Įsigyjant naują būstą, svarbu atsižvelgti į daugelį veiksnių, pradedant nuo finansinių galimybių ir baigiant emociniais aspektais. Naują būstą įsigyti norintys gyventojai labiausiai nerimauja dėl prastos nekilnojamo turto statybų kokybės, rodo „Swedbank“ Finansų instituto užsakymu atliktas Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos gyventojų nuomonės tyrimas. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip pasiruošti būsto pirkimui, į ką atkreipti dėmesį vertinant būsto kokybę ir kainą, bei kokie mokesčiai taikomi parduodant butą.
Pirkėjo Nerimas Dėl Būsto Kokybės
Prastą namo ar buto statybų kokybę, kaip pagrindinę nerimo priežastį, nurodė daugiau nei pusė apklaustųjų (58 proc.).
Kaip Pasiruošti Būsto Pirkimui?
„Visiems, įsigyjantiems naują būstą, o ypač perkantiems pirmąjį būstą tenka priimti svarbius ir ilgalaikius sprendimus, todėl natūralu, kad žmonės gali jausti psichologinę įtampą. Ji pataria sprendimo dėl būsto nepriimti paskubomis, o nusimatyti tam bent keletą mėnesių, per kuriuos būtų galima atidžiai susidėlioti savo kriterijus. Per šiuos mėnesius galima nuodugniai susipažinti su dominančio būsto pasiūla ir skirti laiko pasitarti su ekspertais. „Renkantis būstą svarbu atsakyti sau, kas naujuose namuose man bus svarbiausia. Vieni daug reikšmės teikia gyvenamosios erdvės plotui ir būsto ekonomiškumui, kiti į prioritetų sąrašą įtraukia atstumą iki vaikų ugdymo įstaigos. Tad renkantis naujus namus svarbūs ir emociniai, ir finansiniai argumentai“, - pastebi J.
Pasak „Swedbank“ Finansų instituto vadovės, nors iš svetimų klaidų mokytis pravartu, tačiau užsiimantiems būsto paieška naudingiausia susitelkti ne į pavienes nesėkmingas patirtis, o išsigryninti esminius būstui keliamus reikalavimus.
Šildymo Kaštai
„Šaltuoju sezonu išlaidos šildymui Lietuvoje įprastai sudaro didelę namų ūkio biudžeto dalį. Nuo to, kur pasirinksite būstą - ar tipiniame neapšiltintame senos statybos daugiabutyje su sena neefektyvia vidaus šildymo sistema, ar naujos statybos daugiabutyje - priklausys ir jūsų išlaidos. Palyginimui, trijų kambarių buto šildymas per mėnesį, taikant 9 proc. PVM tarifą, naujos statybos daugiabutyje atsieis 31 eurą per mėnesį, o sename prastos būklės daugiabutyje tokio paties ploto trijų kambarių buto šildymas gali siekti net 120 eurų per mėnesį. Taigi, renkantis būstą reikia atkreipti dėmesį ne tik į jo kainą, bet ir į išlaikymo kaštus“, - pastebi J.
Psichologiniai Aspektai Perkanti Būstą
Būna tokių laimingųjų, kurie parduoda, perka būstą ir persikrausto lengvai, tačiau daugelį žmonių su nekilnojamu turtu susiję iššūkiai gerokai supurto, o kai kurie išsenka, niekuo nebesidžiaugia, juos apninka ligos ir sugenda santykiai šeimoje. Kai kam lengvai pasiseka parduoti būstą, tačiau likusieji kas dieną vis labiau nerimauja, kad už norimą kainą buto parduoti nepavyks niekada. Pardavėją vis labiau apninka jausmas, kad pirkėjai atsiranda neaišku iš kur, ir, kad niekam jo buto nereikia ir nereikės. Tačiau jis nepagalvoja apie tokį protingą dalyką, kaip tikimybių teorija. Žinoma, daug ką lemia kainos nustatymo menas.
Daugelis piliečių įsikimba savo ambicijų ir nuleidžia kainą tik gerai pasikamavę, tačiau gali nutikti ir atvirkščiai - kai vienintelis per ilgą laiką paskambinęs pirkėjas tik ir skaičiuoja buto trūkumus, pardavėjas išsigąsta ir numuša ją per greit. Tik ar verta prarasti tūkstančius, ar jau išnaudoti visi pirkėjo pritraukimo būdai? O kaip nenukambinti nosies ir kuo nors dar džiaugtis, kai pirkėjas vis neateina? Nepakenktų prisiminti ką gali vaizduotė -žmogus gali stabdyti blogus vaizdinius ir pamėginti sukurti gerų vaizdinių- tarkim, įsivaizduoti tą dieną, kai pasirodo tikrasis pirkėjas. Neišeina? Tai ženklas, kad laikas gelbėtis- greičiau rasti kuo užsiimti, kol butas nepasiglemžė visų jūsų minčių.
