Kaupiamosios lėšos yra kiekvieną mėnesį gyventojų kaupiamos lėšos, skirtos planuojamiems daugiabučio namo atnaujinimo, remonto ir namo išsaugojimo darbams atlikti pagal privalomus statinio naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos butų savininkų yra kaupiamos atskiroje sąskaitoje pagal LR Vyriausybės nutarimą. Daugiabučių namų gyventojams dažnai kyla klausimų dėl remonto išlaidų apmokėjimo, bendrijos sprendimų ir teisių, kurias jie turi.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su butų savininkų teisėmis apmokant remonto išlaidas, ir pateiksime atsakymus į dažniausiai užduodamus klausimus.
Lėšos, atsižvelgiant į namo fizinę ir energinę būklę, yra kaupiamos ir panaudojamos konkretiems bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbams atlikti (tikslinės kaupiamosios lėšos), kurie numatomi namo ilgalaikiame atnaujinimo plane (stogo, sienų, laiptinių langų, šildymo mazgo ir pan. remontui). Atkreipiame dėmesį, kad parduodant butą, nepanaudotos kaupiamosios lėšos negali būti grąžintos ankstesniam buto savininkui, kadangi jos yra priskiriamos konkrečiai nuosavybei (patalpai).
Bendrijos Veikla ir Mokesčiai
Bendrijos Pirmininko Atsakomybė
Bendrijos pirmininkas nuolatos rūpinasi bendrojo naudojimo objektų priežiūra, jų išsaugojimu ir eksploatacija. Jei pirmininkas pats neturi atitinkamų atestatų, jis samdo darbuotoją arba sudaro sutartį su tuo, kas turi atestatą/pažymėjimą/darbuotojų.
Mokestiniai Įnašai
Mokestiniai įnašai visiems savininkams priskaitomi proporcingai jų daliai pastate - pagal naudingąjį plotą. Savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka. Įprastai mokestiniuose pranešimuose atskirose eilutėse ir surašoma, kam, kokiu tikslu renkami mokestiniai įnašai.
Kaupiamosios Lėšos
Būtina kaupti lėšas privalomiesiems bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbams. Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui. Kaupiamuosius mokesčius mokėti turi visi savininkai - ir butų, ir kitų patalpų, kitaip bus pažeistas lygiateisiškumo ir proporcingumo principas, įtvirtintas Civiliniame kodekse.
Bendrijos Nario Mokestis
Įprastai žemės priežiūrai lėšos numatomos biudžete. Biudžetą tvirtina bendrijos narių susirinkimas.
Remonto Išlaidos
Privalomas Remontas
Bendrija pirmiausia rūpinasi ir bendrijos renkamos kaupiamosios lėšos yra naudojamos privalomajam bendrojo naudojimo objektų atnaujinimui, t.y. darbams, kuriais siekiama užtikrinti, kad tie objektai atitiktų jiems keliamus techninius reikalavimus, tinkamai funkcionuotų, nekeltų grėsmės ir pan.
Avariniai Atvejai
Avarines būkles likviduoti reikia skubiai. Kalba eina apie veiksmus, kurie sustabdo, pašalina grėsmę, t.y. kai kyla grėsmė statiniui, aplinkai ar žmonėms, veiksmų reikia imtis nedelsiant, o tuos skubius darbus galima apmokėti iš sukauptų lėšų (sukauptų ne pagal ilgalaikį planą, bet sukauptų atsargai, nenumatytiems darbams). Jeigu atsargai sukauptų lėšų nepakanka, galima priskaityti ir surinkti lėšų iš savininkų papildomai, nurodant papildomo priskaitymo pagrindą.
Bendro Naudojimo Objektai
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo objektų atnaujinimą proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio.
Šildymo Sistemos Renovavimas
Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai.
Žaidimų Aikštelės Atnaujinimas
Bendrija rūpinasi visų bendrijos pastato savininkų bendrojo naudojimo objektais. Atsakingas už apžiūrą asmuo apie apžiūrų metu nustatytas deformacijas, defektus, dėl kurių pažeidžiami esminiai statinių reikalavimai ir kyla pavojus aplinkai, žmonių gyvybei, sveikatai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, privalo nedelsdamas apie tai informuoti namo savininkus (naudotojus), valdytoją ir (ar) techninį prižiūrėtoją, jei jis nedalyvauja apžiūroje.
