Būsto pirkimas - tai vienas didžiausių ir brangiausių pirkinių, kurį darome savo gyvenime. Šiame straipsnyje aptarsime svarbius dalykus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį prieš įsigyjant savo butą ar namą, kad išvengtumėte pavojų ir priimtumėte teisingą sprendimą.
Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą
Prieš pradedant paiešką, svarbu atlikti namų darbus ir išsiaiškinti savo finansines galimybes bei poreikius. Štai keletas esminių žingsnių:
- Finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas: Labai svarbu atsakyti sau į klausimą, kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Žinoma, kad nusprendus pirkti butą miesto centre, jo kaina bus ženkliai didesnė nei perkant tokio pat tipo objektą gyvenamajame rajone. Nusprendus, kokio NT objekto jums reikia - buto, namo ar kotedžo, svarbu pasitikrinti savo finansines galimybes su bankais.
- Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turto pardavimas: Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas, ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norimą gyventi vietą. Tokiu atveju paieškos spektras yra smarkiai apribotas. Neretais atvejais žmonės kreipiasi į taip vadinamus - paieškų brokerius. Jų darbas dar prieš atvedant jus į būsto apžiūrą, nuvykti į parduodamą objektą bei įvertinti jo tinkamumą jums. Kitas, nemažiau sudėtingas procesas yra jūsų turto pardavimas. Gajus stereotipas tas, jog parduoti turtą yra labai paprasta ir nesudėtinga ir tam samdyti nekilnojamo turto brokerio nereikia. Tačiau, reiktų įvertinti, tai jog savo srities profesionalas su daugybę metų patirties bei išmanantis derybų meną, galės gauti pačią didžiausią naudą jums ir parduoti jūsų turtą už kur kas didesnę kainą.
- Nekilnojamojo turto vertinimas: Sveikiname! Jūs jau esate visai netoli iki jūsų išsvajoto NT turto įsigijimo. Turto vertinimas yra labai svarbus, nes tik nepriklausomi turto vertintojai gali nustatyti, ar perkamo turto vertė atitinka rinkos kainą.
- Paskolos - kredito gavimas: Jau gavus turto vertinimo ataskaitą, jūs galėsite vykti į pasirinktą kreditorių/banką bei užpildyti dokumentus būsto paskolos gavimui. Šiame etape, jūs lygiagrečiai galite pasirašyti ir preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
- Sandoris: Sėkmingai atlikus prieš tai įvardintus veiksmus, galite registruotis sandoriui pas pasirinktą notarą ir jau čia jūs pasirašysite pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vėliau leis įteisinti jus kaip naujo būsto savininkus.
- Jūsų naujo būsto įregistravimas: Tai reiktų atlikti VĮ Registrų centre. Čia jums reikės įregistruoti nuosavybės teisę į įsigytą turtą. Po jo jūs gausite nuosavybės teisę patvirtinantį įrašą bei galėsite džiaugtis savo naujaisiais namais.
Klausimai apie būsto būklę
Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.
Renkantis tarp naujos statybos, dar neįrengtų objektų, svarbiausiais klausimais tampa statybos kokybė, galimybė esamą projektą koreguoti pagal savo poreikius bei galutinis darbų užbaigimo terminas.
Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Klausimai apie dokumentus ir sandorio eigą
Įvertinus, jog būsto vieta, įrengimas, interjeras ir būklė atitinka pirkėjo lūkesčius, laikas pereiti prie sandorio eigos aptarimo. Šiame etape esminis Jūsų tikslas yra išsiaiškinti per kokį laikotarpį galėsite įsikelti į savo naują butą. Svarbu atkreipti dėmesį, jog įprastinė, sklandžiai besiklostanti sandorio eiga trunka nuo kelių savaičių iki mėnesio. Tad jei prie įprastų procedūrų prisideda papildomi, su būsto istorija susiję trukdžiai, pardavimo eiga gali nusitęsti net iki kelių mėnesių.
Tęsiant toliau, preliminariąja būsto pirkimo-pardavimo sutartimi svarbu nustatyti ir kitus procesinius dalykus. Tai yra notarinių išlaidų padengimą bei senųjų šeimininkų išsikeldinimo klausimus.
