų renkasi butus su pilna apdaila. Tai leidžia sutaupyti laiko ir išvengti rūpesčių, susijusių su įrengimu. Šiame straipsnyje aptarsime butų su pilna apdaila kainas ir kitus svarbius aspektus Lietuvoje.

Būsto apdailos lygiai: nuo "be apdailos" iki "pilnos apdailos"

Būsto apdailos dažniausiai skirstomos į tris pagrindinius lygius: „be apdailos“, „dalinė apdaila“ ir „visa apdaila“.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovas Mindaugas Statulevičius aiškina, kad pagrindiniai skirtumai tarp šių trijų siūlomų būsto įrengimo pasirinkimų yra jame įrengiamos komunikacijos ir dalis patogumų.

„Pagrindiniai skirtumai yra tie, kad dalinė apdaila apima tam tikras įrangos dalis, kurių nebereikia darytis pačiam pirkėjui, padaroma vystytojo sąskaita, įskaičiuojama į būsto kainą ir už jų įrengimą prisiima atsakomybę ir garantijas duoda statytojas. Kas yra pilna apdaila, tai reglamentavimo nėra, kiekvienas vystytojas skirtingai įsivaizduoja, nes vieni siūlo įrengimą net iki šaukštų ir šakučių, o kiti tiesiog supranta, kad tai yra grindys, vonios įrengimas, papildomai reikia nusipirkti minkštus baldus, įrankius ir pan. Todėl reiktų atidžiai skaityti sąlygas“, - įspėja pašnekovas ir priduria, kad neretai vystytojai siūlo ne vieną pilno įrengimo variantą, o kelis.

„Būna ekonominis, vidutinis ir prabangus. Tai priklauso nuo kainos, nes pigiausias įrengimas gali prasidėti nuo 200 Eur už kv.m, vidutinis apie 300 Eur už kv. m, o brangesnė apdaila jau nuo maždaug 500 Eur už kv. m. Bet ten jau galima tikėtis, kad ir virtuvė bus įrengta, ir pan.“, - sako M. Statulevičius.

Visiškai be apdailos parduodami būstai, pasak LNTPA vadovo, yra tokie, kai parduodamas būstas, kuris turi nepilno baigtumo statusą.

„Tokiais atvejais būna, kad žmonėms reikia išvedžioti rekuperacinę sistemą, grindų šildymą, įsirengti laiptus ar pan. Žmonėms sudaroma galimybė tam tikrus inžinerinius darbus pasidaryti patiems, galbūt kažkur taupyti ar pan. bet manau, kad tokių variantų po truputį mažės“, - paaiškina M. Statulevičius.

Kiekviena apdaila turi ir privalumų, ir trūkumų. M. Statulevičiaus teigimu, tie gyventojai, kurie perka būstą su pilnos apdailos paslaugą, turi mažiau finansinių rūpesčių dėl jo įrengimo, nes į banko suteikiamą paskolos sumą būsto įrengimo paslaugos kaina yra įskaičiuojama.

„Jeigu būstas perkamas su paskola, tai įrengimo daliai galima gauti paskolą. Kitaip sakant, jeigu butas perkamas su įrengimu, tai ne mažiau nei 85 proc. galima pasiskolinti iš banko. Nereikia imti greitųjų kreditų ar pan. Antras privalumas - garantijos. Ką padaro vystytojas arba jo pasiūlyta įrengimo kompanija, tai fiksuojama sutartyje ir tiems darbams pirkėjas gauna penkerių metų garantiją, 10 metų paslėptiems darbams, 20 metų - jeigu tyčia padaryti trūkumai. Tai žmogui yra finansinė paskata ir garantijų klausimas, kad jeigu kažkas nutiks, bus galima kreiptis ir statytojas įgalios bendrovė sutaisyti“, - sako M. Statulevičius.

Kita vertus, įrengto būsto kaina yra aukštesnė ir gali būti įkandama ne visiems.

Gali būti, kad bankai sutiks finansuoti būsto įsigijimą, tačiau tik tikrą sumą, už kurią įrengto būsto nusipirkti nepavyks. Taip pat kai kuriais atvejais (ypač tais, kai būstas perkamas iš nepatikimų vystytojų) priversti pardavėją ir būstą tvarkiusią bendrovę sutvarkyti po kurio laiko atsiradusius įrengimo trūkumus gali būti labai sunku.

