Kai turtą valdo keli savininkai, neišvengiamai kyla klausimų dėl jo naudojimo, valdymo ir disponavimo. Civilinis kodeksas (CK) apibrėžia bendrosios nuosavybės teisę kaip dviejų ar kelių savininkų teisę valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti (CK 4.72 str.). Bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys (CK 4.73 str.). Šiame straipsnyje aptarsime bendraturčius siejančius teisinius santykius, kaip sprendžiami ginčai, kaip vyksta bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomo turto padalijimas tarp bendraturčių bei kokie tokiam atsidalinimui taikomi kriterijai, kada sprendžiant ginčą tikslinga taikyti bendrosios dalinės nuosavybės padalijimą natūra, o kada taikytina kompensacija pinigais.
Pavyzdžiui, du draugai Ignas ir Tadas įsigijo žemės sklypą. Vadinasi, jie tą sklypą valdo bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jei jų sumokėta suma yra vienoda, jų dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus po 1/2 dalį. Tačiau, jei Ignas turėjo daugiau pinigų ir sumokėjo 70 proc. sumos, jo dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus lygi 70/100 dalių, o Tado - 30/100 dalių.
Pažymėtina, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Bendraturčių teisės ir pareigos
Bendraturčių teisės ir pareigos bendrojoje nuosavybėje numato, kaip bendraturti turi elgtis, įgyvendinamas savo teises, kad nepažeistų kito bendraturčio interesų. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį (CK 4.75 str.).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad bendraturčiai turi pareigą, įgyvendinant valdymo, naudojimo ir disponavimo teises, išnaudoti visas galimybes suderinti savo valią dėl bendro daikto likimo, nesiekti savo interesų apsaugos kito bendraturčio teisių suvaržymo sąskaita ir aktyviai ieškoti priimtiniausio visoms šalims sprendimo būdo. Bendraturčiai turi pareigą visus su bendru turtu susijusius klausimus spręsti vadovaujantis interesų derinimo, proporcingumo, savitarpio supratimo principais.
Pagrindinės bendraturčių teisės ir pareigos:
- Valdyti, naudoti ir disponuoti bendru turtu bendru sutarimu.
- Proporcingai savo daliai gauti pajamas iš bendro turto.
- Atsakyti tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu.
- Apmokėti išlaidas, susijusias su bendro turto išlaikymu ir išsaugojimu.
Civilinis kodeksas reglamentuoja bendraturčių teises ir pareigas.
Turtą dovanoti ar palikti testamentu | Teisinėkonsultacija.lt
Ginčų sprendimo būdai
Bendraturčių teisiniai klausimai sprendžiami arba bendru sutarimu arba teismo tvarka (LR CK 4.75 straipsnis). Jokių kitokių variantų ar neteisminių (notarinių) procedūrų išspręsti atidalijimo klausimui vienašališkai nėra.
Du pagrindiniai būdai, kaip spręsti ginčus:
- Paprastesnis būdas: Naudojimosi tvarkos nustatymas.
- Sudėtingesnis būdas: Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Naudojimosi tvarkos nustatymas
Pagal CK 4.81 str. 1 d., namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Naudojimosi tvarkos nustatymas yra paprastesnis būdas ir yra skirtas naudojimuisi atskiromis izoliuotomis patalpomis arba konkrečiomis turto dalimis nustatyti.
Naudojimosi tvarka nustatoma sudarant atskirą rašytinį susitarimą dėl to, kaip ir kokiu būdu bus naudojamasi bendrosios dalinės nuosavybės objektu. Susitarimo sudarymas patvirtinamas parašais. Notarinė registracija neprivaloma ir į teismą dėl patvirtinimo kreiptis nereikia.
Jeigu bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendrosios nuosavybės teisėmis (CK 4.81 str. 2 d.).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad naudojimosi tvarka kiekvienu konkrečiu atveju turi būti tokia, kad nekiltų arba kiltų kiek įmanoma mažiau prielaidų konfliktinėms situacijoms atsirasti.
Nors, nustačius naudojimosi tvarką, bendrosios dalinės nuosavybės santykiai nenutrūksta, tačiau savo nuožiūra bendraturtis gali naudotis tik ta konkrečia dalimi, kuri jam priskiriama, tam tikros bendro turto dalys ir toliau gali būti naudojamos bendrai.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pasisakęs, kad jeigu byloje bendraturčių pateikti naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektu tvarkos projektai yra netinkami ir ydingi, teismas turi teisę juos atmesti, tačiau teismo atsisakymas tvirtinti žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo projektą neužkerta kelio nesutariantiems bendraturčiams iš naujo kreiptis į teismą dėl bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo pateikiant kitą naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės objektu tvarkos nustatymo projektą.
