Bendro Naudojimo Jungtinės Veiklos Įregistravimo Tvarka Lietuvoje

Daugiabučio namo gyventojai gali pasirinkti kelis būdus, kaip organizuoti savo namo valdymą: įsteigti bendriją, sudaryti jungtinės veiklos sutartį (JVS) arba patikėti namo priežiūrą daugiabučių namų priežiūros paslaugas teikiančiai įmonei - administratoriui. Kiekvienas iš šių variantų turi savų privalumų ir trūkumų, todėl svarbu išsamiai išnagrinėti kiekvieną iš jų.

Šiame straipsnyje aptarsime bendro naudojimo jungtinės veiklos įregistravimo tvarką, bendrijų steigimą, valdymą, atsakomybę, paramos galimybes, konfliktų sprendimą ir lėšų skaidrumą.

Daugiabučio Namo Valdymo Formos

Yra trys pagrindinės daugiabučio namo valdymo formos:

• Daugiabučio namo administratorius
• Jungtinės veiklos sutartis (JVS)
• Namo bendrija

Daugiabučio Namo Administratorius

Jeigu būtų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybė. Kad daugiabučio valdymo procesas būtų sklandesnis, o butų savininkai patirtų kuo mažiau rūpesčių, namo priežiūra skiriama daugiabučius namus administruojančiai įmonei, pasirinktą administratorių paskiria savivaldybės administracija. Pirmiausia svarbu suprasti, jog administratorius yra nešališkas.

Visų daugiabučio namo gyventojų poreikiai ir teisės, rūpesčiai ir norai administratoriui yra vienodai svarbūs ir reikšmingi. Rūpinantis bendru turtu pasitaiko nemažai situacijų, kuriose nešališkas mentorius yra labai naudingas ir reikalingas, nes padeda bendrasavininkams susitarti tarpusavyje.

Jeigu gyventojai nori pakeisti daugiabučio namo administratorių, ne mažiau kaip ¼ butų savininkų turi raštu kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri organizuoja administratoriaus pakeitimo procedūras. Butų savininkai balsuoja dėl administratoriaus pakeitimo. Surinkus daugumą, 50 proc. + 1, butų savininkų balsų administratorius yra pakeičiamas.

Administratoriaus teikiamos paslaugos:

• Reagavimas į avarijas 24/7 ir jų lokalizavimas.
• Nuolatinė komunikacija su namo gyventojais apie namo būklę.
• Butų ir kitų patalpų savininkų susitikimų bei balsavimų organizavimas.
• Problemų sprendimas ir gyventojų pageidavimų įgyvendinimas, susijusių su gyvenamosios aplinkos gerinimu.
• Reguliarus namo būklės vertinimas ir priežiūros planų rengimas.
• Daugiabučio priežiūrai skirtų išlaidų apskaita ir paskirstymas gyventojams.
• Daugiabučio namo renovacijos, pastato šilumos sistemų atnaujinimo sprendimai.
• Daugiabučio gyventojų elektros skaitiklių rodmenų deklaravimas už juos.

Jungtinės Veiklos Sutartis (JVS): Savarankiškas Valdymas

Jungtinės veiklos sutartį gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų. JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai.

JVS turi būti įregistruotas Registrų centro Nekilnojamo turto registre.

Įgaliotinis atstovauja daugiabučio namo savininkų interesus ir sprendžia klausimą ar namą prižiūrės patys gyventojai ar pasirašys sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone. Dažnu atveju, JVS įgaliotinis norėdamas užtikrinti kokybišką daugiabučio namo priežiūrą, į pagalbą kviečia daugiabučių namų administravimo paslaugas teikiančią įmonę.

Pasirašydamas sutartį su daugiabučio namo administratoriumi JVS įgaliotinis gali susitarti dėl atliekamų darbų imties ir kainos. Po sutarties pasirašymo namo administratorius tampa atsakingas už daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpų būklę, atliekamus darbus ir finansų apskaitą, todėl šių darbų nebereikia atlikti JVS įgaliotiniui.

