Būsto pirkimas gali būti malonus, bet savo ruožtu ir sudėtingas procesas, ypač jei įsigyti nuosavą turtą nusprendėte pirmą kartą.
Nesvarbu, ar būstą pirkote anksčiau, ar perkate pirmą kartą, jūsų laukia sudėtingas procesas, reikalaujantis daug apsvarstymų ir kompromisų. Vienas iš svarbiausių klausimų - ar žinote, ko norite? Apgalvokite tokius klausimus kaip buto, namo ar kotedžo vieta, gyvenamasis plotas, kambarių skaičius, statybos metai, susisiekimas, kaina bei išlaikymo išlaidos.
Būsto pirkimas yra vienas didžiausių finansinių sprendimų, kurį priimsite savo gyvenime, todėl prieš imdamiesi tolimesnių žingsnių įsitikinkite, kad jūsų finansai yra pastovūs. Taigi, pirmasis žingsnis prasideda nuo to, kiek lėšų galite skirti būsto įsigijimui, ar bankas suteiks jums būsto paskolą, kai sumokėsite pradinį įnašą. Patiems apskaičiuoti finansines galimybes šiuo atveju gali būti nelengva užduotis.
Pradėję paieškas, naudokitės pagrindiniais būsto pardavimo portalais, juose pasirinkimas yra bene didžiausias. Paieškų metu filtruokite pasirinkimus įvesdami pageidaujamą miestą, mikrorajoną ar net gatvę, kambarių skaičių, plotą, namo tipą, šildymo būdą. Kuo daugiau galvosite apie tai, ko norite, tuo lengviau bus. Vartykite skelbimus ir kurkite prioritetų sąrašą: tai padės lengviau suprasti, kas jums patinka, kokie yra esminiai dalykai ir be ko galite gyventi.
Regis, dalis darbo jau padaryta, tačiau dar liko keli žingsniai, tai - turto įvertinimas ir būsto paskolos paraiška. Kitas svarbus žingsnis - paskolos paraiška. Pirmasis apsilankymas banke reikalingas tik visai informacijai apie paskolos gavimą surinkti, o dabar, kai jau esate apsisprendę dėl būsto, reikia pateikti paraišką. Tai galite padaryti nuvykę į banko skyrių arba pildyti paraišką internetu.
Tam, kad sandoris būtų įvykdytas pilnai, yra privalomas turto įkeitimas bankui (hipoteka), atliekamas notarų biure. Tokiu būdu yra užtikrinamas būsto paskolos grąžinimas.
Žinoma, pirmą kartą perkant nuosavą būstą gali kilti daugybė klausimų: kaip dalintis turtą, ar reikalingos papildomos bendraskolininkų sutartys ir kiti dokumentai, kokiam laikui derėtų įsipareigoti - į visus šiuos klausimus geriausiai atsakys patyręs konsultantas, kuris taip pat padės pasirinkti tinkamą EURIBOR, patars dėl kintamųjų ir fiksuotųjų palūkanų bei kitų svarbių faktorių.
Nekilnojamojo Turto Vertinimas
Nekilnojamojo turto vertinimas yra vienas svarbiausių veiksnių siekiant parduoti turtą, norint jį padovanoti ar įkeisti. Tai gali būti buto vertinimas. Nekilnojamojo turto vertinimas yra ypač svarbus parduodant ar perleidžiant bei įkeičiant turtą. Buto vertinimas dažnai yra reikalingas norint jį įkeisti.
NT kainos nustatymui įtakos turi daugybė veiksnių, tad sudėtinga tiksliai įvardinti, kas lemia vertę - tai priklauso nuo individualaus objekto. Vis dėlto verta paminėti kelis itin svarbius aspektus.
- Bene daugiausiai įtakos vertei turi namo vieta.
- Taip pat labai svarbi yra vertinamo turto būklė. Jei kalbame apie namą ar butą, vertinamas įrengimas, apdaila, atlikti / neatlikti remonto darbai.
- Vertinant žemės sklypą, atsižvelgiama į jo priežiūrą, apdirbimą ir užstatymo galimybes.
- Bendruoju atveju svarbu, kiek investicijų reikalauja nekilnojamasis turtas.
Turto vertintojai, turėdami teisingus duomenis, kokybiškai nustato pastato būklę. Taip pat atsižvelgiama į plotą, pastato būklę, šildymo sistemos įrengimų galimybes ir į sklypą.
NT vertinimas atliekamas keliais etapais. Visų pirma, sudaroma sutartis su klientu, apibrėžiami vertinimo tikslai, objektas ir apimtis. Kai kuriais atvejais galimas nekilnojamo turto vertinimas pagal unikalų numerį ar nekilnojamojo turto vertinimas internetu. Antrasis etapas - turto apžiūra, kurioje dalyvauja atestuotas vertintojas ar jo asistentas bei klientas. Nekilnojamojo turto vertė yra skaičiuojama taikant lyginamąjį, pajamų ir išlaidų metodus ar jų derinį.
