Nekilnojamojo turto (NT) rinkai Lietuvoje kaistant, apie 70 proc. lietuvių šluoja butus senuose namuose. Apie 300 tūkst. vilniečių gyvena sovietmečiu statytuose namuose, o dalis jų - blokiniai, kurių būklė tik patenkinama. Nors lietuviai šluoja butus senuose namuose, ekspertai įspėja dėl kai kurių jų, pavyzdžiui, blokinių namų, kokybės. Vilniaus miesto savivaldybės duomenimis, sostinėje yra daugiau nei 7 tūkst. daugiabučių gyvenamųjų namų, o iš jų daugiau kaip pusė statyti 1960-1993 metų laikotarpiu.
Blokinių namų problemos ir iššūkiai
Didžiausios bėdos - tarpblokinių siūlių nesandarumas, sieninių plokščių supleišėjimas, išporėjimas, stogo dangos nesandarumas, vidaus inžinerinių tinklų - vidaus nuotekų, vandentiekio, šilumos tinklų - fizinis susidėvėjimas, inžinerinės įrangos, pavyzdžiui, liftų, nusidėvėjimas. Dėl šių priežasčių blokiniai namai yra energetiškai neefektyvūs - gyventojai suvartoja daug šilumos šaltuoju metų laiku, taip pat gali jausti diskomfortą dėl drėgmės, pastebėti skersvėjį, pelėsį.
Juose gali kauptis pelėsis, drėgmė, dėl įtrūkių susidaryti skersvėjis. Tokiuose namuose gyvenantys žmonės gali jausti diskomfortą dėl drėgmės, skersvėjo, užuosti pelėsį.
KTU mokslininkė J. Černeckienė išskiria, kad vienas didžiausių blokinių namų trūkumų - didelės šildymo sąskaitos ir išbalansuota šildymo sistema: „Daugelyje blokinių pastatų buvo įrengiamos vienvamzdės šildymo sistemos, taip taupant ir darbo sąnaudas, ir metalą. Tokioje šildymo sistemoje butai yra priklausomi vienas nuo kito. Jeigu viename aukšte šildymo įrenginys buvo ne visai legaliai pakeistas, tai dažniausiai išbalansuoja viso namo gyvenimą.
Blokinių namų griovimo perspektyvos
Sostinės mero teigimu, ateityje kai kuriuos blokinius namus gali tekti griauti. Dar 2017-aisiais Maskva skelbė pradedanti 1950-1960 metais statytų blokinių namų griovimo programą. Ją įgyvendinant planuota nugriauti apie 8 tūkst. blokinių namų ir iškeldinti iki 1,6 mln. žmonių.
Vilniaus meras R. Šimašius teigia: „Pradėjome priekabiau tikrinti senų namų techninę būklę. Skambinama ir primenama tokių namų bendrijoms. Sakome - tvarkykitės. Tokiu atveju galiu garantuoti, kad miesto pinigų į beviltiškų namų palaikymą, kada žmonės jais patys nesirūpina, tikrai nedėsime. Ypač kai tie namai yra pastatyti blogai, netinkamoje vietoje, patys žmonės juos apleido. Ateis tas laikas, kai pasirūpinsime, kur tuos žmones laikinai apgyvendinti, o tuos namus reikės nugriauti ir statyti iš naujo, jie bus geresni. Yra tokių vietų, analizė yra daroma“.
VGTU profesorius J. Kołosovskis teigia: „Juk tai privati žmogaus nuosavybė. Kitas klausimas - kur iškelti žmones? Juk senuose namuose daugiausia gyvena senyvo amžiaus žmonės. Jie neturi pinigų, o už likutinę buto vertę nieko nenusipirktų.“
Blokinių butų kainos ir kreditavimo sąlygos
Nekilnojamojo turto ekspertas M. Mikočiūnas teigia, kad apie 70 proc. pirkėjų renkasi senos statybos butus. NT bendrovės „Ober-haus“ 2021 metų balandžio duomenimis, gyvenamuosiuose rajonuose, senos statybos 2 kambarių buto blokiniame name kvadratinio metro kaina gali siekti nuo 1 260 iki 1 580 eurų.
