2006–2008 m. Būsto Statybos Krizė Lietuvoje: Priežastys, Pasekmės ir Pamokos

Nekilnojamojo turto (NT) rinkos ciklai tampa vis dažniau pasikartojantis reiškinys, kuris turi didelį poveikį pasaulinei ekonomikai. Nors vyksta sparti globalizacija, NT rinkose išlieka lokalių rinkų požymiai, todėl ir NT ciklo poveikis šalims skiriasi. Lietuvos NT rinka yra pakankamai jauna ir neatspari įvairiems ekonominiams šokams, kurie sukelia ciklinius svyravimus.

Šiame straipsnyje analizuojami ciklo poveikiai šalies ekonomikai bei tiriami Lietuvos rinkos makroekonominiai duomenys, siekiant įvertinti 2008 m. NT rinkos ciklo poveikį Lietuvos ekonomikai. Darbe naudojama aprašomoji statistika bei lyginamoji Lietuvos makroekonominių duomenų analizė. NT rinkos ciklui apibūdinti naudojamas būsto kainų indeksas, kuris parodo gyvenamojo NT rinkos pokyčius. Būsto rinka sudaro didžiąją dalį NT rinkos ir jos pokyčiai tinkamai parodo NT rinkoje vykstančius ciklinius procesus.

Taigi, panagrinėkime, kokios buvo pagrindinės šios krizės priežastys, kokios buvo pasekmės ir kokias pamokas galime išmokti ateičiai.

Priežastys

Analizė parodė trūkumų. „2006-2008 metais buvo skubama ir nedaug dėmesio skiriama nekilnojamojo turto pirkėjų poreikiams identifikuoti“, - butų pardavimo problemas aiškino Egidijus Damulis, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) valdybos narys ir bendrovės „Selvaag LT“ generalinis direktorius. To meto klaidų galima pastebėti atidžiau panagrinėjus iki šiol neparduotų butų portfelį, išsamiau paanalizavus pakilimo metu statytus projektus. Ekonomikos kilimo metu tai buvo neaktualu ir neturėjo lemiamos reikšmės, nes žmonės pirko iš popieriaus ir viską.

Anot E. Damulio, nors pakilimo metu įgyvendintuose projektuose galima rasti ir teigiamų, ir neigiamų dalykų, į akis krinta kai kurie neefektyvūs sprendimai: butų dydis neįvertintas pagal pirkėjų poreikį, menka butų klasė neatitinka jiems pastatyti naudotų ganėtinai brangių medžiagų, viešųjų erdvių, žaliųjų zonų. Yra ir kitų trūkumų, dabar lendančių į dienos šviesą.

Finansų analitikas Stasys Jakeliūnas mano, jog pagrindinė priežastis buvo tai, kad ūkio subjektai ir fiziniai asmenys prieškriziniu laikotarpiu per daug skolinosi iš bankų pinigų, ypač nekilnojamajam turtui įsigyti. Tai paskatino butų bei kitų statinių statybą, „išpūtė ekonomikai grėsmingą burbulą“.

Tačiau abejotina, kad paskolų „grėsmingas burbulas“ įtakojo ūkio sąstingiui prasidėti. Juk Lietuvos paskolų santykis su BVP buvo du kartus mažesnis negu kitose Europos valstybėse, o krizė mūsų šalyje pasireiškė gerokai didesniu mastu. Net ir S. Jakeliūnas nurodo, paskolų santykis su BVP Lietuvoje buvo 60 proc., o kitose Europos valstybėse - 100-150 procentų. Be to, statybų sektorius BVP sudėtyje sudaro apie 20 procentų. 2009 metais jame BVP sumažėjo 10 mlrd. Lt, kai šalyje - 46,7 mlrd. Lt. Tai dėl ko sumažėjo beveik 37 mlrd. Antra vertus, šis sektorius nukentėjo ne dėl to, kad bankai daug skolino, o atvirkščiai - per mažai skolino.

Bankai sugriežtino naujų paskolų išdavimą, nes gerokai padaugėjo negalinčių paskolų grąžinti ir palūkanų mokėti asmenų. Kita vertus, ar blogai, kad žmones ir įmonės skolinosi pinigus, pūtė burbulą? Juk užsienio bankų suteiktais kreditais gyventojai įsigijo butus, ūkio subjektai - gamybinius, administracinius pastatus. Statybininkai turėjo darbo ir gerai uždirbo juos pardavę, o biudžetas gavo pajamų.

Prof. P. Gylys mano, jog krizę būtų buvę galima sušvelninti, jeigu litas nebūtų susietas su euro pastoviu kursu. Atseit, Lietuvos bankas būtų turėjęs galimybę keisti lito kursą, jį mažinti. Abejotina, ar būtų geriau sumažinus lito kursą paėmusiems paskolas eurais žmonėms ir ūkio objektams.

Pasekmės

Krizė palietė visas ūkio šakas, o daugiausia statybą, pramonę ir prekybą, kurių apimtys 2009 metais sumažėjo 20-50 procentų. Statybų sumažėjimo priežastys daugmaž aiškios. O kas įtakojo gamybos ir paslaugų sumažėjimui kitose ūkio šakose? Pasaulinė finansų krizė, kaip žinome, pasireiškė dideliu vertybinių popierių nuvertėjimu JAV ir kitose valstybėse. Tai palietė ir Lietuvos ūkio subjektus ir gyventojus, kurie buvo įsigiję investicijų ir kitokių fondų vertybinius popierius. Ūkio subjektai iš finansinės ir investicinės veiklos 2008 ir 2009 metais turėjo beveik 5 mlrd. litų nuostolio. Gerokai nukentėjo ir gyventojai, kurie turėjo įsigiję vertybinių popierių.

