Ispanija tapo populiaria lietuvių investavimo į nekilnojamąjį turtą (NT) šalimi. Rusijai pradėjus karą Ukrainoje, lietuviai ėmė itin aktyviai domėtis būsto įsigijimu Ispanijoje. Prieš kurį laiką „Delfi“ rašė apie suaktyvėjusias lietuvių NT paieškas Ispanijoje bei tai, ką reikia žinoti, norint ten įsigyti būstą.
Nuo 2015 m. nekilnojamojo turto kainos nuolat auga, tačiau dar nepasiekė 2008 m. prieškrizinio lygio. Todėl nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje dabar bus pelninga investicija. Svarbiausia tinkamai įforminti sandorį: surinkti dokumentus, sumokėti mokesčius ir įregistruoti įsigytą objektą. sandoriui įforminti geriau samdyti advokatą - jis patikrins nekilnojamąjį turtą ir padės išvengti problemų.
Ispanijos pakrantė
Investicijos į nekilnojamąjį turtą ir nuomos galimybės
„EMIKA Real Estate“ nekilnojamojo turto brokerė Ispanijoje Kristina Novikovienė tikino, kad šiuo metu, maždaug 85 proc. pirkėjų, įsigiję NT, siekia ir jį nuomoti bei taip gauti papildomų pajamų. „Įsigiję NT lietuviai jau žino, kad jį nuomos. Metinė investicijų grąža, atskaičiavus visus mokesčius, siekia apie 7 proc., jei skaičiuotume trumpalaikę nuomą.
Yra ir tokių žmonių, kurie įsigyja būstą su banko paskola, nuomoja ir sako, kad kol jie išeis į pensiją, būsto paskola jau bus išmokėta, o jie galės čia atsikraustyti gyventi. Kitaip tariant, šiuo metu nuoma jiems padengia paskolą“, - pasakojo brokerė.
„Nuomojant būstą trumpalaike nuoma, paprastai galima tikėtis vidutinės 7-8 proc. metinės grąžos. Trumpalaikei nuomai Alikantės regione daro įtaką sezoniškumas, tad didžiausia paklausa trumpalaikei nuomai yra vasaros mėnesiais. Norint išlaikyti užimtumą ne sezono metu, reikalinga kainos korekcija, arba ne sezono metu išnuomoti būstą ilgalaike nuoma. Taip galima padidinti metinę grąžą iki 10 proc.“, - skaičiavo brokerė.
Pavyzdžiai, kiek investavus į vieną ar kitą būstą galima uždirbti iš nuomos paslaugos:
- Įsigijus kotedžą, kuris yra keli kilometrai iki jūros ir jo rinkos vertė siekia apie 140 tūkst. Eur, jį vasarą galima išnuomoti už maždaug 140 Eur parai. „Šių metų vasaros mėnesių užimtumas - 95 proc.“, - realius skaičiavimus pateikė brokerė. Tiesa, kaip teigė, iš trumpalaikės nuomos pelno reikia atskaičiuoti išlaidas už administravimą ir komunalines paslaugas, kas parai sudaro apie 20 Eur. Ilgalaikė nuoma nuo rugsėjo mėnesio iki vasaros - 700 Eur/mėn. Nuomininkai apmoka komunalines paslaugas. Savininkui lieka apmokėti kasmetinį NT mokestį ir bendrų patalpų priežiūros mokestį, kas sudarytų apie 500-600 Eur metams.
- Įsigijus apartamentus Torevjechos mieste, Alikantės provincijoje, už 100 tūkst. Eur, juos, 400 m. nuo jūros, šią vasarą buvo galima išnuomoti už 98 Eur parai. „Šių metų vasaros mėnesių užimtumas buvo 97 proc., o išlaidos parai, kurias reikėtų atskaičiuoti siekė 14 Eur“, - skaičiavo brokerė. Ne sezono metu, anot jos, šį NT galima išnuomoti už 650 Eur mėnesiui. NT mokestis bei papildomi mokesčiai savininkui taip pat siektų apie 500-600 Eur metams.