Buto keitimas- tai didelis projektas, nesunku įtikėti, kad jis atneš laimę. Tik štai psichologai nustatė, kad laimę jis lemia mažai- kažkodėl tyrimai rodo, kad laimei svarbesnė žmogaus nuotaika, sveikata ir sutarimas su kitais. Pirkėjai yra tokios būtybės, kurios linkę pabėgti. Ir ne tik tada, kai butas jiems netinka, ar reklama per graži, bet ir dėl kai ko psichologinio. Įėjęs į butą pirkėjas pirmiausia pajunta, ar jam čia patinka.
Paklaustas, kas negerai, jis gali pasakyti įdomių dalykų - pavyzdžiui, jog pamatęs subraižytas laiptinės sienas jis pamanė, kad kaimynai nėra geri. Bet galima viską sugadinti ir pačiam: įkyriai vardinti buto privalumus, laikytis šaltai ir pasipūtusiai, mėtyti pėdas ir kažką velti atsakant į klausimus. O efektingiausia dėl žeminančio kamantinėjimo ir siūlymų nuleisti kainą tiesiog įsižeisti ir su nenaudėliu pirkėju gerai pasiginčyti.
Bet gal daug įdomiau ir svarbiau sau atsakyti į du paprastus klausimus: kaip mane ir mano butą mato kiti? Kai kurie šeimininkai pasjunta nukainuoti kartu su butu. Matydama, kaip vargstu, mano bendradarbė kartą pasidalino: “Du metus vis ėjo, žiūrėjo, prie visko kabinėjosi: tai tas negerai, tai anas. Nusiminiau visai - negalėjau ir pamanyti, kad gyvenu tokioje blogoj vietoje, ir pati pasijutau bloga.
Ir štai ateina laimės diena ir pirkėjas pareiškia, kad pirks jūsų butą. Viskas jam patinka, jis atrodo tvirtas ir įsitikinęs. Tačiau čia apsidžiaugusio pardavėjo laukia nauji spąstai -paskutinę dieną pirkėjas ima ir apsigalvoja -kai iš kišenės reikia ištraukti rankpinigius, daugelio žmonių smegenys ima puikiai veikti.
Naujas butas visgi gali tapti geresnio gyvenimo pradžia. Tik štai daugelis žmonių nežino, kas tą laimę atneštų dabar, juo labiu kas ją atneštų po metų ar kelių. O juk gali norėtis pačių skirtingiausių dalykų: vietos į kurią nuolat eitų draugai, gamtos užuovėjos, prabangos, lango su panorama, mažiausių mokesčių, izoliuotų kambarių įkyriam namiškiui ištverti.
Mano klientas paskojo: “Labai mėgstu gamtą, bet, kai tik rasdavau gražų butą miesto pakraštyje, kažkas viduje tarsi užsverždavo, kol staiga suvokiau -ten aš tapsiu visiškai vienišas! Tada ryžausi mažyčiam butui, bet persikėliau į centrą. Tas idealus butas, kurį sugalvojote, jūsų mieste rinkimosi momentu, žinoma, neegzistuoja (arba neišgalėsite jo nupirkti). Todėl, jei nenori, kad ieškojimai būtų amžini, anot egzistencialistų reikia nulenkti galvą prieš apribojimus ir žiūrėti, kas liko. Mano draugas psichologas prisipažino:“ Ko atsisakysiu, o ką tikrai galiu įsigyti, suvokiau tik apžiūrėjęs kokį 20 butų“.
Daugelis renkasi butą dviese. Dviese ieškoti lengviau, tačiau apsispręsti sunkiau, vienas nori to, kitas- kito. Draugystė braška, džiaugsmo vis mažiau, galų gale iškasamas karo kirvis ir imama galinėtis kuris- kurį. Ar tai geras laikas sprendimams? Žinoma, ne, iš pradžių teks susitaikyti. Sustaikyti, bet nenusileisti- ir mieliausias žmogus prie dalyko, kuris taip arti odos- netinkami namai- gali niekada nepriprasti. O juk galima suderinti ir regis nesuderinamus dalykus. Tarkim, jei vienas nori gamtos, kitas miesto centro, galbūt netoli centro yra būstas su žaliu kiemu?
