Būsto kainų augimas Lietuvoje kelia daug klausimų apie tvarumą ir įperkamumą. Šiame straipsnyje panagrinėsime būsto kainų indekso pokyčius Lietuvoje, palyginsime su kitomis Baltijos šalimis ir aptarsime veiksnius, darančius įtaką NT rinkai.
Ober-Haus būsto kainų indekso grafikas
Būsto Kainų Augimas Lietuvoje
Remiantis Eurostato duomenimis, būsto kainų augimas Lietuvoje praėjusių metų antrąjį ir trečiąjį ketvirčius buvo vienas didžiausių visoje Europos Sąjungoje (ES). Trečiąjį ketvirtį būsto kainos augo 2,4 proc., o liepą-rugsėjį, palyginti su tuo pačiu laiku 2022 m., būstas Lietuvoje pabrango net 8,7 proc.
Labiau jis brango tik Bulgarijoje - 9,2 proc., Lenkijoje - 9,3 proc. ir Kroatijoje - 10,7 proc. Latvijoje per metus nekilnojamasis turtas (NT) pabrango 3,2 proc., Estijoje - 3,8 proc.
Kita vertus, visoje euro zonoje būsto kainos per keletą metų augo apie 16 proc., o Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos (EBPO) šalių vidurkis siekia 17 proc. Visoje ES būsto kainos per metus vidutiniškai smuko 1,1 proc. Tiesa, problema tapo tai, kad Lietuvoje šis rodiklis kone dvigubas ir siekia net 33 proc.
Daugiausia pabrango naujos statybos NT (4,3 proc.). Butai daugiabučiuose namuose pabrango 5 proc., vienbučiai ir dvibučiai namai - 2,9 proc. Ankstesnės statybos NT kainos ūgtelėjo 1,2 proc. Iš jų butai daugiabučiuose namuose pabrango 1,6 proc., o vienbučiai ir dvibučiai namai atpigo 0,1 proc.
Būsto Įperkamumo Indeksas Vilniuje
Ekonomistai stebi šią situaciją ir teigia, kad būsto įperkamumo indeksas Lietuvoje toliau blogėja ir yra bene prasčiausias per dešimtmetį, nukritęs į maždaug 2010 m. lygį.
Vilniuje pernai gruodį indeksas siekė 86 punkto. Tai reiškia, kad vidutinio namų ūkio pajamos yra maždaug 14 proc. per mažos, norint įsigyti 55 kv. metrų būstą. Vilniečiai dabar gali įsigyti vidutiniškai 47 kv. metrų ploto būstą - 19 kv. metrų mažiau nei prieš metus. Pagal būsto įperkamumą Lietuvoje yra prasčiausia situacija Baltijos šalyse.
Ekspertai teigia, kad pagrindiniai veiksniai, neigiamai veikiantys indeksą ir bendrą NT situaciją yra didelis kainų šuolis ir išaugusios Europos Centrinio Banko (ECB) bazinės palūkanų normos, be to, per pandemiją išaugęs didesnio būsto poreikis. Todėl įsigyti būstą, ypač sostinėje, tampa vis sudėtingiau.
Tuo metu, anot V. Šimkaus, Kaune ir Klaipėdoje būsto įperkamumo indeksas krito daugiau nei Vilniuje, tačiau dėl santykinai nedidelių kainų išlieka aukštame lygyje. Šių miestų gyventojai galėjo įpirkti maždaug 70 kv. m. dydžio butus.
Būsto Kainų Indekso Pokyčiai Lietuvoje
Tikrąją situaciją atspindi būsto kainų indeksas, kuris rodo būsto kainų rodiklius. Jie apskaičiuojami pagal suderintą metodą ir vieną apibrėžimų rinkinį. Galiausiai, šie duomenys pateikiami kaip bendras indekso skaičius ir padeda suvokti tikrąją situaciją NT rinkoje.
ES būsto kainų indeksas grindžiamas dar 2016 m. Europos Parlamento ir Tarybos reglamente (ES) 2016/792 dėl suderintų vartotojų kainų indeksų ir būsto kainų indekso. Taip pat, 2020 m. Komisijos sukurtu reglamentu (ES) Nr. 2020/1148.