Automobilių Stovėjimo Aikštelės Įrengimas
Jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto (aikštelė) įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo.
Teisiniai Aspektai ir Ginčų Sprendimas
CK 4.83 straipsnis
Jei pirmininkė užsako remonto darbus Bendrijos bendro naudojimo objektuose nesurengus visuotinio susirinkimo, be namo techninio prižiūrėtojo rekomendacijų ir neinformavus Bendrijos narių, butų savininkų, galite taikyti CK 4,83 st. Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objketų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, specialistų išvadas). Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas.
Informacijos Gavimas
Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių.
Skolos
Normalu, kad mokesčius turi mokėti visi savininkai, ir fiziniai, ir juridiniai asmenys. Normalu, kad skolos išieškomos. Taip, savininkai turi gauti informaciją apie priskaitytus mokesčius ir kitą. Be to, savininkas pats turi domėtis bendrais reikalais.
Parama Bendrijai
Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose.
Triukšmas
Dėl keliamo triukšmo, kai tai pažeidžia normas ir kelia problemų, siūlytume kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių. Žinoma, prieš tai galima (reikėtų) pasikalbėti su kaimynais, paprašyti geranoriškai gerbti vienas kitą. Kartais savininkai priima sprendimus pasididinti savo sienų garso izoliaciją.
Vėliavos Iškėlimas
Pagal LR teisės aktų nuostatas Valstybinių švenčių dienomis prie namų būtina iškelti Lietuvos vėliavą. Daugiabutyje gali būti ir gyvenamųjų ir kitos paskirties patalpų, o visą namą administruoja (valdo bendrojo naudojimo.
Bendrijos Narys
Savininkus, pareiškusius savo valią tapti bendrijos nariais, bendrijos pirmininkas įrašo į bendrijos narių sąrašą, jis yra atsakingas ir už to sąrašo atnaujinimą.
Situacijos ir Sprendimai
Pagal LR civilinio kodekso 4.82 str. 1 punktą būtų ir patalpų savininkai privalo apmokėti bendro naudojimo paslaugas. Šiuo atveju konkrečiai kalba eina apie suvartotą elektros energiją. Ar patalpų (administracinių) savininkas turintis atskirą įėjimą į savo patalpas, nenaudojantis bendrų laiptinių, požeminiu parkingu, bei namo išorėje nėra apšvietimo, taip pat turi apmokėti, už bendrai suvartotą elektrą?
Vandens Naudojimas
Jeigu vandens tiekėjo yra nustatytas mėnesinis aptarnavimo mokestis, vis tiek jį turbūt turės sumokėti, o jeigu vandens nenaudojo, tai už konkretų vandens kiekį neturi mokėti. Jeigu yra, pavyzdžiui, patvirtintas kaupimas vandens nuotekų tinklų atnaujinimui, turės mokėti tas kaupiamąsias lėšas.
Delspinigiai
Bendrija gali nusistatyti tam tikras tvarkas, taip pat gali priimti sprendimą taikyti tam tikro dydžio delspinigius, netesybas.
Elektros Įvadas
Dėl sprendimų, susijusių su bendrais visų savininkų interesais naudojantis bendrojo naudojimo objektu, pavyzdžiui, kai reikia priimti sprendimą dėl bendros elektros apskaitos būdo ir dėl nepriklausomo tiekėjo pasirinkimo, administratorius turėtų gauti daugumos savininkų tam pritarimą.
Neįgalieji
Bendrijų įstatymas neįgaliųjų materialinės padėties garantijų klausimo nesprendžia.
Gyventojų Skaičius
Priskaitant mokesčius bendrijoje, nėra remiamasi bute įregistruotų ar gyvenančių asmenų skaičiumi (tai neturi reikšmės).
Kanalizacijos Vamzdžiai
Jeigu reikėtų suremontuoti kokį bendrojo naudojimo objetą, pavyzdžiui, kad ir prakiurusį kanalizacijos stovą, mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams. Jeigu priežastis - užkimšimas.
Užliejimas
Galite imtis priemonių patys tvarkyti, o vėliau pateikti argumentuotą reikalavimą kompensuoti žalą tiems, dėl kieno kaltės tai įvyko, pavyzdžiui, bendrijai, jeigu, pavyzdžiui, nebuvo sutvarkyti bendrojo naudojimo vamzdynai ir todėl užliejo butus.
