Daugiabučių namų administravimas - svarbus ir atsakingas procesas, kuris tiesiogiai veikia gyventojų gyvenimo kokybę. Kiekvienas daugiabutis susiduria su klausimu, kas geriau - kurti bendriją ir savarankiškai valdyti pastatą ar samdyti profesionalų administratorių? Abi galimybės turi savo stipriąsias ir silpnąsias puses.
Bendrija: Savarankiškas Daugiabučio Valdymas
Bendrija - tai gyventojų iniciatyva sukurta organizacija, kurios tikslas valdyti daugiabutį ir priimti sprendimus dėl jo priežiūros.
Bendrijos Privalumai:
- Kontrolė ir sprendimų laisvė.
- Sutaupyti pinigai.
- Lankstumas.
Bendrijos Trūkumai:
- Didelis laiko poreikis.
- Kompetencijos trūkumas.
- Galimi nesutarimai.
Kaune esantis daugiabutis prieš kelerius metus nusprendė atsisakyti administratoriaus ir sukurti bendriją. Gyventojai džiaugėsi mažesnėmis išlaidomis ir galimybe priimti sprendimus savarankiškai. Tačiau po metų daugelis pastebėjo, kad trūksta techninių žinių ir laiko skirti pastato priežiūrai.
Administratorius: Profesionalus Daugiabučio Valdymas
Daugiabučių administravimas profesionalių įmonių pagalba tampa vis populiaresnis pasirinkimas, ypač didesniuose miestuose.
Administratoriaus Privalumai:
- Profesionalumas.
- Mažiau rūpesčių.
- Tinkami kontaktai.
Administratoriaus Trūkumai:
- Kainos.
- Skaidrumo trūkumas.
- Mažesnė kontrolė.
Vilniuje gyvenanti šeima pasakoja, kad jų administratorius pernai pasiūlė modernizuoti šildymo sistemą, o tai padėjo sumažinti išlaidas už šildymą beveik 30%. „Nors paslauga kainuoja, akivaizdu, kad ilgalaikė nauda viršija išlaidas,“ - dalijasi gyventoja Ieva.
Ką Reikia Apgalvoti Prieš Pasirenkant?
Svarbu įvertinti:
- Gyventojų aktyvumą.
- Daugiabučio dydį ir būklę.
- Finansinius resursus.
Daugiabučių Administravimo Rinkos Pokyčiai ir Gyventojų Skundai
Nuo 2006 m. daugiabučių administravimu turi teisę užsiimti ne tik patys gyventojai, bet ir samdomos įmonės. Į šį klausimą negaliu atsakyti vienareikšmiškai: yra daug pavyzdžių, kai daugiabučio gyventojai puikiai sutaria su įmone, paskirta administruoti jų namą. Tokie daugiabučiai jau renovuoti, sutvarkyta aplinka, sureguliuota šildymo sistema, laiku atliekamas įvairių sistemų remontas. Lygiai taip pat yra pavyzdžių, kai daugiabutyje veikia bendrija, o išrinktas pirmininkas turi ir kompetencijos, ir žinių, kad galėtų prižiūrėti namą.
Kaune yra beveik 5 tūkst. daugiabučių, kone pusę jų prižiūri samdomi administratoriai. Vis daugiau daugiabučių pasirenka būtent įmones. Šie skaičiai tėra tik skaičiai, nes tame pačiame daugiabutyje gali būti ir labai patenkintų, ir labai nusivylusių gyventojų. Tarkime, daugiabutyje yra 60 butų ir tiek pat nuomonių: vienam - per karšta, kitam - per šalta. Vieną dieną vienas gyventojas skambina administratoriui ir skundžiasi, kad bute neturi, kuo kvėpuoti. Administratorius atvažiuoja ir sumažina šildymą. Tuomet kitą dieną skambina jau kitas to paties namo gyventojas ir piktinasi, kad bute šalta.
Iš patirties galiu pasakyti, kad iš visų gyventojų skundų dėl administratorių maždaug pusė nepasitvirtina. Administratorius tikrai stengiasi dirbti ir įtikti gyventojams, tačiau ne visuomet jam pavyksta. Apie ką mes galime kalbėti, jei į susirinkimą iš 60 gyventojų ateina 10. Visi rėkia, pyksta, ginčijasi ir neprieina prie vienos nuomonės. Nepatenkintų gyventojų skundų savivaldybė sulaukia nuolat. Atvejų pasitaiko pačių įvairiausių, kartais netgi keistų ar juokingų. Visuomet bandome ieškoti kompromisų.