Atidžiau pažvelgus į šio indekso archyvus, akivaizdesni tampa ir būsto kainų indekso pokyčiai Lietuvoje. Štai, jei prieš dešimtmetį, 2014 m. pradžioje, šis indeksas siekė 3,9, po metų,2015 m., jis jau buvo 4,5. 2016 m. indeksas siekė 3,4. 2017 m. jis siekė 10,2, o 2018 m. 7,8. Panašus jis buvo ir 2019 m., kai siekė 7,9. Vis tik, didžiausi pokyčiai prasidėjo būtent pandemijos metu ir galime matyti, kad tęsiasi iki šiol. 2020 m. indeksas siekė 6,2, o jau 2021 m. 12,0. Savo ruožtu 2022 m. indeksas buvo 19,1, o 2023 m. pradžioje jis pasiekė 13,1 lygį.
Apibendrinant, pateikiame būsto kainų indekso pokyčius Lietuvoje lentelėje:
| Metai | Būsto Kainų Indeksas |
|---|---|
| 2014 | 3.9 |
| 2015 | 4.5 |
| 2016 | 3.4 |
| 2017 | 10.2 |
| 2018 | 7.8 |
| 2019 | 7.9 |
| 2020 | 6.2 |
| 2021 | 12.0 |
| 2022 | 19.1 |
| 2023 (pradžia) | 13.1 |
NT Sandorių Kiekis Rinkoje Mažėjo, O Kainos Augo
Kita vertus, aukštos NT kainos nereiškia, kad žmonės nuosavu būstu nesidomi. Iš tiesų, namai ir butai vis dar perkami gana sparčiai.
Registrų centras skelbia, kad 2023 m. bendras NT sandorių skaičius rinkoje reikšmingai sumažėjo. Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis sako, kad praėjusiais metais NT rinkos tendencijos pasikeitė.
„Gyvenamosios paskirties NT sandorių skaičius nukrito į daugiau kaip 5 metus nematytas žemumas, tačiau kainos išlaikė augimo tendencijas“, - pastebi P. Rudzkis.
Registrų centro duomenimis, 2023 m. visoje Lietuvoje įregistruota 112,8 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 14,3 proc. mažiau nei 2022-aisiais, kai buvo įregistruota 130,3 tūkst. NT objektų pardavimų. Pernai visoje šalyje įregistruota 30,4 tūkst. butų pardavimų - 11,7 proc. mažiau nei ankstesniais metus, kai buvo įregistruota 34,4 tūkst. butų pardavimų.
Vilniuje 2023 metais įregistruota beveik 10,6 tūkst. butų pardavimų, arba 8,5 proc. mažiau nei 2022-aisiais, Kaune - beveik 4,3 tūkst. (8,6 proc. mažiau), Klaipėdoje - beveik 2,7 tūkst. (7 proc. mažiau).
Praėjusiais metais Lietuvoje taip pat įregistruota 10,7 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 19,6 proc. mažiau nei 2022 metais, kai buvo įregistruota 13,3 tūkst. namų pardavimų. Pagal NT kainas esame vieni ES lyderių.
Namo pirkimas 2026 m. - ar verta laukti, ar pirkti dabar?
Prognozės: Ar Šiemet Galima Tikėtis Būsto Įperkamumo Augimo?
Kaip teigia NT plėtros bendrovės „Omberg group“ vadovė Dalia Andrulionienė, 2023 m. NT rinkoje dėl itin prasto būsto įperkamumo ir didelių palūkanų išliko ramūs, tačiau antroje 2024 m. pusėje galima tikėtis būsto palūkanų mažėjimo, o tai iš esmės gali pakeisti situaciją. Jos teigimu, bent jau Vilniaus gyventojų perkamąją galią ir būsto įperkamumą pagerinti turėtų ir prognozuojamas atlyginimų augimas.
„Tad kitų metų antroje pusėje galime sulaukti išaugusios naujų butų paklausos“, - sako „Omberg group“ vadovė.
Vis dėlto, NT ekspertė pažymi, kad būsto kainos vėl galimai kils, jei dėl išaugusios paklausos ir pastaraisiais metais pristabdytų statybų būsto imtų trūkti.