Taikant šią metodiką, surenkama informacija apie panašių ar alternatyvių sandorių kainas rinkoje ir palyginami skirtingi atvejai. Tuo tarpu komercinės paskirties NT vertinimui dažniau naudojamas pajamų metodas, kai nustatomas objekto pajamingumas ar jo potencialas.
Savo veikloje nekilnojamojo turto vertintojai vadovaujasi objektyvumo, palyginamumo, tikslumo, nešališkumo, skaidrumo principais. Nekilnojamojo turto vertę apskaičiuojame, remdamiesi lyginamuoju metodu. Metodiškai renkame įvairią informaciją apie analogiškų ir panašių turto sandorių kainas, žvelgiame į 36 mėnesių laikotarpį ir lyginame bent jau tris sandorių atvejus. Komercinio turto vertinimą atliekame remdamiesi pajamų metodu.
Nepriklausomi turto vertintojai savo veikloje remiasi įvairiais dokumentais, kurie suteikia patikimų duomenų apie vertinamą objektą. Turto vertintojas reikalingų dokumentų sąrašą patikslina vertinimo eigoje ir informuoja apie tai klientą.
Daugelis svarsto, ar NT vertinimas yra „brangus malonumas“, tad skubame atsakyti. Iš tikrųjų nekilnojamojo turto vertinimas kaina gali pasirodyti nepigi paslauga, tačiau jo nauda - gerokai didesnė. Mūsų įmonėje taikoma skaidri kainodara, tad nekilnojamojo turto vertinimo kaina visada bus adekvati ir priklausys išskirtinai nuo atliktų darbų sudėtingumo, apimties ir termino.
NT vertinimui reikalingiausi dokumentai įprastai yra turto kadastrinių matavimų byla ir Registrų centro išrašai. Juos galime gauti tik su turto savininkų raštuku sutikimu.
Turto Baigtumas
Kokie kriterijus turi atitikti būstas, kad turto vertintojai galėtų nustatyti 100 proc. baigtumą? Pasak A.Šešplaukio, butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra pilnai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys. Taigi, jau turi būti pilnai nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys.
Kartais pasitaiko situacijų, kuomet rengiant buto dokumentus matininkai butą, esantį su daline apdaila ir dar pilnai neįrengtą, jau pažymi kaip baigtą 100 proc. ir tokį baigtumą registruoja Registrų centre. Tačiau turto vertintojai visada žiūri į realią situaciją ir vertina tai, kas yra bute, o ne tik dokumentuose.
Beje, vertinant skirtingus objektus (butas, loftas, kotedžas, namas), kriterijai, pagal kuriuos nustatomas turto baigtumas, gali skirtis. Vertindami būstą vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t.t.) bei pagal tai nustatyti baigtumo procentą.
Pirkimo Sutartis
Ką būsto pirkėjui derėtų žinoti apie objekto baigtumą prieš pasirašant pirkimo sutartį? Visų pirma, A.Šešplaukis atkreipia dėmesį, kad su pardavėju pasirašomoje sutartyje turi būti nurodyta, ar perkamas butas yra pilnai įrengtas, ar su daline apdaila. Jeigu perkamas butas yra su daline apdaila, turi būti pridėtas atliktų darbų aprašymas. Pirkėjas turi patikrinti, ar visi darbai, kurie yra nurodyti sutartyje, tikrai atlikti.
Pavyzdžiui, vienas pardavėjas gali parduoti butą su tik pastatytomis sienomis, kitas - su pastatytomis ir nutinkuotomis sienomis, kurias pirkėjui tereikės nusidažyti norima spalva ir t.t. Visa tai turi būti aprašyta su pardavėju pasirašomoje pirkimo - pardavimo sutartyje. Pirkėjas, prieš pasirašydamas darbų perdavimo-priėmimo aktą, turėtų įsitikinti, kad visi sutartyje nurodyti darbai tikrai yra atlikti.
Kaip Padidinti Būsto Vertę?
Nauja sukčių era – kaip atpažinti vaizdų klastotes, kad nepaimtų jūsų pinigų? | DIENOS PJŪVIS
Dažnai naujakuriams, įsirenginėjantiems neseniai įsigytą būstą, yra aktualu kuo greičiau padidinti būsto vertę tam, kad būtų išmokėti pinigai iš banko. Svarbiausia suprasti, kad vertintojas rengdamas ataskaitą vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais. Taigi, naujakuriui tiesiog gražiai paprašius, vertės padidinti tikrai negalės.
Labai sunku kalbėti apie konkrečius darbus, kurie pakelia buto vertę, nes yra darbų eiliškumas, pagal kurį dirba butą įrenginėjantys meistrai. Negali žmogus, neatlikęs vienų darbų, imtis kitų vien dėl to, kad jų atlikimas turi daugiau reikšmės nustatant turto vertę. Tarkime, statant gyvenamąjį namą langų sumontavimas turto vertę padidina 5 proc., o durų įstatymas - 3 proc. Taigi, žiūrint iš turto vertinimo perspektyvos, labiau apsimoka pirma pasirūpinti langais, o duris įsistatyti vėliau.