Prieš pasirašant JVS sutartį privalu įvardinti sutarties tikslą bei apibrėžti įgalioto asmens įgalioimus priimti atitinkamus sprendimus dėl nuosavybės teisės įgyvendinimo.

JVS Įgaliotinio Pareigos, Vykdant Namo Priežiūrą Savarankiškai:

• Daugiabučio techninės priežiūros organizavimas.
• Šios priežiūros dokumentų parengimas, pildymas ir tvarkymas.
• Tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją.
• Rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui.
• Tvarkyti buhalterinę apskaitą.
• Pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį.
• Sudaryti sutartis ir kitus sandorius namo patalpų savininkų vardu.
• Užtikrinti kontrolę, kaip namo patalpų savininkai vykdo savo prievoles.

Svarbu suprasti, kad kiti daugiabučio namo patalpų savininkai gali prižiūrėti JVS įgaliotinio veiksmus. Jeigu JVS įgaliotinis piknaudžiauja valdytojo padėtimi, namo gyventojai privalo kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri vykdo valdytojų veiklos priežiūrą ir kontrolę. Jeigu JVS įgaliotinis pasirašė sutartį su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone ir mano, kad administratorius neatlieka numatytų funkcijų, JVS įgaliotinis turi kreiptis į vartotojų teises arba teismą. Taip pat gali nutraukti sutartį su paslaugų tiekėju. Nusprendus nutraukti sutartį su paslaugų teikėju arba norint pakeisti daugiabučio namo valdymo formą, balsavimo metu, tam turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų savininkų.

Namo Bendrija: Gyventojų Iniciatyva

Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys. Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu. Bendrijos pirmininkas nebūtinai turi būti konkretaus daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkas.

Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai. Kaip rodo patirtis - gyventojams tai kainuoja nemažai. Žinoma, kiekviena situacija yra skirtinga, tačiau praktika rodo, kad vien vertinant ekonominiu požiūriu bendrija nėra pigesnė namo valdymo forma nei daugiabučio namo administratorius.

Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre. Atlikus visus šiuos reikalavimus, daugiabučio namo bendrija perima visą atsakomybę rūpintis namo bendrojo naudojimo patalpomis, jos būkle, finansų apskaita ir darbų organizavimu.

Tačiau dažnai pasitaiko, kad įsteigus namo bendriją, daugiabučio namo priežiūra rūpinasi administravimo ir priežiūros paslaugas teikianti įmonė, kadangi administratorius turi kvalifikuotus specialistus ir nuolatos bendrauja su skirtingų paslaugų teikėjais.

Pastaraisiais metais ima ryškėti nauja tendencija: gyventojai pasirinkę savo namą valdyti bendrijos arba jungtinės veiklos pagrindais vis dažniau kreipiasi į administratorių dėl specifinių paslaugų suteikimo. Tai ne tik pastato priežiūros paslaugos, avarinių situacijų lokalizavimas, bet ir apskaitos, ir net namo pirmininko funkcijos atlikimas.

Bendrijos Registravimas

Bendrija registruojama Juridinių asmenų registre. Prašymą įregistruoti bendriją Juridinių asmenų registre Juridinių asmenų registro tvarkytojui pateikia bendrijos pirmininkas (valdyba). Juridinių asmenų registro tvarkytojas per 20 darbo dienų nuo šio straipsnio 1 dalyje nurodyto prašymo ir kitų dokumentų gavimo dienos privalo įregistruoti bendriją arba raštu pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) atsisakymo įregistruoti bendriją priežastis.

Pakeisti bendrijos įstatai turi būti perregistruoti Juridinių asmenų registre. Bendrijos įstatai perregistruojami, kai Juridinių asmenų registro tvarkytojui pateikiamas prašymas ir visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) protokolas dėl bendrijos įstatų keitimo.

Juridinių asmenų registro tvarkytojas apie bendrijos įregistravimą, išregistravimą ar bendrijos įstatų perregistravimą praneša Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui. Šio pranešimo pagrindu Nekilnojamojo turto registro nuostatuose nustatyta tvarka Nekilnojamojo turto registre padaroma ar panaikinama žyma apie pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų valdymo formą - įsteigtą bendriją.

