Turto vertinimas yra neatsiejama kiekvieno nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo proceso dalis, tačiau vis dar dažnai kelianti daug klausimų ir neaiškumų. Nekilnojamojo turto vertinimas - viena populiariausių turto vertinimo paslaugų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje. Ši procedūra leis ne tik sužinoti, kiek kainuoja jūsų būstas, bet ir tiksliai nustatyti norimo įsigyti nekilnojamojo turto rinkos vertę (kainą), gausite visus reikiamus dokumentus, kuriuos prašo pateikti antstoliai, teismas arba valstybinės įstaigos, kai reikia apskaičiuoti mokesčius.
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas tiek valstybės užsakymu, tiek gavus individualų fizinio ar juridinio asmens užsakymą, t. y. visuomet, kai užsakovas pageidauja sužinoti nekilnojamojo turto rinkos ar rinkos nuomos vertę.
Į nekilnojamojo turto kategoriją patenka ne tik namai ar butai, bet ir kitas įvairus turtas, registruotas nekilnojamojo turto registre:
- Žemės sklypai;
- Sandėliai, angarai bei ūkiniai pastatai;
- Komercinės, poilsio patalpos, dirbtuvės bei įvairūs inžineriniai statiniai;
- Laivai, lėktuvai.
Buto vertinimas - tai viena populiariausių paslaugų nekilnojamojo turto rinkoje, nes šio tipo objektų yra parduodama daugiausiai.
Kam Reikalingas Nekilnojamojo Turto Vertinimas?
Bene dažniausiai nekilnojamojo turto vertinimo (rinkos vertės nustatymo) reikia tuomet, kai keičiasi turto savininkas (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, paveldėjimo sandoriams, skyrybų ar dalybų atveju, kai reikia objektyviai ir teisingai pasidalinti turtą), t. y. nuosavybės teisės perleidimo tikslu.
Taip pat nekilnojamo turto vertinimas gana dažnai atliekamas ir tais atvejais, kai tą padaryti įpareigoja tam tikros valstybinės arba kredito institucijos, pvz. bankai, kredito unijos bei finansavimo paslaugas teikiančios įmonės, kurios teikia paskolas būsto įsigijimui ar remontui.
Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas taip pat yra labai aktualus draudimo bendrovėms, kurios siekia suteikti būsto ar NT draudimo paslaugas klientams ar verslo objektams, siekiantiems įnešamu nekilnojamuoju turtu padidinti įstatinį kapitalą, jį suformuoti ir pan.
Valstybinėms ir teisėsaugos institucijoms nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas reikalingas:
- Kai reikia apmokestinti turtą;
- Kai reikia vykdyti įvairias teismų nutartis, sprendimus ar antstolių patvarkymus;
- Prieš pardavimą iš varžytinių;
- Kai turtas paimamas visuomeninėms poreikiams;
- Fizinių bei juridinių asmenų bankroto atveju.
Nekilnojamojo Turto Vertinimo Principai
Nekilnojamojo turto, kaip ir verslo ar kilnojamojo turto, vertinimo principus apibrėžia daugybė Lietuvos Respublikos ir Europos teisės aktų:
- LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1995-05-25, Nr. VIII-1202);
- LR finansų ministro įsakymas „Dėl turto arba verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (2012-04-27, Nr. 1K-159) patvirtinta „Turto ir verslo vertinimo metodika“;
- tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto patvirtinti „Tarptautiniai turto vertinimo standartai“;
- Europos turto vertinimo standartai, priimti Europos vertintojų asociacijos grupės TEGOVA, ir kt.
Paprastam vartotojui, kuris nori sužinoti nekilnojamojo turto rinkos vertę, yra lengva pasimesti, bet juk tam ir kreipiamasi į nepriklausomus turto vertintojus, kad nereikėtų sukti dėl to galvos. Kiekvienas turime dirbti savo darbą.
Mūsų įmonėje nekilnojamojo turto (NT) vertinimas atliekamas sistemingai, vadovaujantis aiškia ir reglamentuota metodika.