Tačiau šis eiliškumas nebūtinai atitiks savininkų planus, nes galbūt jie laukia, kol bus pagaminti specialūs langai, o duris turi jau dabar? Arba statybininkai yra pasiruošę įstatyti duris, bet ne montuoti langus. Tokiu atveju atliekami tie darbai, kuriuos diktuoja natūrali statybų eiga, o ne skaičiukai vertintojo ataskaitoje.
Vertei įtakos turi ir naudojamos apdailos medžiagos - kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia. Vertintojas galbūt nematys skirtumo tarp to, kurios firmos laminatą nuspręsite dėti namuose, bet atkreips dėmesį, ar grindys - linoleumas, ar natūralaus medžio parketas. Kai vertės klausimas itin aktualus, vertėtų pasikonsultuoti su vertintoju prieš priimant įrengimo sprendimus.
Dar vienas niuansas - tarkime, nusipirkote butą už 100 000 eurų ir dar 20 000 eurų investavote į jo įrengimą. Dažnai savininkui atrodo, kad baigus visus darbus, buto vertė turėtų būti 120 000 eurų, tačiau taip yra tikrai ne visada. Vertinant turtą labai daug priklauso ne tik nuo naudojamų medžiagų ir paties objekto savybių, bet ir nuo vietos. Statant namą Vilniaus mieste, jo vertė bus ženkliai didesnė negu tokio paties namo užmiestyje.
Turto Pervertinimas
Ką reikia žinoti apie turto pervertinimą siekiant gauti dalį pinigų, banko paskirtų būsto įrengimui? Būstas, savininko prašymu, gali būti pervertintas tiek kartų, kiek reikia, fiksuojant atliktus darbus bei būsto vertės pokyčius. Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t.t. Jeigu, tarkime, grindys tik pradėtos dėti, bet dar nebaigtos - vertintojas pasižymės, kokia grindų dalis jau sudėta ir pagal tai apskaičiuos būsto vertės pokytį.
Pasitaiko, kad savininkai įsigiję butą iš karto susiperka visas reikalingas medžiagas ir darbams nebelieka lėšų. Tuomet kviečia turto vertintoją, rodo įsigytas medžiagas ir prašo pagal tai padidinti būsto vertę. Tačiau dar nesudėtos medžiagos - kilnojamas turtas, kurį galima bet kada atnešti ar išnešti, ir jos nėra vertinamos.
Taigi, daug praktiškiau - pirkti tokias medžiagas ir tiek, kiek reikia tuo metu vykdomiems darbams. Pabaigus dalį darbų - kviesti turto vertintoją, kuris galėtų paskaičiuoti turto vertę ir parengti ataskaitą bankui atsižvelgdamas į jau padarytus darbus.
Pasitaiko, kad turto vertinimo išvados nuvilia savininkus. Kaip jau minėta, turto vertė nustatoma remiantis specialiuose mokymuose įgytomis žiniomis ir vertintojo patirtimi, tačiau vertinime yra vietos ir individualiam vertintojo požiūriui bei nuomonei. Taigi, kartais skirtingų vertintojų išvados nesutampa - vertė gali svyruoti apie 10 proc.
Pavyzdžiui, objekto vertei įtakos turi ne tik įrengimas, bet ir vieta, atstumai iki parduotuvių, viešojo transporto stotelių bei mokymų įstaigų. Tačiau vienam vertintojui, pavyzdžiui, Žirmūnų rajonas gali patikti labiau negu Antakalnis, kitam - atvirkščiai. Šiuo atveju subjektyvi vertintojo nuomonė gali turėti įtakos apskaičiuojamai vertei.
Kita vertus, jeigu standartinis butas parduodamas miegamajame rajone, kur didelė gyvenamųjų būstų koncentracija, turto vertintojas vertinamą objektą galės palyginti su analogiškais, jau parduotais, butais. Tokiu atveju vertės skirtumai gali būti iki 4 proc. Taigi, kuo turtas unikalesnis, kuo mažiau yra parduodama kitų panašių objektų šalia vertinamo turto, tuo daugiau erdvės pasireikšti individualiai vertintojo nuomonei. Ir, atvirkščiai, kuo daugiau panašaus tipo turto yra parduodama šalia vertinamo objekto, tuo objektyvesnės vertinimo išvados.
Dar pridėčiau ir tai, kad jeigu bus įrodyta, jog vertintojas pasirinko netinkamą vertės apskaičiavimo metodą arba palyginamuosius objektus, vertintojui gali būti atimta licencija. Atimta licencija - didžiausia bausmė, kurios gali sulaukti vertintojas.
tags: #butinas #nekilnojamojo #turto #paieskos #isigijimo #ir