Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Šiame straipsnyje aptarsime buto nuomos sutarties nutraukimo sąlygas, įskaitant nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas, sutarties nutraukimo pagrindus ir procedūras.
Sutarties Nutraukimo Pagrindai
Sutarties sudarymas yra tam tikro pobūdžio civilinių teisinių santykių pradžia, sukurianti sutartį pasirašiusioms šalims civilines teises ir pareigas. Atitinkamai, jei kuri nors sutarties šalis išreiškia poreikį ar norą užbaigti sutartimi sukurtus civilinius teisinius santykius, sutartis gali būti nutraukiama. Kaip minėta, sutarties nutraukimu sutarties šalys užbaigia civilinius teisinius santykius.
Sutarties Nutraukimo Būdai
- Tarpusavio susitarimu
- Vienašaliu pareiškimu
- Teisminiu būdu
Jeigu yra svarstoma nutraukti sutartį, neatsižvelgiant į sutarties nutraukimo priežastis ir motyvus, turbūt bet kuris teisininkas, pirmiausia, rekomenduotų sutartį nutraukti abipusiu šalių susitarimu. Tačiau šiuo atveju svarbu nepamiršti, kad sutarties nutraukimas abipusiu šalių susitarimu negali prieštarauti imperatyvioms įstatymų normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei.
Visgi, labai dažnai praktikoje sutartis nutraukiama arba atsiranda poreikis ją nutraukti vienašališkai. Paprasčiausias būdas nutraukti sutartį vienašališkai - laikytis sutartyje nustatyto sutarties nutraukimo įspėjimo termino, įspėti apie nutraukimą pagal sutartyje nustatytą tvarką ir nutraukti sutartį. Tačiau praktikoje nemaža dalis sutarčių, kuriose nėra numatoma tokia sąlyga ir tai apsunkina sutarties nutraukimo procesą, nes tada sutartį norinti nutraukti šalis pradeda ieškoti priežasčių tai padaryti.
Sutarties laisvės principas, be abejo, reiškia ne tik galimybę sudaryti sutartį laisva valia, bet ir ją nutraukti. Tačiau šiuo atveju reikia nepamiršti ir kito principo - teisėtai sudaryta sutartis jos šalims turi įstatymo galią.
Analogiškai ir sutarčių teisės atžvilgiu - jeigu sutartis nutraukiama, nesilaikant materialinių ar procedūrinių sąlygų - laukia rimtos sutarties nutraukimo pasekmės. Todėl svarbu nepamiršti, kad sutartį vienašališkai nutraukti galima ne visada.
Sutarties nutraukimas - kraštutinė priemonė, kai išnaudojamos visos galimybės derėtis, susitarti, pakeisti sutartį taip, kaip pageidaujama. Todėl sutarties nutraukimas dažnai sąlygoja teisinius ginčus.
Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius, todėl gali būti inicijuotas sutarties nutraukimas. Pavyzdžiui, jei pažeidžiamos sutarties sąlygos arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vienai šaliai vykdyti tampa sudėtinga.
Sutarties vienašališkas nutraukimas nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos yra neteisėtas.
Nuomotojo Iniciatyva
Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.
Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Norėdamas nutraukti nuomos sutartį ir asmenis iškeldinti, nuomotojui reikia turėti tam pagrindą ir planus pranešti nuomininkui. Geriausia pranešimą įteikti į rankas, siųsti registruotu paštu. Laiko terminas, skirtas išsikeldinti, gali skirtis. Neterminuotos sutarties atveju, nuomininkui suteikiamas 6 mėnesių laikotarpis išsikelti. Sutartį pripažinti negaliojančia gali tik teismas.
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Nuomininko Iniciatyva
Nuomininkas visais atvejais gali inicijuoti sutarties nutraukimą, nesvarbu, kokia tai sutartis ir kokio termino. Priešingai nei neterminuotos sutartys, kurias galima nutraukti nenurodžius nutraukimo pagrindo ir įspėjus bent prieš tris mėnesius (jeigu nuomojamas nekilnojamas daiktas), terminuotą sutartį nuomininkas gali nutraukti tik CK 6.498 str.
