Daugiabučio Namo Bendro Naudojimo Patalpų Taisyklės ir Valdymas

Daugiabučių namų bendro naudojimo patalpos yra bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip reglamentuojamas bendro naudojimo objektų valdymas, kokios yra butų savininkų teisės ir pareigos, bei kokios taisyklės galioja bendro naudojimo patalpose.

Bendro Naudojimo Objektų Valdymas

Pagal Civilinį kodeksą (CK) Lietuvoje daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato bendruomenė (bendrija) susiformuoja pardavus šiuose pastatuose esančius butus ir kitas patalpas. Šių butų ir kitų patalpų savininkai besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai bendrosios dalinės nuosavybės subjektais.

Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų (DNSB) įstatymą, būti bendrijos nariu neprivalu, kaip yra išaiškinęs Konstitucinis Teismas. Tik DNSB nariai gali priimti sprendimus dėl bendrosios dalinės nuosavybės valdymo ir priežiūros. Tuo tarpu butų ir kitų patalpų savininkai ne bendrijos nariai netenka dalies teisių, susijusių su bendrosios nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra, nors pagal Civilinį kodeksą (CK) jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrojo naudojimo objektai ir jie turi teisę jais naudotis, privalo juos valdyti ir tinkamai prižiūrėti, dalyvauti priimant sprendimus dėl jų valdymo ir naudojimo.

Įvertinus ES šalių praktiką bei CK normas, reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymo reglamentavimą. Butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė (bendrija) susiformuoja nuosavybės įgijimo pagrindu. Įgijus butą ar kitas patalpas daugiabučiame name, jų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų nuosavybės dalininku (savininkų bendrijos nariu), kurio teisės ir pareigos apibrėžtos CK.

Pagal CK buto ar kitų patalpų savininkas neturi teisės perduoti bendrosios nuosavybės, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės į butą ar kitas patalpas. Taigi, greta realiai esančios, kitos bendrijos steigimas, perduodant jai bendrosios nuosavybės objektų valdymą, galimas tik visiems patalpų savininkams sutikus. Tad, aktualu ne steigti naują savininkų bendriją, o tinkamai organizuoti esamos patalpų savininkų bendrijos veiklą.

Europos praktika rodo, kad daugiabučių namų gyventojai (savininkai ir naudotojai) gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais. Jiems ir jų bendrijoms suteikiama laisvė ir atsakomybė už namo priežiūrą: pastatus administruojančios įmonės atlieka tik administracinę ir inžinerinę (techninę) funkciją; atsiskaitoma pagal sutartis už faktines išlaidas.

Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia bendrijos ar nesudaro jungtinės veiklos sutarties, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.

Kas yra bendro naudojimo objektai? Pagal Bendrijų įstatymą, bendrojo naudojimo objektai - tai pastato bendrosios konstrukcijos (pamatai, laikančiosios sienos, kolonos, išorinės sienos, vidinės pertvaros, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir kt.) ir inžinerinės sistemos (mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga, įskaitant elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus).

Butų Savininkų Teisės ir Pareigos

Butų ir kitų patalpų savininkai turi tam tikras teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise turimais objektais:

1. Naudotis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais pagal jų funkcinę paskirtį, nepažeidžiant kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir teisėtų interesų.
2. Valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus. Bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją.
3. Proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti.
4. Butų ir kitų patalpų savininkai neturi teisės parduoti bendrosios dalinės nuosavybės teise turimos savo dalies (atlikti kitų veiksmų, susijusių su turimos dalies perdavimu) atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą perdavimo.
5. Daugiabučio namo butų savininkai turi teisę pirmenybės teise įsigyti kitų butų savininkų parduodamą bendrąja daline nuosavybės teise turimą dalį.
6. Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) turi teisę imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai.
7. Buto ir kitų patalpų savininkas neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo.
8. Buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) privalo leisti įgaliotiems asmenims remontuoti ar kitaip tvarkyti jo bute ir kitose patalpose esančią bendrojo naudojimo mechaninę, elektros, techninę ir kitokią įrangą.
9. Daugiabučio namo butų savininkai turi teisę į bendrojo naudojimo objektų duodamas pajamas.

Pažymėtina tai, kad prisidėjimo prie bendro turto išlaikymo apimtis priklauso tik nuo bendraturčio dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje, tačiau ne bendrosios dalinės nuosavybės objektų, dėl kurių daromos nurodytos išlaidos, funkcinės paskirties ar bendraturčio, kuriam ji taikytina, naudojimosi ar nesinaudojimo objektu aplinkybių (pvz. naudojimosi dažnumu), t.y. net tuo atveju, jei buto savininkas teigia nesinaudojantis bendro naudojimo objektu, jis vis tiek privalo proporcingai savo daliai sumokėti už jo išlaikymą.

Bendro Naudojimo Patalpų Taisyklės

Siekiant užtikrinti tvarką ir komfortą daugiabučiame name, svarbu laikytis tam tikrų taisyklių:

• Naudotis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais pagal jų funkcinę paskirtį, nepažeidžiant kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir teisėtų interesų.
• Valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus.
• Naudojimo patalpose esančius apskaitos, šildymo prietaisus bei įrenginius.
• Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
• Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
• Gyvūnų globos bei laikymo įstatymu.
• Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų.
• Draudžiama mėtyti maisto likučius ar kitas šiukšles pro buto langus ir balkonus.
• Kabinti skelbimus galima tik skelbimų lentose prieš tai gavus bendrijos valdybos sutikimą.
• Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3mėn.
• Draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.
• Butų savininkai nuomuojantys butus privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis.
• Bendrosios gaisrinės saugos taisyklės numato, kad daugiabučių namų bendrojo naudojimo laiptinėse, koridoriuose, balkonuose, avariniuose išėjimuose draudžiama laikyti daiktus, trukdančius žmonių evakavimuisi gaisro atveju.

Svarbu suprasti, kad bendro naudojimo patalpos yra visų gyventojų erdvė, todėl būtina gerbti vieni kitų interesus ir laikytis nustatytų taisyklių.

Dėmesio: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.

Dažniausiai užduodami klausimai:

Klausimas: Ar sandėliukai, neturintys unikalaus numerio, yra bendrojo naudojimo patalpos?

Atsakymas: Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas.

Klausimas: Ar laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, yra bendro naudojimo objektas?

Atsakymas: Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti...

Klausimas: Namo išorinė siena sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais). Ar pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo, ar priklauso tam butui, kuriame yra?

Atsakymas: Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiraimos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...

Klausimas: Daugiabutyje planuoja keisti liftą, kaip galima išvengti mokėti už lifto pirkimą, jei gyvename pirmame aukšte?

Atsakymas: Manome, kad niekaip neišvengsite. Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.

Žemiau esančioje lentelėje pateikiama informacija apie bendrojo naudojimo objektų priežiūros išlaidų paskirstymą:

tags: #bendru #patalpu #naudojimosi #taisykles