Susipratę, ko ieškom priartėjame prie daug proziškesnio dalyko - reikia nustatyti ką verta pirkti, o ko- ne. Čia, kaip ir kitų prekių rinkoje kaina nebūtinai atitinka kokybę, būstų trūkumai apdairiai slepiami, o pardavėjai naudoja gudrius būdus pirkėjui įtikinti. Kai kurie žmonės pasitiki pasaulio gerumu ir buto pirkime jokių pavojų neįžvelgia. Vienas kitas toks naivuolis tampa sukčių auka ir apie jį parašo laikraščiai.
Mano klientas pasakoja: “Mes supratome, kad pusės namo mes niekad negausime taip pigiai, kaip buvo siūloma, ir taip jo norėjome, kad net nepažiūrėjome, jog sutartyje parašyta, kad mūsų ir kaimynų erdvė teisiškai nėra padalinta“. Kiti piliečiai, atvirkščiai, paniškai bijo sukčių ir patys sau sukelia neištveriamą įtampą, kai jų niekas ir nemano apgaudinėti. Tiek baimė, tiek naivumas tikrai neišrinks jums gero buto. Ogi susižvejoti iš visų įmanomų šaltinių kuo daugiau kriterijų ir nesivaržant būti palaikytais įžūliais atlikti kruopščią pardavėjų arba net kaimynų apklausą.
Periskvalifikavimas į detektyvus džiugina ne visus- kartais tenka susidurti su tokiais asmenimis, kurių geriau būtų buvę nesutikti iš viso. Mano klientė menininkė skundėsi: „Niekad gyvenime nemačiau tiek melagių, kaip ieškodama buto. Pradėjo atrodyti, kad aplink vien sukčiai“.
Pardavęs, bet dar nenupirkęs buto žmogus tarsi pakimba nesaugioje tuštumoje. Neturėti jokių namų - tai tarsi neturėti savo pasaulio. Nusipirkus butą, vėl nusleidžiame ant tvirtos žemės, tačiau laukia naujas pragaro ratas- remontas: apdailos mokslas, sprendimai, pirkiniai, meistrų kontrolė, nuovargis ir įtampa. Vėl naujos klaidos, vėl tampi dvejetukininku, sužinai, kad kiti nupirko pigiau, nusprendė geriau. Bet gali savęs paklausti: kokios spalvos man padės šypsotis; kur padėti daiktus; kas turi būti prieš akis, o ką geriau paslėpti? Iš tiesų reikia atsakyti- tai kas gi man sava ir artima ir kaip tai įkūnyti erdvėje?
Tiesa, kai kurių žmonių protas pasuktas kitu kampu- pvz. „kas padarytų didžiausią įspūdį draugams?“. O didžiausias stebuklas yra tas, kad kurdami namus galime pasidaryti “geresnę” išorinę erdvę, nei mes jaučiamės savo vidiniame pasaulyje. Ir štai - persikraustymas. Daiktų revizija gali tapti vidinio pasaulio revizija ir tikru apsivalymu. Tai ko gi prireiks naujame gyvenime? Kuriuos prisiminimus neštis toliau, o kuriuos palikti? Mano “apsivalymas” vyko etapais. Išemtus dalį daiktų, po savaitės paaiškėjo ką dar galima išmesti. Kai suvokiau, kad viską teks supakuoti, išmečiau dar antra tiek. Viso labo buvo atsisakyta trečdalio daiktų, su jais pasitraukė dalis mano praeities, savotiškai palengvėjo. Ir štai pirma naktis naujame bute. Regis- laimės momentas, tačiau nauja aplina kol kas dar svetima. Ilgu ankstesnio gyvenimo ir ankstesnių namų. Nuotaika nepasitaisė, santykiai nesusitvarkė, laimės, kurios taip laukta dar nėra.
Seno griuvimas, naujo gimimas- tai krizė, kai viskas tampa taip pažeidžiama. Ne veltui įvairiose dvasinėse tradicijose namai yra šventinami. Butas - daugelio žmonių ilgą laiką kauptas turtas ar investicija, kurios pardavimas gali būti svarbus žingsnis gyvenime. Nepaisant priežasčių - ar tai būtų noras persikelti į erdvesnį būstą, poreikis gauti lėšų kitoms investicijoms, ar tiesiog sprendimas pakeisti gyvenamąją vietą - buto pardavimo procesas reikalauja atidumo, žinių ir laiko.
Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime, kaip vyksta buto pardavimas, kokie mokesčiai gali būti taikomi, kur kreiptis dėl informacijos bei kokias nuorodas verta žinoti, kad procesas vyktų sklandžiai.
Pirmieji Žingsniai Prieš Pardavimą
Dokumentų Tvarkymas Ir Nuosavybės Įrodymas
Prieš parduodant butą, svarbu turėti visus tvarkingus nuosavybės dokumentus. Tai dažniausiai apima:
- Nuosavybės dokumentą (pirkimo-pardavimo sutartį, paveldėjimo teisės liudijimą ar kt.).
- Registrų centro išrašą apie nekilnojamąjį turtą.
- Butui svarbius planus, projektus bei kitą techninę dokumentaciją.
Jeigu ne visi dokumentai yra tvarkingi ar trūksta tam tikrų liudijimų, pirmiausia reikėtų kreiptis į VĮ Registrų centrą dėl duomenų patikslinimo ar papildomų išrašų. Registrų centrą rasite čia: www.registrucentras.lt.
Buto Būklės Įvertinimas Ir Vertinimas
Nors nebūtinai privaloma, rekomenduojama atlikti nepriklausomą turto vertinimą, kurį atlieka sertifikuoti vertintojai. Jų kontaktų ir licencijų sąrašus galima rasti Lietuvos turto vertintojų asociacijos interneto svetainėje. Vertinimas padeda nustatyti realią rinkos kainą, padidinti pardavimo patikimumą bei išvengti per didelių ar per mažų kainos lūkesčių.
Rinkos Analizė Ir Kainos Nustatymas
Rinkos Tyrimas
Prieš nustatant pardavimo kainą, naudinga atlikti savarankišką rinkos analizę:
- Peržiūrėkite skelbimus internete (pvz., www.aruodas.lt, www.domo.plius.lt) ir palyginkite panašių butų kainas toje pačioje vietovėje.
- Atkreipkite dėmesį į buto plotą, būklę, aukštą, namo statybos metus bei netoliese esančią infrastruktūrą (mokyklas, darželius, viešąjį transportą, parduotuves).
- Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriais, kurie gerai išmano rinkos tendencijas ir gali padėti nustatyti konkurencingą, tačiau teisingą kainą.
Buto Pardavimo Procedūra Ir Formalumai
Preliminarioji Sutartis
Radus potencialų pirkėją, dažna praktika - sudaryti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje aptariamos pagrindinės sąlygos:
- Pardavimo kaina.
- Terminai, per kuriuos bus sudaryta galutinė sutartis.
- Avansas (jei mokamas) ir jo grąžinimo (ar negrąžinimo) sąlygos.
Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia abiem šalims aiškumo ir tam tikrą garantiją, kad abi pusės ketina užbaigti sandorį.
Notarinis Patvirtinimas Ir Galutinė Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Notaras:
- Patikrina pardavėjo ir pirkėjo tapatybes, nuosavybės teisę į butą.
- Užtikrina, kad abi šalys suprastų sutarties turinį ir pasekmes.
- Patvirtina sandorį, kad jis įgytų teisinę galią.
Notarų kontaktus ir informaciją galite rasti čia: Lietuvos notarų rūmų tinklalapis.
Po notarinio patvirtinimo sutartis registruojama Registrų centre, o nuosavybės teisė pereina pirkėjui.
Atsiskaitymas
Atsiskaitymas dažniausiai vyksta bankiniu pavedimu į pardavėjo sąskaitą. Galima susitarti ir dėl kitų mokėjimo būdų, tačiau notaras bei bankas užtikrins teisėtą ir skaidrų atsiskaitymo procesą. Jei pirkėjas butą perka su būsto paskola, bankas paprastai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodytoje tvarkoje.
Mokesčiai Parduodant Butą
Pajamų Mokestis Nuo Kapitalo Prieaugio
Pardavus butą gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM), jeigu butą parduodate brangiau, nei jį įsigijote, ir tam tikrų aplinkybių nesilaikoma. Tačiau Lietuvos mokesčių sistema numato išimtis:
- Jei butą turėjote ilgiau nei 10 metų (nuo įsigijimo), pardavus jį dažniausiai GPM mokėti nereikia.
- Jei butas buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta tam tikrą laiką (pvz., bent 2 metus iki pardavimo), taip pat gali būti taikomos mokesčių lengvatos.
