Buto Pirkimo Rezervacijos Trukmė: Teisiniai Aspektai Lietuvoje

Būstas visada buvo viena didžiausių ir atsakingiausių investicijų, nors tai ir nebėra vienkartinis gyvenimo pirkinys. Todėl jo pirkimui reikia negailėti laiko, kruopščiai pasiruošti ir padaryti namų darbus. Šiame straipsnyje nagrinėjami teisiniai aspektai, susiję su buto pirkimo rezervacija Lietuvoje, ypatingą dėmesį skiriant preliminariosioms sutartims ir ikisutartiniams santykiams.

Preliminarioji Sutartis Pagal CK 6.401 str.

Šiame darbe nagrinėjama specifinė preliminariosios sutarties rūšis, naudojama ikisutartiniuose pirkėjo ir pardavėjo teisiniuose santykiuose dėl būsimojo buto arba namo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ateityje. Iki šiol akademinėje plotmėje preliminarioji sutartis pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau darbe - CK) 6.401 str. išsamiai analizuota nebuvo.

CK 6.401 straipsnyje legalizuotas pažangus teisės normos institutas, reglamentuojantis siaurus bei specifinius ikisutartinius teisinius santykius, kurie tapo ypatingai aktualūs augant ekonomikai bei prasidėjus intensyvioms statyboms. Lėtėjant ekonomikos tempams bei atsirandant ekonominio pobūdžio sunkumams, teisės normos (įskaitant nagrinėjamasias) privalo užtikrinti efektyvią suinteresuotų šalių interesų gynybą bei apsaugą. Dėl to, šiame darbe pirkėjo, kaip silpnosios šalies, interesų apsaugai skiriamas ypatingas dėmesys.

Nepaisant to, kad šio darbo pobūdis - praktinis, skiriamas deramas dėmesys ikisutartiniams teisiniams santykiams bei aktualios preliminariosios sutarties instituto teoriniam pagrindimui. Analizuojama preliminariosios sutarties samprata bei santykis su kitomis civilinėmis sutartimis bei jų rūšimis.

Tyrimo tikslas - išsamiai išanalizuoti preliminariosios sutarties pagal CK 6.401 str. taikymą teisinėje praktikoje. Identifikuoti ribotos pardavėjo atsakomybės požymius. Atskleisti preliminariosios sutarties pagal CK 6.401 str.

Ikisutartiniai Teisiniai Santykiai

Visų pirma, pradėkime nuo ikisutartinių santykių sąvokos. Literatūros šaltiniuose teigiama, kad tai santykiai, susiklostę dar iki atsirandant sutartiniams santykiams. Tokias išvadas galima daryti lingvistiškai aiškinant žodį „ikisutartinis“: priešdėlis „iki-“ reiškia buvęs iki to, kas pasakyta pamatiniu žodžiu (t.y. tai, kas buvo iki sudarant sutartį). Bendruosius ikisutartinius teisinius santykius reglamentuoja CK 6.163 - 6.165 str.

Įsivaizduokime primityvią situaciją, kai sklypo pardavėjas sutinka potencialų pirkėją, kuris nedviprasmiškai ir akivaizdžiai pareiškia, kad pirks parduodamą sklypą už pasiklytą kainą, tuo atveju, jei ant jo bus pastatytas namas pagal pirkėjo nurodytą projektą. Vėliau pirkėjas atsisako pirkti statinį motyvuodamas tuo, kad dabar jis nėra tikras dėl savo ketinimų, negana to, jis nebuvo sudaręs sutarties su pardavėju. Pateiktoje situacijoje kyla klausimas dėl potencialaus pirkėjo sąžiningumo.

Įstatymas leidėjas neveltui numato imperatyvą, išdėstytą CK 6.163 str. 1 d., kuris įpareigoja ikisutartinių teisinių santykių šalis elgtis sąžiningai. Būtina paminėti ir tai, kad CK 6.165 str. numato preliminarios sutarties institutą. Tai sąlyginai naujas instrumentas skirtas ikisutartiniams teisiniams santykiams optimizuoti.

Grįžtant prie jau minėto pavyzdžio, jei pardavėjas būtų apdairesnis, jis galėjo sudaryti preliminariąją sutartį su potencialiu pirkėju, kurioje būtų numatyti konkretūs šalių įsipareigojimai bei atsakomybės ribos. Ikisutartinėje stadijoje šalių valia gali būti fiksuojama įvairiais tarpiniais dokumentais, vienas jų - preliminarioji sutartis. Anot prof. V. Mikelėno, ikisutartiniai dokumentai vadinami įvairiai (ketinimų protokolai, tarpusavio supratimo protokolai, pagrindiniai būsimosios sutarties principai, nesutarimų protokolai ir pan.), nors jų esmė yra ta pati: fiksuoti tam tikrus šalių susitarimus, pasiektus per derybas.