Jeigu nėra CK ir/ar sutartyje numatytų pagrindų nuomos sutarčiai nutraukti, nuomininkui belieka kreiptis į nuomotoją su pasiūlymu dėl nuomos sutarties nutraukimo ir derėtis dėl kompromisinių sutarties nutraukimo sąlygų. Nuomininkui nepavykus susitarti su nuomotoju dėl nuomos sutarties nutraukimo anksčiau termino, svarstytina galimybė kreiptis į jį dėl sutarties pakeitimo.
Pagal nurodytą normą, sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, atitinkančios CK numatytus kriterijus, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t.y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas.
Nuomininkas, pageidaujantis nutraukti terminuotą nuomos sutartį, turėtų įvertinti ir sutartyje numatytas galimybes. Kartais šalys susitaria dėl nuostatų, leidžiančių sutartį nutraukti ir nesant kitos šalies kaltės ar numatančių kitokius sutarties nutraukimo pagrindus, nei numatyti CK.
Pabrėžtina, kad nuomininkui nederėtų neprotingai plačiai interpretuoti įstatyme ar sutartyje numatytų pagrindų sutarčiai anksčiau termino nutraukti. Pasitaiko atvejų, kai konkrečius nuomotojo veiksmus bandoma „pakišti” po sutarties pažeidimu ir reikalauti sutartį nutraukti prieš terminą. Tokiam ginčui pasiekus teismą, nuomininkas turėtų įrodyti ne tik pažeidimo, numatyto įstatyme ar sutartyje, faktą, bet ir tai, jog pažeidimo būta esminio.
Advokatės Giedrės Kučinskės Patarimai
Advokatė Giedrė Kučinskė dalinasi svarbia informacija apie dažniausiai pasitaikančias klaidas ir kaip jų išvengti:
- Skaityti sutarties sąlygas.
- Įsitikinti, kad egzistuoja pagrindas sutarčiai vienašališkai nutraukti.
- Pranešti apie sutarties nutraukimą iš anksto.
- Įvertinti papildomo termino suteikimą.
- Konsultuotis su teisininku.
Pasak G. Kučinskės, sutartį galima nutraukti vienašališkai tuomet, kai sutartis neįvykdoma per papildomai nustatytą terminą. Papildomas terminas gali būti nustatomas tada, kai kita sutarties šalis praleidžia sutarties vykdymo terminą, arba kitais sutarties pažeidimo atvejais, nesusijusiais su termino praleidimu.
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas. LAWCORPUS advokatė išskiria, kad nuspręsti, ar pažeidimas buvo esminis, galima pagal tokius pagrindinius esminio sutarties pažeidimo kriterijus:
- Nukentėjusi šalis negavo to, ko tikėjosi iš sutarties;
- Griežtas prievolės sąlygų laikymasis turėjo esminės reikšmės;
- Pažeidimas buvo padarytas tyčia arba dėl didelio neatsargumo;
- Dėl pažeidimo buvo prarastas pasitikėjimas kita šalimi;
Norint konstatuoti esminį sutarties pažeidimą, nebūtina nustatyti visų aukščiau išvardintų kriterijų, tačiau jie pakankamai abstraktūs. Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.
Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama joje numatytais atvejais. G. „Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai.
Vienašališkai nutraukti sutartį galima dėl nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybių - ši sąvoka tapo aktuali Covid-19 pandemijos metu. „Jei force majeure aplinkybės yra nuolatinės, sutartinės prievolės pasibaigia, todėl sutarties nutraukti nebereikia. Jei tokios aplinkybės laikinos, sutartis gali būti nutraukta, nustačius esminį sutarties pažeidimą, tačiau tokiu atveju negalima reikalauti atlyginti nuostolius. Pagal Lietuvos teismų praktiką, kuri buvo išplėtota Covid-19 pandemijos kontekste, nuomininko negalėjimas vykdyti veiklos nuomojamose komercinėse patalpose dėl taikomų pandemijos valdymo priemonių gali būti laikomas laikina nenugalimos jėgos aplinkybe. Tačiau tokiu atveju tik nuomotojas, o ne nuomininkas, turi teisę nutraukti sutartį, nebent sutartyje aiškiai nurodyta kitaip. Todėl, nuomininkui vienašališkai nutraukus sutartį (kai tokia galimybė nenumatyta sutartyje), sutarties nutraukimas laikomas neteisėtu“, - aiškina G.