Terasos Užliejimas
Bendri patarimai būtų tokie: 1) parengti ir patvirtinti bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuriame, be kitų dalykų, būtų nurodyta ir kam, kuriems savininkams priskiriamas bendrojo naudojimo objektas terasa - stogas; 2) atlikti terasos - stogo apžiūrą, pasikvietus atitinkamus specialistus, kurie apžiūros akte surašytų nustatytus pažeidimus, galimas to priežastis.
Šildymo Sistemos Atjungimas
Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai.
Priėjimas Prie Patalpų
Kreipkitės į pirmininką. Bandykite nurodyti, kad veikiate vadovaudamasis Bendrijų įstatymą, bendrijos įstatais, pagal galimybę plačiau apibūdinkite, paaiškinkite, kad vykdydamas bendrijos pirmininko pareigas, turite žinoti, kas yra savininkai, kokie jų butų (patalpų) naudingieji plotai, tam, kad vadovaujantis Civilinio kodekso 4.83 str. 6 dalies nuostatomis proporcingai mokestinius įnašus priskirtumėte tik tikriesiems savininkams.
Apskaitos Sistema
Savininkai mokesčius moka ne buhalterinės apskaitos bendrovei, bet savo bendrijai. Mokant bendrijos pavadinimą reikia įvesti tokį, koks jis yra įregistruotas.
Garažo Įteisinimas
Jūsų bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija.
Vamzdžio Keitimas
Bendrija pripažįsta, kad tai jų kompetencija ir jų vamzdis, tačiau kaimynas apačioje kategoriškai atsisako pakeisti bendrą vamzdį, kuris eina tiek mūsų bute, tiek jų bute, kadangi jie yra užkalę sienelę prie vamzdžių ir nenori nieko griauti.
Sąskaitos Faktūros
Asmens duomenys turi būti saugomi, turime laikytis Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (BDAR). Tai reiškia, kad duomenų valdytojas, gavęs prašymą pateikti asmens duomenis.
Sukauptos lėšos skiriamos namui atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus ir gali būti naudojamos tik pagal paskirtį - ilgalaikiame plane (2 ir daugiau metų) numatytiems ir (arba) nenumatytiems darbams finansuoti. Kaupimas gali būti: kaupimas atsargai ir kaupimas pagal ilgalaikį planą. Pagal ilgalaikį planą sukauptos lėšos gali būti naudojamos tik konkretiems suplanuotiems (numatytiems) privalomiesiems darbams vykdyti. Atsargai sukauptos lėšos gali būti naudojamos atsiradusiems nenumatytiems privalomiesiems darbams vykdyti, avarijoms lokalizuoti.
Visuotiniame ataskaitiniame bendrijos narių susirinkime balsų dauguma patvirtintas kaupiamųjų lėšų tarifas, kuris žymiai viršija LR Vyriausybės patvirtintus mažiausius kaupiamojo fondo tarifus. Kaupiamojo fondo tarifas patvirtinamas be daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo plano (ilgalaikio plano). Kaupiamųjų lėšų poreikis nustatomas įvertinus namo būklę ir bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto) darbų poreikį, pagrįstą privalomaisiais...
Mėnesinis kaupiamųjų lėšų dydis nėra siejamas su savininko nuosavybės teise valdomo turto verte, bet yra daug kitų dalykų, į kuriuos būtina atsižvelgti nustatant mėnesinį kaupiamųjų įnašų dydį. Visi mokesčiai priskaitomi proporcingai pagal plotą. Jeigu kalbame apie garažus, esančius pastate, gali būti, kad butų savininkai kaupia tokiems darbams, kuriems garažų savininkai kaupti neturi ir atvirkščiai.
Kaupiamųjų lėšų mokestis nustatomas visiems namams vienodas, neatsižvelgiant į namo techninę būklę. Mokestį tvirtina (galimai) atstovai, gyventojai apie numatomą mokesčio kėlimą nieko nežino, tiesiog gauna padidėjusias sąskaitas. Ar kaupiamasis mokestis turėtų būti individualus kiekvienam namui, atsižvelgiant į namo techninę būklę, balsuojant namo bendrasavininkams?
