Šiame straipsnyje išnagrinėsime, kas Lietuvoje laikoma bendrojo naudojimo plotu daugiabučiuose namuose, remiantis įstatymais ir teismų praktika. Aptarsime, kokie objektai priskiriami bendram naudojimui, kaip paskirstomi mokesčiai už bendrą plotą ir kaip sprendžiami ginčai dėl bendro naudojimo patalpų.
Daugiabučių namų priežiūra ir valdymas yra svarbus aspektas užtikrinant komfortą ir saugumą gyventojams. Vienas iš būdų tai įgyvendinti - pasirinkti administratorių, kuris rūpinsis gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuos jo priežiūrą.
Bendrojo Naudojimo Objektai: Kas Įeina?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą, bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra:
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus).
- Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
Taip pat, bendrojo naudojimo objektais gali būti laikomi:
- Laiptinės
- Namo stogas
- Rūsys
- Žemės sklypas (jei jis yra bendroje nuosavybėje)
Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti, galima kreiptis į teismą.
Bendrojo Ploto Mokesčiai: Kaip Jie Paskirstomi?
Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas. Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).
Civilinio kodekso 4.76 str. teigia, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad net jei butas nėra apgyvendintas, savininkas vis tiek privalo mokėti bendruosius mokesčius, nes jie priskaičiuojami proporcingai pagal turimą dalį pastate visiems butų ir/ar kitų patalpų savininkams.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpos yra bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas. Vadovaujantis Civilinio Kodekso 4.82 ir 4.75 straipsnių nuostatomis butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendro naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.
Kaip Apskaičiuojamas Naudingas Plotas?
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 4.12 punktą, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Gyvenamųjų patalpų bendras plotas (Pgp) skaičiuojamas pagal formulę:
Pgp = Pg + Pp + Pv + Pv + Pkt, kur:
- Pg - gyvenamasis plotas;
- Pp - pagalbinis plotas;
- Pv - verslo plotas;
- Pkt - kitas plotas (rūsio ar garažo patalpos, į kurias patenkama tiesiog iš gyvenamosios patalpos).
Tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kad rūsio plotas įskaičiuojamas į pastato bendrąjį plotą, bet nesudėtingas II-os gr. statinys - gyvenamasis namas - yra ne daugiau kaip 80 kv.m. visų statinio patalpų ploto, skaičiuojant tik antžeminę dalį.
Pavyzdys: Mokesčių Paskirstymas Bendrijoje
Įsivaizduokime, kad bendrijoje yra 4 savininkai, kuriems priklauso po vieną butą ir vieną nešildomą sandėliuką namo rūsyje. Namo bendras plotas yra 736 kv.m., o naudingas plotas (butai) - 468 kv.m. Bendrija turi bendrų išlaidų, kurios skaičiuojamos proporcingai pagal naudingą plotą. Šiuo atveju, mokesčiai turėtų būti skaičiuojami proporcingai butų plotui, o neįskaitant sandėliukų ploto, nebent sandėliukai yra įregistruoti kaip atskiri nuosavybės teisės objektai.
Ginčai Dėl Bendro Naudojimo: Kaip Juos Spręsti?
Jei kyla ginčų dėl bendro naudojimo patalpų naudojimo ar mokesčių paskirstymo, pirmiausia reikėtų bandyti susitarti su kitais savininkais. Jeigu susitarti nepavyksta, galima kreiptis į bendrijos valdybą arba administratorių. Jei ir tai nepadeda, galima kreiptis į teismą.
Svarbu turėti omenyje, kad teismas, spręsdamas ginčą, atsižvelgs į bendrojo naudojimo objektų aprašą, įstatymus ir teismų praktiką. Taip pat, teismas gali atsižvelgti į savininkų interesus ir į tai, ar ginčas yra pagrįstas.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Ar gali bendrijos visuotinis susirinkimas nutarti, kad gyventojai, kurie savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas, privalo papildomai mokėti mokesčius?
Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti.
Ar neįrengtos palėpės savininkui gali būti priskaitomi bendrieji mokesčiai?
Įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia - ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Kaip skaičiuojama įmoka už atliktus darbus?
Pagal patalpos (buto) plotą proporcingai paskaičiuojama (paskirstoma) atliktų darbų sąmata. VĮ Registrų centre (NT registras) užsakant "Butų (patalpų) sąrašą pastate" galima nurodyti ir prašymą papildomų duomenų - kad būtų pateikti ir naudingieji plotai, jais remiamasi.