Ši tema turbūt niekada nepraras aktualumo. Dalis gyventojų iš principo, prieštaraudami renovacijai, net nedalyvauja susirinkimuose. Jeigu 51 procentas gyventojų pritaria namo renovacijai, darbai pradedami. Tada tas protestuotojas tarsi pabunda ir supykęs skundžiasi, kad jam esą niekas nepranešė.
Daugiabučių namų renovacija yra griežtai kontroliuojama, nes tam naudojami Europos Sąjungos pinigai. Todėl negali būti nė kalbos apie lėšų švaistymą. Kita vertus, pasitaiko gyventojų skundų dėl netinkamai atliktų darbų.
Konkurencija Tarp Administravimo Įmonių
Teisę administruoti daugiabučius namus Kaune turi 23 įmonės. Viena jų - savivaldybei priklausanti UAB „Kauno butų ūkis“. Savivaldybei žinomi atvejai, kai administratoriai bando pervilioti gyventojus. Dažniausiai į daugiabučių pašto dėžutes metami lankstinukai, siūlantys geresnes sąlygas gyventojams ar pigesnes paslaugas. Bet aš čia nieko bloga neįžvelgiu. Tiesiog tokia konkurencija ir kiekvienas turi teisę siūlyti savo paslaugas. Bet kokiu atveju laimi gyventojai, dėl kurių tos įmonės ir kovoja. Administratorius tikrai stengsis įtikti gyventojams, kad šie kuo ilgiau norėtų turėti su juo reikalų.
Daugiabučio Valdymo Formos
Didžioji dalis senų daugiabučių Vilniaus mieste yra valdomi pagal savivaldybės paskyrimą, kuomet namo eksploatuoja savivaldybės priskirtas administratorius. Naujos statybos daugiabučių valdymo formą numatyti gali statytojas arba patys gyventojai.
Taip pat, vadovaujantis Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 dalimi daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį.
Vilniaus Savivaldybės Paskirtas Administratorius
Vykstant Vilniaus miesto savivaldybės inicijuotam balsavimui dėl administratoriaus pakeitimo, pakeisti savivaldybės priskirtą administratoriui reikalingas daugumos gyventojų sprendimas. Įvykusio balsavimo balsus skaičiuoja ir sprendimų protokolą tvirtina Vilniaus miesto savivaldybė.
Jungtinės Veiklos Sutarties (JVS) Sudarymas
Ši valdymo forma yra tinkamiausia, kai gyventojai nori aktyviau dalyvauti priimant sprendimus susijusius su namo valdymo klausimais. Tokiu būdu susirinkimo metu išrenkamas jungtinės veiklos atstovas, kuris pagal gyventojų įgaliojimą atstovauja kaimynų interesus ir gali sudaryti pastato priežiūros sutartį su daugiabučius Vilniuje administruojančia įmone. Ši valdymo forma dažnai naudojama bei naujai Vilniuje pastatytų daugiabučių statytojų arba gyventojų iniciatyva, kuomet gyventojų įgaliotinių grupė (arba vienas paskirtas įgaliotinis) gali laisvai pasirinkti norimą administratorių ir nelaukti kol Vilniaus savivaldybė priskirs administruojančią įmonę.
JVS sutartį įgaliotinis registruoja Registrų centre. Jei namas iki tol buvo administruojamas savivaldybės paskirto administratoriaus, įregistravus sutartį, apie JVS sudarymą įgaliotinis informuoja Vilniaus miesto savivaldybę, vėliau administracijos direktoriaus įsakymu panaikinamas ankstesnis savivaldybės sprendimas dėl administratoriaus paskyrimo, o administratorius privalo pateikti reikalingus dokumentus ir perduoti namą per 30 dienų.
Jungtinės veiklos sutartyje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo Vilniuje bendrojo naudojimo objektus. Bendrasavininkai įgalioja ką nors vieną atstovauti visiems ar pasirašyti sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su kokia nors administruojančia įmone.
