Šiame straipsnyje aptarsime bendrosios dalinės nuosavybės išnuomojimo tvarką Lietuvoje, atsižvelgiant į įstatymus ir teismų praktiką.
Kas yra bendroji dalinė nuosavybė?
Kaip numatyta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.73 straipsnio 1 dalyje, bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra tada, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės turėtojo dalis bendrojoje nuosavybėje gali būti atidalinta, t.y. nustatyta konkreti bendraturčiui priklausanti bendrosios nuosavybės objekto dalis, arba neatidalinta.
Pavyzdžiui, butas priklauso keliems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, t. y. padalintas per pusę ir konkrečiai yra nustatyta, kuris naudojasi tam tikru kambariu. Šiuo atveju, butas skirtingiems asmenis priklauso bendrąja nuosavybės teise su konkrečiomis atidalintomis dalimis joje: kiekvienam savininkui po vieną buto kambarį.
Bendraturčio teisės perleisti ar suvaržyti teises į bendrąją dalį
Atkreiptinas dėmesys į LR CK 4.78 straipsnį, reglamentuojantį bendraturčio teisės perleisti ar suvaržyti teises į bendrosios dalinės nuosavybės teise turimą savo dalį įgyvendinimo tvarką, kuris numato, kad kiekvienas bendraturtis turi teisę perleisti kitam asmeniui nuosavybėn, išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus šiame kodekse nustatytas išimtis.
Taigi, vieno kambario savininkas, kuriam buto kambarys priklauso bendrąja daline nuosavybes teise su atidalinta konkrečia buto dalimi, turi visišką teisę ir laisvę sudaryti nuomos sutartį su trečiais asmenimis dėl kambario nuomos. Pažymėtina, kad įstatymai nenumato pareigos tokiu atveju gauti kito buto bendrasavininko sutikimą, atitinkamai, išnuomavus kambarį be tokio sutikimo, kambario savininkui jokių neigiamų teisinių pasekmių nekyla.
Bendraturčiui, ketinančiam išnuomoti ar suteikti panaudai (t. y. perduoti neatlygintinai naudotis) sau priklausančią nekilnojamojo turto dalį, kitų bendraturčių sutikimas nereikalingas, jei yra nustatyta naudojimosi bendru turtu tvarka. Nustatant nekilnojamojo daikto naudojimosi tvarką, patvirtinama, kuriomis konkrečiomis daikto dalimis naudosis bendraturčiai.
Kai naudojimosi bendru turtu tvarka yra nenustatyta ar kitokiais būdais su kitais bendraturčiais nesuderinta (negautas bendraturčių sutikimas), kokį konkretų turtą (jo dalį) vienas iš bendraturčių gali išnuomoti ar suteikti panaudai tretiesiems asmenims, nuomos ar panaudos sutartis negali būti sudaryta.
Priešingu atveju ne tik būtų neaišku, kokia turto dalimi ir kuriuo konkrečiai turtu (patalpomis, statiniais) gali naudotis tretieji asmenys, bet ir, vienam bendraturčiui įgyvendinant nuosavybės teisę, būtų pažeidžiama kitų bendraturčių teisė naudotis savo nuosavybe.
Apkalbėkime. Su Tadu Ignatavičiumi | Skvernelis apie Ruginienę: mane nustebino
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis
Taip pat pažymime, kad kaip numatyta LR CK 6.579 straipsnio 3 dalyje, terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu. Be to, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre (LR CK 6.579 straipsnio 4 dalis). Taigi, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinės formos, o notariškai jos tvirtinti nėra privaloma.
Teismų praktika
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija byloje dėl ne gyvenamosios paskirties pastato bendraturčių bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimo suformuluota tokia teisės aiškinimo ir taikymo taisyklė: sprendžiant, kurios (CK 4.75-4.81 straipsniuose ar CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintos) teisės normos reglamentuoja santykius, kurie susiklosto pastato, kuriame yra butų ir kitų patalpų, bendraturčiams įgyvendinant bendrosios dalinės nuosavybės teises, pirmiausiai reikia įvertinti, ar tame pastate esantys butai ir kitos patalpos pastato bendraturčiams priklauso asmeninės nuosavybės teise.
Jeigu pastate esantys butai ir kitos patalpos bendraturčiams priklauso ne asmeninės, bet bendrosios dalinės nuosavybės teise ir todėl bendraturčiai name esančiais butais ir kitomis patalpomis naudojasi pagal nustatytą naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarką, turi būti taikomas CK 4.75-4.81 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas.
Jeigu pastate esantys butai ir kitos patalpos bendraturčiams priklauso asmeninės nuosavybės teise, o tokie asmenys pastato bendraturčiai yra tik dėl to, kad jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso pastato bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga (CK 4.82 straipsnio 1 dalis), taikomas CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas.
