Sutartys, jų sudarymas ir nutraukimas yra neišvengiami vykdant individualią veiklą ir kuriant verslą. Juk tenka sudaryti sutartis tiek su partneriais, tiek su darbuotojais, tiek kitomis trečiosiomis šalimis. Bet taip pat svarbus momentas, kad kartais šias sutartis tenka nutraukti dėl įvairių priežasčių ir nebūtinai tik kai sueina sutarties terminas.
Sutarties sudarymas yra tam tikro pobūdžio civilinių teisinių santykių pradžia, sukurianti sutartį pasirašiusioms šalims civilines teises ir pareigas. Atitinkamai, jei kuri nors sutarties šalis išreiškia poreikį ar norą užbaigti sutartimi sukurtus civilinius teisinius santykius, sutartis gali būti nutraukiama. Kaip minėta, sutarties nutraukimu sutarties šalys užbaigia civilinius teisinius santykius. Paprastai sutartis nutraukiama tarpusavio susitarimu, vienašaliu pareiškimu arba teisminiu būdu.
Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius. Pavyzdžiui, jei pažeidžiamos sutarties sąlygos arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vienai šaliai vykdyti tampa sudėtinga. Todėl gali būti inicijuotas sutarties nutraukimas.
Sutarties Nutraukimo Sąlygos ir Pagrindai
Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama joje numatytais atvejais. G. Kučinskės teigimu, kitas pagrindas, dėl kurios šalis gali vienašališkai nutraukti sutartį, yra sutarties neįvykdymas per papildomai nustatytą terminą.
„Tokiu atveju nukentėjusi šalis turėtų įteikti kitai šaliai pranešimą su papildomai nustatytu terminu bei nurodyti, kad, sutarties neįvykdžius per papildomą terminą, sutartis bus vienašališkai nutraukta“, - įvardina G. Kučinskė ir prideda, kad papildomo termino nereikia nustatyti tais atvejais, jeigu sutarties įvykdymo termino praleidimas (ar kitas pažeidimas) yra esminis sutarties pažeidimas.
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas.
Nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybės - tai įvykiai, kurių šalis negalėjo išvengti ir kurių nebuvo bei nebuvo galima numatyti pasirašant sutartį. Šios sąvokos aktualumas ypatingai išryškėjo Covid-19 pandemijos metu, kai daugelis verslų buvo priversti nutraukti arba apriboti veiklą dėl taikytų pandemijos valdymo priemonių.
Esminio sutarties pažeidimo kriterijai:
- Nukentėjusi šalis negavo to, ko tikėjosi iš sutarties.
- Griežtas prievolės sąlygų laikymasis turėjo esminės reikšmės.
- Pažeidimas buvo padarytas tyčia arba dėl didelio neatsargumo.
- Dėl pažeidimo buvo prarastas pasitikėjimas kita šalimi.
Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.
Tačiau šiuo atveju svarbu nepamiršti, kad sutarties nutraukimas abipusiu šalių susitarimu negali prieštarauti imperatyvioms įstatymų normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei.
Visgi, labai dažnai praktikoje sutartis nutraukiama arba atsiranda poreikis ją nutraukti vienašališkai. Paprasčiausias būdas nutraukti sutartį vienašališkai - laikytis sutartyje nustatyto sutarties nutraukimo įspėjimo termino, įspėti apie nutraukimą pagal sutartyje nustatytą tvarką ir nutraukti sutartį.
Tačiau praktikoje nemaža dalis sutarčių, kuriose nėra numatoma tokia sąlyga ir tai apsunkina sutarties nutraukimo procesą, nes tada sutartį norinti nutraukti šalis pradeda ieškoti priežasčių tai padaryti.
Sutarties laisvės principas, be abejo, reiškia ne tik galimybę sudaryti sutartį laisva valia, bet ir ją nutraukti. Tačiau šiuo atveju reikia nepamiršti ir kito principo - teisėtai sudaryta sutartis jos šalims turi įstatymo galią.
Analogiškai ir sutarčių teisės atžvilgiu - jeigu sutartis nutraukiama, nesilaikant materialinių ar procedūrinių sąlygų - laukia rimtos sutarties nutraukimo pasekmės. Todėl svarbu nepamiršti, kad sutartį vienašališkai nutraukti galima ne visada.
Sutarties nutraukimas - kraštutinė priemonė, kai išnaudojamos visos galimybės derėtis, susitarti, pakeisti sutartį taip, kaip pageidaujama. Todėl sutarties nutraukimas dažnai sąlygoja teisinius ginčus.
Sutarties vienašališkas nutraukimas nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos yra neteisėtas.