Bendrovės skelbia bankrotus, ginčai eina į teismus ir pan. Tačiau, kad ir bebūtų, pasak M. Statulevičiaus, kaimyninėse šalyse vis labiau populiarėja būstai su pilna apdaila. Pavyzdžiui, Latvijoje, praktiškai visi butai parduodami su pilna apdaila, Lenkija taip pat eina šiuo keliu.

Ekspertas sako, kad Lietuvoje artimiausiu metu būstų su pilna apdaila populiarumas taip pat gali augti.

Dalinė būsto apdaila taip pat turi privalumų. Vienas jų - naujakurys individualiai planuoja savo būstą, pats renkasi medžiagas, baldus ir pan.

Tačiau, kita vertus, pasak M. Statulevičiaus, tokiais atvejais pirkėjas rizikuoja būti apgautas.

„Toks būdas vis dar būna šešėlyje, galbūt todėl daliai žmonių tai yra aktualu, gal kažkas iš neapskaitytų pajamų nori įsirengti būstą, sutaupyti mokesčius. Nors valstybė dabar skatina ir skaidrina šitą rinką, nes galima gyventojų pajamų mokesčio dalį susigrąžinti už būsto įrengimo paslaugas, tai čia paskatų daugėja. Tačiau neretai būna taip, kad kai žmogus ieško meistrų, jų rasti nepavyksta, jie dingsta, neprisiima atsakomybės dėl padarytų trūkumų ar pan.“, - aiškina NT ekspertas.

Ką sudaro pilnos apdailos paketas?

Renkantis būstą įsigyti su pilna apdaila, paruošiama puiki bazė darbuotis toliau - likusią dalį įrengiant savarankiškai.

Į pilnos apdailos paketą įeina nudažytos lubos bei sienos, sudėtos grindys, durys, grindjuostės, išvedžiota elektra, vonioje išklijuotos plytelės bei pastatyta įranga: unitazas, dušas arba vonia, kriauklė, gyvatukas ir pan.

Visgi, jeigu tokio paketo nepakanka - apdailos koordinatorės siūlo jį praplėsti ir pasirinkti būsto įrengimą su korpusiniais baldais, virtuve ir kt.

„Hanner“ atstovų teigimu, šią paslaugą dažniausiai taip pat renkasi tie, kurie būstą perka naudodamiesi „Rent2Buy“ paslauga.

Kalbėdami apie interjero tendencijas, NT žinovai pažymi, kad naujovės atsispindi ne tik spalvų, bet ir medžiagų pasirinkime.

Pastaraisiais metais lietuviai vis dažniau renkasi nebe šaltus, pilkus, o šiltus sienų atspalvius.

„Hanner“ apdailos skyriaus atstovai taip pat pastebi, kad naujų būstų savininkai beveik niekada nebesirenka akcentinių sienų, kuomet viena siena yra nudažoma ryškiai ar tamsiai, o kitos yra paliekamos neutralios.

Į madą taip pat ateina vinilinės grindų dangos.

Dar viena ryškiai matoma tendencija - vientisumas.

Dažniausiai kambariuose jie pasilieka vieną centrinį šviestuvą.

Kartais įsirenginėdami būstą visą apšvietimą bando išspręsti naudodami vien LED paneles.

Neretai pasirinkus tokį sprendimą, namuose sukuriamas biuro tipo apšvietimas.

Butų kainos su pilna apdaila: pavyzdžiai iš Kauno

Žemiau pateikiami butų su pilna apdaila kainų pavyzdžiai iš Kauno:

Statybos įstatymo pakeitimai ir jų įtaka

Nuo 2024 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigaliojo Statybos įstatymo pakeitimai, kurie numato, kad gyvenamosios paskirties patalpas galima pardavinėti tik visiškai baigtuose objektuose.

Seimas po vyriausybės išvadų ketina svarstyti žemės įstatymo pakeitimus, numatančius naują mokestį už nekilnojamojo turto (NT) plėtrą valstybinėje žemėje.

