Buto pardavimo tarpininkavimo mokestis Lietuvoje: ką svarbu žinoti?

Nekilnojamojo turto pardavimas - svarbus ir neretai sudėtingas procesas. Šiame straipsnyje aptarsime tarpininkavimo mokestį už buto pardavimą Lietuvoje, įskaitant sąvokas, sutarčių ypatumus, šalių teises ir pareigas, kainos nustatymo principus bei mokesčius.

1. Pagrindinės sąvokos

Prieš gilinantis į tarpininkavimo mokesčio ypatumus, svarbu susipažinti su pagrindinėmis sąvokomis:

• Sutartis: verslininko ir vartotojo sutartis, sudaroma pagal organizuotą nuotolinio pirkimo-pardavimo ar paslaugų teikimo sistemą, verslininkui ir vartotojui fiziškai nesant kartuvienoje vietoje ir iki sutarties sudarymo bei sutarties sudarymo metu naudojant tik ryšio priemones arba ne prekybos patalpose sudaroma sutartis.
• Prekybos patalpos: verslininko naudojamos patalpos ūkinei komercinei veiklai vykdyti, esančios P. Lukšio g. 32, Vilnius, 09108 Vilniaus m. sav.
• Atšalimo laikotarpis: 14 dienų laikotarpis, kuris pradedamas skaičiuoti nuo sutarties sudarymo dienos, per kurį vartotojas gali pasinaudoti savo turima teise atsisakyti nuotolinės sutarties ar ne prekybos patalpose sudarytos sutarties.
• Diena: kalendorinė diena.
• Vartotojas: fizinis asmuo, kuris perka paslaugą iš verslininko savo asmeniniams, šeimos ar namų ūkio poreikiams tenkinti, kurie nėra susiję su verslu ar profesija.
• Verslininkas: fizinis ar juridinis asmuo, siūlantis produktus ir (arba) paslaugas vartotojams nuotoliniu būdu.
• Ilgalaikė duomenų laikmena: bet kokia priemonė, leidžianti vartotojui ar verslininkui saugoti jam asmeniškai skirtą informaciją tokiu būdu, kad ateityje būtų galima peržiūrėti ir atkurti saugomą informaciją be pakeitimų.
• Tarpininkavimo paslaugos: verslininko teikiamos paslaugos, kurių metu suteikiama pagalba vartotojui parduodant ar išnuomojant šiam priklausantį nekilnojamąjį turtą (nekilnojamojo turto fotografavimas, skelbimo patalpinimas nekilnojamojo turto portaluose, komunikacija su interesantais bei jų paieška, nekilnojamojo turto aprodymų organizavimas, konsultacijos ir kt.), ar vartotojui ieškant įsigyti, ar išsinuomoti nekilnojamąjį turtą.

2. Verslininko tapatybė (pavyzdys)

• Pavadinimas: OPPA agentūra, UAB
• Juridinio asmens kodas: 304397940
• PVM mokėtojo kodas: LT100011218210
• Registracijos adresas: Buivydiškių g. 11-60, LT-07177 Vilnius
• Veiklos adresas: 2 aukštas, P. Lukšio g. 32, Vilnius, 09108 Vilniaus m. sav.
• El. paštas: [El. pašto adresas]
• Tel. Nr.: +370 657 44512

3. Bendrųjų sąlygų taikymas

Šios bendrosios sąlygos taikomos kiekvienai tarp verslininko ir vartotojo sudarytai Sutarčiai.

Prieš sudarant Sutartį ne prekybos patalpose, vartotojui pasirašytinai pateikiamas šių bendrųjų sąlygų tekstas.

Jei tai yra objektyviai neįmanoma, prieš sudarant Sutartį bus nurodyta, kad su bendrosiomis sąlygomis galima susipažinti Prekybos patalpose, o vartotojui paprašius, jos bus nedelsiant nemokamai išsiųstos vartotojui.