Suprantama, netekus tiek lėšų, atsirado papildomų sunkumų gaminti prekes bei teikti paslaugas, grąžinti paskolas, atsiskaityti su partneriais ir darbuotojais. Bet šie nuostoliai negalėjo daug įtakoti krizės mastui, nes ūkio subjektai 2006-2008 metais buvo gavę 31 mlrd. litų pelno iš ūkinės bei finansinės veiklos ir buvo sukaupę 35 mlrd.

Prekių gamybą ir paslaugas apsprendžia ne tik turimos techninės galimybės, bet jų paklausa užsienyje ir vietos rinkoje. Krizės apogėjaus (2009) metais prekių gamyba ir paslaugos sumažėjo 46,7 mlrd., o jų eksportas - 16,7 mlrd. litų.

2009 metais Lietuvoje sukurta 17,5 mlrd. litų mažiau pridėtinės vertės. Daug žmonių neteko darbo, beveik visiems samdomiems darbuotojams sumažinti atlyginimai, padidėjo emigracija. Nacionalinis biudžetas neteko 5,3 mlrd. mokestinių pajamų, o Sodros biudžetas - 1,6 mlrd. litų draudėjų (įmonių ir įstaigų) įmokų.

2010 metais šiek tiek mažiau ūkį įtakojo krizė. BVP pagaminta 1,3, o pridėtinės vertės sukurta 2,7 procento (2,2 mlrd. Lt) daugiau negu 2009 metais. Tačiau šito nepajuto gyventojai, jų padėtis net pablogėjo. Padaugėjo bedarbių, 2,5 karto daugiau darbingo amžiaus žmonių emigravo į kitas valstybes. Samdomiems darbuotojams išmokėta 5 proc. (2 mlrd. Lt) mažiau darbo užmokesčio ir tiek pat mažiau pervesta įmokų jų socialiniam draudimui.

Padėtis pagerėjo tik vienai gyventojų grupei - darbdaviams. Jų grynosios pajamos 2010 metais padidėjo 10,2 proc.(4,2 mlrd. Lt ). Aplamai, 2009-2010 metais dėl krizės darbdavių grynosios pajamos sumažėjo 8,7 proc. ( 4,4 mlrd. Lt), o samdomųjų darbuotojų pajamos dvigubai daugiau - 17,7 proc. (8,8 mlrd. Lt). Šie skaičiai patvirtina, kad nuo krizės daugiausia nukentėjo ir kenčia samdomieji darbuotojai.

Ypač neteisingai 2010 metais buvo paskirstyta bendru darbu sukurta pridėtinė vertė. Samdomiems darbuotojams jos skirta tik 46 proc., kai 2008 metais buvo skirta 50 procentų. Pažymėtina, kad kitose Europos valstybėse darbuotojams skiriama 65 ir daugiau procentų.

Pamokos Ateičiai

Krizės metu nekilnojamojo turto plėtotojai turėjo laiko išanalizuoti būsto pirkėjų poreikius bei lūkesčius. E. Damulis tikino, kad jo atstovaujama bendrovė orientuojasi į pirkėjus, gaunančius vidutines pajamas, nes tokie, pasak pašnekovo, linkę keistis ir išbandyti naujoves.

Dabar projektuojamas ir statomas būstas yra mažesnis už panašių butų, siūlytų anksčiau, dydžio vidurkį, tačiau vietoj sąvokos „itin mažas butas“ jau vartojama „optimalus butas“. Viena vertus, toks būstas patogus, kita vertus - jame išlaikoma gyvenimo kokybė ir lygis.

Tikėtina, kad ateityje būsto pirkėjai bus atsargesni, įžvalgesni ir reiklesni. Su tuo turės taikytis ir nekilnojamojo turto plėtotojai. E. Damulio nuomone, po pastarųjų metų nuosmukio turėtų rastis žymesnis kainų skirtumas tarp būsto, esančio miesto centre, su gerai išplėtota socialine bei inžinerine infrastruktūra, ir tokio, kuris yra miesto pakraštyje ar už jo.

Pasak E. Damulio, būsto pirkėjai ateityje ims labiau domėtis ir skaičiuoti, kiek laiko sugaišta automobilių spūstyse, vykdami iš namų užmiestyje iki darbovietės, parduotuvės ar į pramogas, vežiodami savo atžalas į darželius, mokyklas, užsiėmimus. Gyventojai jau ima skaičiuoti, kiek moka už komunalines paslaugas, ir vertinti, kokios kokybės būste gyvena.

Pašnekovo teigimu, skirtingais gyvenimo etapais reikia skirtingo būsto. Svarbu suvokti, kad jis perkamas ne visam gyvenimui. Pavyzdžiui, studentaujant būsto reikia mažo ir funkcionalaus (butas/studija/loftas), o sukūrus šeimą - erdvesnio ir tinkamo auginti vaikus. Su tuo susiję ir būsto dydis bei funkcionalumas.

tags: #butai #statyti #2006 #2008 #metais