Pasak jo, įbauginti pavienių rezonansinių atvejų, kaip „Gelvonų terasos“, Seimo Aplinkos apsaugos komiteto nariai nusprendė eiti radikaliu ir visai rinkai bei būsto pirkėjams žalingu, pasirinkimo ribojimo keliu.

„Norisi šioje vietoje klausti: ar uždrausime ir eismą vien dėl to, kad kažkas padarė avariją? Vis dažnėjantys nepagrįsti sprendimai verčia skaudžiai stebėtis Seimo komiteto nenoru atlikti gilesnes poveikio rinkai analizes, teikti racionalius pasiūlymus situacijoms spręsti bei aptarti priimamus pakeitimus su tais, kuriems tai turės tiesioginę įtaką“, - dėstė LNTPA vadovas.

Anot jo, siekdami prevencijos „Gelvonų terasoms“ ateityje, turėtume stiprinti proceso kontrolės mechanizmą, o ne buldozeriu eiti per rinką draudimais.

Aplinkos ministerija tikina, kad pirkėjai ir toliau galės įsigyti butus su daline apdaila ir juos įsirengti pagal savo norus.

Tačiau būsto pirkėjams, kurie šiandien jau yra pasirašę preliminarias NT pirkimo-pardavimo sutartis, neaišku, kokius butus ir kokiuose daugiabučiuose jie gaus kitais metais.

Visgi, panašu, kad vieno atsakymo jie ir negaus, nes „Delfi būstas“ kalbintų vystytojų planai kol kas labai skirtingi.

NT bendrovės „Citus“ direktorius Mantas Galdikas teigia, kad kol teisės aktai, reglamentuojantys butų vidaus apdailą ir reikalingi priduodant daugiabutį gyvenamąjį namą, nėra nepakeisti, būstų įrengimas skirsis minimaliai.

Tai bus vadinamoji dalinė apdaila, su rekuperatoriumi, kondicionavimo sistema (jei toks poreikis kyla dėl energinės klasės reikalavimų), viena lempute ir viena rozete.

Sanitariniame mazge (vonioje) gali reikėti unitazo ar kriauklės.

Tuo tarpu NT bendrovės „Omberg“ pardavimų ir klientų patirčių vadovė Edita Gudauskienė sako, kad po Seime priimtų pataisų įmonė iš esmės perdėliojo pardavimų strategiją.

Tačiau NT bendrovės „Eika“ generalinio direktoriaus pavaduotojas Martynas Žibūda sako, kad daugiausiai pokyčių bus tose NT vystymo įmonėse, kurios iki šiol parduodavo butus su žemu dalinės apdailos lygiu, pavyzdžiui, be išvedžiotos rekuperacijos, šildymo, su neparuošta elektros instaliacija (kai nėra išvedžioti elektros laidai), tik su vandens ir elektros įvadais į butą, be patalpas skiriančių pertvarų.

Jis tęsia, kad nauji teisės aktai įmonės būsto vystymo strategijai didelio poveikio neturės, tad ir šiuo metu jau pasirašytų preliminarių pirkimo-pardavimo sutarčių su pirkėjais koreguoti neskubama.

Teigiama, kad taip gali atsitikti būtent pereinamuoju laikotarpiu dėl biurokratijos.

Tačiau M. Žibūda sako, kad „Eikos“ valdomuose projektuose butų perdavimo laikas drastiškai nesikeis.

Tačiau „Citus“ direktorius M. Galdikas sako, kad tokio pobūdžio teisinės bazės ir privalomųjų reikalavimų pakeitimai turi įtakos galutiniam terminui, per kurį bendrovė būstą atiduoda klientui.

Apie teisės aktų pokyčių įtaką būsto kainai kalba ir „Citus“ direktorius M. Galdikas.

Jo teigimu, visi teisės aktų pakeitimai ir papildoma biurokratinė našta ilgina laiką, reikalingą „produktui“ - gyvenamajam daugiabučiui namui - „pagaminti“.

Tikėtina, daugiausiai kainos gali keistis tuose projektuose, kuriuose dalinė apdaila iki šiol buvo daroma žemiausio lygio, jei tokius projektus vystę plėtotojai keis strategiją ir ims statyti butus su pilna daline apdaila (pertvaromis, išvedžiota elektros instaliacija, rekuperacijos sistema ir pan.).

Preliminarios pirkimo-pardavimo sutartys: ką reikia žinoti?