Remiantis Tarptautinio valiutos fondo (TVF) paskelbtais tyrimais, visame pasaulyje būstas šiandien yra sunkiau įperkamas nei prieš 2008 m. būsto krizę. Publikacijoje pažymima, kad ne mažiau sparčiai ir staigiai nuomos kainos augo ir Vidurio ir Rytų Europoje. 2023 m. trečiąjį ketvirtį prastėjantis būsto įperkamumas toliau slopina pardavimus, praneša „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.
Pasak jo, 2023 m. vilniečiai vidutiniškai galėjo įsigyti 47 kv. m. būstą - 19 kv. m. mažesnį nei prieš metus. Taip pat, pasak jo, naujų butų pardavimai yra apie 10 proc. mažesni nei 2019 m., trečdaliu mažesni nei 2021 m. piko metu.
Jis paminėjo, kad tarp Baltijos valstybių sostinių, būtent Vilniuje būstas yra mažiausiai įperkamas.
Kauno ir Klaipėdos Situacija
Tuo metu, anot V. Šimkaus, Kaune ir Klaipėdoje būsto įperkamumo indeksas krito daugiau nei Vilniuje, tačiau dėl santykinai nedidelių kainų išlieka aukštame lygyje. Šių miestų gyventojai galėjo įpirkti maždaug 70 kv. m. dydžio butus.
Ar verta Lietuvoje pirkti butą
Nuomos Grąža Mažėja
„Swedbank“ skaičiuojamas nuomos grąžos rodiklis, parodantis, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės nuomos pajamos, 2023 m. pabaigoje išliko žemiausiame lygyje nuo 2011 m. Tam, kad nuomos grąža pakiltų iki istorinio vidurkio, būstas Vilniuje turėtų atpigti apie 15 proc. arba tiek pat turėtų padidėti nuomos kainos.
Ekonomistas Nerijus Mačiulis kalbėjo apie finansinius burbulus ir aiškino, kad jiems susidaryti bendrai reikalingi keli dalykai - pigūs pinigai ir didelė jų pasiūla, prieinamumas prekiauti, vyraujančios spekuliacijos, politinės paskatos bei technologiniai pokyčiai.
Infliacija ir Palūkanų Normos
Pasak jo, kuo didesnė infliacija, tuo turi būti didesnė ir pinigų kaina. „Investuotojai reikalauja didesnės grąžos, centriniai bankai kelia palūkanų normas tam, kad sumažintų infliaciją, bet mes dabar esame visiškai išskirtiniu laikotarpiu, kuomet ši koreliacija yra sulūžusi. Infliacija yra aukščiausiame lygyje per pastaruosius kelis dešimtmečius, o palūkanų normos liko istorinėse žemumose. Ką tai reiškia? Arba mes galime tikėtis, kad infliacija sumažės, arba palūkanos turės kilti ir tai, atitinkamai, paveiks daugelį aktyvų kainų“, - sakė jis.
Ekonomistas kalbėdamas, ar yra ženklų, kurie rodytų, jog infliacija sumažės ir bus galima atsipalaiduoti, jis teigė, kad vartotojai, gyventojai ir įmonės dabar dar turi daug sukauptų finansinių rezervų.
„Europa ypač kenčia nuo energetinių išteklių kainos šoko ir tiek dabartinė gamtinių dujų kaina yra maždaug 5-6 kartus didesnė nei buvo per pastaruosius penkerius metus, tiek žiūrint į ateities sandorius nepanašu, kad per artimiausius metus galėtų sumažėti, atpigti dujos ir elektra“, - prognozavo jis.
Baltijos Šalių Ekonomikos Palyginimas
Pastaraisiais metais Baltijos šalių ekonomikos kryptys išsiskyrė. Lietuvos ekonomika ir toliau sparčiai augo, tuo tarpu Estijos ir Latvijos ekonomikos augimas nuvylė ir šiais metais bus žymiai silpnesnis nei tikėtasi - abiejose šalyse mažesnis nei 1 proc. Nepaisant įtampos pasaulio prekyboje, „Swedbank“ ekonomistai tikisi, kad kitais metais visų trijų Baltijos šalių ekonomikos augimo tempai bus spartesni, daugiausia dėl vidaus paklausos. Visos trys Baltijos šalys džiaugiasi sparčiu namų ūkių ir įmonių kreditavimo augimu. Nekilnojamojo turto rinka spėriai grįžta į normalią padėtį, auga paklausa būsto paskoloms, įmonės taip pat intensyviau investuoja, ypač į atsinaujinančiąją energiją.
