Šiame straipsnyje aptarsime, kada statybai reikalingas projektas ir leidimas, kokie yra statinių klasifikavimo ypatumai ir kaip viskas reglamentuojama Lietuvoje.
Iš senų laikų labai gajus mitas, kad statyti namą iki 80m2 ploto leidimas nereikalingas. Ir taip, ir ne. Yra niuansų.
Statybos leidimas ir projektas: kada jie reikalingi?
Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas? Kada jis pradėtas statyti? Juos apibrėžia - STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius.
Statinių klasifikavimas
Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą, neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių. Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m2. 100-200m2 gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys. Plačiau žiūrėsime į šią kategoriją. Būtent čia ir “gyvena” tie paprastai ir nesudėtingai be leidimų statomi statiniai. Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai. STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyrius. Taigi, jau žinome, kokios kategorijos statinį norime statyti.
Svarbus įstatymas
Dar vienas mums dažnai sutinkamas įstatymas - STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.
Trumpai apibendrinant. Jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Tiesa, verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso. Jeigu ten 2017-2018 metais nesimatė jokio statinio - gali tekti pasistengti įrodyti. Pateikti statybų rangos sutartį, medžiagų pirkimo kvitus, foto ar pan.
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar galiu Vilniaus rajone statyti gyvenamą namą iki 80m2 be leidimo?
Ne. Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.
Sodų bendrijoje statomas nedidelis sodo namas. Ar reikalingas leidimas?
Taip. Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa, reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan. Nėra skirtumo ar sodų bendrija yra mieste ar kaime - leidimas nereikalingas, kadangi sodo pastatai iki 80m2 priskiriami I nesudėtingų statinių grupei. Jeigu sodo namas viršija 80m2 - leidimas reikalingas.
Noriu pastatyti šiltnamį prie tvoros su kaimynu. Vilniuje, Žvėryne. Ar galiu tiesiog statyti ir užregistruoti?
Šiltnamiai iki 80m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi, ir kaime, ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo. Žvėryno rajonas tikėtina priskiriamas kultūros paveldo zonai.
Turiu 1ha žemės ūkio paskirties sklypą su tvenkiniu. Noriu pastatyti pirtelę. Ar reikalingas leidimas?
Jeigu pirtelė yra iki 80m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. BET. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog “bulvių lauke” statyti sudėtinga. Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.
Prie pilnai registruoto namo noriu pastatyti priestatą/garažą. Sklypas priklauso miesto teritorijai. Ar reikalingas leidimas?
Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia.
Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.
VTPSI komentaras apie statinius, kuriems nereikalingas statybos leidimas
Papildome savo straipsnį šviežiu VTPSI komentaru. SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.
SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
DĖMESIO! Yra pasikeitimų po 2024-11-01.
LIETUVOS RESPUBLIKOS APLINKOS MINISTRO ĮSAKYMO „DĖL LIETUVOS RESPUBLIKOS APLINKOS MINISTRO 2016 M. SPALIO 27 D. ĮSAKYMO NR. D1-713 „DĖL STATYBOS TECHNINIO REGLAMENTO STR 1.01.03:2017 „STATINIŲ KLASIFIKAVIMAS“ PATVIRTINIMO“ PAKEITIMO“, LIETUVOS RESPUBLIKOS APLINKOS MINISTRO ĮSAKYMO „DĖL LIETUVOS RESPUBLIKOS APLINKOS MINISTRO 2003 M. GRUODŽIO 24 D. ĮSAKYMO NR. 705 „DĖL STATYBOS TECHNINIO REGLAMENTO STR 2.02.01:2004 „GYVENAMIEJI PASTATAI“ PAKEITIMO“, LIETUVOS RESPUBLIKOS APLINKOS MINISTRO ĮSAKYMO „DĖL LIETUVOS RESPUBLIKOS MINISTRO 2011 M. GRUODŽIO 2 D. ĮSAKYMO NR. D1-933 „DĖL STATYBOS TECHNINIO REGLAMENTO STR 2.06.04:2014 „GATVĖS IR VIETINĖS REIKŠMĖS KELIAI. PROJEKTŲ DERINIMO PAŽYMA“.
