Buto Pirkimas Su Įsipareigojimais: Žingsnis Po Žingsnio

Naujas būstas daugeliui tampa vienu iš didžiausių viso gyvenimo pirkinių. Dėl to jo įsigijimui reikėtų skirti ypatingą dėmesį ir tam gerai pasiruošti. Svajojate apie naujus namus? Buto, kotedžo ar namo pirkimas yra malonus, tačiau sudėtingas procesas. Todėl ypač dažnai sulaukiama klausimų, kokie yra tie pagrindiniai buto pirkimo žingsniai. Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.

Tą padaryti nėra sunku - bankai pateikia įvairias skaičiuokles ir papildomos informacijos, kuri padeda iš anksto įvertinti savo galimybes. Svarbiausia - visus pasiruošimo žingsnius atlikti iš eilės.

Pasiruošimas Būsto Pirkimui

Pirmasis patarimas - į būsto įsigijimą pažvelgti plačiau. Nemaža dalis būsimųjų pirkėjų, ieškodami savo svajonių būsto, skuba pasinerti į nekilnojamo turto skelbimų portalus arba naujų būsto projektų tinklalapius. Naujo būsto paieškas geriausia pradėti nuo individualių ir šeimos poreikių įvardijimo bei įvertinimo, kaip jie galėtų pasikeisti ilgesnėje, pavyzdžiui, 10 metų perspektyvoje. Jei artimiausiu metu planuojate šeimos pagausėjimą, galbūt iš karto verta rinktis didesnio ploto būstą ramesniame rajone. Arba jei pagrindinį dėmesį artimiausiais metais ketinate sutelkti į savo karjerą, jums greičiausiai bus patogesnis mažesnis būstas, esantis arčiau centro.

Jei nusprendėte būstą įsigyti pasinaudodami banko finansavimu, pirmiausia turėtumėte atsižvelgti į dabartinę savo finansų būklę. Įvertinus savo finansines galimybes ir įsivardijus ateities poreikius, jūsų svajonių būstas įgaus realesnį pavidalą - tiksliai žinosite, kokio dydžio ir kokių charakteristikų būsto norite, kokia jo kaina jums priimtina ir kokio dydžio paskolos įmokos bus toleruotinos jūsų šeimos biudžetui.

Būsto paskola - svarbus žingsnis įsigyjant nuosavą būstą.

Finansinių Galimybių Įvertinimas

Pirmasis žingsnis - aiškiai suvokti savo finansines galimybes. Įvertinkite, kiek lėšų galite skirti pradiniam įnašui, kokį būsto paskolos dydį galite gauti ir kokias mėnesines įmokas pajėgsite mokėti. Informaciją apie būsto paskolas ir kreditavimo sąlygas rasite komercinių bankų svetainėse, pvz.

Perkant naujos statybos būstą, bendroji taisyklė pradiniam įnašui yra ta, kad nuosavos lėšos turėtų siekti ne mažiau kaip 15-20 proc. įsigyjamo būsto kainos ar vertės. Tačiau jei išsirinkote senesnės statybos būstą, jums gali prireikti didesnio pradinio įnašo.

Jeigu esate pilnai apsisprendę įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausiai rekomenduojame kreiptis į banką, arba preliminariai pasiskaičiuoti savo finansines galimybes. Tai padaryti galite su paskolos skaičiuokle, arba nuvykę į vieną iš banko skyrių.

Kita svarbi taisyklė - mėnesio būsto paskolos įmoka kartu su kitais finansiniais įsipareigojimais negalės būti didesnė kaip 40 proc. šeimos pajamų. Be to, kliento galimybes mokėti paskolos įmokas bankas vertina pagal kelis scenarijus, iš kurių viena yra hipotetinė situacija, jog metinė palūkanų kartelė pasiekia 5 procentus. Pasinaudoje būsto paskolos skaičiuoklėmis, pažiūrėkite, kaip gali keistis įmokos dydis, jeigu metinė palūkanų kartelė pasiekia 5 procentus. Atsakingai įvertinkite savo finansines galimybes.

Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo. Ar turite reikiamą sumą, jei ne - kada ją sukaupsite?

Perkant pirmąjį būstą gyvenime reikia iš anksto apie jį galvoti ir jam taupyti. Norint gauti paskolą būstui, reikia būti sukaupus pradinį įnašą, kuris padengtų bent 15 proc. jo kainos. Perkant NT senos statybos name ar kitame Lietuvos mieste nei Vilnius, gali tekti sumokėti ir 20 ar 25 proc. pradinį įnašą.

Jeigu ketinate įsigyti butą kurio kaina 111 000 eur, jums reikės bent jau 16 650 eur pradinio įnašo. Nepamirškite ir visų papildomų su būsto įsigijimu susijusių mokesčių, įskaitant sutarties sudarymo, notaro, būsto įkeitimo mokesčius. Jeigu per mėnesį taupymui galite atidėti 700 eur, tai pradiniam įnašui sukaupsite per du metus. Šis pavyzdys galioja tuo atveju, jeigu įsigyjate jau įrengtą butą.

Pasirinkus naujos statybos su daline apdaila, iš banko turėsite skolintis dar ir dalinei apdailai. Vilniuje perkant butą, kartu prireiks ir parkavimo vietos.

Daugiau nuosavų pinigų taip pat teks įnešti ir tuo atveju, jeigu tai bus jau ne pirmas jūsų būstas, kurį norėsite įsigyti pasinaudoję banko finansavimu. Jeigu turite automobilio lizingą su likutine verte, bankas Jūsų įmokas už automobilį skaičiuoja be likutinės vertės.

Mėnesio būsto paskolos įmoka kartu su kitais finansiniais įsipareigojimais negali būti didesnė kaip 40 proc. šeimos pajamų. Galvodami apie antrą butą, atlikite skaičiavimus iš anksto.

Būsto Paieška ir Vertinimas

Įvertinkite būsto būklę, inžinerinių tinklų stovį, aplinką, saugumą, triukšmo lygį, transporto jungtis. Prieš nustatant pardavimo kainą, naudinga atlikti savarankišką rinkos analizę: Peržiūrėkite skelbimus internete (pvz., Aruodas.lt, Domo.plius.lt) ir palyginkite panašių butų kainas toje pačioje vietovėje. Atkreipkite dėmesį į buto plotą, būklę, aukštą, namo statybos metus bei netoliese esančią infrastruktūrą (mokyklas, darželius, viešąjį transportą, parduotuves).

Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriais, kurie gerai išmano rinkos tendencijas ir gali padėti nustatyti konkurencingą, tačiau teisingą kainą.

Rinkdamiesi pirmą būstą nereikia priimti skubių sprendimų. Reikėtų nepasiduoti ir NT agentų spaudimui, kad šito buto laukia dar 5 pirkėjai, ar statytojo 2000 eurų siūloma nuolaida, kuri galioja tik 48 valandas.

Į ką svarbu atkreipti dėmesį perkant butą:

• Vieta mieste. Didelė buto vertės dalį sudaro vieta mieste. Nusipirkus butą Tarandėje, norint jį parduoti gali tekti ilgiau ieškoti pirkėjų. Taip pat svarbu domėtis, kokie numatomi teritorijų pokyčiai aplink sudominusį būstą. Skirkite laiko pažiūrėti Vilniaus planavimo žemėlapį.
• Vieta name. Butai pirmame aukšte dažnai turi langus į praėjimus bei didesnius šildymo kaštus. Viršutinio aukšto gyventojai negirdi kaimynų žingsnių, bet susiduria su didesniu karščiu vasaros metu. Taip pat įvertinkite nuo gatvės skleidžiamą triukšmą.
• Reikalingas buto plotas. Visi norime gyventi erdviai, tačiau perkant pirmą būstą galbūt nereikėtų pradėti iškart nuo 100 m2. Tikėtina, kad pirmojo buto neperkate 30-čiai metų ir jo pirkimas neturėtų tapti labai didele finansine našta.
• Buto eksploatavimo kaštai. Jeigu butą perkate senos statybos name - būtinai patikrinkite šildymo sąskaitas. Kartais geriau mokėti bankui 50 eur daugiau paskolos, nei šildyti kiaurą namą.