Pagrindiniai kriterijai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį
K. Novikienė tikino, kad tam, jog būstas būtų patrauklus nuomai bei turėtų gerą užimtumą, dėmesį reikia atkreipti į keletą dalykų. „Jis turi būti arti jūros, arti infrastruktūros, pavyzdžiui, parduotuvės, kavinių, restoranų. Turi būti suremontuotas arba tvarkingas. Gan svarbu, kad komplekse būtų baseinas ir kiti privalumai. Dažniausia, nuomininkai tiek trumpalaikei tiek ilgalaikei nuomai yra patys ispanai iš miestų, kurie yra ne prie jūros“, - sakė ji.
Panašius dalykus išskyrė ir S. Norkienė. „Populiariausi - vieno-dviejų miegamųjų būstai, nors gana dažnai atvykę nuomojasi ir studijas ar net namus. Taip pat būstas turėtų būti ne toliau nei 5 km iki paplūdimio, žmonėms tai labai svarbu. Vasarą yra labai karšta, todėl visi skaičiuoja, kad ėjimas pėsčiomis nebūtų tolimas, maždaug 20 minučių“, - išskyrė ji.
Kosta del Solis
Nekilnojamojo turto kainos ir regionai
NT paslaugų Pietų Ispanijoje „Vive Ahora Homes“ įkūrėja Brigita Kymantaitė „Delfi“ kalbinta tikino, kad užsienio pirkėjų paklausa šalyje įsigyjant būstą vis dar išlieka didelė. „2024 m. pirmąjį pusmetį daugiau nei 30 proc. NT Malagos provincijoje įsigijo užsienio pirkėjai.
Statistika rodo, kad Costa del Sol pakrantė išlieka populiariausias Ispanijos regionas, kur rinkos, skatinamos užsienio pirkėjų, išlieka dinamiškiausios. Pirmąjį 2024 m. pusmetį Malagos provincija išsiskyrė vidutiniu 8,05 proc. NT kainų augimu ir užsitvirtino 6-ą Ispanijos provincijose pagal kainų padidėjimą“, - teigė ji.
Šiais metais lietuvių klientų būsto įsigijimo kainos siekė 300 000 - 1 200 000 Eur“, - skaičiavo B. Kymantaitė. Norintiems tvarkingo būsto Ispanijoje, patrauklioje vietoje, teks atseikėti apie 200-250 tūkst. eurų, sako pora, Pietų Europoje jau keletą metų pirkėjams padedanti įsigyti namus. Tiesa, yra vietų, kur būstą galima įsigyti ir vos už 30 tūkst.
„Dažniausiai žmonės ieško būsto, kur žiemą galėtų atvykti ir patys pabūti, o vasarą galėtų išnuomoti kitiems. Todėl žmonės ieško, kad būstas būtų arti jūros, būtų baseinas, kavinės, restoranai, barai.
- Jei kalbėtume apie konkretų miestą, tai galėtų būti Estepona. Čia kainos yra šiek tiek žemesnės nei Marbeljoje. Padoresnį būstą galima įsigyti už 250 tūkst. eurų.
- Normalesnis būstas - nuo 200 tūkst. eurų. Ieva teigia, kad studijos tipo apartamentus galima įsigyti ir už 100 tūkst. eurų, tačiau norint erdvesnio, pavyzdžiui, 2 miegamųjų būsto, teks atseikėti bent 200 tūkst.
- Netoli Kosta del Solio yra toks miestukas - Alchesirasas. Ten galima rasti būstą kad ir už 30 tūkst. eurų.
Mokesčiai perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Įsigyjant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje svarbu iš anksto išsiaiškinti visus niuansus, visų pirma susijusius su mokesčiais. Taigi, Ispanijoje mokesčiais apmokestinami fiziniai ir juridiniai asmenys, pardavėjas ir pirkėjas. Perkant ir parduodant yra mokami:
- PVM (IVA) - perkant naują būstą iš statybos bendrovės. Šiuo metu jis yra 10 proc. IVA, kai parduodamas komercinės paskirties nekilnojamasis turtas - 21 proc. Jis mokamas iš karto po sutarties pasirašymo.
- Nekilnojamojo turto perleidimo mokestis (ITP- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) - perkant antrinį nekilnojamąjį turtą. 8-10 proc. priklausomai nuo autonominio regiono. Sumokamas per mėnesį nuo pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo.