Sąvokos gali nutraukti vartojimas reiškia, kad perkantysis subjektas atsakingas spręsti dėl PĮ 98 straipsnio 1 dalyje nurodytų vienašališko sutarties nutraukimo pagrindų egzistavimo, ir, nustatęs, jog egzistuoja bent vienas iš PĮ 98 straipsnio 1 dalyje nurodytų pagrindų, perkantysis subjektas neturi pasirinkimo teisės nutraukti ar nenutraukti sutartį. Taigi šis pagrindų vertinimas ir taikymas (sutarties nutraukimas) - perkančiojo subjekto pareiga.
Atitinkamai PĮ 98 straipsnio 1 dalies 2 punkte yra įtvirtintas tiekėjo pašalinimas iš pirkimų teisinių santykių ir po sutarties sudarymo, t. y. jau pasibaigus viešųjų pirkimų procedūroms. Taigi, tuo atveju, jeigu, sudarius ir vykdant pirkimo sutartį, preliminariąją sutartį ar sutartį, kuria keičiama pirkimo sutartis ar preliminarioji sutartis, perkančiajam subjektui paaiškėja, kad tiekėjas, su kuriuo sudaryta sutartis, turėjo būti pašalintas iš pirkimo procedūrų, sudaryta sutartis turėtų būti nutraukta.
PĮ 98 straipsnio 2 dalyje yra įtvirtinta pirkimo sutarties, preliminariosios sutarties, ar sutarties, kuria keičiama pirkimo sutartis ar preliminarioji sutartis, nutraukimo PĮ 98 straipsnio 1 dalyje nurodytais pagrindais tvarka. Pagal PĮ 90 straipsnio 2 dalies 1 punktą perkantysis subjektas apie sutarties nutraukimą privalo iš anksto pranešti tiekėjui per sutartyje nustatytą terminą, o jeigu sutartyje toks terminas nenustatytas, - prieš 30 (trisdešimt) dienų. Sąvokos privalo vartojimas reiškia perkančiojo subjekto pareigą laikytis PĮ 98 straipsnio 2 dalyje įtvirtintos vienašališko sutarties nutraukimo tvarkos, įskaitant, įspėjimo apie vienašališką sutarties nutraukimą terminų. Tačiau nurodytos tvarkos pažeidimas nelemia sutarties nutraukimo, kaip tokio, neteisėtumo.
Sąvokos iš anksto vartojimas reiškia, kad egzistuojant PĮ 98 straipsnio 1 dalies 1-3 punktuose nurodytam sutarties nutraukimo pagrindui, perkantysis subjektas, prieš vienašališkai nutraukdamas sutartį, turi pareigą apie tai įspėti tiekėją. Toks išankstinis pranešimas leidžia sutarties vykdytojui iš anksto sužinoti kitos šalies poziciją ir išvengti papildomų nuostolių, kurių gali atsirasti dėl to, kad nėra aišku, ar bus reikalaujama įvykdyti sutartį.
Vis dėlto perkantieji subjektai, siekdami maksimalaus aiškumo ir tikslumo bei potencialių ginčų išvengimo, pranešime apie būsimą vienašališką sutarties nutraukimą turėtų nurodyti, kad tiekėjas, nesutikdamas su sutarties nutraukimu, gali ginčyti tokį perkančiojo subjekto sprendimą, o ieškinio pateikimo terminas skaičiuotinas ne nuo pranešimo gavo dienos, bet nuo pranešime nurodytos sutarties nutraukimo datos (PĮ 108 straipsnio 4 dalis).
PĮ 98 straipsnio 2 dalies 2 punkte reglamentuojami vienašališko perkančiojo subjekto sutarties nutraukimo padariniai, nurodant, kad sutarties nutraukimas atleidžia perkantįjį subjektą ir tiekėją nuo sutarties vykdymo. Tai reiškia, kad pagal bendrąją taisyklę, nutraukus sutartį, perkantysis subjektas netenka teisės reikalauti ją įvykdyti, o tiekėjas nebeturi pareigos ją vykdyti.
Tačiau PĮ 98 straipsnio 2 dalies 3 punkte yra įtvirtinta nurodytos bendrosios taisyklės išimtis, pagal kurią sutarties nutraukimas neturi įtakos ginčų nagrinėjimo tvarką nustatančių sutarties sąlygų ir kitų sutarties sąlygų galiojimui, jeigu šios sąlygos pagal savo esmę lieka galioti ir po sutarties nutraukimo.