Vykdami į apžiūras vadovaukitės savo galvą - prie buto dovanojamas dviratis ar abonementas į sporto klubą neturėtų nukreipti dėmesio nuo tikrai svarbių kriterijų.

Išsirinkę konkretų objektą ir susitarę su jo savininku užsakykite turto vertinimą. Tai padės išsiaiškinti tikslesnę turto kainą ir vertą, o būstą įsigyjant skolintomis lėšomis, ataskaitą būtina pateikti kredito įstaigoms. Ataskaita parengiama per 1 d. d. nuo visų dokumentų pateikimo, jos kaina priklauso nuo objekto.

Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą (aktualu, jei turtas priklauso keliems savininkams ir / ar sutuoktiniams, nes šiais atvejais reikalingi papildomi dokumentai), patikrinkite, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, nuomojamas, ar nėra kitų suvaržymų arba apribojimų bei išsiaiškinkite visas turto išlaikymo išlaidas.

Preliminari Sutartis

Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia abiem šalims aiškumo ir tam tikrą garantiją, kad abi pusės ketina užbaigti sandorį. Preliminari sutartis apsaugo pirkėjo ir pardavėjo interesus. Jei kažkuri šalis persigalvotų ir nuspręstų nutraukti sutartį, kitai šaliai gali tekti mokėti avanso dydžio baudą.

Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Dažniausiai, tai padaryti pasiūlys pats pardavėjas, nes kiekvienas yra suinteresuotas turėti garantiją, kad po žodinio susitarimo seks realūs veiksmai.

Preliminariąją sutartį sudaryti rekomenduojama:

• įvertinus savo, kaip pirkėjo, finansines galimybes tinkamai atsiskaityti su pardavėju;
• išsiaiškinus atsiskaitymo sąlygas: galutinę turto kainą, jos apskaičiavimo tvarką, jei kaina nėra fiksuota, avanso dydį, sumokėjimo būdą, terminus, kitas atsiskaitymui įtakos turėti galinčias aplinkybes;
• turint bent 15 proc. būsto kainos sudarantį pradinį įnašą;
• gavus konkrečius bankų ar kredito įstaigų pasiūlymus paskolos ar kredito suteikimui;
• atlikus perkamo turto vertinimą, jei pardavėjas sutinka;
• išanalizavus, kokius darbus atliks nekilnojamojo turto plėtotojas ir užfiksavus juos sutarties projekte (jei perkamas naujas būstas);
• įvertinus terminus: naujo statinio statybos užbaigimo, notarinio sandorio sudarymo, turto suvaržymų išregistravimo, vidaus apdailos darbų atlikimo, pardavėjo (arba nuomininko, naudotojo) išsikraustymo, pirkėjo įsikėlimo datas;
• įvertinus kitus svarbius aspektus ir išankstines sąlygas: sutarties nutraukimo sąlygas, galimus pakeitimus ir jų sąlygas bei netesybas, leistiną būsto ploto pokytį (perkant naujos statybos būstą), notarų biurą, kuriame bus sudaromas pagrindinis sandoris ir jo išlaidų apmokėjimo sąlygas;
• susipažinus su turto dokumentais bei įsitikinus, kas yra turto savininkas (gavus pardavėjo asmens dokumentą).

Pasirašius preliminariąją sutartį reikia pasiruošti pagrindiniam notariniam sandoriui - turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Iki pasirašymo reikės: sumokėti avansą, atlikti turto vertinimą, jei tai nebuvo padaryta anksčiau (vertinimo reikalaus kredito įstaiga), gauti kredito įstaigos raštą dėl paskolos suteikimo.