Bendrija
Ši valdymo forma tinkamiausia, kai gyventojai nusprendžia aktyviai dalyvauti visuose procesuose, taip pat kontroliuoti ir bendrijos lėšas, taip pat kai namui yra priskirta teritorija (žemės sklypas) ir įrenginiai joje. Sklypo nuomai ir su sklypo tolimesne eksploatacija susijusiais klausimais reikalinga, kad būtų priimti atitinkami sprendimai. Ši valdymo forma numato, jog turi būti išrinktas Bendrijos pirmininkas ir (ar) valdyba, taip pat sukurtas bendrijos pavadinimas, atidaryta banko sąskaita į kurią renkamos lėšos, šiai valdymo formai gyventojai gali skirti dalį savo pajamų mokesčio tam tikriems darbams finansuoti, taigi bendrijai būtina ir buhalterijos apskaita.
Bendrijai gali priklausyti daugiau kaip vienas namas Vilniuje, dažniau - kaimyniniai namai ar susieti bendru žemės sklypu. Bendrija gali valdyti namus savo jėgomis (t.y. tam tikriems darbams samdant privačius asmenis ar įmones), samdydama administratorių arba derindami abu. Bendrija gali rinkti įmokas ar kaupti pinigus tam tikriems darbams gyventojų nuožiūra ir realiais poreikiais.
Tai labai individualus dalykas, priklausantis nuo tokių veiksnių kaip namo dydis, gyventojų aktyvumas, iniciatyvių žmonių ar grupės egzistavimas, gyventojų lūkesčiai ir namo savybės. Senesniam namui reikalinga nuolatinė priežiūra ir greitas reagavimas dėl didesnės avarijų tikimybės. Avarijų atveju bendro naudojimo tinkluose atsako bendro naudojimo patalpų administratorius arba bendrijos nariai. Naujesniam namui reikalingas didesnis dėmesys išlaikyti gerai pradinei būklei, taip pat tarpininkaujant tarp gyventojų ir statytojų dėl garantinių darbų.
Jei šiuo metu Jūsų namo valdo Vilniaus savivaldybės paskirtas administratorius ir norite jį pakeisti nekeisdami namo valdymo formos, reiktų kreiptis į savivaldybę dėl balsavimo įvykdymo (reikalinga 20% gyventojų balsų UŽ balsavimą dėl naujo administratoriaus paskyrimo), kitas variantas yra sudaryti Jungtinės veiklos sutartį (JVS) arba įsteigti bendriją.
Daugiabučių Namų Administratoriai Vilniuje ir Jų Įkainiai
Gyventojai rinkdamiesi tarp skirtingų daugiabučius Vilniuje administruojančių įmonių pasiūlymų, dažniausiai lygina administravimo įkainį. Tačiau reiktų pažymėti, kad šis įkainis yra tik viena sąskaitos eilutė iš keliolikos, tad administravimo įkainis sudaro tik mažesnę dalį mokėtinos sąskaitos sumos administratoriui.
Kiekvienos daugiabučius administruojančios įmonės įkainius galite rasti Vilniaus savivaldybės puslapyje. Turbūt pastebėjote, kad įmonių įkainiai skiriasi net iki dviejų kartų ar net daugiau! Čia reiktų atkreipti dėmesį į du pagrindinius dalykus: įmonės savivaldybei kasdien neteikia naujausios informacijos apie administravimo įkainius (kai kurios įmonės juos pateikė prieš 2 ar 3 metus ir jų iki šios dienos neatnaujino), įmonės, kuriose mažesnis administravimo įkainis, dažnai didesni kitų paslaugų įkainiai, todėl galutinis namo administravimo paslaugų krepšelis nebūtinai bus pigiausias toje įmonėje kuri siūlo mažiausią pastato administravimo tarifą Vilniuje.
Problema yra tame, kad kai Vilniaus miesto savivaldybė vykdo balsavimus dėl namo administratoriaus priskyrimo, gyventojams pateikiamas tas pats įmonių sąrašas su administravimo paslaugų įkainiais, neatsižvelgiant į tai, jog naujas administratorius taip pat teiks ir techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros, laiptinių valymo, avarinių darbų, remonto ir kitas paslaugas, kurių įkainiai paaiškėja tik vėliau.
Išvada
Daugiabučių namų administravimas nėra vieno sprendimo reikalaujantis procesas. Svarbu įvertinti savo bendruomenės poreikius, finansines galimybes ir pasiruošimą prisiimti atsakomybę. Tiek bendrija, tiek administratorius turi savo privalumų ir trūkumų. Esmė - rasti balansą tarp gyventojų lūkesčių ir namo valdymo poreikių.
tags: #bendrija #ar #namo #administratorius