Būsto įperkamumo indeksas Europoje ir Lietuvoje: ar galime sau leisti būstą?

Lietuvoje būsto kainos auga kaip ant mielių. Būstas Lietuvoje įperkamas sunkiau nei Vakarų Europoje.

Būsto kainų augimas Lietuvoje: ar tai tvaru?

Remiantis Eurostato duomenimis, būsto kainų augimas Lietuvoje praėjusių metų antrąjį ir trečiąjį ketvirčius buvo vienas didžiausių visoje Europos Sąjungoje (ES). Trečiąjį ketvirtį būsto kainos augo 2,4 proc., o liepą-rugsėjį, palyginti su tuo pačiu laiku 2022 m., būstas Lietuvoje pabrango net 8,7 proc. Labiau jis brango tik Bulgarijoje - 9,2 proc., Lenkijoje - 9,3 proc. ir Kroatijoje - 10,7 proc. Latvijoje per metus nekilnojamasis turtas (NT) pabrango 3,2 proc., Estijoje - 3,8 proc.

Kita vertus, visoje euro zonoje būsto kainos per keletą metų augo apie 16 proc., o Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos (EBPO) šalių vidurkis siekia 17 proc. Visoje ES būsto kainos per metus vidutiniškai smuko 1,1 proc. Tiesa, problema tapo tai, kad Lietuvoje šis rodiklis kone dvigubas ir siekia net 33 proc. Daugiausia pabrango naujos statybos NT (4,3 proc.). Butai daugiabučiuose namuose pabrango 5 proc., vienbučiai ir dvibučiai namai - 2,9 proc. Ankstesnės statybos NT kainos ūgtelėjo 1,2 proc. Iš jų butai daugiabučiuose namuose pabrango 1,6 proc., o vienbučiai ir dvibučiai namai atpigo 0,1 proc.

Ekonomistai stebi šią situaciją ir teigia, kad būsto įperkamumo indeksas Lietuvoje toliau blogėja ir yra bene prasčiausias per dešimtmetį, nukritęs į maždaug 2010 m. lygį.

Būsto įperkamumo indeksas Vilniuje

Vilniuje pernai gruodį indeksas siekė 86 punkto. Tai reiškia, kad vidutinio namų ūkio pajamos yra maždaug 14 proc. per mažos, norint įsigyti 55 kv. metrų būstą. Vilniečiai dabar gali įsigyti vidutiniškai 47 kv. metrų ploto būstą - 19 kv. metrų mažiau nei prieš metus. Pagal būsto įperkamumą Lietuvoje yra prasčiausia situacija Baltijos šalyse.

Ekspertai teigia, kad pagrindiniai veiksniai, neigiamai veikiantys indeksą ir bendrą NT situaciją yra didelis kainų šuolis ir išaugusios Europos Centrinio Banko (ECB) bazinės palūkanų normos, be to, per pandemiją išaugęs didesnio būsto poreikis. Todėl įsigyti būstą, ypač sostinėje, tampa vis sudėtingiau.

Būsto kainų indekso pokyčiai Lietuvoje

Tikrąją situaciją atspindi būsto kainų indeksas, kuris rodo būsto kainų rodiklius. Jie apskaičiuojami pagal suderintą metodą ir vieną apibrėžimų rinkinį. Galiausiai, šie duomenys pateikiami kaip bendras indekso skaičius ir padeda suvokti tikrąją situaciją NT rinkoje.

ES būsto kainų indeksas grindžiamas dar 2016 m. Europos Parlamento ir Tarybos reglamente (ES) 2016/792 dėl suderintų vartotojų kainų indeksų ir būsto kainų indekso. Taip pat, 2020 m. Komisijos sukurtu reglamentu (ES) Nr. 2020/1148.

Atidžiau pažvelgus į šio indekso archyvus, akivaizdesni tampa ir būsto kainų indekso pokyčiai Lietuvoje.

Štai, jei prieš dešimtmetį, 2014 m. pradžioje, šis indeksas siekė 3,9, po metų,2015 m., jis jau buvo 4,5. 2016 m. indeksas siekė 3,4. 2017 m. jis siekė 10,2, o 2018 m. 7,8. Panašus jis buvo ir 2019 m., kai siekė 7,9. Vis tik, didžiausi pokyčiai prasidėjo būtent pandemijos metu ir galime matyti, kad tęsiasi iki šiol. 2020 m. indeksas siekė 6,2, o jau 2021 m. 12,0. Savo ruožtu 2022 m. indeksas buvo 19,1, o 2023 m. pradžioje jis pasiekė 13,1 lygį.

