Parduodant būstą, svarbu žinoti keletą esminių dalykų, kurie padės Jums nepasiklysti tarp su būsto pardavimu susijusių procesinių detalių bei reikalavimų. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos verta atkreipti dėmesį, norint sėkmingai parduoti savo nekilnojamąjį turtą.
1. Bendradarbiaukite su profesionaliu NT brokeriu
NT brokeris yra žmogus, padėsiantis jums nepasiklysti tarp su būsto pardavimu susijusių procesinių detalių bei reikalavimų. Paprašykite savo artimųjų, draugų ar pažįstamų rekomenduoti profesionalų specialistą, kuris būtų kompetentingas padėti administruoti Jūsų būsto pardavimą. Jei rekomendacijos nebus veiksmingos, Jums padėti visuomet pasiruošę NT MINISTERIJA brokeriai.
Jeigu dar neturite savo nekilnojamojo turto brokerio, greičiausiai susidursite su klausimu: kaip pasirinkti profesionalų specialistą? Kaip įsitikinti, kad galiu šiuo žmogumi pasitikėti? Vienas iš patikimiausių būdų renkantis bet kokios srities specialistą - draugų, pažįstamų rekomendacijos. Norėdami būti savo srities profesionalais, darbui turime skirti didžiąją dalį savo laiko.
Pasidomėkite, ar jūsų brokeris dirba legaliai. Dauguma brokerių dirba agentūrose ar nepriklausomai pagal individualios veiklos pažymą. Nors padedant pardavinėti nekilnojamąjį turtą, pasirašyti sutartį nėra privaloma, visgi sutartis būna naudinga abiems pusėms. Pasiūlydamas pasirašyti sutartį brokeris patvirtina savo darbo legalumą bei įsipareigoja atlikti darbą sutartyje numatytomis sąlygomis. Rašytinė sutartis labiau įpareigoja abi puses laikytis susitarimų.
Kodėl verta kreiptis į brokerį?
- Jeigu parduodate ar išnuomojate būstą Lietuvoje, o pats esate išvykęs gyventi į kitą šalį.
- Jei neturite patirties parduodant nekilnojamąjį turtą ir nežinote, kaip veikia sistema, kada ir kokias sutartis reikia pasirašyti.
- Brokeriai ieško potencialių pirkėjų, įkelia skelbimus į didžiausius nekilnojamojo turto portalus.
2. Nepervertinkite kainos
Neretai pradedantieji pardavėjai bando kilstelti kainą, vildamiesi, jog atsiras ją sutinkantis mokėti pirkėjas. Tačiau praktika rodo, jog rinkos kainos neatitinkantis būsto pardavimas bei jo procesas atima kur kas daugiau laiko, o galiausiai pardavėjai yra priversti kainą sumažinti. Tad siekdami, jog būstas potencialiems pirkėjams būtų patrauklus nuo pat pardavimo pradžios, jo vertę nustatykite remdamiesi esama situacija rinkoje. Tai ypač aktualu, jei Jūsų parduodamas objektas yra standartinio tipo, ir panašių objektų pirkėjai gali rasti daugiau.
Labai svarbu įsivertinti, ar parduodamas turtas yra rinkos kaina. Tam galite daryti įvairias analizes, klausinėti draugų arba paprasčiausiai pasikonsultuoti su brokeriu.
Vienas iš sunkiausių dalykų brokerio darbe - tai pasakyti klientams TIESĄ apie jų turto rinkos vertę bei būklę. Mat 95 atvejais iš 100, klientai linkę pervertinti savo turtą, matydami tik jo privalumus, ir neatsižvelgdami į trūkumus. Todėl išgirdęs iš brokerio nuomonę, kad turtas vertas mažiau, natūralu, jog žmogus nuliūsta ar netgi supyksta. Šiuo atveju profesionalus brokeris nebijos jūsų blogų emocijų ir argumentuotai paaiškins, kodėl, jo manymu, rinkos kaina yra tokia. Tuo tarpu prastas brokeris nuolankiai sutiks su jūsų norima gauti kaina, kad tik sutiktumėte dirti su juo.
3. Atlaisvinkite būstą nuo asmeninių daiktų
Į apžiūras atvykę potencialūs pirkėjai parduodamame būste siekia atrasti savo ateities namus. Padėkite jiems! Atlaisvinkite jį nuo asmeninių daiktų ar nestandartinių baldų. Sukurkite kuo neutralesnę aplinką bei užtikrinkite švarą ir gaivą. Ypač daug dėmesio skirkite vonios kambariui bei virtuvei - tai erdvės į kurias pirkėjai žvelgia itin atidžiai.