Jeigu Sutartis sudaroma elektroniniu būdu, priešingai nei nurodyta aukščiau, šių bendrųjų sąlygų tekstas bus pateikiamas Vartotojui elektroniniu būdu taip, kad vartotojas galėtų jį paprastai saugoti patvariojoje duomenų laikmenoje (pavyzdžiui, Vartotojo elektroninio pašto adresu).

4. Sutarties sudarymas ir galiojimas

Sutartimi verslininkas įsipareigoja vartotojui už atlygį teikti Tarpininkavimo paslaugas, o vartotojas įsipareigoja Sutartyje nustatyta tvarka su verslininku atsiskaityti, t. y. sumokėti tarpininkavimo mokestį.

Sutartį sudaro šios bendrosios sąlygos ir specialiosios sąlygos.

Sutartis įsigalioja nuo šios pasirašymo momento. Vartotojas Sutartį gali pasirašyti šiais būdais:

• ranka (sutarties kopiją atsispausdinus, pasirašius ranka, nuskenavus ir verslininko el. paštu persiuntus verslininkui);
• pasirašant Sutartį juridinę galią turinčiu elektroniniu parašu su Smart ID ar m. parašu (šiuo atveju vartotojui pakanka sutarties kopiją, esančia pdf. formatu, pasirašyti elektroniniu parašu ir pdf. failą persiųsti verslininkui verslininko el. paštu).

Verslininkui gavus vartotojo pasirašytą sutarties kopiją, verslininkas šią pasirašo kvalifikuotu elektroniniu parašu (nuo šio momento sutartis įsigalioja) ir nedelsiant persiunčia sutarties kopiją vartotojui šio nurodytu elektroninio pašto adresu, t. y. pateikia vartotojui sudarytos sutarties patvirtinimą patvarioje laikmenoje.

Pažymėtina, jog vartotojo elektroninio pašto dėžutėje esantis laiškas su sutarties kopija (sudarytos sutarties patvirtinimu) bus prieinamas vartotojui ir leis šalims atkurti informaciją nepakitusią.

Sutartis galioja sutarties specialiosiose sąlygose vartotojo ir verslininko susitartam terminui.

Jei paskutinę sutarties galiojimo dieną šalys nepareiškia noro nutraukti sutartį - sutartis automatiškai pratęsiama papildomam 1 mėnesiui.

5. Šalių komunikacija ir bendradarbiavimas

Sutartis yra vykdoma vadovaujantis esminiu sutarčių vykdymo principu - šalių bendradarbiavimo ir kooperavimosi.

Šalys, jei iškyla bet kokių Tarpininkavimo paslaugų teikimo klausimų (įskaitant, bet neapsiribojant, nekilnojamojo turto objektų apžiūrų derinimą) viena su kita komunikuoja telefonu (skambučiai, SMS žinutės) ir/ar el. paštu.

6. Teisė atsisakyti sutarties

Vartotojas turi teisę per 14 dienų atsisakyti sutarties nenurodydamas priežasčių. Šis atšalimo laikotarpis prasideda kitą dieną po to, kai vartotojas ir verslininkas pasirašo sutartį.

Jei Vartotojas nori pasinaudoti teise atsisakyti sutarties, Vartotojas per 14 dienų privalo apie tai informuoti verslininką raštu, t. y. atsiųsti verslininkui (el. paštu arba reg. pašto siunta) vartotojo pasirašytą laisvos formos pareiškimą apie atsisakymą nuo sutarties. Atsisakyme turi būti nurodyta sutarties, nuo kurios atsisakoma, sudarymo data bei numeris.

Vartotojui atsisakius sutarties, verslininkas nedelsiant vartotojui grąžina visa, ką yra gavęs iš vartotojo pagal sutartį.

7. Teisės atsisakyti sutarties ribojimai

Verslininkas pažymi, jog vartotojas neturi teisės atsisakyti sutarties, kaip tai aptarta aukščiau, jei verslininkas iki vartotojo pranešimo gavimo momento jau yra vartotojui suteikęs paslaugas, kurios numato vartotojo pareigos atsiskaityti (sumokėti sutartą kainą už paslaugas) atsiradimą.

