Nors miestuose gyventojų skaičius auga, dažno lietuvio svajone lieka nedidelis, patogus namukas. Dvibučių namų projektai rinkoje populiarūs dėka savo patogumo, ekonomiškumo, kainos, geros lokacijos. Tačiau, perkant ar statant dvibutį namą, svarbu žinoti teisinius ir praktinius aspektus, kad išvengtumėte nesklandumų ateityje.
Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra dvibutis namas, kokie jo ypatumai, su kokiais iššūkiais galite susidurti ir kaip juos įveikti.
Kas Yra Dvibutis Namas?
Dvibutis namas - tai du namai, kurie yra sujungti. Yra žemės sklypas, ant kurio stovi dvibutis namas - du namai, kurie turėtų būti sujungti tarpusavyje. Ant to žemės sklypo lyg ir negali stovėti du atskiri namai.
Apskritai net ekspertai plika akimi negalėtų atskirti dvibučio namo nuo blokuoto pastato. Tai - kaskart unikali architekto išmonė.
Įprastai dviejų butų gyvenamasis namas pasižymi nesudėtingais konstrukciniais sprendimais, pastatytas iš ilgaamžių ekologiškų medžiagų. Tinkamai sublokuoti dvibučiai pastatai optimaliai izoliuoja šilumą, drėgmę, taip pat išsiskiria savo puikia garso izoliacija - nesigirdi jokių pašalinių garsų iš skirtingų butų.
Pastatų projektavimo ir statybos darbų įmonės NP5 architektai ir projektuotojai projektuojamame dvibučiame gyvenamajame name pagal užsakovo pageidavimą nustato patalpų funkcinę priklausomybę bei patalpų išdėstymą.
Tarptautinė įmonė NP5 siūlo kokybiškų kotedžų statybą Šiauliuose, Vilniuje, Kaune ir kitose Lietuvos teritorijose. Kiekvienam klientui siekiame suteikti efektyvų bendradarbiavimą, naujovišką požiūrį į statybas ir skirti ypatingą dėmesį jo individualaus projekto kokybei.
Modernus dvibučio namo projektas
Išskirtinis Dvibučio Namo Pavyzdys
Žinodami auksinę taisyklę „į viršų namas pinga“, t.y. mažėja statybos darbų kaštai, projekto autoriai atsisakė rūsio, taip pat maksimaliai sumažino nenaudingus bei miegamųjų kambarių plotus. Sukurtas išskirtinės, bet ne ekstravagantiškos išraiškos, nedidelis ekonominės klasės dviejų butų namas, didžiąja dalimi pakibęs virš žemės, į kurią it ant rankų remiasi kolonų eile.
Aukštai iškelta pastato „galva“ atvykstančius pasitinka keturiais horizontaliai ir vertikaliai išvartytais langais - „akimis“ - ir kviečia įeiti į iš stiklo blokelių sumūrytus tambūrus. Šis dvibutis pastatas - puikus pavyzdys, kad naudojant minimalias išraiškos priemones įmanoma gyventi patogiai, taupiai, kartu gėrintis originalia savų namų išvaizda.
Ekonomiškas dvibutis namas
Statybos Reikalavimai ir Apribojimai
Svarbu išsiaiškinti, ar yra kokie atstumo, priesgaisriniai reikalavimai statiniui nuo namo, nuo kaimyno namo ir/ar tvoros. Bei nuo kaimynu pravaziuojamo kelio. Taip pat svarbu žinoti, kokios energetinės klasės pastatas gali būti statomas sklype ir ar galima statyti vasarnamį, pritaikomą gyventi ištisus metus.
Jei įvažiavimas yra nuo regioninio kelio, reikia užtikrinti, kad būtų palikta pakankamai vietos pravažiuoti kitiems kaimynams. Taip pat reikia išsiaiškinti, ar galima įsirengti laikiną įvažiavimą nuo regioninio kelio tiesiai į savo sklypą kol vyks statybos.
