Biuro nuomos sutartis yra privalomas dokumentas, saugantis tiek nuomotoją, tiek nuomininką. Šiame straipsnyje aptarsime esminius aspektus, į ką atkreipti dėmesį sudarant biuro nuomos sutartis, šalių teises ir pareigas, sutarties nutraukimą ir šalių atsakomybę.
Biurų rinka šiandien
Nekilnojamojo turto sektoriuje (statybinių ir energetinių žaliavų kainų kilimas, infliacija, naujų projektų stygius ir pan.) yra daug neapibrėžtumo. Tačiau fiksuojama, kad pati biurų rinka po truputį grįžta į prieš COVID-19 pandemiją buvusią situaciją. Pandemija, išaugę aplinkosauginiai reikalavimai kartu pakeitė ir darbuotojų lūkesčius ir reikalavimus naujiems bei moderniems biurams. Tarptautinių nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovių duomenimis, biurų geografija plečiasi ir reikalavimai jiems auga.
Nuomininkai tikisi, kad biurai bus ergonomiški, patogūs, užtikrins besikeičiančius darbuotojų poreikius (didesnės biuro erdvės poilsiui, susitikimams ar komandinėms užduotims). Nuomininkų dėmesys skiriamas ne tik biurų patalpoms ar jų išplanavimui, bet ir šalia esančiai infrastruktūrai (pvz.: ar yra pakankamai maitinimo vietų, ar patogu atvykti į biurą įvairiomis transporto priemonėmis ir pan.).
Atitinkamai, minėtos tendencijos diktuoja poreikį turėti lanksčias nuomos sutartis, kurios reikalui esant padėtų atliepti pasikeitusius nuomininko interesus (pvz.: galimybę padidinti išnuomotų biurų patalpų plotą / darbo vietų skaičių, pratęsti ar nutraukti nuomos sutartis ir pan.). Šios tendencijos neabejotinai taps katalizatoriumi, skatinančiu dinamiškesnį ir lankstesnį požiūrį į komercinę nuomą (nuomos sąlygų lankstumą). Kas, žinoma, turės įtakos ir biuro nuomos sutarčių sudarymo įpročiams.
Į ką atkreipti dėmesį sudarant biuro nuomos sutartis?
Abiejų šalių interesų pusiausvyrą, tvarumo tikslų pasiekimą bei išvengti potencialių ginčų, užtikrinti padės žemiau pateikiami esminiai momentai.
Patalpų įrengimas
Įvertinus tai, kad biuro nuomos sutartys dažnai sudaromos dar net nepastačius verslo centro, patartina sutarties šalims nusimatyti ir aiškiai apibrėžti sąlygas, susijusias su biuro patalpų įrengimu, t.y. kas turi parengti patalpų įrengimo projektą, kokie įrengimo terminai ir kaina, taip pat nusimatyti aiškias taisykles papildomo ploto nuomai ar išnuomoto turto perplanavimui. Detalus patalpų techninių reikalavimų suderinimas leis išvengti potencialių ginčų ateityje.
Patalpų perdavimas
Kitas labai svarbus momentas, neatsiejamai susijęs su patalpų įrengimu - tai biuro patalpų perdavimas. Šiuo aspektu patartina nusimatyti aiškią patalpų perdavimo ir defektų nustatymo / pašalinimo procedūrą. Tokių sąlygų suderinimu yra suinteresuotos abi šalys, kadangi patalpų perdavimo momentas „aktyvuoja“ kitas nuomos sutarties sąlygas (šalių teisės ir pareigos prižiūrint patalpas, nuomos mokesčio ir kitų mokesčių mokėjimas ir pan.).
Nuomos mokestis ir kiti mokesčiai
Dažniausiai praktikoje verslo centro nuomotojai yra linkę vadovautis „triple net lease“ principu (visos verslo centro administravimo išlaidos paskirstomos proporcingai visiems verslo centro nuomininkams). Tačiau siekiant išvengti interpretacijų dėl mokėjimų, rekomenduotina sutartyje aiškiai apsibrėžti depozito / nuomos mokesčio dydį, komunalinių ir bendrų eksploatacinių išlaidų sudėtį (t.y. kokios konkrečiai išlaidos tenka nuomininkui), mokėjimų tvarkas bei šių mokesčių indeksavimo sąlygas.
Šalių teisės ir pareigos
Viena svarbiausių sutarties dalių yra šalių teisės ir pareigos, susijusios su išnuomotų patalpų naudojimu ir priežiūra, atnaujinimu, einamojo ir kapitalinio remonto atlikimu bei finansavimu, patekimo į patalpas, avarijų likvidavimo, šalių tarpusavio bendravimo tvarka ir kitomis aplinkybėmis. Minėtų teisių ir pareigų aiškus apibrėžimas ir ribos taip pat turi reikšmės nustatant esminius sutarties pažeidimus, kuriems esant galėtų būti sprendžiama dėl sutarties nutraukimo neteismine tvarka.
Sutarties nutraukimas. Šalių atsakomybė
Sutarties sąlygos dėl sutarties nutraukimo ar šalių atsakomybės bet kuriuo atveju yra derinamos individualiai ir didžiąja dalimi priklauso nuo šalių derybinės galios bei pozicijos. Sutarties nutraukimo atveju, svarbu:
- Numatyti visus atvejus, kuomet galimas išankstinis sutarties nutraukimas nesikreipiant į teismą, įskaitant ir tuo atvejus, kai sutartis gali būti nutraukta be kitos šalies kaltės (taip vadinamas „išankstinis išėjimas“ iš sutarties);
- Aišiai aptarti veiksmus, kuriuos būtina atlikti iki sutarties nutraukimo (įspėjimo terminai, tinkamas patalpų grąžinimas, kompensacijų už įrengimą apmokėjimas ir pan.).
Atitinkamai, sutartyje įtvirtintos sankcijos už tam tikrų įsipareigojimų vykdymą apibrėžia minimalius šalies patiriamus nuostolius, kurių nereikia papildomai įrodinėti, todėl svarbu susitarti dėl taikomų baudų dydžių ir kitų aplinkybių (netiesioginių nuostolių atlyginimo ir pan.).
Buto nuomos sutarties pavyzdys
Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius. Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės) mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Svarbu: Lietuvos civilinis kodeksas nustato, kad nekilnojamojo turto nuomos sutartis turi būti rašytinė - žodiniai susitarimai negalioja. Ilgalaikės (virš 1 metų) nekilnojamojo turto nuomos sutartys turi būti registruojamos Nekilnojamojo turto registre. Visos nuomos pajamos Lietuvoje turi būti deklaruojamos VMI. Nuomos pajamos apmokestinamos progresiniais GPM tarifais, o mokesčio dydis priklauso nuo pasirinkto apmokestinimo būdo.
Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama. Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Remontas
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Buitinės technikos gedimai
Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Kreditorių sutikimas
Teisė nuomoti. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
Turto draudimas
Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
Nuomininko patikimumas
Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