Ar CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas tokiu atveju turi būti taikomas visa apimtimi, priklauso nuo to, kokią pastato naudingojo ploto dalį sudaro butai. Jeigu jie sudaro ne mažiau kaip pusę tokio ploto ir dėl to pastatas pagal paskirtį yra gyvenamasis namas, CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas taikomas visa apimtimi.
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo
Pagal CK 4.85 straipsnį, sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos, jungtinės veiklos sutarties dalyvių arba bendrojo naudojimo objektų administratoriaus sudarytą bendrojo naudojimo objektų aprašą naudojami tenkinti ne viso gyvenamojo namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų poreikius, nepažeidžiant name esančių butų ir kitų patalpų savininkų teisių ir butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo ar balsuojant raštu priimtų sprendimų, valdymo ir naudojimo gali būti priimami tos dalies butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip, ir yra privalomi tos dalies butų ir kitų patalpų savininkams.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 2 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 4.85 straipsnis. 2012 05 10 įstatymu Nr. (Žin., 2012, Nr. 1 išnagrinėta situacija, kai ieškovas (bendraturtis) prašė pripažinti jo ir atsakovių (viena - bendraturtė, kita - panaudos gavėja) sudarytą panaudos sutartį pasibaigusia, taip pat atsakovių vėliau sudarytą (be ieškovo sutikimo) panaudos sutartį negaliojančia CK 1.80 straipsnio pagrindu.
Ieškovo nuomone, kadangi jam ir atsakovei (bendraturtei) bendrosios nuosavybės teise priklausančio turto naudojimosi tvarka nenustatyta, atsakovė suteikti panaudai kitai atsakovei (panaudos gavėjai) ginčo turtą galėjo tik turėdama ieškovo sutikimą.
Pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė, o apeliacinės instancijos teismas ieškinio dalį dėl nurodytų reikalavimų tenkino. Kasacinis teismas nurodė, kad bendraturčiui savo dalį nuomojant, perduodant panaudai ar pan., teisiškai reikšminga aplinkybė, ar nustatyta naudojimosi bendru turtu tvarka.
Bendraturčiui, ketinančiam perleisti savo dalį, taip pat ją išnuomoti tais atvejais, kai yra nustatyta naudojimosi bendru daiktu tvarka, kitų bendraturčių sutikimas nereikalingas (pardavimo atveju bendraturčiai turi pirmumo teisę įsigyti parduodamą dalį - CK 4.79 straipsnis).
Kasacinis teismas sprendė, kad, nesant nustatytos naudojimosi bendru turtu tvarkos ar kitu būdu nesuderinus su ieškovu, kokį konkretų turtą (jo dalį) vienas iš bendraturčių gali suteikti panaudai tretiesiems asmenims, atsakovė neturėjo teisės perduoti neidentifikuotą bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomo nekilnojamojo turto dalį naudotis kitai atsakovei panaudos teise.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija byloje dėl ne gyvenamosios paskirties pastato bendraturčių bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimo suformuluota tokia teisės aiškinimo ir taikymo taisyklė: sprendžiant, kurios (CK 4.75-4.81 straipsniuose ar CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintos) teisės normos reglamentuoja santykius, kurie susiklosto pastato, kuriame yra butų ir kitų patalpų, bendraturčiams įgyvendinant bendrosios dalinės nuosavybės teises, pirmiausiai reikia įvertinti, ar tame pastate esantys butai ir kitos patalpos pastato bendraturčiams priklauso asmeninės nuosavybės teise.
Jeigu pastate esantys butai ir kitos patalpos bendraturčiams priklauso ne asmeninės, bet bendrosios dalinės nuosavybės teise ir todėl bendraturčiai name esančiais butais ir kitomis patalpomis naudojasi pagal nustatytą naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarką, turi būti taikomas CK 4.75-4.81 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas.
Jeigu pastate esantys butai ir kitos patalpos bendraturčiams priklauso asmeninės nuosavybės teise, o tokie asmenys pastato bendraturčiai yra tik dėl to, kad jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso pastato bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga (CK 4.82 straipsnio 1 dalis), taikomas CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas.
Ar CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas tokiu atveju turi būti taikomas visa apimtimi, priklauso nuo to, kokią pastato naudingojo ploto dalį sudaro butai. Jeigu jie sudaro ne mažiau kaip pusę tokio ploto ir dėl to pastatas pagal paskirtį yra gyvenamasis namas, CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas taikomas visa apimtimi.