Siekiant išvengti įstatyminio 30 dienų termino taikymo ir bet kokių kitų su pranešimu susijusių ginčų, šalys į sutartį turėtų įtraukti nuostatas dėl pranešimo apie sutarties nutraukimą termino (pavyzdžiui, „įspėti reikia prieš x dienų iki sutarties nutraukimo“) ir nuo kada jis skaičiuojamas (pavyzdžiui, „nuo pranešimo išsiuntimo dienos“).
„Būtina žinoti, kad, net ir esant pagrindui vienašališkai nutraukti sutartį, vien pagrindo buvimas nereiškia sutarties nutraukimo. Pranešimas kitai šaliai apie numatomą sutarties nutraukimą yra būtina sutarties nutraukimo sąlyga. Nepranešus ir tokiu būdu neišreiškus valios dėl sutarties nutraukimo, sutartis negali būti laikoma nutraukta“, - perspėja G. Kučinskė ir rekomenduoja esant abejonėms dėl visų iškilusių klausimų, susijusių su sutarties nutraukimu, pasitarti su teisininku.
Iškeldinimo Procesas
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Svarbu, kad nuomos sutarties šalys suprastų šio proceso eigą, savo teises ir pareigas bei galėtų veikti atsakingai, laikantis teisės normų. Pirmiausia, iškeldinimo procesas gali būti pradėtas tik tada, kai nuomos sutartis yra nutraukta, pasibaigusi ar pripažinta negaliojančia.
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo. Taip pat nuostatą dėl vėlavimo išsikeldinti po sutarties pabaigos, pavyzdžiui, sutartyje nustatyti baudą dėl vėlavimo išsikeldinti.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai. Pavyzdžiui, sutartį sudarė neveiksnus asmuo, nuomininkui buvo pateikti tikrovės neatitinkantys duomenys apie nuomotojo teisę į gyvenamąsias patalpas ir panašiai.
Ketvirta, iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą.
Savavališkas nuomininko iškeldinimas yra draudžiamas dėl kelių priežasčių:
- Kiekvienas asmuo turi teisę į gyvenimo privatumą ir būsto neliečiamumą, net ir tuo atveju, jei nuomininkas yra skolingas už nuomą ar kitokiu būdu pažeidžia sutarties sąlygas, jis vis tiek turi būti apsaugotas nuo savavališko iškeldinimo.
- Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą.
- Nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais net baudžiamojon atsakomybėn.
- Tinkamai nenutraukus galiojančios nuomos sutarties ir bandant iškeldinti nuomininkus, šiems gali būti padaryta žala, kurią nuomotojas bus priverstas atlyginti.
Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Dažniausios Klaidos Nuomojantis Butą ir Kaip Jų Išvengti
- Nesigilinimas į sutarties sąlygas
- Nepakankama buto apžiūra
- Nesusitarimas dėl papildomų mokesčių
- Ignoruojamos nuomos taisyklės ir teisės
- Neįvertinta nuomos kaina ilgalaikėje perspektyvoje
- Nesusitarimas dėl depozito ir jo grąžinimo sąlygų
- Nesikalbėjimas su kaimynais
Štai keletas praktinių patarimų abiem pusėms, kurie padės išvengti nesklandumų.
Patarimai Nuomininkui:
- Niekada nemokėkite depozito nepasirašę sutarties.
- Atidžiai perskaitykite visą sutartį prieš pasirašydami. Jei kažkas neaišku - klauskite.
- Būtinai reikalaukite sudaryti priėmimo-perdavimo aktą su nuotraukomis.
- Išsaugokite visus mokėjimo kvitus (tiek už nuomą, tiek už depozitą).
- Laiku informuokite nuomotoją apie bet kokius gedimus ar problemas bute.
- Prieš išsikraustydami, kruopščiai sutvarkykite butą ir grąžinkite jį tokios būklės, kokios gavote (atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą).
Patarimai Nuomotojui:
- Visada sudarykite rašytinę nuomos sutartį.
- Patikrinkite potencialaus nuomininko patikimumą.
- Nepamirškite priėmimo-perdavimo akto - tai jūsų pagrindinė apsauga.
- Deklaruokite gautas nuomos pajamas ir sumokėkite mokesčius.
- Saugokite visus su buto remontu susijusius dokumentus ir kvitus, jei tektų pagrįsti išskaitas iš depozito.
- Būkite sąžiningi ir grąžinkite depozitą laiku, jei nuomininkas įvykdė visas savo pareigas.
tags: #butu #nuomos #kontrakto #nutraukimas