4. Atlikite būtiniausius remonto darbus
Žinoma, kapitaliai pakeistas vamzdynas ar elektros instaliacija pradžiugintų kiekvieną pirkėją. Tačiau NT MINISTERIJA brokeriai pataria, negaišti per daug laiko bei finansinių investicijų kapitalinio remonto darbams. Kiekvienas potencialus pirkėjas būsto įrengimo sprendimus vertina skirtingai. Tikėtina, jog finansine prasme akivaizdžios naudos kapitalinis remontas neatneš. Siekiant būstą padaryti patrauklesniu, pakanka atlikti minimalius remonto darbus, plika akimi pastebimiems defektams pašalinti. Na, o kapitaliai įsirengti būstą palikite naujiesiems savininkams, būsto trūkumus kompensuodami mažesne jo kaina.
5. Būkite lankstūs
Prieš pradedami pardavinėti savo būstą, įvertinkite kas šiame procese Jums svarbiausia. Išlaukti pirkėjo, mokėsiančio būsto skelbime nurodytą kainą? Parduoti kuo greičiau, ir taip sutaupyti laiką? Patirti kuo mažiau su būsto pardavimu susijusių išlaidų? Kai įsivertinote savo prioritetus, siekite jų lanksčiomis priemonėmis. Pavyzdžiui, derybų metu, kainą prašančiam nuleisti pirkėjui, galite pasiūlyti padengti notarines išlaidas. Tokiu būdu Jūs išlaikysite norimą gauti sumą, o pirkėjas išvengs papildomų išlaidų. Norite parduoti greitai? Tuomet lanksčiai reaguokite į būstu besidominčių interesantų kainos pasiūlymus.
6. Pasiruoškite sandorio procesui
Pirkėjo suradimas nėra galutinis pardavimo etapas. Ne ką mažiau svarbu tvarkingi dokumentai! NT MINISTERIJA brokeriai rekomenduoja sandoriui reikalingus dokumentus pradėti ruošti vos prasidėjus pirkėjo paieškoms. Įvertinkite, ar su būstu nėra siejama įsiskolinimų bei ar Registrų centro pažymoje nėra žymų, apie kurias Jūs iki šiol nežinojote. Įsitikinę, jog turite visus reikalingus būsto nuosavybės dokumentus, tęskite pirkėjo paieškas. Atsiradus jam, svarbiausiomis pažymomis bei energetinio naudingumo sertifikatu pasirūpins Jūsų brokeris bei notaras.
Jeigu parduodmas butas turi neišmokėta busto paskolą reikia iš to banko gauti pažymą, leidimą parduoti butą. Prašai banko leidimo parduoti. Tame leidime būna parašyta kaip atsiskaitoma. Kartais prašoma pervesti į banko sąskaitą, o bankas likusią sumą pervest pardavėjui. Bet dažniausiai iškart nurodomos 2 sąskaitos.
7. Atsiribokite nuo emocijų
Natūralu, jog esate emociškai prisirišę prie savo pirmųjų namų. Tačiau būkite atsargūs, jog emocijos nepakištų kojos pirkėjo paieškos etape. Ypač - būsto parengimo apžiūroms ir kainos įvertinimo etapuose. NT MINISTERIJA brokeriai pataria į parduodamą būstą pažvelgti objektyviai ir kritiškai - pirkėjo akimis. Atidžiai įvertinkite kiekvieną būsto kambarį, atkreipdami dėmesį į jų trūkumus. Pakoreguokite dalykus, kurie nereikalauja didelių Jūsų laiko ar finansinių invesiticijų. Į likusius trūkumus atkreipkite dėmesį vertindami būsto kainą. Kritiškas požiūris į parduodamą būstą padės padaryti jį potencialiems pirkėjams patraukliu objektu.
Papildomi patarimai
- Informuokite kaimynus. Vienas iš geriausių kaimynų informavimo šaltinių - šalia namo ar buto pakabintas reklaminis tentas su užrašu PARDUODAMA ir telefono numeriu. Kita puiki kaimynų informavimo priemonė - skrajutės, kurias galima išplatinti į kaimynų pašto dėžutes.
- Turto aprodymas potencialiems pirkėjams. Prieš rodydami turtą, prašau dar kartą paskaityti visus pardavimo žingsnius, nes netinkamai ir ne vietoje pasakyta viena frazė Jums gali kainuoti keliolika ar net kelis šimtus tūkstančių litų. Jeigu rūkote namuose ar laikote naminius gyvūnus, būtinai gerai išvėdinkite patalpas.
Klausimai apie būsto būklę
Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.
Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Klausimynas sandorio eigai aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?