Lietuvos būsto nuomos rinka koncentruojasi dviejuose didžiausiuose miestuose - Vilniuje ir Kaune. Nors abu miestai yra patrauklūs tiek gyventojams, tiek investuotojams, jų nuomos rinkos turi ryškių skirtumų, kurie lemia skirtingą investicijų atsiperkamumą ir perspektyvas.
Vankuverio nekilnojamasis turtas pasiekė žiaurų NAUJĄ LOŠUMĄ – 2025 m. rudens ataskaita
Pagrindiniai Skirtumai Tarp Vilniaus Ir Kauno Nuomos Rinkų
Vilniaus ir Kauno rinkos pirmiausia skiriasi absoliučiomis kainomis. Sostinėje vidutinės nuomos kainos yra apie 25-35% aukštesnės nei Kaune už panašios klasės būstą. Vilniaus nuomos rinką formuoja keli pagrindiniai segmentai: jauni profesionalai dirbantys tarptautinėse įmonėse, valdžios sektoriaus darbuotojai, studentai ir užsieniečiai (tiek nuolat gyvenantys, tiek atvykstantys trumpesniam laikotarpiui).
Kauno nuomos rinkoje dominuoja studentai (dėl stiprių universitetų), jauni specialistai (dažnai pirmosiose darbovietėse) ir šeimos. Paklausos stabilumo požiūriu Vilnius demonstruoja mažesnius sezoniškumo svyravimus, nes didesnę nuomininkų dalį sudaro dirbantieji.
Vilniaus nuomos rinka pasižymi didesniu likvidumu - čia nuomos sandorių sudaroma daugiau, o laikotarpis, per kurį išnuomojamas butas, paprastai trumpesnis.
Nuomos kainų augimo tempai abiejuose miestuose skiriasi. Vilniuje per pastaruosius penkerius metus vidutinės nuomos kainos augo apie 5-7% kasmet, o Kaune augimo tempas buvo nuosaikesnis - 3-5% per metus.
Investuotojų tipai šiuose miestuose taip pat skiriasi. Vilniuje didesnis institucinių ir užsienio investuotojų aktyvumas, kurie dažnai įsigyja didesnius būstų portfelius. Kaune dominuoja vietiniai investuotojai, dažnai įsigyjantys po 1-3 butus.
Populiariausia strategija - ekonominės ir vidutinės klasės būstų nuoma, orientuota į platesnį nuomininkų ratą. Vilniuje didžiausia paklausa išlieka vieno ir dviejų kambarių butams centrinėje miesto dalyje ir gretimuose rajonuose su geru susisiekimu. Kaune paklausa labiau pasiskirsčiusi tarp skirtingų būsto tipų. Centro, Senamiesčio ir Žaliakalnio rajonuose populiarūs mažesni butai, orientuoti į studentus ir jaunus specialistus.
Trumpalaikės nuomos rinka (per Airbnb ir panašias platformas) abiejuose miestuose skiriasi savo apimtimi ir perspektyvomis. Vilniuje trumpalaikės nuomos segmentas gerai išvystytas, ypač Senamiestyje ir centrinėse miesto dalyse. Kaune trumpalaikės nuomos rinka mažesnė, tačiau sparčiai auganti. Užimtumas labiau svyruoja - nuo 50% žiemos sezonu iki 80-90% vasaros mėnesiais ir didesnių renginių metu.
Abiejuose miestuose galioja ta pati teisinė bazė, tačiau praktinis jos taikymas ir savivaldybių požiūris skiriasi. Kauno savivaldybė kol kas demonstruoja liberalesnį požiūrį į nuomos rinką, mažiau riboja trumpalaikę nuomą ir nesvarsto kainų reguliavimo priemonių. Vilniuje infrastruktūros projektai labiau orientuoti į viešojo transporto gerinimą, pėsčiųjų zonų plėtrą ir darnaus judumo skatinimą. Kaune infrastruktūros plėtra labiau orientuota į tarptautinio susisiekimo gerinimą (Rail Baltica projektas) ir pramoninių zonų transformaciją į mišrios paskirties kvartalus.
Vilniaus nuomos rinka artimiausioje perspektyvoje išliks stabiliai auganti, tačiau augimo tempai gali sulėtėti dėl didelės naujų projektų pasiūlos. Kauno nuomos rinkos perspektyvos atrodo optimistiškos dėl ekonominio augimo, tarptautinių kompanijų plėtros ir gerėjančio susisiekimo su Europa.
Investicijų požiūriu Kaunas išlieka patrauklesnis tiems, kurie siekia geresnio investicijų atsipirkimo ir yra pasirengę prisiimti šiek tiek didesnę nuomos vakansijų riziką.
Investicijų Atsiperkamumas
Investicijų atsiperkamumo požiūriu Kaunas dažnai demonstruoja palankesnius rodiklius. Vidutinis atsiperkamumas Kaune siekia 12-15 metų, o Vilniuje - 15-20 metų. Šis skirtumas atsiranda dėl to, kad nors nuomos kainos Vilniuje aukštesnės, nekilnojamojo turto įsigijimo kainos sostinėje auga dar sparčiau.