NT sandorių kiekis rinkoje mažėjo, o kainos augo

Kita vertus, aukštos NT kainos nereiškia, kad žmonės nuosavu būstu nesidomi. Iš tiesų, namai ir butai vis dar perkami gana sparčiai.

Registrų centras skelbia, kad 2023 m. bendras NT sandorių skaičius rinkoje reikšmingai sumažėjo. Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis sako, kad praėjusiais metais NT rinkos tendencijos pasikeitė.

„Gyvenamosios paskirties NT sandorių skaičius nukrito į daugiau kaip 5 metus nematytas žemumas, tačiau kainos išlaikė augimo tendencijas“, - pastebi P. Rudzkis.

Registrų centro duomenimis, 2023 m. visoje Lietuvoje įregistruota 112,8 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 14,3 proc. mažiau nei 2022-aisiais, kai buvo įregistruota 130,3 tūkst. NT objektų pardavimų. Pernai visoje šalyje įregistruota 30,4 tūkst. butų pardavimų - 11,7 proc. mažiau nei ankstesniais metus, kai buvo įregistruota 34,4 tūkst. butų pardavimų. Vilniuje 2023 metais įregistruota beveik 10,6 tūkst. butų pardavimų, arba 8,5 proc. mažiau nei 2022-aisiais, Kaune - beveik 4,3 tūkst. (8,6 proc. mažiau), Klaipėdoje - beveik 2,7 tūkst. (7 proc. mažiau).

Praėjusiais metais Lietuvoje taip pat įregistruota 10,7 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 19,6 proc. mažiau nei 2022 metais, kai buvo įregistruota 13,3 tūkst. namų pardavimų. Pagal NT kainas esame vieni ES lyderių.

Prognozės: ar šiemet galima tikėtis būsto įperkamumo augimo?

Kaip teigia NT plėtros bendrovės „Omberg group“ vadovė Dalia Andrulionienė, 2023 m. NT rinkoje dėl itin prasto būsto įperkamumo ir didelių palūkanų išliko ramūs, tačiau antroje 2024 m. pusėje galima tikėtis būsto palūkanų mažėjimo, o tai iš esmės gali pakeisti situaciją. Jos teigimu, bent jau Vilniaus gyventojų perkamąją galią ir būsto įperkamumą pagerinti turėtų ir prognozuojamas atlyginimų augimas.

„Tad kitų metų antroje pusėje galime sulaukti išaugusios naujų butų paklausos“, - sako „Omberg group“ vadovė.

Vis dėlto, NT ekspertė pažymi, kad būsto kainos vėl galimai kils, jei dėl išaugusios paklausos ir pastaraisiais metais pristabdytų statybų būsto imtų trūkti.

Remiantis Tarptautinio valiutos fondo (TVF) paskelbtais tyrimais, visame pasaulyje būstas šiandien yra sunkiau įperkamas nei prieš 2008 m. būsto krizę. Publikacijoje pažymima, kad ne mažiau sparčiai ir staigiai nuomos kainos augo ir Vidurio ir Rytų Europoje. 2023 m. trečiąjį ketvirtį prastėjantis būsto įperkamumas toliau slopina pardavimus, praneša „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.

Pasak jo, 2023 m. vilniečiai vidutiniškai galėjo įsigyti 47 kv. m. būstą - 19 kv. m. mažesnį nei prieš metus. Taip pat, pasak jo, naujų butų pardavimai yra apie 10 proc. mažesni nei 2019 m., trečdaliu mažesni nei 2021 m. piko metu.

Jis paminėjo, kad tarp Baltijos valstybių sostinių, būtent Vilniuje būstas yra mažiausiai įperkamas.

Kauno ir Klaipėdos situacija

Tuo metu, anot V. Šimkaus, Kaune ir Klaipėdoje būsto įperkamumo indeksas krito daugiau nei Vilniuje, tačiau dėl santykinai nedidelių kainų išlieka aukštame lygyje. Šių miestų gyventojai galėjo įpirkti maždaug 70 kv. m. dydžio butus.

„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis prognozavo, kad ECB bazines palūkanų normas pradės mažinti jau 2024 m. balandį, o metų pabaigoje jos sumažės net 1,5 procentinio punkto. Visgi, pasak jo, sandorių skaičius išliks šių metų lygyje.

