Būsto Pirkimas Su Paskola: Rizika Ir Kaip Jos Išvengti

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje išlieka aktyvi, o būstas tebėra populiari investicija. Tačiau, kaip teigia Lietuvos bankas (LB), perkant būstą, ypač su paskola, svarbu įvertinti galimas rizikas. Šiame straipsnyje aptarsime, kokios rizikos tyko perkant būstą su paskola, kaip apsisaugoti nuo sukčiavimo ir kokie yra alternatyvūs būdai įsigyti NT.

Būsto paskolos populiarumas išlieka didelis, tačiau būtina įvertinti rizikas.

Antrinis Būstas: Papildoma Paklausa Ir Rizika

Analizę atlikęs Lietuvos bankas (LB) teigia, kad investicijai arba nuomai įsigyti antriniai butai sudaro maždaug penktadalį visų butų Lietuvoje, ir ši dalis, ypač didmiesčiuose, toliau didėja. Pagal LB cituojamus Registrų centro duomenis ir Lietuvos banko skaičiavimus, antriniai būstai 2019 m. lapkričio mėn. Lietuvoje sudarė apie 20% iš 1,4 mln. Lietuvoje registruotų būstų. Per 2018 m. ir ne visus 2019 m. antrinių būstų dalis padidėjo maždaug 1 proc. LB atstovų teigimu, sparčiai antrinio būsto rinkos plėtrai įtakos turi ir aktyvi nuomos, ypač trumpalaikės, rinka.

LB primena, kad bendras NT rinkos aktyvumas Lietuvoje didėja jau ketvirtus metus iš eilės: fiksuojamas istoriškai didelis sandorių skaičius ir didelė naujo būsto pasiūla, o gyventojai aktyviai skolinasi būstui įsigyti. Tačiau kartu tai nėra saugi investicija, nes ji cikliška, o per krizę nekilnojamojo turto kainos gali sumažėti 40-50%. Tikimės, kad tai nepasikartos, bet rizikų yra“, - sakė T. Garbaravičius renginyje kalbėjo, kad butai nuomai gyventojams atrodo patraukli investicija - nuo 2013 m. „Bene vienintelis krislas akyje - antriniai būstai. Jie kaitina rinką, sukuria papildomą paklausą, kurios stabilumą sunku nustatyti.

„Antriniai būstai rinkai sušlubavus parduodami pirmieji, nes jie dažniausiai perkami su paskola. Vidutinės būsto paskolų palūkanos per pastaruosius ketverius metus pakilo iki maždaug 2,3%. Šiuo metu jos jau gerokai viršija euro zonos būsto paskolų vidurkį - 1,8%, nors dar prieš keletą metų jo nesiekė, skaičiuoja LB. Pastaraisiais mėnesiais dėl sumažėjusio EURIBOR atsirado galimybių paskolą būstui pasiimti gerokai patrauklesnėmis kainomis.

Be to, nuo vasario būsto paskolų refinansavimas tapo nemokamas, o tai dalį pirkėjų padrąsino ir paskatino rimčiau susimąstyti apie NT pirkimą. „Pavyzdžiui, tie žmonės, kurie nori investicijai nusipirkti būstą, refinansavosi pirmą arba antrą paskolą (priklausomai nuo NT kiekio) ir gavo galimybę pasiskolinti dar vienam objektui, - dalijasi NT brokerė Ernesta Skvarnavičienė. - Be to, artėjant pavasariui NT pirkėjai visuomet suaktyvėja.“

Sukčiavimo Rizika Ir Kaip Jos Išvengti

Vis tik išaugusiu pirkėjų aktyvumu dažnai naudojasi sukčiai, siekiantys pasipelnyti iš naivių, nepatyrusių ar skubančių pirkėjų. Pasak E.Svarnavičienės, dažniausiai pasitaikančios apgavystės yra susijusios su avanso mokėjimu. „Neretai sukčiai iš kelių susidomėjusių pirkėjų susirenka avansus, tačiau jų negrąžina ir taip pasipelno.

Kartą į mane pačią kreipėsi žmonės, kurie prasitarė, kad vieni pirkėjai jau yra rezervavę objektą už tam tikrą sumą, tačiau norėjo, kad pabandyčiau jį parduoti už didesnę. Jei būtų pavykę parduoti brangiau, jie su pirmaisiais pirkėjais būtų atsisveikinę, pamelavę, kad kažkas nutiko, o avansą pasilikę sau. Tai - apgavystė, tad tokio užsakymo nepriėmiau“, - prisimena NT brokerė. Tiesa, būna ir taip, kad sukčiai „pardavinėja“ net neegzistuojančius ar jiems nepriklausančius būstus ir prašo dar iki apžiūros pervesti avansą.

