Buto pardavimas domina tikrai didelę dalį Lietuvos žmonių. Pasak statistikos, butuose gyvena daugiau nei du trečdaliai mūsų tautiečių, todėl natūralu, kad tiek senesnės, tiek naujos statybos daugiabučiuose butai yra labai paklausūs ir perkami. Nepaisant priežasčių - ar tai būtų noras persikelti į erdvesnį būstą, poreikis gauti lėšų kitoms investicijoms, ar tiesiog sprendimas pakeisti gyvenamąją vietą - buto pardavimo procesas reikalauja atidumo, žinių ir laiko.
Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime, kaip vyksta buto pardavimas, kokie mokesčiai gali būti taikomi, kur kreiptis dėl informacijos bei kokias nuorodas verta žinoti, kad procesas vyktų sklandžiai.
Pirmieji žingsniai prieš pardavimą
Dokumentų tvarkymas ir nuosavybės įrodymas
Prieš parduodant butą, svarbu turėti visus tvarkingus nuosavybės dokumentus. Tai dažniausiai apima:
- Nuosavybės dokumentą (pirkimo-pardavimo sutartį, paveldėjimo teisės liudijimą ar kt.).
- Registrų centro išrašą apie nekilnojamąjį turtą.
- Butui svarbius planus, projektus bei kitą techninę dokumentaciją.
Jeigu ne visi dokumentai yra tvarkingi ar trūksta tam tikrų liudijimų, pirmiausia reikėtų kreiptis į VĮ Registrų centrą dėl duomenų patikslinimo ar papildomų išrašų.
Registrų centrą rasite čia: www.registrucentras.lt.
Buto būklės įvertinimas ir vertinimas
Nors nebūtinai privaloma, rekomenduojama atlikti nepriklausomą turto vertinimą, kurį atlieka sertifikuoti vertintojai. Vertinimas padeda nustatyti realią rinkos kainą, padidinti pardavimo patikimumą bei išvengti per didelių ar per mažų kainos lūkesčių.
Jų kontaktų ir licencijų sąrašus galima rasti Lietuvos turto vertintojų asociacijos interneto svetainėje.
Rinkos analizė ir kainos nustatymas
Norint tikėtis parduoti butą per optimalų laiką, reikia nustatyti gerą kainą. Tai padaryti galima pasinaudojus UNTU kainos vertinimu, bet dar tiksliau pardavimo kainą nustato brokeriai ir individualus turto vertinimas.
Rinkos tyrimas
Prieš nustatant pardavimo kainą, naudinga atlikti savarankišką rinkos analizę:
- Peržiūrėkite skelbimus internete (pvz., www.aruodas.lt, www.domo.plius.lt) ir palyginkite panašių butų kainas toje pačioje vietovėje.
- Atkreipkite dėmesį į buto plotą, būklę, aukštą, namo statybos metus bei netoliese esančią infrastruktūrą (mokyklas, darželius, viešąjį transportą, parduotuves).
- Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriais, kurie gerai išmano rinkos tendencijas ir gali padėti nustatyti konkurencingą, tačiau teisingą kainą.
Butą reikia paruošti pardavimui. Visuomet apsimoka išvalyti patalpas, galbūt perdažyti sienas ar pasirinkti rimtesnį valymą pelėsiui. Iš nuotraukų pašalinti asmeninius daiktus ir geriau, kad jų nebūtų apžiūros metu. Kuomet butas sutvarkytas ir švarus, jį galima kelti į skelbimus.
Kaip parduoti butą (5): kokios nuotraukos padeda parduoti
Buto pardavimo procedūra ir formalumai
Maždaug tokia yra buto pardavimo eiga. Priklausomai nuo tam tikrų detalių, kai kurie žingsniai gali trukti ilgiau arba trumpiau. Visas procesas užima tikrai daug laiko.
Preliminarioji sutartis
Radus potencialų pirkėją, dažna praktika - sudaryti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje aptariamos pagrindinės sąlygos:
- Pardavimo kaina.
- Terminai, per kuriuos bus sudaryta galutinė sutartis.
- Avansas (jei mokamas) ir jo grąžinimo (ar negrąžinimo) sąlygos.
Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia abiem šalims aiškumo ir tam tikrą garantiją, kad abi pusės ketina užbaigti sandorį.
Notarinis patvirtinimas ir galutinė pirkimo-pardavimo sutartis
Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Notaras:
- Patikrina pardavėjo ir pirkėjo tapatybes, nuosavybės teisę į butą.
- Užtikrina, kad abi šalys suprastų sutarties turinį ir pasekmes.
- Patvirtina sandorį, kad jis įgytų teisinę galią.
Notarų kontaktus ir informaciją galite rasti čia: Lietuvos notarų rūmų tinklalapis.
Po notarinio patvirtinimo sutartis registruojama Registrų centre, o nuosavybės teisė pereina pirkėjui.
Atsiskaitymas
Atsiskaitymas dažniausiai vyksta bankiniu pavedimu į pardavėjo sąskaitą. Galima susitarti ir dėl kitų mokėjimo būdų, tačiau notaras bei bankas užtikrins teisėtą ir skaidrų atsiskaitymo procesą. Jei pirkėjas butą perka su būsto paskola, bankas paprastai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodytoje tvarkoje.
Mokesčiai parduodant butą
Pajamų mokestis nuo kapitalo prieaugio
Pardavus butą gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM), jeigu butą parduodate brangiau, nei jį įsigijote, ir tam tikrų aplinkybių nesilaikoma. Tačiau Lietuvos mokesčių sistema numato išimtis:
- Jei butą turėjote ilgiau nei 10 metų (nuo įsigijimo), pardavus jį dažniausiai GPM mokėti nereikia.
- Jei butas buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta tam tikrą laiką (pvz., bent 2 metus iki pardavimo), taip pat gali būti taikomos mokesčių lengvatos.
- Jeigu gautas pelnas atitinka tam tikras sąlygas (pavyzdžiui, per 1 metus perkate kitą gyvenamąjį būstą), galima dalį mokesčių susigrąžinti.
Daugiau informacijos apie mokesčių taikymą galima rasti Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) interneto svetainėje: www.vmi.lt.
Nekilnojamojo turto mokestis (NTM)
Priklausomai nuo turimo nekilnojamojo turto vertės, gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį (NTM). Šis mokestis paprastai taikomas brangesniam nekilnojamajam turtui (viršijančiam nustatytą neapmokestinamąją vertę).
Dažnai užduodami klausimai
Ar privalau parduoti butą per notarą?
Taip, Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris turi būti patvirtintas notaro, kad jis būtų teisėtas ir įregistruotas.
Kiek kainuoja notaro paslaugos?
Notaro paslaugų įkainiai priklauso nuo parduodamo turto vertės ir sudėtingumo. Tikslias kainas galite sužinoti kreipdamiesi tiesiai į pasirinktą notarą arba peržiūrėję informaciją Lietuvos notarų rūmų svetainėje.
Kiek laiko trunka pardavimo procesas?
Procesas priklauso nuo daugelio veiksnių: buto paklausos rinkoje, kainos, dokumentų tvarkymo spartumo, notaro užimtumo. Dažnai nuo skelbimo paskelbimo iki notarinio sandorio gali praeiti nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių.
Pagrindiniai butų pardavimo etapai
| Etapas | Aprašymas |
|---|---|
| Dokumentų surinkimas | Asmens dokumentai, nuosavybės teisę įrodantys dokumentai, teismo leidimai (jei reikia), bendrijos pažyma. |
| Pardavimo kainos nustatymas | Rinkos analizė, UNTU kainos vertinimas, brokerių konsultacijos, individualus turto vertinimas. |
| Buto paruošimas | Patalpų valymas, sienų perdažymas, asmeninių daiktų pašalinimas. |
| Skelbimo paruošimas ir talpinimas | Profesionalios nuotraukos, išsamus aprašymas, talpinimas į skelbimų portalus. |
| Apžiūrų organizavimas | Susitarimas su klientais, profesionalus patalpų pristatymas. |
| Derybos ir sutarčių pasirašymas | Derybos su pirkėjais, preliminarios sutarties pasirašymas, notarinės sutarties pasirašymas. |