Vis dėlto M. Mikočiūnas atkreipia dėmesį, kad žmonės, norintys blokiniame name įsigyti būstą, turi pagalvoti ir apie didesnį nei 15 proc. pradinį įnašą. „Banko kreditavimo sąlygos norint įsigyti butą blokiniame name yra truputį prastesnės: naujos statybos būstui pradinis įnašas yra 15 proc., o senos - 20-25 proc. Tačiau tai priklauso ir nuo besiskolinančio žmogaus kreditingumo“, - aiškina M. Mikočiūnas.
A. Žiūraitė teigia: „Teikdami būsto paskolą visų pirma vertiname individualias kliento galimybes ją grąžinti. Jeigu kliento finansinė padėtis atitinka reikalavimus, tuomet žiūrime ir į jo įkeičiamą turtą. Jis turėtų būti priimtinas kaip būsto paskolos grąžinimo užtikrinimo objektas, t. y. skirtas gyventi, priimtinos būklės (arba klientas turi turėti aiškų planą, kaip tą būklę pagerins) ir pakankamai likvidus. Tad puikios būklės butas senos statybos name likvidžioje vietoje lygiai taip pat užtikrina paskolos gavimą kaip ir naujos statybos butas toje pačioje vietovėje“.
S. Jonkus sako: „Visais atvejais kliento pajamos turi būti pakankamos, visų kliento turimų įsipareigojimų suma negali viršyti 40 proc. jo mėnesinių pajamų, maksimalus paskolos laikotarpis negali viršyti 30 metų ir klientas privalo būti sukaupęs ne mažesnį nei 15 proc. įnašą. Vis dėlto verta atkreipti dėmesį, kad tam tikrais atvejais bankui įvertinus perkamo būsto likvidumą gali būti prašoma ir didesnio pradinio įnašo, tai gali galioti ir senesnės statybos būstui“.
3 svarbiausios priežastys, kodėl turėtumėte investuoti į butus – Grant Cardone
Gyvenimas pirmame aukšte: pliusai ir minusai
Gyvenimas pirmame aukšte turi savų privalumų ir trūkumų, ypač blokiniuose namuose. Štai keletas atsiliepimų iš žmonių, gyvenančių pirmame aukšte:
- Privalumai: Patogumas (nereikia laipioti laiptais), vėsumas vasarą, mažiau kaimynų, vaikams daugiau laisvės lakstyti.
- Trūkumai: Šaltesnis butas (ypač kampinis), mažiau natūralios šviesos, mažiau privatumo (reikia užuolaidų), girdimas laiptinės triukšmas.
Kai kurie gyventojai rekomenduoja apsišildinti grindis ir pasirūpinti rekuperacija, ypač jei butas kampinis. Taip pat svarbu pakeisti laiptinės duris, kad jos nesitrankytų.
Pertvarkos blokiniuose butuose: ką reikia žinoti
Su sienomis blokiniame sovietiniame daugiabutyje reikėtų elgtis ypač atsakingai. Tokios konstrukcijos namas - lyg kortų namelis: sienos ir perdangos čia surinktos iš stambių gelžbetonio plokščių („kortų“), kurių dydis lygus visai kambario sienai ar viso kambario plotui. Plokščių viduje įbetonuota laikančioji armatūra yra lyg audinio siūlai, kuriuos nukirpus, audinys išyra. Skaudžiausia pasekmė būtų sukelti grėsmę viso pastato stabilumui ir gyventojų saugumui, kaip nutiko daugiabutyje Kaune.
Paprastuoju remontu laikomi darbai, kai nekeičiamos, nestiprinamos ir nesilpninamos bei nestatomos laikančiosios konstrukcijos, kai nekeičiamos ir neremontuojamos bendrosios inžinerinės namo sistemos, ir visi statybos darbai atliekami buto viduje, nekeičiant pastato išorės. Statybos leidimo nereikia, kai statybos darbai, išskyrus bendrųjų pastato inžinerinių sistemų keitimą, atliekami buto viduje.
Daugiabučio laikančiosios konstrukcijos yra bendra visų savininkų nuosavybė, tai nurodyta civiliniame kodekse. Konstrukcijų visiškas ar dalinis išardymas (angų kirtimas jose) tiesiogiai atsiliepia pastato stabilumui. Teisės aktai numato, kad prieš atlikdamas laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymą, buto savininkas privalo supažindinti kaimynus su planuojamais statybos darbais, gauti daugiau kaip 50proc. namo gyventojų pritarimą, parengti kapitalinio remonto projektą ir gauti teigiamą ekspertizės išvadą projektui.