- Jeigu gautas pelnas atitinka tam tikras sąlygas (pavyzdžiui, per 1 metus perkate kitą gyvenamąjį būstą), galima dalį mokesčių susigrąžinti.
Daugiau informacijos apie mokesčių taikymą galima rasti Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) interneto svetainėje: www.vmi.lt.
Nekilnojamojo Turto Mokestis (NTM)
Priklausomai nuo turimo nekilnojamojo turto vertės, gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį (NTM). Šis mokestis paprastai taikomas brangesniam nekilnojamajam turtui (viršijančiam nustatytą neapmokestinamąją vertę).
Kur Ieškoti Informacijos Ir Pagalbos?
- Nekilnojamojo turto skelbimų portalai: Čia galite peržiūrėti panašių butų kainas, susipažinti su rinkos situacija, skelbti savo butą pardavimui.
- Nekilnojamojo turto brokeriai: Pasitelkti profesionalų pagalbą gali būti naudinga, jei neturite laiko ar žinių patys analizuoti rinką, bendrauti su pirkėjais ar tvarkyti dokumentus.
Dažnai Užduodami Klausimai
Ar Privalau Parduoti Butą Per Notarą?
Taip, Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris turi būti patvirtintas notaro, kad jis būtų teisėtas ir įregistruotas.
Kiek Kainuoja Notaro Paslaugos?
Notaro paslaugų įkainiai priklauso nuo parduodamo turto vertės ir sudėtingumo. Tikslias kainas galite sužinoti kreipdamiesi tiesiai į pasirinktą notarą arba peržiūrėję informaciją Lietuvos notarų rūmų svetainėje.
Kiek Laiko Trunka Pardavimo Procesas?
Procesas priklauso nuo daugelio veiksnių: buto paklausos rinkoje, kainos, dokumentų tvarkymo spartumo, notaro užimtumo. Dažnai nuo skelbimo paskelbimo iki notarinio sandorio gali praeiti nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių.
NT Kainų Pokyčiai Lietuvos Miestuose
Remiantis „Ober-Haus“ pateikiama sistema, laikotarpiu nuo 2024 m. rugpjūčio iki 2025 m. rugpjūčio, NT kainos penkiuose Lietuvos didmiesčiuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje) bendrai pakilo per 8,2 proc.
- Sostinėje Vilniuje buvo fiksuotas 7,4 proc. kainos prieaugis.
- Kaune - net 10,5 proc.
- Klaipėdoje - 8,2 proc.
- Šiauliuose - 8,4 proc.
Tuo tarpu lyginant su COVID-19 pandemijos laikotarpio pradžia 2021 m. sausį su 2025 m. rugpjūčio mėnesiu, kainų skirtumas per visus didmiesčius siekė net +62,1 proc.
Patarimai perkantiems namus pirmą kartą (dalykai, kuriuos norėčiau žinoti prieš pirkdamas pirmąjį namą)
Būsto Vertinimas
Atliekame profesionalų butų vertinimą įvairiais tikslais - įkeitimui bankui, pirkimo-pardavimo sandoriams, paveldėjimui, turto dalyboms. Perkamo, įsigyjamo būsto ir kito NT techninis vertinimas, dokumentų tvarkymas. Teikiame nemokamas statybų konsultacijas statantiems ar perkantiems būstą. Tai - paslauga, kurios metu įvertinsim Jūsų perkamo būsto kokybę!!!
Prieš įsigyjant naujos statybos butą ar namą, teikiame paslaugą, kurios metu nustatoma, ar atlikti darbai tenkina projektinius sprendinius. Ar darbai atliekami profesionaliai nekilnojamojo turto kokybės patikra. Jei susiruošėte pirkti būstą, siūlome Jums savo paslaugas. Pvz.: Atliekant namo patikrą, namas tikrinamas pagal 265 parametrus.
Atliekame gyvenamojo būsto bei komercinės paskirties statinių kokybės vertinimus, ekspertizes. Vertiname tiek bendrastatybinę - inžinerinę, tiek ir apdailos darbų dalį bei jų kokybę. Nustatome - Sužinok kokia yra planuojamo pirkti būsto kokybė. - Sužinok tikrąją būsto kainą. - Pamatyk defektus ir sužinok jų sprendimų būdus.
Būsto patikra padeda išsiaiškinti, kokia yra tikroji būsto būklė, pardavėjams įvertinti buto, namo ar patalpų būklę ir pagrįsti kainą, o nekilnojamo turto brokeriams sukurti pridėtinę vertę.