Vertinant ikisutartinių teisinių santykių reglamentavimą bei žvelgiant preciziškai, norisi pasiklyti atriboti preliminariąją sutartį nuo kitų ikisutartinių dokumentų. Manome, kad būtent ikisutartiniuose dokumentuose (ne preliminarioje sutartyje) šalys derasi dėl būsimosios sutarties sąlygų, o būtent preliminarioje sutartyje pastarosios sutartos sąlygos reziumuojamos ir galutinai įtvirtinamos, t.y. preliminarioji sutartis tampa ilgai trukusių derybų pasekmė.

Taigi manome, kad protokolais ikisutartinėje stadijoje fiksuotini tik derybose pasiekti rezultatai.

Preliminarios Sutarties Koncepcija

„Preliminarioji sutartis - sutartis dėl sutarties“ - taip publikacijos autorius vaizdžiai ir tiksliai apibūdina preliminariąją sutartį. Vien iš CK 6.165 str. 1 d. matyti, kad įstatymas leidėjas šią sutartį laiko šalių susitarimu, pagal kurį ateityje bus sudaryta pagrindinė sutartis. Ateities kriterijus svarbus tuo, kad šalys esamuoju laiku aptaria būsimojo (ateities) sandorio (sutarties) sąlygas ir jas raštu išdėsto preliminarioje sutartyje.

Analizuojant šio instituto istorinę raidą, galima paminėti, kad 1964 m. Civilinis kodeksas preliminariosios sutarties instituto nenumatė. Tuo metu preliminariosios sutartys būdavo vadinamos parengtinėmis.

Kaip jau minėta, visos preliminarioje sutartyje aptariamos sąlygos privalo būti dėstomos raštu, nes įstatymas (CK 6.165 str. 2 d.) numato imperatyvą dėl šio sandorio negaliojimo nesilaikant nustatytos sandorio sudarymo formos.

Pabrėžiame, kad kartais preliminarios sutartys yra sudaromos dėl to, kad pagrindinės sutarties sudaryti esamuoju metu yra neįmanoma, nes, pavyzdžiui, nėra pirkimo - pardavimo sutarties dalyko. Šiuo atveju šalys gali sudaryti preliminariąją sutartį dėl būsimojo buto pirkimo ateityje (CK 6.401 str.).

CK 6.401 str., kaip lex specialis, reglamentuoja specifinę preliminariosios sutarties rūšį - būsimojo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį.

Baigiant šį skyrių galima atskleisti požiūrių bei sampratų įvairovę į preliminariąsias sutartis pagal CK 6.401 str. susijusią su spekuliacijomis rinkoje (kainoms kylant), t.y. sudarant preliminariąsias sutartis projekto pradžioje, vėliau, prieš pagrindinės sutarties sudarymą, atlygintinai perleisti savo preliminaraus pirkėjo teises kitiems asmenims (galutiniam vartotojui).

Glausta CK 6.401 str. Apžvalga

Dabar panagrinėkime CK 6.401 str. kaip lex specialis subtilybes įvairiais aspektais. Šio straipsnio paskirtis - detalizuoti preliminarios sutarties, skirtos būsimo buto ar namo įsigijimui, sudarymo tvarką bei turinį.

Sutarties šalys: pirkėjas - fizinis asmuo, pardavėjas - juridinis asmuo. Iš CK 6.401 str. 1 d. matyti, kad abejomis sutarties šalimis negali būti juridiniai asmenys (analogškai ir fiziniai asmenys). Gali kilti klausimas, jei fizinis asmuo veikia kaip verslo subjektas, ar jo ketinimus įsigyti butą ar namą galima įforminti preliminariąja sutartimi pagal CK 6.401 str.? Veikiausiai ne, mat CK 2.4 str. 2 d. įtvirtina atskirą terminą, apibūdinantį fizinį asmenį, užsiimantį kokia nors komercine veikla, ir vadina jį verslininku. Tad, jei fizinis asmuo, kuris įstatymo laikomas verslininku, siekia įgyti butą ar namą komerciniais sumetimais, t.y. siekdamas pelno, jam nebūtų taikomos CK 6.401 str. įtvirtintos privilegijos.

Nagrinėjamo straipsnio analizė taip pat leidžia daryti išvadą, kad sudarant preliminariąsias sutartis dėl kitokio (negyvenamojo) nekilnojamojo daikto įsigijimo ateityje (pvz., komercinių patalpų), CK 6.401 str. taip pat nebūtų aktualus. Aptartais atvejais šalys, sudarydamos preliminariąsias sutartis, visų pirma, turėtų remtis CK 6.165 str. nuostatomis.