Teisiniai Formalumai ir Dokumentai

Buto Nuosavybės Dokumentų Patikrinimas

Prieš pasirašant galutinę pirkimo-pardavimo sutartį, patikrinkite, ar pardavėjas tikrai yra teisėtas buto savininkas, ar nėra areštų, hipotekoų bei kitų suvaržymų. Užsisakyti Registro centro išrašą galite: Registrų centras

Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Nemokėkite avanso kitiems asmenims (tarpininkams, giminaičiams), jei jie nepateikė jums pardavėjo išduoto įgaliojimo, o jei ir pateikė - įsitikinkite, kad įgaliotas asmuo turi teisę gauti pinigus, nes įgaliojimas gali suteikti tik dalį teisių; pvz., gauti su turto pardavimu susijusius dokumentus, bet ne pinigus.

Jei patys, kaip pirkėjai negalėsite asmeniškai dalyvauti visame būsto įsigijimo procese, jums taip pat reikės notarinės formos įgaliojimo. Pasirūpinkite juo iš anksto arba išsiaiškinkite reikalavimus ir sąlygas sandorius sudaryti nuotoliniu būdu: turėkite mobilųjį ar elektroninį parašą ir / arba išmanų tapatybės patvirtinimo įrankį (pvz., „Smart-ID“ programėlę). Tuo tarpu pasirašyti elektroninius notarinio veiksmo dokumentus galima tik su kvalifikuotu mobiliuoju elektroniniu parašu, kvalifikuotu elektroniniu parašu, esančiu lustinėje kortelėje ar USB laikmenoje arba kvalifikuotu „Smart-ID“ sertifikatu.

Galutinė Pirkimo-Pardavimo Sutartis Notaro Biure

Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro.

Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris notaro biure.

Notaras:

• Patikrina sandorio teisėtumą, pardavėjo ir pirkėjo tapatybes.
• Informuoja abi šalis apie teisinius įsipareigojimus.
• Užtikrina, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi.

Pagrindinė sutartis. Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.

Notarui reikia pateikti:

• visų pirkėjų asmens dokumentus;
• kredito įstaigos išduotą raštą dėl kredito suteikimo;
• vedybų sutartį (jei pirkėjai yra santuokoje ir tokia sutartis sudaryta);
• įgaliojimą, jei pirkėją atstovauja įgaliotas asmuo;
• mokėjimo nurodymą, kuriuo patvirtinamas pradinio įnašo (kainos dalies) sumokėjimo faktas;
• kitus dokumentus pagal individualią situaciją.

Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip. Civilinis kodeksas numato, kad pirkėjas privalo padengti ir kitas sutarties sudarymo išlaidas, apie kurias dažnai nepagalvojama.

Galimos papildomos išlaidos: preliminarios sutarties pasirašymas nekainuos, nebent ją tvirtinsite notarine tvarka - tai kainuotų 100-150 Eur; turto vertinimas - 100-300 Eur; kredito sutarties mokestis - apie 0,5 proc. kredito sumos; notaro atlyginimas - 0,37 procento nuo sandorio šalių nurodytos nekilnojamojo daikto kainos, bet ne mažiau nei 76 Eur ir ne daugiau kaip 5 000 Eur; hipotekos sutarties patvirtinimas - nuo 54 iki 360 eurų.

Atkreipiamas dėmesys, kad notaro įkainis nurodytas be pridėtinės vertės mokesčio ir kiekvienu konkrečiu atveju apskaičiuojamas ne tik už atliktą notarinį veiksmą, bet ir parengtą sandorio projektą, suteiktą konsultaciją ir (ar) techninę paslaugą.

Nuosavybės teisės į naujai įsigytą būstą vieno langelio principu registruojamos elektroniniu būdu - iš karto po sandorio sudarymo. Prašymas pateikiamas notarui, o notaras perduoda jį Registrų centrui. Todėl nenustebkite, kai sąskaitoje už notaro paslaugas rasite ir papildomų išlaidų, kurios nėra skirtos notarui.