Klausimynas sandorio eigai aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?
Į ką atkreipti dėmesį apžiūrint būstą?
Nekilnojamojo turto ekspertas Terry Fisheris iš „We Buy Any Home“ įspėja, kad ieškodami svajonių namų, neignoruotumėte šių svarbių dalykų:
- Švieži dažai: Nors namas su šviežiai nudažytomis sienomis yra patrauklus, vertinkite tai atsargiai, nes dažais gali būti paslėpta tam tikrų problemų. Dėmes, vandens padarytą žalą ir pelėsį galima lengvai paslėpti po dažais, tačiau po kiek laiko bėdos ims ryškėti.
- Daug oro gaiviklio: Stiprus oro gaiviklis gali slėpti dūmų ar naminių gyvūnų kvapą, tačiau stiprūs kvapai gali paslėpti ir didesnes problemas, pavyzdžiui, drėgmę ar santechnikos gedimus. Atkreipkite dėmesį į keistus kvapus, kurie gali reikšti pelėsį, pūvančią medieną, kanalizacijos problemas ar kitas problemas.
- Patalpų temperatūros skirtumai: Atkreipkite dėmesį, ar kai kuriuose kambariuose nėra neįprastai karšta arba šalta, palyginti su kitais, nes tai gali reikšti šildymo, vėdinimo arba izoliacijos sistemų problemas. Įsitikinkite, kad būste yra dvigubi langai ir tinkama sienų, stogo ir grindų izoliacija.
- Šviežio tinko lopai: Kaip ir švieži dažai, šviežias tinkas gali būti ženklas, kad buvo uždangstytos kokios nors problemos. Nedidelių įtrūkimų gali atsirasti tik dėl to, kad namas nusėdo, tačiau tai gali būti ir rimtesnių struktūrinių problemų ženklas. Atkreipkite dėmesį į tinką virš durų rėmų, ypač jei durys tinkamai neužsidaro, arba į įstrižą tinką, kuris atrodo kaip laiptai, nes tai gali būti struktūrinių pažeidimų požymiai.
- Žemas vandens slėgis: Žemas ar nepastovus vandens slėgis gali reikšti vandentiekio problemas. Kai kurias problemas, pavyzdžiui, užsikimšusius vamzdžius ar sugedusius čiaupus, gali būti nesudėtinga išspręsti, tačiau kai kurios bėdos gali kainuoti gerokai daugiau, pavyzdžiui, surūdijusios vandentiekio linijos ir nesandarūs vamzdžiai, kurie gali net užteršti geriamąjį vandenį. Dukart patikrinkite čiaupus ir dušus, kad įsitikintumėte, jog vandens slėgis visuose namuose yra geras.
- Vandens dėmės: Atkreipkite dėmesį į vandens dėmes ant sienų ar lubų, pelėsių kvapą, atsilupusius tapetus ar dažus. Įsitikinkite, kad nekilnojamasis turtas turi tinkamą ventiliaciją, ir paklauskite pardavėjo apie bet kokias ankstesnes drėgmės problemas. Ieškokite dėmių ant sienų, lubų ar grindų, nes tai gali būti ankstesnio nutekėjimo ar nuolatinių drėgmės problemų požymiai. Ekspertas patarė pasitikrinti, ar aplink nekilnojamąjį turtą yra latakai ir drenažo vamzdžiai, kad įsitikintumėte, jog vanduo yra tinkamai nukreiptas nuo pamatų.
Ką dar svarbu žinoti?
- Ar pardavėjas turi teisę siūlyti pirkti būstą? Reikia įsitikinti, kad jam tikrai priklauso būstas. Tą padaryti galite paprašę savininko pateikti išrašą iš Nekilnojamojo turto kadastro ir registro, kurį administruoja VĮ Registrų centras.
- Ar skelbime pateikta informacija atitinka faktinę situaciją? Todėl niekada nereikėtų aklai pasitikėti skelbime nurodyta informacija ir visada patikrinti ją.