Bendrijos Galimybės Gauti Paramą

Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose. Pasitikrinti, ar jūsų bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.

Bendrijos Pirmininko Atsakomybė ir Dokumentacija

Jūsų bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija. Jeigu bendrija labai apleista (būna, kad net ir pirmininko oficialiai įregistruoto nėra), gali tekti pirmiau visą bendrijos veiklą atstatyti.

Svarbūs Aspektai Konfliktų Atveju

Bet kuris nepatenkintas kaimynas tokiais atvejais (triukšmingi vėlyvi vakarėliai) gali kreiptis pagalbos telefonu 112. Galima iškviesti arba pranešti apie įvykį ir savivaldybės viešosios tvarkos skyriaus darbuotojams (būna, kad budi iki vėlumos, reikia pasidomėti savo savivaldybėje, ar toks skyrius yra ir kaip jis veikia), o bendrijos pirmininkas galėtų informuoti namo gyventojus apie viešosios tvarkos reikalavimus, atkreipti dėmesį į tai.

Kaupiamųjų Lėšų Skaidrumas

Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų.

Bendro Naudojimo Objektai

Svarbu suprasti, kokie objektai priskiriami bendram naudojimui. Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato...

Kokie objektai gali būti bendrojo naudojimo? Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriami:

• Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...
• bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai...

Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti...

Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti. Siūlytume pasitarti su šioje srityje...

Klausimai ir atsakymai:

Ar sandėliukai, neturintys unikalaus numerio, yra bendrojo naudojimo patalpos? Ar turi teisę kitas buto savininkas pretenduoti į kaimyno naudojamą sandėliuką, nes kaimynas turi sandėliuką didesnį, nors jo butas yra mažesnis? Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko, ar aš teisus ?

Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti...

Namo išorinė siena sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais). Ar pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo, ar priklauso tam butui, kuriame yra?

Ar gali Bendrijos susirinkimuose būti keliamas klausimas dėl Bendrijos narių finansavimo įkrovos stotelių sistemos įrengimui? Jei taip, ar tai legalu, kad net ir tie Bendrijos nariai, kurie neturi parkavimo vietų, turi mokėti už įkrovos stotelių diegimą. Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo obkjektu naudotis. Jeigu...

Gyvename bute, kuris turi lodžiją, kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo mūsų lyja į apačią pas jį. Siena statyta iš stiklinių blokelių, viduje iškalta medinėmis lentelėmis. Mano manymų, ta siena yra namo fasado dalis, bet kaimynas aiškina, kad ją mes turim tvarkyt ir daryti iš naujo savo lėšomis, nors net nesam tikri, ar nuo mūsų jam bėga, nes pas mus viduje viskas sausa. Būčiau dėkinga už išsamesnį paaiškinimą, ar iš bendrijos lėšų tvarkoma tokia siena ar iš asmeninių lėšų.

Mūsų 4 a. namas su kitu namu yra sujungtas siena su įrengtais balkonais, po kuria yra praėjimas pėstiesiems. Išėjimas į tuos balkonus yra iš mūsų namo butų balkonų. Problema tame, kad balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams. Bendrijos pirmininkui nereaguojant į problemą, kreipiausi raštu. Gavau žodinį atsakymą, kad balkono remontas yra buto savininko, kuris naudojasi tuo balkonu, rūpestis. Prašau atsakyti, kas turi remontuoti ir padengti išlaidas. Ar teisėtas būtų bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas?

Daugiabutyje planuoja keisti liftą, kaip galima išvengti mokėti už lifto pirkimą, jei gyvename pirmame aukšte. Manome, kad niekaip neišvengsite. Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai. Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo...

Ar ne namų bendrija iš viso namo privalėtų surinkti mokestį kaimyninių būtų nuostoliams atlyginti?