Šiame etape pirkėjas sumoka likusią sumą (atskaičius avansą), o notaras patvirtina sandorį. Po to naujojo savininko vardu nuosavybės teisė įregistruojama Nekilnojamojo turto registre.

Finansiniai ir Mokestiniai Aspektai

Būsto Paskola ir Atsiskaitymas

Jei naudojatės būsto paskola, bankas dažniausiai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodyta tvarka, užtikrinant skaidrumą. Kai kurios kredito įstaigos taip pat siūlo specialias sąlygas jaunoms šeimoms, regionuose perkamam būstui ar tam tikroms pirkėjų grupėms.

Informaciją apie būsto paskolas ir valstybės paramą pirmam būstui įsigyti rasite Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos bei Finansų ministerijos svetainėse.

Jeigu nesate 100 proc. tikri ar gausite banko paskolą, prieš kažkam sumokėdami avansą, privalote įsitikinti, kad gausite reikiamą paskolą. Su banku išsiaiškinkite kokios sutarties sąlygos, terminai, papildomos išlaidos, administraciniai mokesčiai, sutarties pakeitimo galimybės.

Oficialus turto vertinimas reikalingas bankui dėl paskolos dydžio. Turto vertinimas kainuoja nuo 100 eur, tačiau jį užsakius teks keletą dienų palaukti.

Dėl paskolos kreipkitės į keletą bankų. Banko svarstymas dėl paskolos suteikimo gali užtrukti keletą dienų. Bankas gali paprašyti papildomų dokumentų pajamoms įrodyti.

Mokesčiai

Pardavus ar įsigyjant būstą gali kilti tam tikrų mokestinių įsipareigojimų:

• Gyventojų pajamų mokestis (GPM) nuo kapitalo prieaugio, jei pardavėjui tai aktualu.
• Nekilnojamojo turto mokestis (NTM), jei turtas viršija nustatytą neapmokestinamąją vertę.

Daugiau informacijos apie mokesčius rasite Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) svetainėje: VMI.lt

Nuosavybės Įregistravimas ir Kiti Formalumai

Po to, kai notaras patvirtina pirkimo-pardavimo sutartį, ji registruojama Nekilnojamojo turto registre. Tik tada pirkėjas tampa oficialiu buto savininku. Registraciją atlieka notaras arba galima kreiptis į Registrų centrą.

Informacija apie NT registraciją: Registrų centras

Taip pat po įsigijimo verta deklaruoti gyvenamąją vietą (jei planuojate ten gyventi) ir pasirūpinti komunalinių paslaugų tiekėjų sutarčių perrašymu.

Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga. Notarui, be išvardytų 6 punkte, reikės pateikti šiuos dokumentus: įkeičiamo turto įsigijimo dokumentus; pirminio kreditoriaus sutikimą (jei įsigijote įkeistą turtą); jei turite nepilnamečių vaikų, papildomus dokumentus, leidžiančius naujai įgytą turtą įkeisti kreditoriui; nekilnojamojo turto (išskyrus žemės sklypo) draudimą; kitų asmenų sutikimus ar leidimus, jei įkeičiamam turtui yra registruotų kitų apribojimų arba suvaržymų. Pvz., bendrąja hipoteka įkeisto daikto savininkas, norėdamas šį daiktą įkeisti dar kartą, turi gauti rašytinį visų kitų bendrąja hipoteka įkeistų daikto savininkų sutikimus.

Hipotekos sutartis Sutarčių ir teisių suvaržymų registre registruojama tuo pačiu, vieno langelio principu. Po jos įregistravimo pirkėjo kreditorius išmoka pirkėjui suteiktą kreditą.

Lentelė: Būsto pirkimo etapai ir svarbiausi aspektai

tags: #butas #pirkti #neivykdzius #savo #isipareigojimu #sutinku