- Ar būstas nėra įkeistas bankui ar kitam asmeniui? Perkant įkeistą būstą reikia įsitikinti, kad bankas ar kitas įkaito gavėjas sutiks nuimti įkeitimą ir leisti Jums tapti būsto savininku bei kokiomis sąlygomis sutiks padaryti tai.
- Ar kartu su įsigytu turtu neįgyjate papildomų prievolių? Nusipirkę butą galite kartu įsigyti ir su juo sietinas skolas arba papildomus finansinius įsipareigojimus.
- Ar buvo gauti leidimai ir sutikimai rekonstruoti butą? Jeigu nusipirksite butą, kuriame atlikti neįteisinti pakeitimai, galite susidurti su sunkumais parduodant jį ar net sulaukti atsakomybės.
- Ar būste niekas negyvena? Rekomenduotina susitarti, kad jie išsikraustytų bei išsigabentų visus savo daiktus iki būsto pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo momento.
Nekilnojamojo turto rinka išlieka aktyvi
Registrų centro duomenys ir „Citadele“ banko skaičiavimai rodo, kad Lietuvos NT rinka bunda iš sąstingio ir netrukus joje prasidės naujasis augimo ciklas. Spalį namų pirkimo-pardavimo sandorių 12 mėn. slankusis vidurkis buvo didžiausias per 11 mėn., o butų - per 8 mėn. Labai tikėtina, kad po kelių mėnesių ši statistika sugrįš į metinio augimo teritoriją.
„Naujų būsto paskolų 12 mėn. slankusis vidurkis rugsėjį pakilo iki 163 mln. eurų ir buvo didžiausias per 14 mėnesių, o paskolų apimtys, palyginti su 2023 m. rugsėju, išaugo 5,8 proc. - tai pirmą kartą fiksuotas augimas per 16 mėn. Panašu, kad būsto rinka po truputį bunda, kam įtakos turi besitęsiantis bazinių palūkanų mažinimas euro zonoje bei aukštas Lietuvos gyventojų optimizmo lygis. Be to, dalis pirkėjų, kurie delsė pirkti NT rekordiškai aukštų palūkanų metu, aktyviau grįžta į rinką“, - sako banko atstovas.
Nekilnojamojo turto ekspertas Evaldas Matlauskas priduria, kad nors šiuo metu būsto rinkoje paklausa atitinka pasiūlą, pardavėjai tarpusavyje aktyviai konkuruoja dėl pirkėjų. „Lietuviai jau yra sukaupę pakankamai reikalingų žinių apie nekilnojamąjį turtą ir neperka pirmo pasitaikiusio būsto. Dabar, kai pirkėjai turi nemažą būstų pasiūlą, jie pasinaudoja galimybe ramiai apsvarstyti būsto privalumus ir trūkumus bei pasiderėti dėl galutinės kainos“, - sako E. Matlauskas.
Patarimai renkantis būstą:
- Įvertinkite vietą: Jei būstas yra pigesnis ir ne itin geroje strateginėje vietoje, net ir investavus į jį ženklią pinigų sumą, mažai tikėtina, kad ateityje šios investicijos atsipirks. Todėl visuomet reikėtų didesnį dėmesį atkreipti į objekto vietą ir bendrą jo būklę - papildomai investavus į būsto atnaujinimą, ženkliai išauga tokio nekilnojamojo turto likvidumas.
- Įvertinkite savo poreikius ir gyvenimo būdą: Abu pasirinkimai turi savo pliusų ir minusų, kuriuos kiekvienas turi įvertinti pagal savo prioritetus. Vienas ryškiausių skirtumų - įperkamumas: už tą pačią kainą mieste greičiausiai pavyks įpirkti butą, o užmiestyje - didesnio ploto namą su žaliąja erdve, daugiau vietos sandėliavimui, garažu. Kita vertus, tokį sprendimą pasirinkę žmonės turės praleisti daugiau laiko kelyje, ypač - jeigu šalia namų nebus reikalingų paslaugų.
- Prieš apsisprendžiant pirkti, verta laikinai išsinuomoti: Esant galimybei, ekspertas rekomenduoja pasirinktą būstą laikinai išsinuomoti - tai padės priimti racionaliausią sprendimą dėl objekto įsigijimo.
