Būsto Nuoma Be Savininko Sutikimo: Teisiniai Aspektai ir Praktiniai Patarimai Lietuvoje

Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su būsto nuoma be savininko sutikimo, gyvenamosios vietos deklaravimu, mokesčių mokėjimu ir ginčų sprendimu.

Gyvenamosios Vietos Deklaravimas Nuomojant Būstą

Pagal šiuo metu galiojančią Lietuvos Respublikos Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo redakciją, Lietuvos Respublikoje gyvenantys asmenys privalo deklaruoti savo gyvenamąją vietą. Pažymėtina, kad deklaruojant gyvenamąją vietą, deklaravimo įstaigai gali būti pateikiamas arba gyvenamosios patalpos ar pastato savininko sutikimas, arba kitas dokumentas, patvirtinantis asmens teisę gyventi toje patalpoje ar pastate (pvz., nuomos sutartis). Laiką, kuriam nuomininko gyvenamoji vieta deklaruojama nuomotojui priklausančioje patalpoje ar pastate, apibrėžia nuomos sutartis. Pavyzdžiui, jeigu sutartyje numatyta, kad turtas išnuomojamas 1 metams, tai ir nuomininko gyvenamoji vieta bus deklaruojama 1 metams.

Atkreiptinas dėmesys, kad nuomotojai gali registruoti nuomininkus gyvenamosiose patalpose ar pastate sutartam ribotam laikui (bet ne trumpiau negu 1 mėnuo), po kurio nuomininko gyvenamosios vietos deklaracija automatiškai išnyksta, o nuomininkas įgyja pareigą deklaruoti naują gyvenamąją vietą ar pateikti naują dokumentą, pratęsiantį teisę naudotis patalpomis ar pastatu, arba savininko sutikimą.

Gyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuomos Pajamų Apmokestinimas

Kaip apmokestinamos gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos? Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:

• Įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams).
• Nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.

Svarbu: Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui. Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Pateikiame 120 VDU sumas skirtingais metais:

Bendraturčio Teisės Nuomojant Kambarius

Kaip numatyta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.73 straipsnio 1 dalyje, bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys. Kiekvienas bendraturtis turi teisę perleisti kitam asmeniui nuosavybėn, išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus šiame kodekse nustatytas išimtis.

Taigi, vieno kambario savininkas, kuriam buto kambarys priklauso bendrąja daline nuosavybes teise su atidalinta konkrečia buto dalimi, turi visišką teisę ir laisvę sudaryti nuomos sutartį su trečiais asmenimis dėl kambario nuomos. Taip pat pažymime, kad kaip numatyta LR CK 6.579 straipsnio 3 dalyje, terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu.

Be to, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre (LR CK 6.579 straipsnio 4 dalis). Taigi, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinės formos, o notariškai jos tvirtinti nėra privaloma.

Nuomos Sutarties Svarba

Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos prezidentas, advokatas dr. Edvinas Meškys, teigia, kad šiandien rinkoje vis dar yra nuomos santykių, nepagrįstų jokiomis sutartimis. Tačiau jeigu mes neturime sutarties, tai nė viena pusė nėra apsaugota. Sutartis naudinga tiek nuomininkui, tiek nuomotojui.

Nuomininkui sutartis naudinga, nes jis gali pareikalauti, kad esant būtinybei buto savininkas atliktų santechnikos, elektros instaliacijos gedimų taisymo ir kitus NT būklės gerinimo darbus. O savininkui nuomos sutartis padėtų išsireikalauti sumokėti nuomos mokestį, už komunalines paslaugas ir pan., jei nuomininkas tuo piktnaudžiautų.

Jeigu sutartis neužregistruota Registrų centre, naujasis savininkas gali liepti nuomininkui išsikraustyti. Jeigu sutartis bus užregistruota Registrų centre, naujasis savininkas negalės taip paprastai liepti išsikraustyti.

Ką Rašyti Į Nuomos Sutartį?

Sutartyje būtina aiškiai nurodyti, apie kokį būstą kalbama, kur jis yra, kokio dydžio, kuo smulkiau aprašyti jo būklę, įvardyti, ar jame yra baldų, kokių, kokiems santechnikos ar elektros instaliacijos įvadams gali prireikt atnaujinimo jau tuo metu, kai būste gyvens žmonės. Daug problemų išsprendžia nuotraukos ir vaizdo įrašai. Į sutartį reikia nepamiršti įtraukti nuomos mokesčio ir jo mokėjimo dažnumo, turi būti nurodyta, iki kurios mėnesio dienos reikia sumokėti nuomos mokestį. Taip pat reikia įtraukti komunalinių mokesčių apmokėjimo niuansus.

Kaip Legalizuoti Nuomą?

Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais. Pasikeitus finansinėms ir šeimyninėms aplinkybėms, nuomotojas ir nuomininkas dažniau linkęs žodinę sutarti keisti arba nutraukti. Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu.

Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius. Tai galima padaryti pagal verslo liudijimą arba mokant 15 proc. GPM nuo gautų pajamų.

Mokesčio dydis priklauso nuo savivaldybės, kurioje yra nuomojamas būstas. Vilniuje toks mokestis yra 684 eurai, Kaune - 520 eurų, Klaipėdoje - 209 eurai. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi.

Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM.

Iškeldinimo Procesas

Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.

Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.

Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą.

Atsakomybė Už Gedimus Ir Remontą

Jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės. Tačiau jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip.

Kadangi nuomotojas perduoda ir faktiškai išnuomoja ne tik patį būstą bet ir jame esančius daiktus, A. Bertulio teigimu, ir šių daiktų einamasis remontas, šalims nesusitarus kitaip, tenka nuomininkui, o kapitalinis - nuomotojui, pvz:. elektros lemputes tokiu atveju teks keisti nuomininkui, o nusidėvėjusią elektros instaliaciją - nuomotojui.

Sutarčių Sudarymas Ir Registravimas

Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba.

Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro. Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.

Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto.

tags: #buto #nuoma #nesutinkant #savininko