Situacija Pilaitėje: blokuoti namai ir kaimynų rūpesčiai
Nagrinėjant blokuotus namus, svarbu atsižvelgti į konkrečias situacijas ir galimus konfliktus. Štai pavyzdys iš Pilaitės, kur kyla klausimų dėl blokuotų namų statybos viename sklype.
„Teritorija pagal detalųjį planą - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų, užstatymo tankumas 30 proc., intensyvumas - 0,4. Sklypas - 7,14 aro. Vystytojas stato tributį namą, skelbimuose parduoda tris butus, bendras naudingasis plotas - daugiau kaip 300 kv. m, sklype taip pat įrengiama automobilių stovėjimo aikštelė, neužstatomo ploto lieka apie 20 proc.“, - socialiniame tinkle būsimąja kaimynyste piktinosi Pilaitėje gyvenantis Jurgis.
Jo žodžiais, anksčiau kaimynai namus blokuodavo per sklypo ribą, tokių individualių blokuotų namų aplinkui yra, tačiau šiuo atveju namai blokuojami vieno sklypo ribose. „Visa tai reglamentuojama kaip vienbučiai / dvibučiai namai, savivaldybė nesusižiūri, kad blokuoti namai realybėje tampa daugiabučiais.
Vystytojai nederina projektinių užduočių, neviešina projektų, teritorijoje nėra miesto komunikacijų, bendruomenė savo jėgomis bando tvarkyti teritoriją, tačiau vystytojai, nieko neinvestuodami, rūpinasi tik pelnu. Negalime uždrausti blokuoti namų, bet, manau, atlikus ekspertizę, būtų galima ginčyti, kad tai yra atskiri namai, todėl jiems turėtų būti taikomi tokie pat reikalavimai kaip ir daugiabučiams“, - neabejojo pašnekovas.
Advokato komentaras
Paprašytas pakomentuoti šią situaciją, advokatas Evaldas Klimas paaiškino, jog kiekvienas vystomas nekilnojamojo turto projektas yra unikalus. Teisė negali sureguliuoti visų santykių iki absoliučiai mažiausių smulkmenų. Pašnekovo žodžiais, natūralu, kad yra tam tikrų projektų, kurie formaliai atitinka teisės normos pažodinės išraiškos reikalavimus, tačiau nebūtinai atitinka konkrečios normos tikslų ar net turinio.
Dėl to, ar konkretus projektas atitinka norminį reguliavimą, gali kilti teisminis ginčas. Kilus ginčui, teismas atsakys, kuri iš bylos šalių yra teisi. Dėl kiekvieno kvestionuojamo projekto, advokato įsitikinimu, nereikėtų kurti naujo teisinio reguliavimo. Jau ir šiuo metu jis per daug detalus.
„Problemos slypi ne teisės normose, o jas taikant. Todėl praktikoje stebime, kad dėl planuojamų vystyti projektų, jų kokybės kyla vis daugiau diskusijų. Jos, žinoma, sveikintinos, tik svarbu, kad neužsitęstų ir būtų rasti visas puses tenkinantys kompromisiniai sprendimai. Juk pačios teisės tikslas ir yra užtikrinti civilizuotą konfliktų išsprendimą“, - reziumavo advokatas.
Vystytojo pozicija
Projektą „Varnės namai“ vystančios bendrovės „4City“ direktorė Ligita Jankauskė portalui lrytas.lt komentavo, jog jų įgyvendinamas projektas - trys vienbučiai blokuoti gyvenamieji namai, todėl kiekvienas namas turi savo atskirą unikalų numerį ir adresą.
„Šioje Pilaitės vietoje parengti teritorijų planavimo dokumentai, kuriais vadovaudamiesi ir įgyvendiname projektą. Pagal galiojantį detalųjį planą sklype galimas blokuotų namų užstatymas, toks vyrauja visoje teritorijoje. Vadovaudamiesi šiais dokumentais parengėme statybos projektą, gavome statybos leidimą ir įgyvendiname projektą. Mūsų projektas nėra trijų ar daugiau butų statinys. Tai yra trys vienbučiai blokuoti gyvenamieji namai“, - komentavo įmonės direktorė.