Prieš įsigyjant svarbu ne tik tinkamai įvertinti savo finansines galimybes, bet ir apie perkamą būstą gauti kuo daugiau informacijos.
Vieta pastate Rinkdamiesi butą, žmonės daug dėmesio skiria rajonui, tačiau kartais pamiršta pasidomėti buto vieta pačiame pastate. Norintys šilčiau gyventi ar mažiau negu kaimynai mokėti už šildymą, senos statybos namuose turėtų rinktis vidinius butus. Dvi išorines sienas turintys kampiniai butai dalį šilumos „atiduoda“ į išorę.
Vėdinimas. Šiuo metu dauguma daugiabučių Lietuvoje turi natūralią vėdinimo sistemą. Deja, ji ne visada užtikrina gryno oro cirkuliaciją bute. Ekspertai pataria nuolat vėdinti patalpas, t.y. reguliariai, bent keletą kartų per dieną atidaryti langus.
Natūralus apšvietimas (insoliacija). Perkant butą svarbu apžiūrėti, ar kambariai turės pakankamai saulės šviesos. Būtina kiekvieno gyvenamosios paskirties buto insoliacija yra dvi valandos nepertraukiamos, pro langus patenkančios šviesos. Nutarę įsigyti butą, būtinai pasidomėkite, ar kaimynystėje neplanuojamos statybos. Tą galima padaryti detaliai išnagrinėjus bendruosius statybų planus, kurie yra rengiami penkeriems ar dešimčiai metų į priekį.
Buto vieta pagal pasaulio kryptis. Šviesos ir šilumos kiekis bute priklauso ir nuo to, į kurią pasaulio pusę nukreipti buto langai. Šiandien statomi itin sandarūs daugiabučiai vasaros metu gali sukelti papildomų nepatogumų gyventojams, kurių buto langai nukreipti į pietinę pusę. Tokiame bute vasarą gali tekti kęsti karštį, kurį vargu, ar išsklaidys net ir kondicionierius. Itin šilti būna ir į vakarus orientuoti butai, kadangi Lietuvoje labai ilgai šviečia vakarinė saulė.
Patalpų paskirtis. Šis faktorius ypatingai svarbus perkantiems vis labiau populiarėjančius lofto tipo butus. Jeigu pastate anksčiau buvo gamykla ar kitos gamyklinės patalpos, naudinga būtų atlikti matavimus, kurie parodytų, ar patalpoje nėra likusių cheminių medžiagų, kurios ilgainiui gali kenkti sveikatai. Taip pat verta atidžiai patikrinti ir dokumentus, jeigu įsigyjate negyvenamosios, o kitos paskirties patalpas. Joms netaikomi tam tikri reikalavimai, pavyzdžiui, minėta insoliacija, nėra privaloma vaikų žaidimo aikštelė, skiriasi nuo gyvenamosios paskirties pastatų atstumai iki automobilių stovėjimo aikštelės ar kito pastato ir t.t.
Buto pasas. Naujakuriai neskiria pakankamai dėmesio buto pasui. „Eika“ atstovas buto pasą vadina buto enciklopedija, kurią atsivertęs šeimininkas gali sužinoti visą informaciją apie butą ir, esant reikalui, ją pasinaudoti. Šis dokumentas su garantijomis turėtų būti įteikiamas kiekvienam naujo buto šeimininkui. Buto pase šeimininkas gali rasti visus kontaktus rangovų, kurie atliko statybos, apdailos ir kitus darbus. Jame taip pat pateikiama garantinio aptarnavimo ir apdailos atlikimo tvarka, surašomos visos eksploatacinės instrukcijos - pavyzdžiui, šildymo ir vėdinimo sistemų.
Būsto pirkėjai turi būti aktyvūs bei smalsūs ir reikalauti iš pardavėjo buto paso, kuriame būtų aiškiai nurodytos jo garantijos, eksploatavimo taisyklės, rangovai ir kontaktai, kur kreiptis esant garantiniam atvejui.
Atidžiai išnagrinėkite visas sutarties sąlygas ir, jei reikia, pasikonsultuokite su specialistu.