Įsigijai sklypą svajonių namo statybai? O čia - apribojimai ir sąlygos? Statant individualų gyvenamąjį namą Lietuvoje, būtina atsižvelgti į daugybę reikalavimų, pradedant nuo žemės sklypo paskirties ir baigiant statybos leidimais bei atstumais iki kaimyninių sklypų ir vandens telkinių. Taip pat svarbu žinoti, ar sklype galima statyti dvibutį namą ir kokie reikalavimai jam taikomi.
Žemės Sklypo Paskirtis ir Apribojimai
Prieš pradedant statybas, svarbu įsitikinti, kad žemės sklypo paskirtis leidžia statyti gyvenamąjį namą. Jei sklypas yra žemės ūkio paskirties, gali tekti keisti jo paskirtį į namų valdą. Tačiau tai ne visada įmanoma, ypač jei sklypas yra mažesnis nei 2 ha.
Be to, sklypui gali būti taikomi įvairūs apribojimai, pavyzdžiui, jei jis yra geomorfologiniame draustinyje ar netoli kelio. Tokiais atvejais gali būti nustatytos apsaugos zonos, kurios riboja statybos galimybes. Pavyzdžiui, kelių direkcija gali nustatyti apsaugos zoną, kuri apima visą sklypą, todėl gali būti neįmanoma statyti naują namą ar pakeisti ūkinio pastato paskirtį į gyvenamąją.
Norint sumažinti apsaugos zoną, gali tekti kreiptis į atitinkamas institucijas ir bandyti įrodyti, kad statyba nepadarys žalos aplinkai ar nesukels kitų problemų. Tačiau tai nėra garantuotas procesas.
Statybos Leidimai ir Projektai
Norint pradėti statybas, dažnai reikalingas statybos leidimas. Tačiau kai kuriais atvejais, pavyzdžiui, statant nesudėtingą statinį iki 50 kv. m ploto, leidimo gali ir nereikėti. Vis dėlto, net ir tokiu atveju gali būti reikalingas projektas ir pranešimas apie statybos pradžią.
Jei planuojama rekonstruoti esamą pastatą, pavyzdžiui, pakeisti stogą ar padidinti plotą, taip pat gali būti reikalingas leidimas. Svarbu pasidomėti, kokie reikalavimai taikomi konkrečiu atveju, nes jie gali skirtis priklausomai nuo statinio tipo ir dydžio.
Jei jau turite statybos leidimą, bet norite keisti projekto sprendimus, pavyzdžiui, statyti mažesnį namą arba naudoti kitas medžiagas, gali tekti gauti naują leidimą arba atlikti projekto korektūrą. Svarbu pasikonsultuoti su specialistais, kad įsitikintumėte, jog laikotės visų reikalavimų.
Atstumai Iki Kaimyninių Sklypų ir Vandens Telkinių
Statant namą, svarbu laikytis atstumų iki kaimyninių sklypų ir vandens telkinių. Pavyzdžiui, nuo sklypo ribos iki namo turi būti išlaikytas tam tikras atstumas, kuris gali skirtis priklausomai nuo vietovės ir pastato aukščio. Taip pat yra apribojimai statybai prie upių ir ežerų, pavyzdžiui, pakrantės apsaugos juostoje galima statyti tik nedidelius statinius.
Pavyzdžiui, norint statytis pirtį prie upės, jos apsaugos zonoje, reikia žinoti, kad "už pakrantės apsaugos juostos ribų gali būti statoma tik po vieną ne didesnio kaip 25 kvadratinių metrų bendrojo ploto ir ne aukštesnę kaip 4,5 metro asmeninio naudojimo pirtį be rūsio."
Sklypo Užstatymo Tankumas
Svarbu nepamiršti, kad pagal įstatymą užstatymo plotas negali viršyti 35% sklypo ploto. Jei sklypas tik 6a, tai bus leidžiamas mažas užstatymo plotas, vargu ar tilps du namai. Galima statyti ir sujungus, ir atskirai.