PĮ 98 straipsnio 2 dalies 4 punkte yra reglamentuojamas restitucijos taikymas pirkimo sutarties, preliminariosios sutarties, ar sutarties, kuria keičiama pirkimo sutartis ar preliminarioji sutartis, nutraukimo atveju. PĮ 98 straipsnio 2 dalies 4 punkto nuostata koreliuoja su CK 6.222 straipsnio, kuriuo reglamentuojamas restitucijos taikymo klausimas sutarties nutraukimo atveju, nuostatoms.
Pagal CK 6.222 straipsnio 1 dalyje (o atitinkamai ir PĮ 98 straipsnio 2 dalies 4 punkte) įtvirtintą bendrąją dvišalės restitucijos taisyklę, nutraukus sutartį, šalis gali reikalauti grąžinti jai viską, ką ji yra perdavusi kitai šaliai vykdydama sutartį, jeigu ji tuo pat metu grąžina kitai šaliai visa tai, ką buvo iš pastarosios gavusi.
Sutarties nutraukimo schema
Rekomendacijos Prieš Pasirašant Sutartį
Pirkėjas prieš pasirašydamas bet kokią sutartį turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus. Galiausiai, prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai apžiūrėti visą NT. Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje.
Apžiūrėjus turtą, laukia dokumentų patikros etapas. Pirmasis dokumentas, kurį būtina patikrinti - išrašas iš nekilnojamojo turto registro. Jame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli).
Kitas žingsnis - būsto kadastrinės bylos peržiūra ir palyginimas su esama faktine situacija. Tai svarbu atlikti, nes faktinė būsto situacija gali būti visiškai kitokia nei kadastrinėje byloje.
Jeigu pastebite, kad faktinė buto situacija neatitinka kadastrinės bylos duomenų (pvz. buto lango nėra pažymėta kadastrinėje byloje), tikėtina, kad atliktiems buto remonto darbams nebuvo gauti reikiami leidimai ar sutikimai, darbų atlikimo metu nebuvo vertinta galima grėsmė išgriovus angą lango įrengimui ir dėl to neatnaujinta buto kadastrinė byla.
Taip pat prieš pasirašant sutartį reikėtų paprašyti pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims. Pavyzdžiui, ar yra priimtas namo bendraturčių sprendimas dėl kapitalinio namo remonto, ar yra pasirašęs pastato renovacijos išlaidų atlyginimo sutartį ir pan.
Perkant naujos statybos butą ar namą labai naudinga patikrinti ir vystytoją. Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą.
Perkant kotedžą ar individualų namą, reikėtų atkreipti dėmesį į dar daugiau dalykų. Be anksčiau minėtų dokumentų naudinga pardavėjo paprašyti ir peržiūrėti žemės sklypo planą. Jame nurodoma, ar sklypui yra nustatyti kelio ar kiti servitutai, kokio jis dydžio ir kokioje sklypo dalyje.
Prieš perkant namą ar kotedžą išsiaiškinkite, ar į jį bus atvestos visos pirkėjo norimos komunikacijos.
Jeigu pardavėjui statant nukrypstama nuo projekto, įsigijus NT ir patiems užbaigus namo 100 proc. baigtumą (kaip dažnu atveju ir būna), dėl jo neatitikimo projekto sprendiniams gali nepavykti įregistruoti pastato baigtumo ar netgi būti įpareigotas pašalinti savavališkos statybos padarinius bei sumokėti už tai baudą.
Jeigu šalys susitaria papildomai parduoti ir kitus neregistruotus statinius, tarkime, pavėsinę, sandėliuką ar panašiai, juos taip pat reikia įtraukti į sutartį ir aptarti, kad į kainą įeina ir neregistruotų statinių ar kitų daiktų kaina.
Reikėtų iš anksto susitarti, kokias pertvaras bei kitus dalykus turi įrengti pardavėjas, o ką turėsite padaryti patys jau nusipirkę namą.
Kartu su kaina reikia nurodyti ir avansą, o tais atvejais, kai savininkai yra keli asmenys - ir žmogų, kuriam jis bus mokamas. Jeigu manote, kad vystytojas nėra labai patikimas, o dar turi atlikti nebaigtų darbų, avansą galite sumokėti į notaro depozitinę sąskaitą ir preliminarioje sutartyje nustatyti sąlygą, kad pinigai pardavėjui nebus išmokami tol, kol jis neįvykdys visų įsipareigojimų pagal sutartį ir nepateiks šių įsipareigojimų įvykdymo įrodymų.