Visada yra didelė tikimybė, kad dėl kokių nors priežasčių laikančiųjų sienų griovimas bute bus pastebėtas ir užfiksuotas kaip administracinis pažeidimas. Baudos neišvengsite, o kartu gausite privalomą nurodymą per konkretų terminą parengti projektą, pristatyti krūvą dokumentų arba atkurti pirminę padėtį bute.
Senos ir naujos statybos butų kainų palyginimas
Kaip NT bendrovės pranešime spaudai pastebi R. Pleteras, anksčiau statyto ir jau šeimininkus turėjusio būsto rinka šalies sostinėje užleidžia turėtas pozicijas - „Registrų centro“ duomenimis, šiemet tokių butų parduota dešimtadaliu mažiau nei pernai, jų dalis nuo visų įregistruotų butų pardavimo sandorių pasiekė siekė 55 proc. Beveik prieš dešimtmetį senas būstas užėmė net 90 proc. rinkos.
Statistikos departamento duomenimis, jau savininką turėjusios senesnės statybos butai Vilniuje pabrango 8,1 proc. punkto, kai naujos statybos - vos 3,3 proc. punkto. Tad kartais naują būstą įsigyti yra tiesiog pigiau.
R. Pleteras priduria, kad didesnis kainos skirtumas jaučiamas kalbant apie blokinius pastatus, kuriuose vieno kvadratinio metro kaina Vilniaus miegamuosiuose rajonuose vidutiniškai siekia maždaug 1,2-1,5 tūkst. eurų. Tačiau toks būstas paprastai turi prastesnę garso ir šilumos izoliaciją, todėl jiems dažniau reikia papildomų investicijų patogesniam gyvenimui užsitikrinti.
Renovacija: ar verta investuoti?
Ekspertas pastebi, kad naujo ir seno būsto kainas dar labiau suvienodina renovacija. Kaip nurodo Būsto energijos taupymo agentūra, vidutiniškai vieno kvadratinio metro renovacija kainuoja 200 eurų iki valstybės paramos suteikimo. Tačiau net ir su valstybės pagalba investicijos siekia dideles sumas, o bendra investicijų į būstą suma - panaši, kuri būtų išleidžiama naujam būstui.
R. Pleteras taip pat pažymi, kad renovuoti senos statybos daugiabučiai dažniausiai nepasiekia naujuose pastatuose siūlomos A ar A+ energetinės klasės, tad už šildymą vis tiek mokama daugiau.
Garso izoliacija blokiniuose namuose
Pasak A. Šneiderio, pagrindinis niuansas, kurį turėtų žinoti pirkėjai, yra garso daugiabučiuose pralaidumas. Kaip teigia pašnekovas, prasčiausia garso izoliacija yra blokiniuose daugiabučiuose, kadangi juose panaudotos ganėtinai plonos konstrukcijos. Dėl šios priežasties, komentuoja A. Šneideris, blokinių daugiabučių gyventojai girdi kaimynų skleidžiamus garsus.
Pašnekovas papildo, kad tiek mūriniuose, tiek monolitiniuose daugiabučiuose garso izoliacija yra geresnė, mat minėtuose pastatuose naudojamos geriau garsą sulaikančios medžiagos.
Štai keletas atsiliepimų apie garso izoliaciją blokiniuose namuose:
- Kai kaimynai šneka nesigirdi, girdisi nebent kai rėkia ar šuo loja.
- Gyvenu blokiniam ~1965 pastatymo, garso izoliacija nieko gero. Vakare jau einant miegot girdisi virsutinis kaimynas kaip tv ziuri ir eina Lidl reklamos ir tarkim dar jo kompiuteris pastatytas i kampa prie radiatoriu, tada girdisi pokalbiai per skype.
Paradoksas, gyvenu B energetinės klasės name, kur garso izoliacija taip pat B klasės. Dabar stato A+ namus, kur garso izoliacija vis dar net C klasės. Čia patys žmonės kalti, kad tokius perka. Kitavertus, gal nieko blogo - jei prieš remontą pats pasidarai papildomą garsinę izoliaciją.