Vieni apklausti vystytojai teigė, kad preliminarių būsto pirkimo-pardavimo sutarčių nekeis, nes jau yra įsivertinę visas galimas rizikas dėl pasikeitusio teisinio reguliavimo.

Kiti tikina, kad kol kas sutarčių nekeičia, tačiau nežino, ar to nereiks daryti ateityje.

Treti užtikrintai sako, kad sutartis keisti reikės.

Kokius „saugiklius“ būtina sudėti būstų pirkėjams, šiandien preliminaria pirkimo-pardavimo sutartimi rezervuojantiems butus, „Delfi būstas“ paaiškino advokato padėjėjas, Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos narys Arnas Stačiokaitis.

Pašnekovo teigimu, pirmiausia pirkėjams ir pardavėjams reikia numatyti tikslų notarinės sutarties sudarymo laiką - ar jis bus pasirašoma dar šiemet, ar jau kitais metais.

Jis tęsia, sudarydamas preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas turi įvertinti, kokia atsakomybė bus taikoma vystytojui, jeigu jis nevykdys sutarties, pavyzdžiui, sutartimi pirkėjas ir pardavėjas numatė, kad notarinę sutartį šalys pasirašys iki šių metų galo, tačiau atėjus numatytam laikui vystytojas prašo notarinės sutarties pasirašymo laiką nukelti kitiems metams.

Teisininkas atkreipia dėmesį, kad, greičiausiai, dėl nuo kitų metų įsigaliosiančių statybos įstatymo pakeitimų keisis ir naujų NT projektų kainodara.

Pirkėjams tai reiškia ne tik galimai augsiančias būstų kainas.

Kas yra 100 proc. projekto baigtumas?

Kaip rašoma Aplinkos ministerijos pranešime, 100 proc. baigtu statinys laikomas tada, kai jis pastatytas taip, kaip numatyta statinio projekte, kurio turinį apibrėžia teisės aktai.

Pastarieji numato galimybę statinį laikyti užbaigtu 100 proc. neatlikus tam tikros dalies darbų atskiro buto lygmenyje.

Norėdamas gauti statybą leidžiantį dokumentą nekilnojamojo turto vystytojas statinio projekte neprivalo numatyti ir suprojektuoti, kaip atrodys ir bus įrengti butai.

Kitaip sakant, daugiabučio gyvenamojo namo projektas gali būti parengtas ir su nebaigta tam tikra apdaila.

Tuomet norint fiksuoti 100 proc. baigtumą nėra ir prievolės įrengti butus.

Įrengti butus būtina tik tada, jei tai numatyta statinio projekte.

Taigi 100 proc. baigtumo koncepcija neapriboja būsto su daline apdaila pardavimo, jei toks butų įrengimo lygis bus numatytas pastato projekte.

Pirkėjai ir toliau galės įsigyti butus su daline apdaila ir juos įsirengti pagal savo norus.

Šiuo metu mažiausi reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų vidaus apdailos darbams 100 proc. baigtumui yra šie: įstatyti langus, palanges ir įėjimų į patalpas duris, patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą atitvarų paviršius parengti dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir įrengti pagrindus grindų dangai.

Taip pat turi būti įrengtos funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos, užbaigta bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdaila.

Iki įstatymo pakeitimų įsigaliojimo šiuos ministro įsakymu nustatytus reikalavimus planuojama pakartotinai peržiūrėti, aiškiai atskiriant tuos darbus, kuriuos užbaigti gali pats gyventojas, ir tuos, kuriuos privalo užbaigti viso pastato statytojas.

Statybos įstatymo pakeitimuose numatytas ribojimas - gyvenamąsias patalpas įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui - taikomas tik notaro tvirtinamoms nuosavybės teisės perleidimo sandorių sutartims.

Gyventojai su nekilnojamojo turto vystytoju ir toliau galės sudaryti preliminarią nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartį.

Tačiau pastaroji notaro galės būti patvirtinta tik tuomet, kai vystytojas registruos 100 proc. pastato baigtumą.

Tokios pat nuostatos taikomos rekonstruoto ypatingojo ar neypatingojo statinio naujoms dalims.

tags: #butu #pasdavimas #su #pilna #apdail