Parduodant butą, vienas svarbiausių žingsnių yra teisingas kainos nustatymas. Skelbime nurodoma kaina pritraukia pirkėjų dėmesį. Jei kaina per žema, susidomėjimas bus didelis, o pardavimas - itin greitas. Tačiau jei kaina per didelė, skelbimas nesulauks jokio dėmesio ir prarasite potencialius klientus. Todėl labai svarbu kuo tiksliau nustatyti buto kainą. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tai padaryti.
Preliminarus Kainos Nustatymas
Pirmiausia, reikia preliminariai nusistatyti buto rinkos pasiūlos kainą ir realią pardavimo kainą, kuri remiasi Registrų centro įvykdytų sandorių duomenimis.
Buto Kainos Nustatymas Pagal Rinkos Pasiūlą
Pasiūlos kainos nustatymas remiasi rinkoje esamais skelbimų duomenimis. Peržvelgus nekilnojamojo turto ir kitus skelbimų portalus, galima nustatyti, kiek jūsų butas yra vertas, lyginant su kitais šiai dienai parduodamais butais. Lyginamuoju principu galima išvesti kainą, kad butą pradėjus pardavinėti, jis susilauktų pirkėjų dėmesio. Tačiau pasiūlos kaina nėra lygi pardavimo kainai.
Buto Kainos Nustatymas Pagal Registrų Centro Duomenis
Registrų centras turi visus duomenis, kur, kada ir už kiek buvo parduotas turtas. Sandorius galima pamatyti portale www.untu.lt, paslauga mokama, tačiau ja naudotis būtina. Vienintelis minusas - sandorių sumos neatskleidžia, kaip vizualiai atrodė butas, kokia buvo jo būklė, todėl negalima aklai lyginti su savo butu. Reikia naudotis medianos principu, atskiriant aukščiausias ir žemiausias kainas. Kuo daugiau sandorių lyginama, tuo tikslesnis rezultatas gaunamas. Turėkite mintyje, kad sandoriai neturėtų būti senesni nei vieneri metai. Nustačius preliminarią kainą, žinosite, ko galima tikėtis iš savo buto pardavimo. Registrų centro duomenys yra jau po visų derybų, tad nuo rinkos pasiūlos kainos skirsis.
Pasiūlos ir Registrų Centro Duomenų Lyginimas
Turėdami abu duomenis, galėsite teisingai nustatyti, už kokią kainą butas turi būti parduodamas skelbime. Tarkim, jei rinkos pasiūlos kaina rodo, kad jūsų butas vertas 115 000 eurų, o registruotų sandorių duomenys rodo, kad reali kaina yra 107 000 eurų, suprasite, kad reikia tikėtis preliminarios 107 000 eurų sumos. O skelbimo kainą turite nustatyti patrauklią, pagal šalia parduodamų butų kainas. Jei žengsite teisinga kaina, butą parduosite greičiau nei parsiduos butai, esantys pasiūloje.
Pavyzdys:
- Rinkos pasiūlos kaina: 115 000 EUR
- Registrų centro duomenys: 107 000 EUR
- Preliminari kaina: 107 000 EUR
Nekilnojamojo Turto Vertintojai
Jei neturite laiko domėtis ir analizuoti rinkos pasiūlą bei ieškoti įvykusių sandorių duomenų, galite pasinaudoti nekilnojamojo turto vertintojo paslaugomis. Jie atliks jūsų buto turto vertinimą už jus, žinoma, paslauga yra mokama, tačiau drąsiai galėsite pirkėjams sakyti, kad remiatės specialisto ataskaita, o ne traukiate pardavimo kainą iš oro.
Nekilnojamojo turto vertinimo privalumai:
- Profesionalus rinkos analizės atlikimas
- Tikslus turto vertės nustatymas
- Patikima ataskaita pirkėjams
NT pardavimas. Kodėl svarbu pradėti nuo teisingos rinkos kainos?