Sklypo užstatymo tankumas
Visuomenei Svarbūs Pastatai: Ar Jūsų Namas Tarp Jų?
Galiojančiame statybos techniniame reglamente numatyta, kad visi vienbučiai ar dvibučiai gyvenamieji namai, kurių bendras plotas viršija 200 kvadratinių metrų, priskiriami visuomenei svarbių pastatų rūšiai. Tokia klasifikacija taikoma ne tik naujai statomiems, bet ir rekonstruojamiems namams, jei po rekonstrukcijos jų bendras plotas viršija tuos pačius 200 kvadratinių metrų.
Jei statomas bent kiek erdvesnis namas 4 asmenų šeimai su antžeminiu garažu dviem automobiliams, toks 200 kvadratinių metrų bendras plotas yra labai nesunkiai pasiekiamas. Dar lengviau jį viršyti statant dvibutį namą.
Įdomumo dėlei galima paminėti, kad visuomenei svarbiems pastatams taip pat yra priskiriami aukštesni nei 5 aukštų daugiabučiai gyvenamieji namai, prekybos pastatai, kurių plotas didesnis nei 1000 kvadratinių metrų, oro uostai, jūrų uostų terminalai, stadionai, laidojimo namai, krematoriumai, gamyklos.
Belieka tik pasididžiuoti, kad jūsų 2 aukštų nuosavas namas Lietuvoje yra laikomas tokiu pat visuomenei svarbiu objektu, kaip visi šie išvardinti pastatai.
Projektiniai Pasiūlymai ir Viešinimas
Jei vienbutis ar dvibutis namas pagal aukščiau pateiktą aprašymą priskiriamas visuomenei svarbiems pastatams, prieš rengiant techninį projektą teks parengti projektinius pasiūlymus, patvirtinti jų rengimo užduotį, derinti Miesto plėtros departamente ir kitose institucijose. Taip pat turės būti rengiamas viešas susirinkimas, apie kurį prieš tai reikės paskelbti sklype įrengtame informaciniame stende arba kaimynams siunčiant registruotus laiškus.
Galiausiai parengus viešinimo procedūrų įvertinimą ir jį įkėlus į informacinę sistemą „Infostatyba“, teks vėl kreiptis į Miesto plėtros departamentą, kad šis pritartų projektiniams pasiūlymams. Taip pat labai svarbu nepamiršti, kad į viešą susirinkimą teks kviestis ir Vilniaus miesto savivaldybės Miesto plėtros departamento Detaliojo planavimo ir architektūros skyriaus specialistą pagal jo kuruojamą miesto teritoriją. Šio specialisto dalyvavimas susirinkime yra privalomas.
Visi aukščiau aprašyti darbai ilgai trunka, bet ir gerokai išpučia pastato projektavimo kainą. Susidaro kebli situacija - už nuosavo namo projektą niekas didelių pinigų nėra pasirengęs mokėti. Tuo tarpu architektui tenka daug didesnė atliekamų darbų našta. Sunku suprasti, kodėl tokia tvarka iš viso buvo priimta.
Vienas iš galimų variantų - siekis apsisaugoti nuo tokių atvejų, kai privačių namų kvartaluose ar soduose atsiranda daugiabučiai namai, nors statybą leidžiantis dokumentas buvo išduotas vienbučiui ar dvibučiui. Ar tai tikrai padeda ir ar tam tikrai reikia drakoniškų priemonių ir resursų švaistymo, dėl kurių kenčia daugelis sąžiningai besielgiančių gyventojų ir architektų?
Projektinių pasiūlymų rengimo schema
Visą šia situaciją galima būtų išspręsti ne bandant skaidrinti projektavimo procesą įvedant daugybę biurokratinių procedūrų, o efektyvinant statybas prižiūrinčių institucijų darbą. Tuo tarpu, kol galioja dabartinė tvarka, teks apsišarvuoti kantrybe ir išleisti gerokai daugiau pinigų, arba projektuoti 199 kvadratinių metrų ploto namą.