Atskirai panagrinėkime CK 6.401 str. preliminarioji sutartis turi garantuoti pirkėjui teisę nutraukti ją per dešimt diens nuo sudarymo dienos. Atkreiptinas dėmesys, kad ši teisė garantuojama tik pirkėjui. Ši privilegija yra dėl būsimos sutarties dalyko svarbos fiziniam asmeniui (pirkėjui). Gyvenamasis nekilnojamasis turtas - tai ypatingas reikšmę žmogaus gyvenime turintis daiktas. Įstatymas leidėjas numato specialų naikinamąjį terminą, per kurį pirkėjas gali apsigalvoti ir atsisakyti būsimo pirkinio.

Pabrėžiame, kad pardavėjas tegali pretenduoti į simbolinį nuostolių atlyginimą dėl tokio sutarties nutraukimo. CK 6.401 str. 3 d. numato būtinybę sutartyje sulygti tikslią būsimo buto ar namo kainą bei jos koregavimo tvarką.

Kainos korekcijos preliminarioje sutartyje paprastai siejamos su įvairiais veiksniais. Vienas esminis - būsimo buto ar namo tikslus naudingasis plotas. Detalizuotina, kad sudarant preliminariąsias sutartis, šalys aptaria pirkinio tikslų plotą bei kvadratinio metro kainą. Labai svarbu, kad pokytis tarp faktinio ir preliminaraus plotas būtų protingas. Priešingu atveju pirkėjui teisę atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį ir pretenduoti į ikisutartines netesybas ar nuostolius.

Preliminarioje sutartyje būtina nurodyti tikslius pardavėjo įsipareigojimus, susijusius su statybos darbais. Šie įsipareigojimai privalo būti labai detaliai aprašomi, nes ikisutartinėje stadijoje pagrindinės sutarties dalykas dar neegzistuoja, todėl pirkėjas turi tiksliai žinoti, ką jis gaus už sutartą kainą. Atitinkamai pardavėjas turi suvokti, ką jis įsipareigoja pastatyti (atlikti) už minėtą atlygį. Šis punktas reglamentuoja statybos termino numatymo būtinybę preliminarioje sutartyje. Statybos termino numatymas - paskata pardavėjui laiku pabaigti pagrindinės sutarties dalyką bei išvengti galimų sankcijų.

Svarbus punktas, kuris įpareigoja pardavėją atskleisti visą informaciją apie teisis į būsimo buto (namo) suvaržymus. Nekilnojamojo turto vystyme (statybose) įmanomos įvairios projekto finansavimo schemos. Be abejo, lėšas suteikiantis kreditorius, siekdamas apsidrausti, reikalauja prievolės (grąžinti pinigus bei sumokėti palūkanas) įvykdymą užtikrinti. Bene patikimiausia kreditoriaus interesų apsauga - hipoteka. Hipotekos objektas įvardytas CK 4.171 str. 1 d., tad skolininkas gali įkeisti savo nekilnojamąjį turtą kreditoriui, tam, kad užtikrinti prievolės įvykdymą.

Praktiniai Patarimai Pirkėjams

Nuspręskite, kiek laiko gyvensite būste ir įsivardykite poreikius. Pirmiausia, reikia apsispręsti, kiek laiko gyvensite būste - bandyti įsigyti tinkamą visam gyvenimui yra neefektyvu. Taip pat išgryninkite savo poreikius ir susiraskite kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus. Neskubėkite ir aplankykite bent 5 projektus. Dažniausiai žmonės žino, kokio ploto, kelių kambarių būstas turėtų būti, kuriame aukšte norėtų gyventi, tačiau nepakankamai išanalizuoja technologinius ir socialinius sprendinius.

Įvertinkite būsto likvidumą. Šiandien būsto keitimas nebėra vienkartinis gyvenimo įvykis, o pasikeitus šeimyninėms aplinkybėms, poreikiams ar atsiradus naujai svajonei, bus svarbu reikiamu metu esamą butą ar kotedžą sėkmingai parduoti. Būsto likvidumą lemia lokacija ir rajono potencialas 5-10 metų perspektyvoje, infrastruktūra, būste įgyvendinti technologiniai ir socialiniai sprendimai.