Kadangi bendrovės stato tris vieno buto pastatus iki 300 kv. m, visuomenės apie būsimas statybas informuoti neprivalėjo.
L.Jankauskė patvirtina - šioje Vilniaus miesto teritorijoje nėra išvystyta vandentiekio sistema, tačiau ramino gyventojus, jog gaisrų gesinimui numatyta naudoti už maždaug 200 m esančio tvenkinio vandenį. Privažiavimas prie vandens tvenkinio ugniagesiams užtikrinamas motorizuoto eismo gatve. Namų atitvarinės konstrukcijos yra suprojektuotos ir įrengiamos taip, kad būtų užtikrinti priešgaisriniai reikalavimai.
Kadangi šioje vystomų namų teritorijoje vandentiekio ir buitinių nuotekų tinklai nėra išvystyti, projekto gyventojams įrengtas vietinis 124 metrų gylio vandens gręžinys, į kiekvieną namą įvestas vandens įvadas. Buitinių nuotekų tvarkymas numatytas biologiniais valymo įrenginiais, kurie buvo suprojektuoti ir jau įrengti.
Prisidėdama prie miesto infrastruktūros gerinimo ir visos teritorijos sutvarkymo, bendrovė teigia pasirašiusi sutartį su Vilniaus miesto savivaldybe dėl finansinės paramos miesto infrastruktūros gerinimui. Taip pat papildomai, neatlygintinai, sutvarkys teritorijas, esančias už sklypo ribos ties Varnės ir J. Bretkūno gatvėmis. Ten numatyta sutvarkyti šlaitus, privažiavimus, pasodinti naujų augalų ir sutvarkyti žaliąsias zonas. Už sklypo ribos esančios teritorijos gerinimui žadama investuoti daugiau kaip 10 tūkst. eurų.
Kiekvienam namui bus įrengta po dvi automobilių stovėjimo vietas.
Pirmojo etapo namai, projekto vystytojo teigimu, parduoti pandemijos metu vos per 5 savaites, projektuojamas antrasis etapas. Į pirmąjį etapą investuota 250 tūkst. eurų.
Savivaldybės pozicija
Visai neseniai sostinės savivaldybė paviešino situaciją, kuomet nekilnojamojo turto agentūra parduoda orą - namus, kurių statybai nėra gautas leidimas. Savivaldybei įtarimą sukėlė individualių namų kvartale, viename sklype, suprojektuoti aštuoni sublokuoti namai.
Projekto autoriaus architekto Rimvydo Muduro traktavimu, tai yra aštuoni individualūs gyvenamieji namai, kurių kiekvieno plotas neviršija 300 kv. m, tad tokiems neva nereikia nei projektavimo užduoties tvirtinimo, nei projektinių pasiūlymų viešinimo procedūros.
Bet, savivaldybės vertinimu, tai yra grubus bandymas pasinaudoti procedūrų supaprastinimais, kurie, Aplinkos ministerijos sprendimu, Statybos techniniame reglamente išties suteikti vienbučiams ir dvibučiams gyvenamiesiems namams.
„Savivaldybė šį ir analogiškus projektus vertina kaip blokuotų namų kompleksą, kurio bendras plotas gerokai viršija 600 kv. m ir jam būtinos tiek projektavimo užduoties derinimo, tiek projektinių pasiūlymų viešinimo procedūros, - sakė vyriausiasis miesto architektas Mindaugas Pakalnis.
| Statinių tipas | Maksimalus plotas | Reikalingas leidimas | Papildomos sąlygos |
|---|---|---|---|
| Gyvenamas namas Vilniaus rajone | Iki 80m2 | Taip (nuo 2017 m.) | Projektas ir derinimo tvarka paprastesnė |
| Sodo namas sodų bendrijoje | Iki 80m2 | Ne | Aukštis iki 8,5m, atstumai nuo sklypo ribų |
| Šiltnamis | Iki 80m2 | Ne | Laikytis atstumo nuo sklypo ribų (3m) arba kaimyno sutikimas |
| Pirtelė žemės ūkio paskirties sklype | Iki 80m2 | Ne | Sklypas su adresu, suformuota užstatymo teritorija |
| Priestatas/garažas mieste | Iki 50m2 | Ne | Jei didesnis - reikia leidimo |