Statybos Užbaigimo Problemos
Jei visgi perkamas būstas naujame dvibučiame name, gyventojams dažniausiai tenka patiems registruoti visą objekto statybos baigtumą. Naujos statybos namai beveik visada parduodami 85 proc. baigtumo. Praktikoje visą namo baigtumą paprastai tenka registruoti nebe vystytojui, o pirkėjui - tai nėra itin sudėtinga procedūra, tačiau jos per tam tikrą laiką reikalauja bankai, jeigu perkama su paskola.
Daugybė būsto dvibučiuose pastatuose pirkėjų šiuo metu yra įstrigę situacijoje, kai neįmanoma registruoti 100 proc. viso objekto baigtumo. Taip nutinka dėl to, kad net pasiekus 100 proc. baigtumą, ne visada įmanoma įregistruoti visą objektą.
Tai savaime nėra problema gyvenant, bet perkant su paskola bankai reikalauja viso namo įregistravimo per 6-12 mėnesių. Negana to, nuo 2015 m. būsto paskolos sutartyse dažniausiai numatoma, kad per minėtą terminą nepasiekus 100 proc. viso objekto baigtumo, pradedamos taikyti bent 1 proc. palūkanos.
Ar Galima Dvibučiame Name Priduoti Tik Vieną Butą?
Teisės aktuose nėra numatytas pastato dalių atskiras statybos užbaigimas, tad turite daryti viso pastato statybos užbaigimą. 100 proc. pastatą galima priduoti tik kai bus įrengti abu butai. O dalinį pridavimą galit pridavinėti kada norit.
Dvibutis namas yra vienas pastatas, jis parengtas vienu projektu bei jam išduotas vienas statybos leidimas, todėl jis turi būti priduodamas kaip vienas daiktas. Kai priduosite namą, bus galima atskirai registruoti ir užbaigtus butus.
Priduodamas turi būti NAMAS. Dvibutis. Po to butai (atskirai po vieną gali būti registruojami).
Ką Daryti, Jei Kaimynas Delia Statybas?
Net jei kito būsto dvibučiame name pirkėjas anksčiau ar vėliau atsiranda, iššūkiai ar papildomos išlaidos čia nesibaigia. Tai - priežastis ne tik bendradarbiauti su kaimynu, bet ir ieškoti tokio dvibučio, kurio antras butas irgi turi pirkėją ar gyventoją.
Jei susidūrėte su situacija, kai kaimynas nepradeda įrengimo darbų ir negalvoja apie pastato baigtumo reikalus, kreipkitės į banką ir paaiškinkite situaciją. Bankas gali paprašyti oficialaus paaiškinimo, kodėl negalite priduoti namo. Paaiškinimą gali parašyti statytojas arba vystytojas.
Preliminari Sutartis ir Registrų Centro Duomenys
Pasitaiko atvejų, kai perkant dvibutį namą, išlenda neatitikimų tarp preliminarios sutarties ir Registrų centro duomenų. Pavyzdžiui, preliminarioje sutartyje numatytas parduodamo namo plotas neatitinka registro centro duomenų. Taip gali nutikti, jei plane pavaizduotas sujungimas su kitu namu, kurio realybėje nėra.
Tokiu atveju bankas gali neduoti paskolos, nes preliminarioje sutartyje numatytas parduodamo namo plotas neatitinka registro centro duomenų. Teisiškai tai pardavėjui pagal preliminarią sutartį - bauda už nesutvarkytus dokumentus. Žiūrint lanksčiau - keisti Preliminarią, numatant sąlygą.
Dokumentai, Kurių Reikalaukite Iš Vystytojo
Tokių objektų pirkėjai taip pat turėtų labai gerai išsiaiškinti, ką perka. Tokių dokumentų budriam pirkėjui turėtų būti negana. Iš vystytojo būtina reikalauti visos techninės dokumentacijos: statybos leidimo, techninio projekto, statybos darbų ir techninės priežiūros apmokėtų draudimo polisų, statybos darbų vadovo sutarties, pranešimo apie statybos darbų pradžią, techninės priežiūros sutarties.