Kainą vertinkite kompleksiškai. Vertinkite ne tik banko paskolos dengimo sumą (jei perkama per banką), bet ir mėnesines būsto išlaikymo išlaidas bei kitas išlaidas, kurios gali atsirasti dėl konkretaus būsto pasirinkimo: eksploatacijos išlaidas (jas nulemia energinio efektyvumo klasė), kelionės išlaidas nuo būsimos būsto lokacijos iki darbo, darželių ar mokyklų. Ilgalaikėje perspektyvoje vertingiausi bus tie būstai, kuriuose šiandien įdiegti moderniausi, alternatyvūs šildymo sprendimai, bei butai, kotedžai ar namai, kuriems suteikta aukščiausia energinė klasė. Realią būsto vertę išsiaiškinti padės portalas www.ntsandoriai.lt.

Rinkitės tik patikimą plėtotoją. Būtinai pasidomėkite plėtotoju: kiek metų rinkoje dirba, kokius projektus yra išplėtojęs, kokius plėtoja, kokius apdovanojimus yra gavęs, kokioms asociacijoms priklauso.

Neieškokite nuolaidų ir dovanų. Būstų pardavėjai, siekdami atkreipti dėmesį, medžioja klientus tūkstantinėmis nuolaidomis ar dovanomis - kelionėmis, buitine technika ir pan., tačiau projektus labai svarbu rinktis ir savo laiką skirti jų aplankymui, pirmiausia, reikia pagal projekto privalumus, o ne nuolaidas, kaip turguje.

Svarbiausi Pirkimo Pardavimo Sutarties Aspektai

Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.

Sutartyje būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus (jie tarpusavyje labai retai sutampa), atsiskaitymo būdą, būtina nurodyti - atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus).

Sutartyje būtina tiksliai įvardyti bendrą turto pardavimo kainą. Jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius. Taip pat, jei mokėjimų terminai, jų dydžiai ar netgi galutinė kaina priklauso nuo kokių nors papildomų sąlygų - būtinai sutartyje jas nurodykite (pvz., paskirties keitimas, patalpų remontas ir pan.).

Nepamirškite sutartyje nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą. Pavyzdžiui, jei sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme.

Siūloma sutartyje nusimatyti, kad iki sudarant sutartį šalys atliktų visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti preliminariąją sutartį. Taip pat numatyti papildomą sąlygą, jog kiekviena šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.

Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.

Atskiru priedu pridėti ir patalpų bei paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti sutartyje ir būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas.

Gerai apgalvoti, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar šalims arba šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus.

Avanso dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų.

Preliminariojoje sutartyje reikėtų numatyti, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengs notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai šalys jas pasidalina pusiau. Tačiau tai nėra taisyklė, o veikiau derybų objektas.

Nepamirškite, kad preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. paštu ar sms žinutėmis, šiuo atveju svarbu, kad abi šalys aiškiai patvirtintų sutinkanti su pakeitimais.

Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad tarp šalių suderintos sąlygos būtų tinkamai perkeltos į notarinę pirkimo-pardavimo sutartį.

Galiausiai perduoti turtą visuomet rekomenduojama tik po to, kai pirkėjas iki galo atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą siūloma atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius.

Perduodant turtą rekomenduojama atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje. Tai eliminuoja riziką nepagrįstai kvestionuoti patalpų būklę jau po sandorio ir patalpų priėmimo, tačiau antra vertus - tai neatleidžia pardavėjo įsipareigojimo kompensuoti nuostolius pirkėjus dėl paslėptų defektų.

Kokių Klaidų Vengti Perkant Būstą?

Prieš rezervuojant perkamą būstą, neskubėkite mokėti avanso, nes jūsų kreditingumo problemos nėra pardavėjo problema. Anot jo, pirmiausia rinkdamiesi būstą pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą. Jeigu žmonės nenori klaidžioti, kaip akli kačiukai, jie pirmiausia turėtų atlikti namų darbus. Tai yra įvertinti savo perkamąją galią ir apibrėžti vietą, kur jie nori ieškoti turto. Taip pat kokį būstą nori įsigyti - senos ar naujos statybos name. Tai labai palengvina procesą.

Būsto Pirkimo Žingsniai

1. Turto išsirinkimas ir apžiūra. Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus.
2. Finansinės galimybės. Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti.
3. Planuojamo įsigyti būsto dokumentai. Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą.
4. Sandorio šalys. Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais.
5. Preliminarioji sutartis. Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite.
6. Pagrindinė sutartis. Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis.
7. Hipotekos sutartis. Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
8. Galutinis atsiskaitymas. Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių.
9. Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.

Jei šiuos devynis žingsnius galite žengti užtikrintai ir drąsiai, tai tarpiniai bus greiti ir sklandūs. Svarbiausia kiekviename etape atidžiai pasitikrinti reikalavimus, sąlygas ir suplanuoti veiksmus.

tags: #buto #pirkimo #rezervacijos #trukme