Maksimalaus kaupimo dydžio neviršijote, be to, dauguma savininkų, sumokėdami tuos kaupiamuosius įnašus, kaip ir patvirtino savo sutikimą tokio dydžio juos mokėti. Siūlytume reikalauti, kad vienas asmuo sumokėtų skolą ir nuspręsti, kokio dydžio kaupiamuosius įnašus rinksite toliau.
Ilgalaikis planas sudaromas privalomiesiems darbams, o kaupiamųjų įnašų minimalų ir maksimalų dydį nustato Vyriausybė. Pagal Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo ir sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašą bendrijai neturint ilgalaikio plano, privalomasis kaupimas nuo taikyti minimalaus 0,05 Eur/kv. m/mėn. turi būti padidintas iki 0,092 €/m² per mėnesį kai namo plotas > 3000 m², iki kol bus parengtas ilgalaikis planas?
Vadovaujantis LR teisės aktais, kaupiamos lėšos skiriamos namui atnaujinti pagal privalomus statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Kokiame teisės akte numatyta, kad jei norima kaupiamas lėšas panaudoti ne pagal paskirtį, t.y. ne privalomiems darbams vykdyti, reikia gauti 100 proc. savininkų pritarimą?
Jeigu yra avarinė situacija, ją reikia skubiai likviduoti, ir dėl to savininkų klausiti nereikia, tam galima panaudoti kaupiamąsias lėšas atsargai, jeigu tokių yra sukaupta (arba priskaityti visiems savininkams, nurodant, už ką). Jeigu stogo remontas yra reikalingas pagal privalomuosius jo priežiūros reikalavimus.
Pastato atnaujinimui pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus reikėtų naudoti kaupiamąsias lėšas, tam jos ir kaupiamos. Be to, kaupiamosios lėšos turi būti laikomos atskiroje sąskaitoje.
Jeigu yra patvirtintas ilgalaikis planas ir savininkai konkrečiam tikslui, pavyzdžiui, stogo remontui, lėšas kaups dvejus ar daugiau metų, iki numatyto kaupti.
Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas.
Jeigu būklė nėra avarinė, o pagal apžiūros aktus matoma, kad reikialingas privalomasis remontas, jis turi būti atliktas iš sukauptų lėšų pagal bendrijoje nusistatytą prioritetų eilę. Jeigu būklė avarinė, bendrijos pirmininkas turi organizuoti darbus nedelsdamas.
Galima ir 2, ir 3 klasėje kaupti, tačiau mano supratimu kreditinis likutis 2 klasės nepuošia. Aš tiesiog nemėgstu išimčių iš bendrų taisyklių, nors ir žinau, kad pagal ir teoriją jos įmanomos.
Pagrindą fondo panaudojimui sudaro kompetentingo organo (visuotinio susirinkimo, valdybos ar pirmininko) patvirtinta atitinkamo kaupiamojo fondo panaudojimo tvarka ir sprendimas (įgaliotinių ar pirmininko) tam tikrus statybos (remonto) darbus ar kitas sąnaudas kompensuoti iš to fondo.
Jei nėra pajamų (kaupimas 4kl.) tai nėra ir sąnaudų 6kl. turėtų būti daug paprastesnė apskaita tokioms bendrijoms, kurios neturi pajamų iš komercinės veiklos.
Eksploatacinių sąnaudų perviršis tyliai ramiai dengiamas iš sąskaitoje esančių amortizacinio fondo lėšų, tokiu būdu paliekant amortizacinio fondo įspūdį 4 klasėje, bet nebeliekant jį dengiančių realių lėšų.
Mokestine prasme sąnaudos visada turi būti siejamos su pajamų uždirbimu. Tačiau apskaitos prasme tai nėra visai teisinga.
Yra renkamos lėšos stogo remontui. Būtent apie tokius kaupimus ir turėjau galvoje rašydama aukščiau esančias korespondencijas.
Yra surenkami pinigai, kuriais bus padengtos tam tikros bendrijos patirtos išlaidos: stambiagab.išvežimas ir bendras apšvietimas.
Kaupiamųjų lėšų tarifai
Šioje lentelėje pateikiami pavyzdiniai kaupiamųjų lėšų tarifai, atsižvelgiant į namo plotą:
| Namo plotas | Minimalus tarifas |
|---|---|
| Iki 3 000 kv. m | 0,05 Eur/kv. m |
| 3 000 kv. m ir daugiau | 0,03 Eur/kv. m |