Nutartyje dėl force majeure kaip civilinę atsakomybę šalinančios aplinkybės ir reikalavimo pripažinti prievolės nebuvimą kaip teisių gynimo būdo teisme galimumą konstatuota, kad pandemija ar karantinas savaime nereiškia atleidimo nuo sutarties vykdymo dėl nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybių, nes jų taikymas komercinės nuomos teisinių santykių kontekste galimas išimtiniais atvejais, t. y. jeigu dėl tokių aplinkybių nustatymo iš esmės visiškai sužlugdomas nuomos tikslas, ir tik tuo atveju, jeigu sutarties pakeitimas bandant atkurti sutarties šalių priešpriešinių prievolių vykdymo balansą nebūtų adekvatus pažeistos teisės gynimo būdas.
Tais atvejais, kai šalys savo laisva valia pačios priima sprendimą pakeisti sutartį siekdamos atkurti sutartinių prievolių vykdymo balansą, toks šalių bendradarbiavimas užkerta kelią spręsti tą pačią situaciją nenugalimos jėgos instituto pagrindu. Šalys kompromisiniais susitarimais sumažino nuomos kainą, taip sušvelnino viena kitos padėtį, dėl to nuomininkei išliko pareiga vykdyti nuomos sutartį.
Nutartyje dėl teisės normų, reglamentuojančių įpėdinio teisę reikalauti pakeisti bendrosios dalinės nuosavybės dalis, kai bendrąjį daiktą padidino jo palikėjas, išaiškinta, kad teisė reikalauti pakeisti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra turtinė teisė ir ji ne pasibaigia, mirus palikėjui, bet pereina įpėdiniui.
Nutartyje dėl rūšinio teismingumo taisyklių, taip pat akcininko sutuoktinio teisių ir teisėtų interesų apsaugos priminta, kad jeigu apylinkės teismas kaip pirmosios instancijos teismas išnagrinėtų bylą, teismingą apygardos teismui, toks proceso teisės normų pažeidimas nelaikytinas absoliučiu sprendimo negaliojimo pagrindu ir, nesant kitokių proceso normų pažeidimų, dėl kurių galėjo būti neteisingai išspręsta byla, nesudarytų pagrindo pripažinti sprendimą negaliojančiu.
Teisėjų kolegija konstatavo, kad, nesant specialiosios normos, reglamentuojančios ieškinio senaties terminą reikalavimui dėl akcijų perleidimo sutarties nuginčijimo pareikšti, taikytina bendroji norma, kurioje įtvirtintas bendrasis ieškinio senaties terminas, t. y. 10 metų. Nuspręsta, kad Atsakovas M. G., priimdamas vienintelio akcininko sprendimą, įgyvendino savo, kaip įmonės akcininko, teises valdant bendrovės turtą, nei esamos, nei naujai išleistos UAB „Gavera“ akcijos šiuo sprendimu nebuvo perleistos. Dėl to laikytina, kad tai, jog atsakovas M.
Nutartyje dėl netesybų mažinimo pasisakyta, kad žemiausioji netesybų mažinimo riba - realūs kreditoriaus patirti nuostoliai, t. y. netesybų mažinimas neturi pažeisti nuostolių patyrusios šalies interesų. Tai reiškia, kad mažindamas netesybas teismas taiko esminį kriterijų - netesybų santykį su nuostoliais, nes tik įvertinęs skirtumą tarp nuostolių ir prašomų netesybų teismas gali nuspręsti, ar netesybų suma nėra pernelyg didelė ir nepagrįsta. Bendroji taisyklė, kad apie pernelyg dideles netesybas teismas sprendžia tirdamas netesybų sumos ir nuostolių santykį, kyla iš netesybų instituto paskirties - užtikrinti kreditoriaus teisę gauti iš anksto sutartų nuostolių dalį neįrodinėjant jų dydžio. Tačiau tai, kad netesybų suma viršija nuostolių sumą, nebūtinai reiškia, kad netesybos automatiškai privalo būti sumažintos.