Svarbiausi Nekilnojamojo Turto Rinkos Vertės Veiksniai
Kas įtakoja nekilnojamojo turto vertę? Deja, vienareikšmiško atsakymo negali pateikti jokia agentūra ar individualūs specialistai, tačiau svarbiausi turto vertės veiksniai yra:
- Vieta, vieta ir dar kartą vieta - nuo NT lokalizacijos gali priklausyti ne tik jo rinkos vertė, bet ir tam tikri apribojimai (pvz., kur negalima vystyti tolimesnių statybų ar statyti didesnio aukštingumo pastatų, kai turtas yra nekilnojamojo turto vertybių apsaugos zonoje);
- Turto būklė, kurią gali lengviausiai pastebėti kiekvienas potencialius turto valdytojas - tai, koks yra, pvz., namo ar buto įrengimas, kaip prižiūrėtas žemės sklypas, ar turtas reikalauja papildomų investicijų;
- Rinka - kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija, nedarbo lygis, atlyginimų kaita, skatinančioji valstybės vykdoma politika (pvz., mokesčių stabilumas, valstybės išmokos) bei vyraujančios tendencijos - pirkėjų bei pardavėjų santykiai, ir tas faktas, ar pasiūloje yra panašių objektų perteklius ar trūkumas, o gal ir pusiausvyra;
- Individualūs nekilnojamojo turto požymiai, pvz. paskirtis, dydis, statybos metai, maksimalus ir geriausias turto panaudojimas, patrauklumas rinkoje ir pan.
Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, teks atlikti savo turto vertės analizę. Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje.
Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m.
Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų. Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą.
Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.
Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta.
NT brokeriai retai kada patys vertina turtą, tačiau paprastai turime nemažai partnerių, kurie tuo užsiima. Brokeris visada pasakys, kiek realiai galite gauti ir kur gali kilti problemų parduodant NT brangiau, nei rinkos vertė.
Pagrindiniai Būsto Vertinimo Kriterijai
- Vieta
- Statybos metai
- Bendras plotas
- Šildymo būdas
- Kambarių skaičius
- Pastato tipas
Turto Vertinimo Užsakymas, Reikiami Dokumentai ir Bendra Procedūra
Pats nekilnojamojo turto vertinimas yra standartinė procedūra, kurios įvykdymui reikalinga turto apžiūra (tiek iš išorės, tiek iš vidaus), turto identifikavimas (pagal unikalų numerį nekilnojamojo turto registre) ir kiti iš Valstybės įmonės Registrų centras (toliau - VĮ RC) gaunami nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai.
Turto vertinimo paslaugą Uždarojoje akcinėje bendrovėje „MARLEKSA“ galite užsakyti internetu tiesiog kreipdamiesi nurodytais kontaktais, o visus reikiamus vertinimui dokumentus galima užsakyti VĮ RC ir nuotoliniu būdu. Jeigu neturite laiko ar nežinote, kaip tą padaryti, nepriklausomi Uždarosios akcinės bendrovės „MARLEKSA“ turto vertintojai gali tai atlikti už Jus.
Pagrindiniai Vertinimui Reikalingi Dokumentai
Dokumentai, kurių gali paprašyti nepriklausomas turto vertintojas, visuomet priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir individualios situacijos, visko išvardinti neįmanoma, bet dažniausiai reikia šių:
- VĮ RC Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, toliau - RC išrašas (nuosavybės dokumentas);
- Aktuali pastato ar patalpos kadastrinių matavimų byla;
- Aktualus žemės sklypo planas;
- Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kai yra keli turto savininkai ir kai ji yra registruota VĮ RC);
- Nuomos sutartys ir pan.
Tikslus reikiamų dokumentų sąrašas visuomet pateikiamas kiekvienam klientui individualiai.
Prieš pradedant nekilnojamojo turto vertinimą specialistui reikia ne tik gauti vertinimui reikiamus dokumentus, bet ir išsiaiškinti nekilnojamojo turto vertinimo tikslą ir atvejį. Tarp Užsakovo ir Turto vertintojo neturi būti jokių paslapčių, kam visgi prireikė turto vertinimo, nes tik žinant tikruosius tikslus ir poreikius galima suteikti kokybišką ir konkrečiam Užsakovui konkrečioje situacijoje reikalingą nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugą.
Kaip Atliekamas Turto Vertinimas?
Turto vertinimo atlikimo trukmė priklauso nuo vertinamo turto pobūdžio, apimties, vertinimo tikslo bei sudėtingumo. Dažniausiai turto vertinimas užtrunka apie 2-4 darbo dienas.
Proceso etapai:
- Pagal vertinamo turto tipą nustatomi vertinimui reikalingi dokumentai, atliekama jų analizė.
- Norint įvertinti turtą, būtina vertinamo turto apžiūra. Vertintojas arba vertintojo asistentas, dalyvaujant užsakovui arba turto savininkui, iš anksto sutartu metu, apžiūri turtą ir įvertina turto būklę bei kitas charakteristikas, reikalingas tiksliai nustatyti rinkos vertę.