Gyveni bendrabutyje, pirmame aukšte, įėjimas į butą atskiras, nuotekų sistema sumontuota atskirai nuo bendrabučio sistemos, nes tas butas kadaise buvo svečių kambarys.Tai 2024 m. mūsų bendrabutyje keitė dalį nuotekų vamzdį. Mes esame su žmona senjorai.Tai gavome sąskaitą kad PER 18 MĖNESIŲ TURĖSIME SUMOKĖTI apie 640 eurų. Ar tai yra teisingas sprendimas. Niekas neaiškina kokie darbai ir kiek buvo pakeista vamzdynų, o sąskaitas pateikia. Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo. Jeigu jūsų vamzdynas atskiras (ar...

Laba diena, noriu paklausti, kokiu būdu daugiabučio namo gyventojas turi gauti kitų butų savininkų pritarimą, norėdamas ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, įsirengti terasą. Ar gyventojas pats gali eiti į butus ir rinkti parašus, kad jam kiti namo gyventojai leistų ant stogo įsirengti terasą. (šiuo atveju yra tikimybė, kad parašai bus sufalsifikuoti, arba gyventojams bus netinkamai paaiškintas parašų rinkimo tikslas). Ar šis butų savininkų sprendimas dėl stogo panaudojimo sprendžiamas susirinkimo metu ar balsuojant raštu. Koks teisės aktas tai reglamentuoja. Civilinio kodekso 4.85 straipsnis. Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo...

Namo bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, tačiau bendrijos administracija skaičiuoja mokesčius už teritorijos valymą, žolės nupjovimą, vaikų žaidimo aištelės tvarkymą, medžių genėjimą ( neva, taip nuspręsta visuotiniame bendrijos narių susirinkime ) . Vyriausybės atstovas yra išaiškinęs, kad tokiu atveju rinkliava negalima. Kaip yra iš tiesų, nes gyventojai jau pradeda nemokėti mokesčių už teritorijos priežiūrą? Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.

Daugiabučiame name jau 48 metus naudojamės sandėliuku. Staiga viena kaimynė kreipėsi į namo administratorių, kad visos bendro naudojimo patalpos, tame tarpe ir sandeliukai turi būti atlaisvinti ir juose negali būti laikomi jokie daiktai. Namo administratorius pakeitė visų sandėliukų spynas ir nurodė terminą iki kada reikia išsivežti daiktus. Sandeliukai netrukdo nei evakuacijai, nei praėjimui, etc. Patarkite, kokių veiksmų imtis ir kaip atgauti galimybę naudotis sandėliuko patalpa. Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas. Manytina, pas jus taip ir buvo. Manome, kad administratorius viršijo įgaliojimus. Klausimai galėtų būti - ar visi gavo sandėliukus, ar susitarto, ar proporcingo...

Daugiabutyje atlikta renovacija, be fasado šiltinimo ir kitų darbų, buvo pakeisti vamzdžiai, radiatoriai, sudėti termostatai, elektroninės duomenų perdavimo sistemos (ant kiekvieno radiatoriaus užkabintas siųstuvas, laiptinėse stovi imtuvai). Klausimas: kas yra savininkas termostatų ir tokių elektroninių sistemų - būsto savininkas ar bendrija? Pvz., sugedus termostatui ir / ar toms elektroninėms duomenų perdavimo sistemoms, kas atsakingas už jų remontą, pakeitimą? Šilumos tiekėjas ir gamintojas ruošiasi atvykti į butą ir patikrinti sistemas, nes įtariamas gedimas (temperatūra namuose žemesnė nei minimumas, turi būti mažiausiai 22C, bet dažniausiai siekia 16-17C), o bendrijos pirmininkas iš karto iškėlė klausimą, kas turės sumokėti, jeigu reikės pakeisti šias dalis. Kaip yra praktikoje ir teisės aktuose? Pirmininkas ganėtinai naujas, išrinktas prieš porą metų, o renovaciją įgyvendino ankstesnis pirmininkas prieš daugiau nei penkerius metus. „bendrosios pastato inžinerinės...

Ši lentelė apibendrina pagrindinius aspektus, susijusius su bendro naudojimo jungtinės veiklos įregistravimo tvarka:

tags: #bendro #naudojimo #jungtines #veiklos #iregistruot