Sovietinių butų išplanavimas
Kalbant apie ankštumą - buvo atliktas tyrimas, matuojantis vidutinį gyvenamosios vietos plotą tarp keliolikos valstybių gyventojų. Pasirodo, mažiausi būstai yra ne mažytėje Danijoje, ne tankiojoje Japonijoje, ne Kinijoje, o... Rusijoje.
Kaip tik pats ieškausi buto, tai kiek pastebėjau, tai kaip tik nauji butai dažnai mažesnės kvadratūros ir dažniausiai virtuvė kartu su svetaine ir šiaip išplanavimas nepatinka dažniausiai... Senuose dažniau ir kvadratūros daugiau ir lengviau virtuvė atskira rasti, nors aišku pasitaiko ir daug būtų kur holas ir koridoriai užima pusę ploto.
1994 - 2004 metais statytų daugiabučių butų vidutinis plotas siekia 65 - 75 kv. m. Nuo 2005 metų ši parametras pradėjo mažėti ir dabar siekia apie 55 kv. m, tačiau iki 1994 metų statytuose daugiabučiuose vidutinis butų plotas buvo panašus į dabartinį.
Sovietinis sovietiniam nelygu. Senesni daugiabučiai tikrai nepatogūs, miniatiūrinės laiptinės gal 2kv. Bet naujesni, maždaug devinto dešimtmečio statybos tikrai neblogi palyginus. Laiptinės daug erdvesnės, pvz jeigu tai devynaukštis ir liftas į antrą aukštą nevažiuoja, tai antro aukšto gyventojai pasidarė į savo laiptinės dalį atskiras duris, pasistatę fotelius, staliuką, vazonus. Panašiai būna ir su 9 aukštu. Butai irgi erdvesni, virtuvė būna tikrai nemaža, vonioj telpa skalbyklė su vonia pilnai. Jeigu perki butą be remonto ir nori turėt šiuolaikišką išplanavimą, tai galima virtuvę įrengti svetainėje vamzdžius tiesiog perkeliant kiaurai sieną, o buvusioje virtuvėje padaryti papildomą miegamąjį.
Daugiabučių tipai Lietuvoje
Lietuvoje per ilgus metus daugiabučių statybos technologijos keitėsi - medinius keitė blokiniai ir monolitiniai, o ne taip seniai kone populiariausiais tapo daugiabučiai iš blokelių. Nepaisant to, kad naujų daugiabučių kokybė žymiai geresnė, vis tik sandoriai iki šiol sudaromi ir dėl butų senuose daugiabučiuose.
Kaip teigia grupės „Inreal“ specialistas T. S. Kvainickas, iki 1950-ųjų Lietuvoje daugiausia buvo statoma medinių ir mūrinių namų. Skaičiuojama, kad nuo 1960-ųjų medinukai tampa nebepopuliarūs, o iki pat Nepriklausomybės šalyje daugiabučiai dažniausiai statomi iš gelžbetonio bloko ir monolitinio betono. Šalia šių dviejų daugiabučių rūšių kilo ir mūriniai pastatai.
Remiantis Registrų centro duomenimis, šiuo metu Lietuvoje daugiausia stovi mūrinės statybos daugiabučių - jų yra apie 22 tūkst. Blokinių - apie 7,5 tūkst., medinių - apie 6 tūkst. ir beveik 2 tūkst. daugiabučių, pastatytų iš blokelių.
Vis tik pačiame Vilniaus mieste daugiabučių pasiskirstymas kiek kitoks nei visoje Lietuvoje. Sostinėje skaičiuojama daugiau blokinės (stambiaplokštės) statybos namų, nes, pasak T. S. Kvainicko, sovietmečiu tokių daugiabučių plėtra buvo didelė.
Greičiausia - blokinių namų statyba. Anot pašnekovo, visi tokių daugiabučių statybiniai elementai pagaminami gamykloje, o statybų aikštelėje tik surenkami. Specialisto teigimu, vieną penkių aukštų blokinį daugiabutį gali sumontuoti penki žmonės, todėl darbo sąnaudos tokiam darbui žymiai mažesnės nei mūrinio namo statybai. Pašnekovas papildo, kad stambiaplokščių namų blokus galima gaminti iškart su daline apdaila, išvedžiotomis instaliacijomis. Taip pat, sako A. Šneideris, stambiaplokščių daugiabučių statybai įtakos neturi ir oro sąlygos, kadangi statybiniai elementai gaminami gamykloje, o ne statybų aikštelėje.