Su kolegomis juokaujame, kad žmonės paprastai perskaito instrukcijas nusipirkę virdulį, bet namą ar butą notariškai nusiperka iš paveikslėlio.
Statybos leidimas - vienas iš svarbiausių dokumentų
Dvibučio Namo Registravimas
Tokių objektų pirkėjai taip pat turėtų labai gerai išsiaiškinti, ką perka. Pirmiausia atliekami viso pastato matavimai, kartu parengiant atskiras dviejų butų bylas. Tuomet atliekami akustikos tyrimai tarp butų nepriklausomai nuo to, ar jie sujungti garažais. Galiausiai visa tai perduodama privačiam ekspertui per „Infostatybos“ sistemą ir registruojama Registrų centre.
Patarimai Būsimiems Statytojams
- Su kolegomis juokaujame, kad žmonės paprastai perskaito instrukcijas nusipirkę virdulį, bet namą ar butą notariškai nusiperka iš paveikslėlio.
- Teoriškai 7a sklype yra galima sublokuotų namų statyba. Reikia gilintis į situaciją. Priklauso nuo daugelio faktorių - yra mieste ar rajone, kas parašyta detaliajame plane ir t.t. Vilniaus m. tokio ploto sklype galite statyti, kad ir 2 dvibučius namus.
- Sublokuoti gyvenamieji namai gali būti statomi vienbučių, dvibučių gyvenamųjų namų paskirties žemėje.
- Sublokuoti namai gali būti statomi, tam reikalingas projektas ir leidimas, tačiau gali būti atvejų, kuomet tokios statybos neleidžiamos: saugomose teritorijose (kultūros paveldo apsaugos zonos, regioniniai, nacionaliniai ir kiti parkai, Natura 2000 teritorijos ir pan.), jei jose nustatytas saugomos teritorijos reglamentas; jei to neleidžia teritorijų planavimo dokumentai (detalieji planai, specialieji planai, bendrieji planai ir pan.).
- Taip pat atkreiptinas dėmesys į leidžiamos užstatyti procentus (tankumas ir intensyvumas), aukštingumas - negalima viršyti. Privaloma laikytis teritorijų planavimo dokumentų (detaliųjų planų, specialiųjų planų, bendrųjų planų) nustatyti užstatymo zonų.
- Jei dvibučio namo bendras vidaus plotas viršija 300m², tai toks statinys yra įtrauktas į visuomenei svarbių statinių sąrašą, būtinos viešinimo procedūros. Taigi, žinant tik sklypo plotą negalima pasakyti, ar leidžiama statyti dvibutį gyvenamąjį namą ar negalima.
- Pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymą, statant naują Namą, jam skirtas sklypas (ar jo dalis) negali būti mažesnis kaip 400 m2. Taip pat svarbu atsižvelgti į žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisykles.
NP5 profesionalų projektuojami ir statomi pastatai atitinka A++ energinio naudingumo klasės reikalavimus. Jie išsiskiria savo gera šilumos, garso izoliacija, reikalauja mažesnių eksploatacijos išlaidų, o pastato šildymo kaštai sumažėja daugiau nei tris kartus.
Mūsų įmonė klientams siūlo visą dvibučių namų projektų statybos paketą - nuo pirminių konsultacijų, geodezinių matavimų, projekto vizijos, koncepcijos, projekto sąmatos sudarymo iki projektavimo ir statybos darbų, vidaus ir išorės apdailos darbų. Teikiame garantinę ir pogarantinę pastato priežiūrą. Bendrovė specializuojasi kaip statybų vystytojas, rangovas ir pavienių statybos darbų vykdytojas. Kuriame ir realizuojame tiek B2B, tiek B2C architektūrinius ir statybų projektus bei atidžiai prižiūrime įgyvendinimo procesą.