- Išanalizavus užsakovo pateiktus dokumentus ir apžiūros metu surinktą informaciją atliekami skaičiavimai ir nustatoma turto rinkos vertė.
- Visi surinkti duomenys apie vertinamą turtą ir rinkos vertės skaičiavimai aprašomi turto vertinimo ataskaitoje.
- Parengus turto vertinimo ataskaitą, ši, sutartu laiku ir būdu, įteikiama užsakovui arba jo įgaliotam asmeniui.
Turto Vertinimas Bankui
Turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam. Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.
UNTU Buto Kainos Skaičiuoklė
UNTU siūlo galimybę kiekvienam pasinaudoti paslauga ir nemokamai sužinoti preliminarią savo buto kainą rinkoje. Su UNTU galima nemokamai nustatyti kiekvieno naujos ar senos statybos name esančio buto preliminarią kainą.
Vidutinė rinkos kaina yra rinkos terminas. Tai yra tam tikra vertė, kurią kiekvienam statiniui ir butui priskiria Registrų centras.
Toks buto kainos vertinimas yra visiškai automatizuotas, atliekamas tam tikru periodiškumu. Jeigu norite sužinoti savo buto vidutinę rinkos kainą internetu, jums tereikia žinoti unikalų daikto (šiuo atveju NT objekto) identifikacinį numerį.
Šį numerį turi kiekvienas NT objektas ir, jeigu nežinote šio numerio, jį nesunkiai galima nustatyti tame pačiame Registrų centro interneto puslapyje, tiesiog suvedus objekto adresą.
Vidutinei rinkai daugiausiai įtaką daro aplink jūsų objektą sudarytų ir Registrų centre užfiksuotų NT sandorių visuma.
UNTU buto kainos skaičiuoklė veikia automatizuotai ir nemokamai.
Pati UNTU buto vertės skaičiuoklė veikia labai paprastai. Pagrindiniame lange pasirinkite, jog norite sužinoti daugiabučio namo buto vertę. Tuomet suveskite gatvę, kurioje yra daugiabutis ir namo numerį.
Kitame žingsnyje pasirinkite aukštą, kuriame yra butas. Nuo aukšto stipriai priklauso ir pačio būsto kaina. Po to reikės pereiti prie tam tikrų vertinimų.
Kuo objektyvesni būsite - tuo tikslesnę informaciją parodys skaičiuoklė. Nurodykite buto įrengimo kokybę nuo 1 iki 5 balų. Pažymėkite papildomus buto patogumus (iš sąrašo), jeigu jie yra šiame bute ar jam priklauso.
Štai ir viskas - nemokamas buto vertinimas baigtas. Kitame lange jau matysite, kokia yra jūsų buto rinkos vertė ir už kiek preliminariai galėtų būti parduotas šis nekilnojamas turtas.
Užpildymas jums truks ne ilgiau nei 2-3 minutes, o rezultatus galėsite išsisaugoti ar net nemokamai patikslinti vertinimą palikdami savo telefono numerį.
UNTU suteikia visus reikiamus įrankius, kad galėtumėte pradėti ruoštis pardavimui.
Jeigu norite patikslinti buto kainos vertinimą dar labiau arba gauti profesionalias įžvalgas bei rekomendacijas dėl pardavimo, paprasčiausiai palikite UNTU tinklapyje savo telefono numerį.
Dokumentai, kurie yra reikalingi norint atlikti buto ar namo vertinimą:
Jeigu atliekamas buto vertinimas:
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas;
- (jei butui priklauso žemės sklypas ar jo dalis);
Jeigu atliekamas namo vertinimas:
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas;
- Buto kadastrinė (inventorinė) byla;
- Žemė sklypo planas;
- Priklausinių kadastriniai dokumentai.
Kiek trunka nekilnojamojo turto vertinimas?
Turto vertinimo ataskaitos paruošimas vidutiniškai trunka nuo 2 iki 4 dienų. Toks terminas yra tikėtinas jeigu visi dokumentai yra sutvarkyti ir pateikti, tačiau jeigu jų nėra ar ne visi paruošti ar net gi pamesti, jų ieškojimas gali trukti iki 20 dienų. Todėl planuojant atlikti turto vertinimą, rekomenduojama iš anksto pasirūpinti reikiamais dokumentais.
Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.
tags: #buto #vertinimo #kriterijai