Nuomos Kainų Tendencijos Ir Pelningumas
Būsto nuomos kainoms yra būdingas sezoniškumas. Didžiausios jos būna vasarą, liepos - rugpjūčio mėnesiais. Pasak INREAL analitiko, centrinėje Vilniaus miesto dalyje vieno kambario butų nuomos kainos po pirminės stagnacijos šoktelėjo 10 - 15 proc. Dviejų kambarių butų nuomos kainų pokytis buvo kiek didesnis - 20-25 proc. Trijų kambarių - 20 - 30 proc. „Skirtingiems pokyčiams įtakos turėjo pasiūlos struktūra, būstų plotų kitimas bei paklausos pokyčiai.
Turint omeny, kad būsto pardavimo kainos per analogišką laikotarpį šoktelėjo daugiau nei 30 proc., nuomos rinka atrodo „pralaiminti“. Kita vertus, paskutinio pusmečio kainų dinamika gali suteikti naują impulsą ir nuomos kainų spartesniam ūgtelėjimui“, - sako T. S. Kvainickas.
Skirtingu tempu augant būsto nuomos bei pardavimo kainoms, akivaizdu, kad būsto nuomos atsiperkamumas mažėja. Jeigu iki pandemijos galima buvo kalbėti apie 5-6 proc. kapitalizaciją (esant visiškam užimtumui, nevertinant nuomos apmokestinimo ir būsto kainos prieaugio), dabar ji tesiekia 4-5 proc. metinė grąžos iš nuomos.
„Pelningumo svyravimai egzistuos visada, nes būsto nuomos kainų pokyčių tendencijos skiriasi nuo pardavimo kainų pokyčio. Daugiau nei pusė nuomojamų butų yra nuomojami už X šimtų arba X šimtų penkiasdešimt eurų. Neapvalios kainos yra ganėtinai retos, todėl skaičiai labiau „šuoliuoja“ po 10 proc., tuo tarpu pardavimo kainos auga po vieną ar kelis procentus per mėnesį, ketvirtį ar metus“, - sako T. S. Kvainickas.
Verta pažymėti, kad įtakos besikeičiančiam pelningumui turi ir negyvenamosios paskirties būsto statybos sumažėjimas. Kalbant apie būsto nuomą yra labai svarbu atsižvelgti į jo plotą, nes nuomininkams yra gerokai svarbesnis kambarių skaičius nei papildomas kvadratinis metras.
Būsto Ploto Tendencijos
Rinkoje pastebimos kelios tendencijos, susijusios su būsto plotu:
- Pirmoji - nuomos rinkos sąlyginis prisisotinimas vieno kambario būstais.
- Antroji - ploto mažėjimo tendencija, kuri toliau stiprėja dviejų-trijų kambarių butų nuomos segmente.
Centriniuose sostinės mikrorajonuose jau yra pakankama mažo ploto vieno kambario butų pasiūla, todėl įsigijus nuomai erdvumu nepasižymintį būstą konkuruoti bus nelengva. Konkurentai šiame segmente daugiausia bus ne visaverčiai butai, o bendrabučio tipo patalpos, kurios užtikrina mažesnę suminę kainą ir yra ypač patrauklios tiems nuomininkams, kurių jautrumas kainai didžiausias. Šis segmentas pasižymi sudėtinga konkurencine aplinka dėl egzistuojančios minimalios būsto nuomos kainos. Vilniuje yra ypač sunku rasti būstą nuomai už mažiau nei 300 Eur, o kainai augant, pasirinkimas didėja.
45-50 kv.m ploto dviejų kambarių butus keičia naujesnės statybos apie 40-45 kv.m ploto butai. Mažesnio ploto ir geresnių techninių savybių kompleksas šiame segmente yra gerokai patrauklesnis nei didesnis plotas senos statybos butuose. Dar ryškiau būsto ploto mažėjimo tendencija stebima trijų kambarių butų segmente. Šiais atvejais nuomininkas gauna tą patį kambarių skaičių, būstas paprastai bus geriau suplanuotas, o šildymo kaštai - mažesni.
Pandemijos pradžioje daug kalbėta apie tai, kad gyventojai norės erdvesnių butų, tačiau techniniai projektai, kurie atsižvelgia į tokį poreikį rinkoje iš esmės dar nepasirodė, o dėl kainų pokyčio yra rizika, kad artimiausiu metu jų ir nesulauksime. Galimybės šiuo atveju norų niekaip nepasiveja.
Rinkoje pastebimi atvejai, kuomet nuomai įsigyjamas visas daugiabutis ar net keli pastatai. Nors, kalbant apie 2-3 kambarių butus, jų plotas mažėja, tačiau pardavimui skirtame daugiabutyje bus butai suplanuoti ne tik nuomai bet ir asmeniniams poreikiams, t.y. didesnio ploto.
Būsto ploto mažėjimas - viena priežasčių, kodėl yra kuriami co-living projektai. Sostinėje jau veikia trys co-living projektai, dar pora - yra hibridiniai modeliai, kuomet nedidelį būstą nuomoja ne vienas operatorius, o keli stambesni investuotojai.
Vis dėlto, rinkos prisisotinimas, nuomojamų butų rinkos struktūra, techniniai butų parametrai yra tik viena medalio pusė.