Tai - vienas seniausių apgaudinėjimo būdų, tačiau pirkėjai, kurie skuba priimti sprendimus, pavyzdžiui, socialiniuose tinkluose pamatę gerą pasiūlymą ar svajonių būsto skelbimą, neretai pasikliauja „pardavėju“ ir perveda avansą, kurio taip ir nebeatgauna.

Kaip atpažinti įtartinus ženklus:

• Labai maža kaina.
• Skelbime esančios nuotraukos patalpintos prie kitų skelbimų.
• Įtartina pardavėjo verbalinė ir kūno kalba.

Jei iš pradžių įtarimų nekilo, pasirašant sutartį dėl NT pirkimo ar mokant avansą vis vien rekomenduojama kruopščiai patikrinti įvairius dokumentus - Registrų centro išrašus, duomenis apie kadastrinius matavimus, sužinoti apie galimus areštus, skolas ar kitus ribojimus. Tokios informacijos galima ir net reikia prašyti būsto savininko - jis privalo ją suteikti. Jei šioje srityje trūksta žinių ar jaučiatės neužtikrinti, verta kreiptis į specialistus, kurie gali stipriai sumažinti riziką tapti sukčiavimo auka.

„Notaras nuodugniai patikrina visus dokumentus ir išsiaiškina, ar nėra kokių nors areštų ar įsiskolinimų. Net už komunalines paslaugas turi būti atsiskaityta, tad notaras būsto savininko gali paprašyti pažymos, įrodančios, kad viskas yra apmokėta. Bet kuriuo atveju, jis visada informuoja pirkėją, o kartais net neleidžia sudaryti tokio sandorio. Specialistai yra tikrai suinteresuoti, kad sandoriai būtų skaidrūs, be apgavysčių“, - šypsosi įmonės „Prime NT LT“ brokerė.

Būsto Pirkimas Be Paskolos: Ar Tai Įmanoma?

Atvejai, kuomet nekilnojamasis turtas (NT) įsigyjamas be paskolos, anot LRT.lt kalbintų ekspertų, vis dar gana dažni. Registrų centro atstovo Mindaugo Samkaus teigimu, dar prieš dešimtmetį nuosavų lėšų dalis sandoriuose apskritai sudarė 75 proc., o skolintomis lėšomis, įkeičiant turtą, buvo įsigyjamas tik kas ketvirtas būstas. Vėliau šis santykis nuosekliai mažėjo ir pastaruosius trejus metus, t. y. 2016-2019 metais, skolintomis lėšomis buvo sudaroma apie 40 proc. Vis dėlto pernai pamatėme, kad skolintų lėšų dalis vėl sumažėjo iki [maždaug] 36 proc., o nuosavomis lėšomis 2020-aisiais buvo sudaryta du trečdaliai būsto sandorių“, - nurodo M.

SEB banko vyr. Ekonomisto teigimu, tokie sandoriai dažniau vyksta tada, kai gyventojai keičia būstą, t. y. „Būna atvejų, kai gyventojai turi sukaupę nemažai santaupų ir nori įsigyti antrą, nepagrindinį, mažesnės vertės būstą laisvalaikiui, pavyzdžiui, sodo namelį ar sodybą. Taip pat yra ir investuotojų, įsigyjančių antrą būstą investicijai, tačiau tam jau reikia turėtų sukaupus nemenką nuosavų lėšų dydį, jeigu norima pirkinį apmokėti be paskolos“, - pastebi T.

„Kai kas gerai uždirba, kai kas paveldėjimą gauna, o kai kam tai - viso gyvenimo santaupos. Beje, buvo ir bankų komentarai, kad žmonių indėliai per karantiną smarkiai išaugo. Turbūt nieko keisto, nes mes nekeliavome, nepramogavome, kas išties reikalaudavo nemažos biudžeto dalies“, - komentuoja E.

„Kalbant apie tai, ar verta pirkti būstą iš nuosavų lėšų, jei gyventojas turi sukaupęs pakankamai santaupų ir neturi, kur tuos pinigus pelningiau įdarbinti, arba jis jau yra paskirstęs savo investicijas, tada taip. Be to, jeigu santaupų yra, tačiau pasiskolinti ilgam jau nebepavyksta, pavyzdžiui, dėl didelio amžiaus, tai irgi suprantamas sprendimas“, - nurodo T.