Kodėl Neverta Bandyti Parduoti Brangiau?
Pradėti pardavinėti aukštesne nei rinkos kaina yra rizikinga, nes objektas praras susidomėjimą, nesulauks jokio potencialaus pirkėjo. Pirkėjai ieško, turi galimybę rinktis ir laukti, tad jei jūsų parduodamas butas nėra unikalus ir vienetinis, greičiausiai bus pasirenkami kiti objektai, į kuriuos investavus sutaupytą skirtumą pirkėjai galiausiai gaus geresnį rezultatą. Butai, kurie pardavinėjami metų metus, neparsiduoda dažniausiai tie, kurie yra pardavinėjami per aukšta kaina. Taip pat, kuo ilgiau skelbimas bus reklamuojamas, tuo didesnė pirkėjų dalis galvos, kad su butu kažkas negerai, ir tiesiog nerodys jokio susidomėjimo. Blogiausias ir labiausiai nuviliantis variantas, kas gali nutikti - atsiras žmogus, kuris norės pirkti jūsų turtą už aukštesnę kainą su banko paskola. Kai bus atliktas turto vertinimas, pardavimo suma neatitiks vertinimo, žmogus negaus laidavimo iš banko ir tiesiog negalės įpirkti buto, tad sandoris neįvyks.
Pardavimo Pajamų Apskaičiavimas
Gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos iš nekilnojamojo turto pardavimo gautų pajamų sumos atėmus nekilnojamojo turto įsigijimo kainą, su to nekilnojamojo turto pardavimu ar įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus. Atitinkamai gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas pagal formulę:
GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai) x gyventojų pajamų mokesčio tarifas
Privalomi mokėjimai, kurie būtini norint parduoti / įsigyti nekilnojamąjį turtą, gali būti:
- Valstybinė rinkliava
- Atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą
- Mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus
- Mokestis už geodezinius sklypo matavimus ir pan.
Nekilnojamojo turto tarpininkui sumokėtas komisinis mokestis nėra priskiriamas privalomiems mokėjimams, todėl iš pardavimo pajamų negali būti atimamas.
Pavyzdys
Gyventojas A. A. 3 kambarių butą išmainė į mažesnio ploto 2 kambarių butą. Pagal nepriklausomo turto vertintojo išvadą arba pagal gyventojo turimus duomenis (pagal nekilnojamojo turto agentūrų pateiktus bei paties gyventojo surinktus duomenis apie parduodamų butų kainas) parduodamas 3 kambarių butas (analogiško ploto, išplanavimo, patogumų bei būklės, analogiškų statybos metų, panašioje to paties miesto mikrorajono vietoje) mainų sutarties sudarymo metu kainavo 30 000 Eur. Ši kaina mainų sutartyje nurodyta kaip nustatytoji sandorio šalių vertinimu. Perleidžiamas 2 kambarių butas šalių vertinimu įvertintas 20 000 Eur. Sutartyje numatytą 10 000 Eur kainų skirtumą jį perleidžiantis savininkas B.B. (t. y. mažesnės kainos daiktą perduodanti sandorio šalis) sumokėjo sutarties sudarymo metu.
Kadangi gyventojas A. A. mainais gavo 20 000 Eur vertės butą (gaunamo buto tikroji rinkos kaina) ir 10 000 Eur pinigais, tai 30 000 Eur suma ir yra laikoma jo pajamomis iš perleisto nuosavybėn 3 kambarių buto.
Išvada
Buto kainos nustatymas nėra toks lengvas ir paprastas darbas, kaip gali atrodyti. Vadovaujantis požiūriu, kad kaimynas pardavė už tiek, o aš parduosiu už daugiau, nėra sveikintinas. Ištirkite rinkos pasiūlą, pasitikrinkite skaičius su realiai įvykusiais sandoriais ir tik tuomet, žinodami realią buto kainą, imkitės pardavimo veiksmų.