2023 metai Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkai buvo kupini iššūkių, kurių užuomazgas pradėjome stebėti 2022 metais. Praėjusiais metais buvo fiksuojamas Baltijos šalių ekonomikos susitraukimas, mažėjantis gyvenamojo ir komercinio nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas, augantis neparduoto būsto ir neišnuomoto biurų ploto skaičius bei lėtėjančios statybų apimtys. Ypač rinkos sulėtėjimas juntamas Estijoje, kurios ekonomika po nedidelio nuosmukio 2022 metais, 2023 metais susitraukė net 3%. Ir skirtingai nuo Latvijos ir Lietuvos, Estijos ekonomikos atsigavimo neprognozuojama ir šiais metais.
Tuo tarpu Estijos ir Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos pokovidiniu laikotarpiu išgyveno investicijų bumą, kuris nulėmė itin spartų būsto rinkos aktyvumo augimą ir kainų šuolį. Todėl pastarųjų kelių metų nekilnojamojo turto rinkos sulėtėjimas labiausiai juntamas Lietuvoje ir Estijoje, kurios po spartaus augimo perėjo į daug lėtesnę vystymosi fazę ir tai itin pastebima tarp rinkos dalyvių, kurie jau buvo pripratę prie rekordiškai aktyvaus laikotarpio.
Prognozės ir Galimybės 2024 Metams
Šių metų pirmasis pusmetis nekilnojamojo turto rinkos dalyvių taip pat nenuteikė didesniam optimizmui, kadangi pagrindiniai rinkos rodikliai išlieka pastarųjų kelių metų žemumose ir nekilnojamojo turto rinkai susigrąžinti rinkos dalyvių pasitikėjimą gali užtrukti šiek tiek ilgiau nei buvo tikėtasi anksčiau.
„Todėl akivaizdu, kad 2024 metais tiek pirmojo būsto pirkėjai, tiek stambesni investuotojai Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkoje dar galės rasti patrauklių pasiūlymų. Svarbu tik nepraleisti šios galimybės, nes nekilnojamojo turto rinka nesustojo ir geriausių variantų ieškančių rinkoje tikrai netrūksta“, - atkreipia dėmesį R. Reginis.
2023 metais teigiamai nustebino atliktų statybos darbų pokytis. Lyginamosiomis kainomis Lietuvoje jų buvo atlikta 11,9 proc. daugiau negu 2022-aisiais. Sąlyginai neblogai atsilaikiusią nekilnojamojo turto rinką stimuliuos augantis gyventojų skaičius, mažėjančios palūkanos ir gerėjantis įperkamumas.
Vienu didžiausiu iššūkiu būsto rinkai gali tapti suspausta paklausos spyruoklės, kuriai „iššovus“ rinka vėl prarastų balansą. Komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje aktyvesnė plėtra vyko tik sostinėje. Vakansija ir kainos keitėsi nežymiai.
Didžiausią teigiamą įtaką statybų sektoriaus rezultatui turėjo net 20,5 proc. didėjusi inžinerinių statinių statybos apimtis. Tai labiausiai susiję su augusiomis investicijomis į transporto ir elektros tinklų infrastruktūrą. Tačiau ir negyvenamųjų pastatų statyba augo gana nemažai - 8,7 procento. Gyvenamųjų pastatų statybos apimtis smuko tik 0,4 proc. dėl baigiamų statybos darbų pagal tuos projektus, kurie buvo pradėti įgyvendinti dar 2021 ir 2022 metais. Šiemet inžinerinių statinių statybos apimtis gali išlikti labai panaši, tačiau negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų statybos darbų turėtų būti atlikta mažiau.
Demografiniai Pokyčiai ir Jų Įtaka
Demografija - pagrindinis nekilnojamojo turto (NT) rinkos variklis. Remiantis išankstiniais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2023 metais nuolatinių šalies gyventojų skaičius išaugo 1 proc., iki 2 886 515. Nemaža dalimi - dėl karo pabėgėlių iš Ukrainos.