Vis dėlto, anot A. Šapokos, pasitaiko atvejų, kai sandorio be paskolos reikalauja ir pats turto pardavėjas. Motyvas, kodėl pardavėjas nori, kad pirkėjas atsiskaitytų ne paskolos pinigais, o iš nuosavų lėšų, E. Motyvai, kodėl pardavėjai antrinėje rinkoje gali prašyti pirkti be paskolos, o savais pinigais, anot Š. Taručio, yra dvi.

„Tarkime, pardavėjas už savo turtą nori (ir gali) gauti 100 tūkst. eurų, tačiau aplink daug sandorių per paskutinius 3 mėn. neįvyko, o paskutinių sandorių kainos siekia apie 80 tūkst. eurų. Iš kitos pusės, perkant su banko finansavimu reikalinga gausybė procedūrų, kurios užtrunka apie mėnesį, o - vėlgi - tokioje dinamiškoje rinkoje niekas nenori prarasti laiko, sako Š.

Sandorių grynaisiais privalumai ir trūkumai

• Privalumai: Greitesnis sandoris, paprastesnės procedūros.
• Trūkumai: Sukčiavimo rizika, pinigų kilmės įrodymo prievolė, saugojimo problemos.

Anot Š. „Ten santykiai dažniau vyksta tarp fizinių asmenų, o asmeniškai, „pašnibždomis“ susitarti paprasčiau“, - sako Š. Kai žmonės atsiskaito savo pinigais, sandoris gali įvykti mažiausiai mėnesiu greičiau nei imant banko paskolą.A.

E. Statkaus manymu, pagrindinis mokėjimo grynaisiais motyvas - grynųjų pinigų realizavimas. A. Šapokos manymu, pagrindinis NT pirkimo grynaisiais motyvas yra turimos santaupos būtent grynųjų pinigų forma. „Žmogus, kuris visą savo gyvenimą gauna atlyginimą grynaisiais, paprastai juos ir kaupia. Sandoriai, kuomet norima nuslėpti mokesčius, nerodant kainos dalies ir pan., vyksta paprastai be jokių tarpininkų, manyčiau, kad ir notarams, kuriems pavestas pinigų plovimo prevencijos vykdymas, tą fiksuoti taip pat neįmanoma“, - pažymi A.

„Pardavėjui kylanti rizika yra dėl pinigų apskaitos, pervežimo, saugojimo, yra papildomų kaštų grynuosius pinigus padedant į banką. Pirkėjui pagrindinė tenkanti rizika - prievolė pagrįsti grynųjų pinigų teisėtumą, taip pat, jei pinigai sumokami ne per sandorį pas notarą, tai, kad jis tiesiog gali būti apgautas nesąžiningo pardavėjo“, - paaiškina E.

„Pirkėjui lieka rizikos dėl neįforminto sandorio, jei pinigai nebuvo „švarūs“ - nebus jokių garantijų ir pan. Ginčo atveju problemų gali kilti, jei sandoryje fiksuota mažesnė kaina. Pagrindinė grėsmė pardavėjui - gauti padirbtus pinigus. Antra rizika - grynieji pinigai gali būti žymėti, pirkėjas gali pakliūti specialiųjų tarnybų akiratin, todėl tyrėjai paskui pinigus atseks iki turėtojo, pinigai gali būti konfiskuoti. Trečia rizika ar, tiksliau, dilema - kur ir kaip saugoti dideles grynųjų pinigų sumas. Galų gale, grynuosius pinigus yra sudėtingiau realizuoti, nes skaidriai dirbančiame versle tai nėra pageidautina ir priimtina atsiskaitymų forma“, - perspėja Š.

„Jei sutartis nevykdoma, asmenys turi galimybę ginčus spręsti teismine tvarka. Teisminių ginčų metu gali kilti sunkumų įrodinėjant grynųjų pinigų kilmę, todėl abi sandorio šalys gali būti įtrauktos į sudėtingą ir ilgai trunkantį teismo procesą“, - perspėja K.

Būsto Paskolų Rinka: Tendencijos Ir Prognozės

Apklausoje dalyvavę didžiausi Lietuvos bankai nurodė, kad šiemet išduodamų paskolų būstui įsigyti, palyginti su 2010 m. tuo pačiu laikotarpiu, padaugėjo kelis kartus, ir antrąjį šių metų ketvirtį prognozuoja staigų paskolų rinkos augimą. Bankai per pirmus šių metų mėnesius suteikė paskolų būstui nuo 50 proc. iki 6,5 karto daugiau nei pernai tuo pačiu metu. SEB, „Swedbank“ ir „DnB Nord“ bankai nurodė, kad šiemet dažniausiai imama paskola - 150 tūkst. litų, o paskolas būstui įsigyti gyventojai ima vidutiniškai 20 metų laikotarpiui. Apie 78 proc. paskolų sudaro butų pirkimui imamos paskolos, 21,5 proc. - namui, iki 0,5 proc. - žemei įsigyti.

