Daugiabučio Namo Bendrojo Naudojimo Objektų Priežiūros Išlaidos: Kas Turi Mokėti?

Įsigyjant butą daugiabučiame name, kartu įgyjama teisė į visus bendrojo naudojimo objektus, esančius tame pastate. Tačiau kartu įgyjama ir pareiga tuos objektus valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.

Civilinis kodeksas (CK) paaiškina, kas yra bendrojo naudojimo objektai. Jiems priskiriamos bendrojo naudojimo patalpos, bendros namo konstrukcijos, mechaninė, elektros, sanitarinė bei techninė įranga.

Reikėtų suprasti, kad visi bendrojo naudojimo objektai, esantys pastate, priklauso visiems butų ir kitų patalpų savininkams. Jie privalo juos techniškai prižiūrėti, nes vienos bendrojo naudojimo objekto dalies nepriežiūra, defektai gali daryti įtaką viso pastato konstrukcijoms ir kelti grėsmę pastatui, turtui, žmonėms ir aplinkai.

Pašnekovės teigimu, reikėtų atkreipti dėmesį į bendrojo naudojimo objektų aprašą. Šiame dokumente surašomi visi bendrojo naudojimo objektai, o dokumentą tvarko bendrojo naudojimo objektų valdytojas.

Jei žmonėms kyla klausimų, privalo ar neprivalo mokėti bendrojo naudojimo išlaidų, jie turėtų kreiptis į bendrojo naudojimo objektų valdytoją - į bendrijos pirmininką, į administratorių arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotą asmenį.

Kaip paskirstomos išlaidos?

Nors techninė priežiūra privaloma visiems, naudojimosi išlaidos objektais nesinaudojantiems gyventojams neturėtų būti priskaitomos.

Jei kuriuo nors bendrojo naudojimo objektu naudojasi ne visi, o tik dalis, tarkim, visų aukštų butų ir patalpų savininkai naudojasi liftu, o pirmo aukšto savininkai nesinaudoja, vadinasi, tos naudojimosi išlaidos turi būti priskaitomos tik tiems, kurie naudojasi.

Vadinasi, už lifto valymą, lifto elektrą turėtų mokėti tik tie, kurie liftu naudojasi. Nesinaudojantieji prisideda prie techninės priežiūros, bet jiems neturi būti priskaitomos naudojimosi išlaidos, nes jie nesinaudoja.

Laikančių sienų, pertvarų priežiūra priklauso visiems. Bet jei neturite sandėliuko ir nepaliekate automobilio rūsio patalpose, jums neturėtų būti priskaitomos išlaidos už šių patalpų elektrą, jų valymą.

Šiuo klausimu pasisakęs ir Aukščiausiasis teismas. Aukščiausiasis teismas nurodė, kad gali būti sudarytas atskirai naudojamų bendrojo naudojimo objektų aprašas. Tai yra atskiras aprašas.

Jei nustatyta, kad tas objektas tikrai atskiras, turėtų būti sudarytas atskiras aprašas. Vadinasi, viename bendrojo naudojimo objektų apraše turėtų būti surašyti visi bendrojo naudojimo objektai, priskirti visiems butų ir kitų patalpų savininkams, bet gali atsirasti ir toks aprašas, kuris bus visiškai atskiras, tai bus tik dalies savininkų bendrojo naudojimo objektas.

Jei toks aprašas sudaromas, tą bendrojo naudojimo objektą techniškai prižiūrės ir mokesčius už jo priežiūrą mokės tik tie savininkai. O ar naudojuosi, ar nesinaudoju, kitas klausimas. Ir jei nesinaudoju, tai ir neprivalau mokėti už tai, kuo nesinaudoju.

Bendroji dalinė nuosavybė

Bendrosios dalinės nuosavybes teisės objektai yra neatskiriamai susiję su savininkams asmenine nuosavybe priklausančiais butais ir be daugelio iš jų negalėtų egzistuoti. Todėl daugiabučio gyventojai privalo prižiūrėti ne tik savo gyvenamąjį būstą, bet ir jiems priklausantį bendrą turtą.

Siekiant užtikrinti tinkamą šios pareigos vykdymą, steigiama butų ir kitų patalpų savininkų bendrija, sudaroma jungtinės veiklos sutartis, arba pasirenkamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.