Šiuo metu daug dėmesio skiriama NT energiniam naudingumui, kurio sertifikatas - privalomas kiekvienam gyvenamosios paskirties objektui. Jeigu planuojate pirkti nebaigtos statybos (pvz. 85 proc.) namą, į sutartį reikėtų įtraukti sąlygą, kas ir per kiek laiko privalo organizuoti energinio naudingumo sertifikato gavimą, kas už tai mokės.
Labai svarbi sutarties sąlyga, ypač perkant būstą su paskola - nuosavybės perdavimo momento aptarimas preliminarioje sutartyje. Jeigu pardavėjas sutartyje numato, kad būstas bus perduotas naujam savininkui tik sumokėjus visą turto kainą, o bankas nepaisant preliminarios sutarties sąlygų reikalaus pirmiausia įgyti turtą pirkėjo vardu, kad jį būtų galima įkeisti banko naudai kaip paskolos grąžinimo įvykdymo užtikrinimo priemonę - gali kilti ginčų tarp pirkėjo ir pardavėjo dėl netinkamai įvykdytos preliminarios sutarties sąlygų ir kaltės.
Naudinga apsibrėžti, per kiek laiko pardavėjas turi ištaisyti pastebėtus turto trūkumus, kokie defektai laikomi neesminiais, t.y. nesudarančiais pagrindo nutraukti preliminarią sutartį ir nesudaryti notarinės pirkimo - pardavimo sutarties.
Tikėtina, kad nekilnojamojo turto kainos artimiausius kelis metus tik pigs. Todėl neskubėkite pasirašyti pagrindinę sutartį.
Galiausiai, sutartį surašius iki pačių smulkiausių detalių ir atidžiai susipažinę su ja lydinčia dokumentacija, pirkėjai visada turi nepamiršti stebėti sutarties vykdymo eigą, joje numatytų terminų laikymąsi ir esant poreikiui - susirinkti kuo daugiau rašytinių įrodymų (t.y. bendrauti su pardavėju daugiau el.
Sutarties Nutraukimo Pasekmės
Reikia nepamiršti, kad sutarties nutraukimo faktas visada sąlygoja sutarties nutraukimo teisines pasekmes. Net kai sutartis nutraukiama šalių susitarimu, kas atrodo kaip abiem sutarties šalims priimtinas variantas, turbūt vis tiek negalime ignoruoti tam tikro neigiamo aspekto (juk sutarties nutraukimas greičiausiai buvo inicijuotas kažkurios sutarties šalies, tad kitai šaliai tai gali reikšti tam tikrą nusivylimą).
Jeigu yra svarstoma nutraukti sutartį, neatsižvelgiant į sutarties nutraukimo priežastis ir motyvus, turbūt bet kuris teisininkas, pirmiausia, rekomenduotų sutartį nutraukti abipusiu šalių susitarimu.
Jei pagrindinę nekilnojamojo turto objekto pirkimo-pardavimo sutartį vengia sudaryti pardavėjas (nutraukia preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį), tai pardavėjui sumokėta rankpinigių suma (avansas, rezervacijos mokestis) yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita ir šia suma nėra užtikrinama preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, tarkime, pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Kitaip tariant, avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti, tačiau reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, pavyzdžiui, kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti.
Pagal formuojamą kasacinio teismo praktiką, pirkėjas nuostolius galėtų skaičiuoti kaip kainų skirtumą pagal nutrauktą (nesudarytą) sutartį pakeičiančią sutartį, kai tokia yra sudaroma.
Sutarties nutraukimas sukelia teisines pasekmes. Todėl esant abejonėms dėl visų iškilusių klausimų, susijusių su sutarties nutraukimu, pasitarkite su teisininku.
Prieš pateikdami pasiūlymą dėl namo, atlikite TAI!
Praktiniai Patarimai
Skaityti sutarties sąlygas.
Įsitikinti, kad egzistuoja pagrindas sutarčiai vienašališkai nutraukti.
Pranešti apie sutarties nutraukimą iš anksto.
Įvertinti papildomo termino suteikimą.
Konsultuotis su teisininku.
Konsultacija su teisininku gali padėti išvengti klaidų nutraukiant sutartį
Svarbios Nuostatos
- CK 6.390 straipsnis: Abonentas, kai pagal energijos pirkimo-pardavimo sutartį jis yra fizinis asmuo - vartotojas, naudojantis energiją buitinėms reikmėms, turi teisę nutraukti sutartį vienašališkai apie tai pranešdamas energijos tiekimo įmonei, jeigu yra visiškai sumokėjęs už sunaudotą energiją.
- CK 6.258 straipsnio 5 dalis: Jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo.
- CK 6.165 straipsnis: Įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tokiu atveju privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.
tags: #buto #pirkimo #sutarties #nutraukimas