„Jei per kitus metus būsto kainos nepasikeis, atlyginimai augs 8 proc., o palūkanų normos sumažės, tuomet vidutines pajamas gaunančių vilniečių įperkamo būsto plotas padidės 12 kv. m. Vis dėlto net ir prie tokių teigiamų tendencijų įperkamumas dar išliks dešimtmečio žemumose“, - teigė N. Mačiulis.

Nuomos grąža mažėja

„Swedbank“ skaičiuojamas nuomos grąžos rodiklis, parodantis, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės nuomos pajamos, 2023 m. pabaigoje išliko žemiausiame lygyje nuo 2011 m. Tam, kad nuomos grąža pakiltų iki istorinio vidurkio, būstas Vilniuje turėtų atpigti apie 15 proc. arba tiek pat turėtų padidėti nuomos kainos.

Ekonomistas Nerijus Mačiulis kalbėjo apie finansinius burbulus ir aiškino, kad jiems susidaryti bendrai reikalingi keli dalykai - pigūs pinigai ir didelė jų pasiūla, prieinamumas prekiauti, vyraujančios spekuliacijos, politinės paskatos bei technologiniai pokyčiai.

Infliacija ir palūkanų normos

Pasak jo, kuo didesnė infliacija, tuo turi būti didesnė ir pinigų kaina. „Investuotojai reikalauja didesnės grąžos, centriniai bankai kelia palūkanų normas tam, kad sumažintų infliaciją, bet mes dabar esame visiškai išskirtiniu laikotarpiu, kuomet ši koreliacija yra sulūžusi. Infliacija yra aukščiausiame lygyje per pastaruosius kelis dešimtmečius, o palūkanų normos liko istorinėse žemumose. Ką tai reiškia? Arba mes galime tikėtis, kad infliacija sumažės, arba palūkanos turės kilti ir tai, atitinkamai, paveiks daugelį aktyvų kainų“, - sakė jis.

Dujos ir elektra artimiausiu metu nepigs

Ekonomistas kalbėdamas, ar yra ženklų, kurie rodytų, jog infliacija sumažės ir bus galima atsipalaiduoti, jis teigė, kad vartotojai, gyventojai ir įmonės dabar dar turi daug sukauptų finansinių rezervų.

„Europa ypač kenčia nuo energetinių išteklių kainos šoko ir tiek dabartinė gamtinių dujų kaina yra maždaug 5-6 kartus didesnė nei buvo per pastaruosius penkerius metus, tiek žiūrint į ateities sandorius nepanašu, kad per artimiausius metus galėtų sumažėti, atpigti dujos ir elektra“, - prognozavo jis.

Įspėjo dėl akcijų

Daug kam brangstant, o infliacijai kylant, kaip teigė, susiformavo ir didesnių palūkanų normų lūkesčiai, ypač tai liečia JAV. Europoje, pasak N. Mačiulio, palūkanų normų kėlimo poreikis yra kiek mažesnis, bet, anot jo, vis tiek šiuo metu rinka tikisi, kad bazinės palūkanų normos šiemet padidės du kartus, o kitų metų viduryje EURIBOR sieks apie pusę procento.

Apibendrinimas

Apibendrindamas ekonomistas kalbėjo, kad kalbant apie skolinimąsį, labiausiai perkaitusios yra JAV įmonės. Kalbant apie Lietuvos būsto rinką, nepaisant to, kad būstas brango labai sparčiai, fundamentalūs vertės rodikliai būsto įperkamumo rodiklis ar nuomos pajamingumo rodikliai nerodo, kad situacija yra itin atitrūkusi nuo realybės. Lietuvos banko vertinimu būstas Vilniuje yra pervertintas 7 proc. Mūsų skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas yra arti istorinių aukštumų, o tai reiškia, kad būsto kainos didėjo panašiais tempais, kaip ir atlyginimai, tai kažkokio disbalanso nėra.

Anot jo, gyventojų galimybių įsigyti NT neturėtų paveikti net ir tai, jei būtų sparčiau keliamos palūkanų normos. Mūsų skaičiuojama jautrumo analizė rodo, kad jeigu palūkanų normos padidėtų 2 proc. punktais, tuomet būsto įperkamumas Vilniuje pasiektų tą pavojingą ribą ir būtų arti būsto rinkos perkaitimo, bet tokio palūkanų normų kilimo mes neprognozuojame.

tags: #busto #iperkamumo #indeksas #europeje