Vis dėlto, gyventojams neretai kyla abejonių, ar bendrojo naudojimo objektų valdytojo priimami sprendimai yra pagrįsti. Bene dažniausiai nepritariama daugiabučio name atliekamų remonto ar renovacijos darbų būtinybei ir kainai.

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.82 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.

Nors įstatyme yra pateiktas išsamus bendrojo naudojimo objektų sąrašas, kilus ginčui, kiekvienu atveju yra sprendžiama, ar pareiga išlaikyti konkretų objektą yra visų butų savininkų pareiga.

Pavyzdžiai iš teismų praktikos

Pavyzdžiui, terasa, įrengta ant daugiabučio namo stogo, kuria naudotis gali tik kelių butų savininkai, yra bendrojo naudojimo objektas tada, kai pagal namo projektą terasos konstrukcijos yra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis.

Jeigu ant daugiabučio namo plokščiojo stogo įrengtos terasos konstrukcijos pagal namo projektą nėra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis ir terasa nėra bendrojo naudojimo objektas, pareiga apmokėti terasos priežiūros ir remonto išlaidas tenka turinčių teisę ja naudotis butų ir kitų patalpų savininkams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr.).

Tuo tarpu liftas, nepriklausomai nuo to, ar juo naudojasi visi daugiabučio gyvenamojo namo gyventojai, yra statinio inžinerinės sistemos dalis, t. y. bendrojo naudojimo objektas.

Kasdienis lifto naudojimas, lygiai taip pat kaip ir kurios nors gyvenamojo namo laiptinės laiptų naudojimas, yra skirtas konkrečių bendraturčių, besinaudojančių šiais objektais, poreikiams tenkinti, todėl ir šių objektų naudojimo išlaidos, t. y. lifto elektros energijos sąnaudos ar laiptų valymo išlaidos, turi būti dengiamos tik šiais objektais besinaudojančių bendraturčių.

Tačiau, jei išlaidos yra susijusios su šių objektų išsaugojimu, pagerinimu ar atnaujinimu, tai jos paskirstytinos proporcingai visiems bendraturčiams, nepriklausomai nuo to, ar jie tiesiogiai naudojasi šiais objektais, jeigu nėra sudarytas atskirai naudojamų bendrojo naudojimo objektų aprašas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr.

CK 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma (50 proc. + 1).

Tačiau ši taisyklė turi išimčių, kurios numatytos Statybos techniniame reglamente STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“.

Įtvirtintas teisinis reguliavimas leidžia bendrojo naudojimo objektų valdytojui priimti sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų statybos darbų, reikalingų avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti.

Butų savininkai už bendrojo naudojimo objektų išlaikymo išlaidas privalo mokėti proporcingai jam priklausiančiai daliai. CK 4.82 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.

Šios teisės normos prasme butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingasis plotas suprantamas kaip visas tame name savininko faktiškai turimas (užimamas) plotas.

Pažymėtina ir tai, kad nustatant bendraturčio faktiškai turimą (užimamą) plotą yra teisiškai nereikšminga atitinkamų patalpų funkcinė bei naudojimo paskirtis, taip pat naudojimosi jomis dažnumas, intensyvumas ir panašiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr.

Taigi, pareiga išlaikyti bendrojo naudojimo objektus priklauso ne tik nuo to, ar konkretus objektas yra bendrojo naudojimo, bet ir priimamų sprendimų teisėtumo, paties savininko dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje.

Bendrijų įstatyme nurodyta, kad bendrijos nariai tvirtina įmokų, skirtų bendrijos administravimo, bendrojo naudojimo objektų nuolatinės techninės priežiūros (eksploatavimo) ar kitoms išlaidoms apmokėti, tarifus; įmokas arba jų apskaičiavimo tvarką kaupiamajam pastato ar jo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo fondui arba investiciniam naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų sukūrimo fondui sudaryti ir nustato šių lėšų naudojimo tvarką, tvirtina metinę bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą (biudžetą).

Taigi, reikėtų, kad bendrijos nariai patvirtintų metinį biudžetą (eilutėmis kam kiek per mėnesį lėšų bus renkama: kiek pirmininko atlygiui, kiek buhalterijai, kiek šilumos punkto priežiūrai ir pan.

Žr. čia.

Svarbu žinoti

Vilniaus universiteto Teisės klinika pažymi, kad pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir nelaikytina individualiai pritaikoma kiekvienam atvejui.

PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.

tags: #bendrojo #naudojimo #objektu #islaikymas