Jei name yra trys laiptinės, iš kurių vienoje pastoviai viskas genda, ar yra galimybė teisiškai, kad mokėtų tik ta viena laiptinė?
Bendrojo naudojimo objektų aprašas būtinas, jį tvirtina bendrijos susirinkimas. Jeigu bendrojo naudojimo objektų apraše būtų numatyta, kad tam tikras bendrojo naudojimo objektas priskirtas ne visiems, o tik daliai savininkų, pavyzdžiui, vienos laiptinės savininkams, tai mokesčiai proporcingai būtų paskirstomi tik tos laiptinės savininkams.
Ar galima ant namo stogo įsirengti terasą?
Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, Civilinio kodekso 4.85 straipsnio prasme, manytume, nebūtų naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimas.
Ar pirmame daugiabučio aukšte esančių būstų savininkai turi mokėti už liftą?
Civilinis kodeksas paaiškina, kas yra bendrojo naudojimo objektai. Jiems priskiriamos ir bendrojo naudojimo patalpos, ir bendros namo konstrukcijos, mechaninė, elektros, sanitarinė bei techninė įranga. Reikėtų labai aiškiai suprasti, kad visi bendrojo naudojimo objektai, esantys pastate, yra visų butų ir kitų patalpų savininkų. Jie privalo juos techniškai prižiūrėti. Vienos bendrojo naudojimo objekto dalies nepriežiūra, defektai gali daryti įtaką viso pastato konstrukcijoms. Tai gali kelti grėsmę ir pastatui, ir turtui, ir žmonėms, ir aplinkai.
Vis dėlto, nors techninė priežiūra privaloma visiems, naudojimosi išlaidos objektais nesinaudojantiems gyventojams neturėtų būti priskaitomos. „Jei yra taip, kad kuriuo nors bendrojo naudojimo objektu naudojasi ne visi, o tik dalis, tarkim, visų aukštų butų ir patalpų savininkai naudojasi liftu, o pirmo aukšto savininkai nesinaudoja, vadinasi, tos naudojimosi išlaidos turi būti priskaitomos tik tiems, kurie naudojasi. Vadinasi, už lifto valymą, lifto elektrą turėtų mokėti tik tie, kurie liftu naudojasi. Nesinaudojantieji prisideda prie techninės priežiūros, bet jiems neturi būti priskaitomos naudojimosi išlaidos, nes jie nesinaudoja“.
Administratoriaus Pasirinkimas Ir Veiklos Reglamentavimas
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai).
Svarbu atkreipti dėmesį, kad daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai dėl klausimų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, pirmiausia turėtų kreiptis į jų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją.
Administratoriaus Funkcijos Ir Atsakomybės
Administratorius atlieka įvairias funkcijas, užtikrinančias tinkamą daugiabučio namo priežiūrą ir valdymą:
- Sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą (toliau ‒ objektų aprašas).
- Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
- Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
- Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d.
- Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą (toliau - metinė veiklos ataskaita).
Administratorius taip pat privalo teikti informaciją apie save:
- Informaciją apie administratorių - pavadinimą, teisinę formą, buveinę, bendrąjį telefono numerį, el. paštą.
- Administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardą, pavardę, telefono numerį, el. paštą, techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numerius.
- Patalpų savininkų atstovų vardą ir pavardę, kontaktinę informaciją (adresą ir (ar) telefono numerį, ir (ar) el. paštą).
Be to, administratorius turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Savivaldybės Vaidmuo Priežiūroje Ir Kontrolėje
Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Pavyzdžiui, Kauno miesto savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyrius vykdo valdytojų priežiūrą ir kontrolę pagal patvirtintas taisykles.
Prašymai pateikiami Savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyriui, Laisvės al. 94A, Kaunas.
Bendrijos Steigimas
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.
Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma: dalyvio vardas ir pavardė ir kita informacija. Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime.
Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.
Dokumentų Ir Lėšų Perdavimas Pasikeitus Valdytojui
Pasikeitus valdytojui, svarbu užtikrinti sklandų dokumentų ir lėšų perdavimą:
Naujasis valdytojas gali kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas. Raginime galėtų būti nurodomos ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.84 str. 10 d.
Jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, arba naujasis valdytojas papildomai neragino buvusio valdytojo įvykdyti savo pareigas, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 29 straipsniu „Ieškinys pareiškiamas teismui pagal atsakovo gyvenamąją vietą. Juridiniam asmeniui ieškinys pareiškiamas pagal juridinio asmens buveinę, nurodytą juridinių asmenų registre.
Teismas sprendime nurodys terminą, per kurį atsakovas turės įvykdyti sprendimą.