Nutartyje dėl žalos atlyginimo asmens sveikatos sužalojimo ar gyvybės atėmimo atveju konstatuota, kad nors ieškovės atsiėmė ieškinį vienai iš atsakovių (Lietuvos įmonei), Lietuvos teismai išsaugojo jurisdikciją nagrinėti bylą pagal ieškinį, pareikštą Švedijos bendrovei. Taip pat konstatuota, kad ieškovių ir atsakovės santykiai kyla ne iš sutarties, o iš delikto, reikalavimai yra grindžiami ne vienos šalies kitai savarankiškai prisiimta prievole, o teisės aktuose įtvirtintų reikalavimų pažeidimu, taikytina teisė nustatoma remiantis 2007 m. liepos 11 d. Europos Parlamento ir Tarybos reglamentu (EB) Nr. 864/2007 dėl nesutartinėms prievolėms taikytinos teisės (Reglamentu „Roma II“), o pagal šį taikytina Švedijos teisė. Žalos atsiradimo vieta yra šioje valstybėje. Šiuo atveju pareiga nustatyti užsienio valstybės teisės turinį teko bylą nagrinėjusiems teismams, tačiau jie nepagrįstai savarankiškai nenustatė Švedijos teisės turinio ir neatliko teisinio vertinimo. Apeliacinės instancijos teismas išvadą, kad mobiliajam nameliui pagal Švedijos teisę nėra keliami jokie priešgaisrinės įrangos ar signalizacijos įrengimo reikalavimai, taip pat kad nėra keliami jokie specialūs reikalavimai, grindė vien atsakovės į bylą pateikta advokatų kontoros užsakomąja išvada. Nusprendęs remtis šia išvada, teismas neatliko net minimalaus jos kritinio vertinimo ir ja rėmėsi vien dėl to, kad ieškovės nepaneigė joje nurodytų duomenų. Taigi, teismas, turėdamas pareigą veikti ex officio ir aiškintis užsienio teisės turinį, dėl šios bene svarbiausios bylos išnagrinėjimui aplinkybės (reikalavimų vagonėliui) sprendė remdamasis vieninteliu įrodymu.
Taip pat išnagrinėta baudžiamoji byla, kurioje asmuo nuteistas pagal Lietuvos Respublikos baudžiamojo kodekso 198 straipsnio 1 dalį ir pagal BK 1981 straipsnio 1 dalį už tai, kad neteisėtai prisijungė prie informacinės sistemos ir neteisėtai stebėjo neviešus elektroninius duomenis.
Teisėjų kolegija konstatavo, kad nuteistasis. prisijungė prie informacinės sistemos 1) neteisėtai, t. y. nutrūkus teisiniams santykiams tarp jo ir įmonės, nebevykdydamas jokių su šia bendrove susijusių funkcijų, neturėdamas įmonės sutikimo jungtis prie jos informacinių sistemų, ir 2) suklaidinęs informacinę sistemą (pateikęs save kaip teisėtą vartotoją, nors teisiniai santykiai, leidę prieigą prie sistemos, jau buvo pasibaigę), t. y. pasinaudodamas jam suteiktais prisijungimo duomenimis (vardu ir slaptažodžiu) prie elektroninio pašto ir dokumentų valdymo ir saugojimo sistemos, nors prisijungimo teisė ir prisijungimo duomenys jam buvo suteikti sutarties, kuri jungimosi metu jau buvo nutrūkusi, pagrindu ir tik sutarčiai vykdyti, t. y. padarė nusikalstamą veiką, nurodytą BK 1981 straipsnio 1 dalyje.
Teisėjų kolegija taip pat konstatavo, kad sistemoje esančių neviešo pobūdžio, t. y.
Butas priklauso keliems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, t. y. padalintas per pusę ir konkrečiai yra nustatyta, kuris naudojasi tam tikru kambariu. Tačiau vienas iš savininkų ten negyvena, o savo kambarį nuomoja (nuomos sutartis netvirtinta notariškai). Ar nuomojant kambarį dviejų kambarių bute reikia kito kambario savininko sutikimo? Ar tokiu atveju yra varžomos savininko teisės disponuoti savo turtu?
Kaip numatyta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.73 straipsnio 1 dalyje, bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės turėtojo dalis bendrojoje nuosavybėje gali būti atidalinta, t.y. nustatyta konkreti bendraturčiui priklausanti bendrosios nuosavybės objekto dalis, arba neatidalinta.
Atkreiptinas dėmesys į LR CK 4.78 straipsnį, reglamentuojantį bendraturčio teisės perleisti ar suvaržyti teises į bendrosios dalinės nuosavybės teise turimą savo dalį įgyvendinimo tvarką, kuris numato, kad kiekvienas bendraturtis turi teisę perleisti kitam asmeniui nuosavybėn, išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus šiame kodekse nustatytas išimtis.
Taigi, Jūsų užklausos atveju, vieno kambario savininkas, kuriam buto kambarys priklauso bendrąja daline nuosavybes teise su atidalinta konkrečia buto dalimi, turi visišką teisę ir laisvę sudaryti nuomos sutartį su trečiais asmenimis dėl kambario nuomos.
Taip pat pažymime, kad kaip numatyta LR CK 6.579 straipsnio 3 dalyje, terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu. Be to, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre (LR CK 6.579 straipsnio 4 dalis). Taigi, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinės formos, o notariškai jos tvirtinti nėra privaloma.
tags: #bendros #dalines #nuosavybes #isnuomojimas