8. Paslaugų suteikimo momentas

Vartotojo pareiga sumokėti specialiosiose sąlygose nurodytą tikslią paslaugos kainą atsiranda tuomet, kai verslininkas vartotojui suteikė šalių sutartą paslaugą.

• Tarpininkavimo parduodant nekilnojamąjį turtą atveju: momentas, kuomet verslininko surastas pirkėjas su vartotoju sudaro preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Jei preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis nesudaroma, tuomet paslaugos suteikimo momentu laikomas momentas, kuomet vartotojas su verslininko surastu pirkėju pasirašo pagrindinę (notarinę) pirkimo-pardavimo sutartį;
• Tarpininkavimo ieškant įsigyti nekilnojamąjį turtą atveju: momentas, kuomet verslininko surastas pardavėjas su vartotoju sudaro preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį.

9. Tarpininkavimo mokesčio kaina

Tarpininkavimo mokestis gali būti nustatomas keliais būdais:

• Procentai nuo nekilnojamojo turto pardavimo kainos: Dažniausiai šis tarpininkavimo mokestis sudaro nuo 2 % iki 3,5 % nuo nekilnojamojo turto pardavimo kainos, nurodytos preliminariojoje (jos nesudarant) ar pagrindinėje (notarinėje) pirkimo-pardavimo sutartyje.
• Konkreti suma, išreikšta eurais: Jei nekilnojamojo objekto kaina yra nedidelė (tarpininkavimo mokestis pagal procentus nuo nekilnojamojo turto kainos praranda prasmę), šalys gali susitarti tarpininkavimo mokestį sutarties specialiosiose sąlygose įtvirtinti konkrečia bei fiksuota pinigų suma, eurais.

Tarpininkavimo mokestis, verslininkui teikiant tarpininkavimo išnuomojant vartotojui priklausantį nekilnojamąjį turtą paslaugas, yra nustatomas (dėl šio susitariama) atsižvelgiant į turto, kurį vartotojas nori išnuomoti, nuomos kainą. Konkretus tarpininkavimo mokestis yra šalių derybų objektas, tačiau pastarasis negali būti didesnis nei vieno mėnesio nuomos mokestis.

Tarpininkavimo mokestis, verslininkui teikiant tarpininkavimo išsinuomojant vartotojui nekilnojamąjį turtą paslaugas, yra nustatomas (dėl šio susitariama) atsižvelgiant į turto, kurį vartotojas siekia išsinuomoti, nuomos kainą. Konkretus tarpininkavimo mokestis yra šalių derybų objektas, tačiau pastarasis negali būti didesnis nei vieno mėnesio nuomos mokestis.

Vartotojas turi įvykdyti pareigą sumokėti verslininkui tarpininkavimo mokestį per 3 dienas nuo PVM (jei šis taikomas) sąskaitos-faktūros išrašymo dienos, t. y. apmokant išrašytą sąskaitą. Suteikus tarpininkavimo paslaugą PVM (jei šis taikomas) sąskaita-faktūra išrašoma ir persiunčiama vartotojui tą pačią dieną jo nurodytu el. paštu.

10. Kiti svarbūs aspektai

• Sutarčiai taikoma ir Sutartis aiškinama pagal Lietuvos Respublikos teisę.
• Skundas dėl sutarties vykdymo, kuriame būtų aiškiai nurodytas skundo pagrindas (aplinkybės, kuriomis grindžiamas skundas) bei reikalavimai (vartotojo pageidaujamas verslininko atlikti veiksmas) turi būti pateiktas verslininkui el. paštu ar reg. pašto siunta ne vėliau kaip per 7 dienas nuo to momento, kuomet vartotojas sužinojo ar turėjo sužinoti apie galimą savo teisių ar teisėtų interesų pažeidimą.
• Verslininkas, gavęs vartotojo skundą, į šį atsakymą pateiks ne vėliau kaip per 14 dienų. Jei skundo nagrinėjimui reikia ilgesnio laikotarpio, verslininkas per 14 dienų nuo skundo gavimo, atsakys vartotojui patvirtindamas skundo gavimo faktą, nurodydamas negalėjimo išsamiai atsakyti į skundą priežastis bei nurodydamas, kada vartotojui bus pateiktas išsamus atsakymas.
• Jei tarp verslininko ir vartotojo kilusio ginčo nepavyksta išspręsti taikiai, vartotojas turi teisę savo galimai pažeistas teises ir/ar teisėtus interesus ginti nustatyta tvarka.

Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai

Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM): kaip apskaičiuojamas?

GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.

Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.

Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.

Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Kokie mokesčiai taikomi parduodant savos statybos gyvenamąjį namą?

Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.

Išlaidos pripažįstamos tik tuo atveju, kai ant sąskaitų faktūrų yra aiškiai identifikuotas pirkėjas (vardas, pavardė ir kiti duomenys) bei prekes / paslaugas parduodantis pardavėjas (vardas, pavardė, įmonės pavadinimas, įmonės kodas).

Parduodate naujos statybos butą / namą, kurį pirkote su daline apdaila. Kaip bus apmokestintas gautas pelnas?

Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.

Pavyzdžiui, naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.

Gyventojų pajamų mokesčio nereikia mokėti:

Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo.

Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai. O turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą. Taip būna praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų.

Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta.

Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Ten taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Šiuo atveju irgi išvengsite gyventojų pajamų mokesčio.

Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.

Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.

Dažniausi klausimai apie buto pardavimą

Kada galiu butą parduoti? Butą galite parduoti bet kada, kai tik tam yra tinkamai paruošti visi dokumentai.

Kaip parduoti dovanotą butą? Dovanoto buto pardavimas yra toks pat, kaip ir kitais atvejais. 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu bus apmokestinamas kainų skirtumas tarp pardavimo kainos ir dovanojimo sutartyje nurodytos turto kainos.

Kaip parduoti buto dalį? Priklausančią buto dalį parduoti galite bendraturčiui arba neutraliam pirkėjui, jei bendraturtis Jūsų pateiktomis sąlygomis pirkti atsisako. Šiame procese bus reikalingas notaro patvirtintas bendraturčio atsisakymas pirkti Jūsų parduodamą dalį.

Kaip parduoti paveldėtą butą? Paveldėto turto pardavimas yra toks pat, kaip ir kiti atvejai. Butą galite parduoti iš karto, kai jis tik tampa Jūsų nuosavybe. Jei po paveldėjimo įregistravimo planuojate butą iš karto parduoti, tuomet prieš šią procedūrą reikia atlikti buto vertinimą ir jį pateikti notarui. Jei prieš priimdami paveldėjimą neužsakėte turto vertinimo, tai buto pardavimo metu reikės pasirūpinti retrospektyviniu turto vertinimu. Taip išvengsite brangios klaidos.

Kaip parduoti butą, pirktą su banko paskola? Šioje situacijoje buto pardavimui bus reikalingas kreditoriaus leidimas parduoti. Paskolos likučio iš anksto padengti nereikia.

Viską daryti pačiam ar kreiptis į NT specialistus?

Jei profesionaliai išmanote NT pardavimo teisinius aspektus, puikiai žinote kaip parduoti butą, kokių dokumentų tam reikia, esate puikus derybininkas bei reklamos specialistas ir turite daug laisvo laiko - tuomet galite būsto pardavimu užsiimti ir pats.

Visa tai profesionaliai ir be skaudžių klaidų gali atlikti NT brokeris, o Jums liks tik pasirašyti dokumentus, gauti pinigus už savo turtą ir perduoti raktus naujiems būsto šeimininkams.

Todėl jei iš tiesų nesate tikri, ar žinote, kaip parduoti butą ir jus gąsdina visas šis procesas, geriausia tą patikėti specialistams. Renkantis NT pardavimo specialistą reikėtų pasidomėti jo darbu, kokie jo buvusių klientų atsiliepimai apie jo suteiktas paslaugas, kokia reputacija. Tokią informaciją šiais laikas galima susirinkti vos per keletą minučių pasinaudojant internetu.

tags: #buto #pardavimo #tarpininkavimo #mokestis