- Žyminis mokestis (AJD - Actos Jurídicos Documentados) Taikomas perkant naują nekilnojamąjį turtą ir sudaro nuo 0,1 % iki 2 % nekilnojamojo turto vertės, priklausomai nuo autonominio regiono.
- Žemės vertės prieaugio mokestis - nuo būsto įsigijimo iki pardavimo.
Be to, nekilnojamojo turto savininkai moka metinį nekilnojamojo turto mokestį (Impuesto sobre Bienes Inmeubles, IBI). Tarifas gyventojams ir nerezidentams - 0,3-1,1 proc. nekilnojamojo turto kadastrinės vertės, priklausomai nuo vietovės ir objekto tipo. Kiekvienas miestas nustato atskirą mokestį už priežiūrą (komunikacijos, šiukšlių išvežimas.) Kainuoja kelis šimtus eurų per metus.
Nuomotojai moka pajamų mokestį (Impuesto sobre la renta de las personas fisicas, IRPF) - nuo 19 % iki 45 % pajamų. Užsieniečiai moka 24 % pajamų (ES piliečiai - 19 %) arba 24 % nuo 2 % kadastrinės kainos, jei jie nenuomoja nekilnojamojo turto. Taip pat taikomas specialus mokestis valstybei (Impuesto extraordinario sobre el Patrimonio, IP) už brangesnius nei 700 tūkst. eurų objektus. Mokesčio tarifas yra progresinis - nuo 0,2 % iki 2,5 %.
Tarp Rusijos ir Ispanijos sudarytas susitarimas dėl dvigubo apmokestinimo išvengimo. Todėl Rusijos mokesčių rezidentai, kurie turi nekilnojamojo turto Ispanijoje ir gali gauti pajamų iš būsto nuomos ar pardavimo, mokesčius moka tik Ispanijoje, o skirtumas skaičiuojamas Rusijoje. Taigi, gaunant nuomos pajamas, mokesčio suma apskaičiuojama pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodeksą taikant 13 % tarifą ir išskaičiuojama iš užsienyje sumokėto mokesčio sumos.
Kiti svarbūs aspektai
- Jei grynaisiais pinigais įnešate daugiau kaip 10 000 EUR, turite pateikti deklaraciją. Deklaracija pateikiama muitinėje, kai įvažiuojate į Ispaniją. Deklaracija patvirtina lėšų kilmės teisėtumą.
- NIE yra mokesčių mokėtojo numeris, reikalingas bet kokiai finansinei ir teisinei veiklai.
- Svarbu atkreipti dėmesį į vietą, amžių, medžiagas, apdailos kokybę ir infrastruktūros kokybę.
- Išsirinkęs nekilnojamąjį turtą, pirkėjas susisiekia su pardavėju ir aptaria sandorio sąlygas. Jei abi šalis sąlygos tenkina, jos sudaro preliminariąją sutartį ir sumoka užstatą. Reikalavimų dėl užstato dydžio nėra, tačiau paprastai jis sudaro 10 proc. turto vertės. Jei pirkėjas po preliminariosios sutarties pasirašymo persigalvoja, pardavėjas užstato negrąžina.
- Hipoteka išduodama iki 30 metų su 2,5 proc. metine palūkanų norma arba didesne.
- Pirkėjas ir pardavėjas pasirašo pirkimo-pardavimo sutartį dalyvaujant notarui. Jis taip pat patvirtina ir išduoda kopijas.
- nekilnojamojo turto perleidimo mokestis įsigyjant antrinį būstą - 6-11 %, priklausomai nuo regiono. Pasirinkite objektą. Jei reikia, kreipkitės dėl hipotekos.
Išvados
Nekilnojamojo turto įsigijimas Ispanijoje gali būti puiki investicija, tačiau svarbu atsižvelgti į visus mokesčius, išlaidas ir niuansus. Prieš perkant būstą, rekomenduojama pasikonsultuoti su patikimu advokatu ir nekilnojamojo turto agentu, kad išvengtumėte nemalonių сюрпризов ir užtikrintumėte sėkmingą sandorį.
tags: #buto #mokesciai #ispanijoje