Kaip teigia „Ober-Haus“ senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada, populiariausi būstai Lietuvoje šiuo metu yra mažesni, ekonominės klasės, dažniausiai užimantys nuo 45 iki 50 kvadratinių metrų. Naujos statybos projektuose dviejų kambarių būstai sudaro apie 40-50 procentų visų butų. Vieno arba trijų ir daugiau kambarių butai sudaro mažesnę dalį projektų - maždaug iki 30 procentų.

Specialistas įvardija, kad tarp dažniausių pasirinkimų yra būstai, kurių kvadratinio metro kaina prasideda nuo 1200 iki 4000 eurų. Šiuo metu įperkamumas yra didžiausias, nes jis skaičiuojamas pagal vidutinį atlyginimą santykiu su vidutine kvadratinio metro kaina. Per dešimt metų pirmą kartą pajamos pakilo daugiau negu būstų kainos. Kitaip tariant, už metines pajamas galima įsigyti didžiausią kvadratinių metrų kiekį. Bankų palūkanos irgi beveik žemiausios istorijoje.

Nekilnojamojo turto įmonės „Eika“ plėtros direktorius Martynas Žibūda sako, kad Vilniuje, kaip ir daugumoje didmiesčių, absoliučią sandorių daugumą - 80-90 procentų - sudaro butai. Pasak M. Žibūdos, 2017 metais populiariausi rajonai buvo Naujamiestis, Šnipiškės bei Pilaitė.

Nekilnojamojo turto ekspertas, įmonės „Vilniaus Turtas“ direktorius Antanas Kudarauskas teigia, kad pastaruoju metu yra labai populiarūs būstai su pilna apdaila, mat taip lengviau gauti banko paskolą ir mažiau galvos skausmo dėl finansavimo naujakuriams. Pasak pašnekovo, šiuo metu didelę paklausą turi loftai esantys arčiau miesto centro - dauguma jų šiuo metu yra Naujamiestyje, kuriame ir fiksuojami didžiausi pardavimai vien dėl paklausos kiekio ir patogios lokacijos.

Kaip Apsaugoti Save?

Nekilnojamojo turto įsigijimas yra gana sudėtingas procesas. Įsigyjant būstą pirkėjams teks pasirašyti keletą sutarčių: preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, projekto rengimo bei remonto darbų atlikimo sutartį ir kt. Bet kurioje būsto įsigijimo proceso etape pasirašant sutartį svarbu įsigilinti į sutarties turinį ir galimas realias pasekmes tiek sutarties vykdymo, tiek nevykdymo atveju.

JAV įprasta būstą pirkti pasinaudojant nekilnojamojo turto brokerio paslaugomis. Vis daugiau būsto pirkėjų tokia galimybe naudojasi ir Lietuvoje. Perkamo būsto dokumentus verta parodyti bei pasikonsultuoti ir su matininkais. Jei planuojama įsigytame sklype statyti namą, dar prieš priimdami galutinį sprendimą dėl įsigijimo patariama pasikonsultuokite ir su architektais, kurie įvertins, ar išsirinktas sklypas apskritai tinkamas namo statyboms, ar nėra jokių ribojimų ir kitų grėsmių.

Didelė dalis būstų Lietuvoje perkami su būsto paskola. Sutaupyti laiko padės paskolų brokeriai, kurie vienu metu klientui gali pateikti kelių bankų pasiūlymus. Klientui nereikės pačiam kreiptis į bankus, skirti laiko kelioms konsultacijoms ir kelis kartus teikti tą pačią informaciją. Be to, paskolų brokeriai padės išsirinkti palankiausią pasiūlymą.

Nesvarbu, ar įsigytas turtas yra butas ar namas, apdrausti jį nuo gaisro, vagysčių ar trečiųjų asmenų padarytos žalos yra būtina, norint išvengti didesnių išlaidų nelaimei nutikus.

Pagrindiniai patarimai perkant būstą:

1. Kruopščiai patikrinkite visus dokumentus.
2. Kreipkitės į specialistus (notarus, brokerius, matininkus).
3. Apdrauskite įsigytą turtą.
4. Apsvarstykite galimybę pirkti būstą be paskolos.

Naujas būstas su pilna apdaila - populiarus pasirinkimas tarp jaunų šeimų.

tags: #butai #is #varzytiniu #su #paskola