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės
Kitas bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimo būdas įtvirtintas CK 4.80 str. 1 d. Taigi, bendraturčiai, įgyvendindami bendrosios dalinės nuosavybės teisę, gali nustatyti naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarką arba atidalyti savo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės reiškia, kad bendroji dalinė nuosavybė pasibaigia ir kiekvienas atsidalinęs savininkas turi atskirą daiktą bei teisę visiškai savarankiškai jį valdyti, naudoti ir disponuoti. Atidalijimas taip pat vyksta bendraturčių sutarimu arba teisme.
Kaip minėta, kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės (CK 4.80 str.). Galimybė atsidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės nustatyta tam, kad būtų galima palengvinti ir supaprastinti savininko teisių į bendrą daiktą įgyvendinimą, kad ateityje būtų išvengta ginčų, kylančių tarp bendraturčių jiems įgyvendinant šias teises.
Visiško atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės atveju pasibaigia bendraturčio su kitais bendraturčiais turėta bendrosios dalinės nuosavybės teisė, o atsidalijęs bendraturtis tampa asmeninės nuosavybės teisės subjektu ir turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti bei juo disponuoti savo nuožiūra (CK 4.37 str.
Esminis skirtumas tarp atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės ir naudojimosi bendrąją daline nuosavybe tvarkos nustatymo - vienu atveju (nustatant tvarką) bendroji dalinė nuosavybė išlieka, kitu atveju (atidalijant) - išnyksta. Atidalijant iš bendrosios dalinės nuosavybės suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto objektas ir tai reiškia, kad pasibaigia santykis su bendraturčiais, o taip pat ir tokios pareigos kaip:
- informavimo ir pirmenybės teisės suteikimo pareiga prieš perleidžiant turtą (LR CK 4.79 str.);
- pareiga prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų išlaikymo (LR CK 4.76 str.).
Nustatant naudojimosi tvarką - šios pareigos išlieka, naujas nekilnojamojo turto objektas nesuformuojamas.
Atidalijus iš bendrosios dalinės nuosavybės, pasikeičia buvusio bendro daikto teisinis režimas, t. y. suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai. Tačiau tam, kad galėtų tokiais būti, šie objektai turi atitikti jiems teisės aktų keliamus reikalavimus.
Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau - Žemės įstatymas) 2 straipsnio 15 dalį žemės sklypų atidalijimas - žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo būdas, kai iš bendrosios nuosavybės teise valdomo žemės sklypo vieno ar daugiau bendraturčių reikalavimu atskiriamos bendraturčiams priklausančios žemės sklypo dalys ir iš jų suformuojami atskiri žemės sklypai.
Projektai rengiami vadovaujantis Žemės įstatymo 40 straipsniu ir Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklėmis, patvirtintomis Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. Remiantis Taisyklių 66 punktu, parengtam ir suderintam Projektui turi pritarti visi žemės sklypo savininkai (bendraturčiai).
Atidalijimas iš bendrosios nuosavybės leidžia savarankiškai disponuoti turtu.
Atidalijimo procesas:
- Atliekami kadastriniai matavimai (atlieka projektuotojas/matininkas) ir parengiamas atidalijimo planas, kuriame suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto vienetas.
- Šiam planui pritarti ir jį patvirtinti turi bendraturčiai.
- Paprastai apie atidalijimo sprendinius ir bendraturčių pritarimą pranešama atsakingai institucijai.
Kompensacija pinigais
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo yra išaiškinta, kad CK 4.80 str. 2 d. nustatyta, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai; kitais atvejais vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais.
Daikto padalijimas natūra kasacinio teismo praktikoje pripažįstamas pagrindiniu atidalijimo būdu, o kompensacijos priteisimas - išimtiniu (subsidiariu). Taigi, visų pirma, turi būti sprendžiamas daikto atidalijimo natūra galimumas, net ir padarant atitinkamą (proporcingą) žalą daikto paskirčiai. Ir tik nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais.
Nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad CK 4.80 str. 2 d. normos, kai nė vienas bendraturtis nesutinka gauti kompensacijos pinigais, aiškintinos kartu su nuosavybės neliečiamumo principu, įtvirtintu Konstitucijos 23 straipsnyje, ir CK 4.93 str. nustatytomis savininko teisių apsaugos garantijomis.
Toks aiškinimas suponuoja išvadą, kad priteisti kompensaciją be kito bendraturčio sutikimo galima tik išimtiniais atvejais, kai yra šios sąlygos: pirma, išnaudotos visos galimybės padalyti daiktą natūra pagal bendraturčiams tenkančias dalis, tačiau to negalima padaryti be neproporcingos žalos daikto paskirčiai; antra, faktinės aplinkybės yra tokios, dėl kurių daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas.
Dažniausiai kompensacija yra išmokama atsidalinti siekiančiam bendraturčiui (paprastai Ieškovui). Ieškovas pasiūlo atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės variantą ir paprastai būtent jis turi atsisakyti jam priklausančios nuosavybės dalies mainais į išmokamą kompensaciją t.y. kito ar kitų bendraturčių nuosavybė padidėja Ieškovui priklausančia dalimi, o jis už prarastą nuosavybės plotą gauna kompensaciją.
Teismas spręsdamas dėl kompensacijos priteisimo turi įvertinti ar kito bendraturčio finansinės galimybės leidžia išmokėti kompensaciją. Už prarandamą bendrosios dalinės nuosavybės dalį išmokama kompensacija turi būti teisinga. Teisinga reiškia atitinkančią tikrąją atidalijamos dalies vertę pagal atidalijimo metu galiojančias rinkos kainas.
Naudojimosi tvarkos plano rengimas
Kai žemės sklypą ar pastatą valdo keli savininkai, dažnai kyla klausimas - kas ir kokią dalį gali naudoti ? Tam rengiama naudojimosi tvarkos schema, kurioje tiksliai nustatoma, kuri teritorijos ar statinio dalis priskiriama kiekvienam bendrasavininkui.
Tokie planai užtikrina aiškumą, apsaugo nuo ginčų ateityje ir suteikia teisinį tikrumą. Be jų neįmanoma tinkamai įregistruoti naudojimosi tvarkos duomenų registre ar atlikti naudojimosi tvarkos nustatymo sandorių pas notarą.
Kas yra naudojimosi tvarkos planas ?
Naudojimosi tvarkos planas - tai geodezinių matavimų pagrindu parengtas dokumentas, kuriame tiek grafiškai, tiek tekstu tiksliai pavaizduojama, kaip bendrasavininkai naudojasi bendru turtu. Jame nustatoma, kuri žemės sklypo dalis priskiriama kiekvienam savininkui, kaip pasidalijamos pastato dalys (butai, patalpos, bendro naudojimo erdvės), taip pat aiškiai pažymimos kiemo aikštelės, privažiavimai, ūkio pastatai, garažai ar inžineriniai tinklai.
Planą rengia matininkai, o bendraturčiams jį patvirtinus, jis tampa teisiniu pagrindu įregistruoti naudojimosi tvarkos duomenis Nekilnojamojo turto registre ar atlikti sandorius, susijusius su bendru turtu.
Kada reikia rengti naudojimosi tvarkos planą ?
- Kai žemės sklypą ar pastatą valdo keli savininkai;
- Parduodant ar dovanojant dalį bendros nuosavybės;
- Ginčo atveju - teismui priimant sprendimą dėl naudojimosi tvarkos;
- Kai norima nustatyti aiškią tvarką bendro naudojimo daiktu.
Kodėl tai svarbu ?
- Leidžia aiškiai atskirti bendrasavininkų teises;
- Sudaro sąlygas atlikti aiškius bendros nuosavybes daikto sandorius ;
- Išvengiama konfliktų dėl bendro turto naudojimo.
Naudojimosi tvarkos planas - tai investicija į aiškų bendro turto valdymą.
Kaip užsisakyti ?
Susisiekite su mumis telefonu arba el. paštu. Mūsų patirtis leidžia sėkmingai spręsti tiek privačius ginčus tarp bendrasavininkų, tiek sudėtingus daugiabučių ar verslo objektų klausimus.
Statyba bendrosios nuosavybės teise: trečiųjų asmenų sutikimai
Tais atvejais, kai preziumuojama, kad statybos rezultatai gali turėti neigiamos įtakos trečiųjų asmenų teisėms ar teisėtiems interesams, rengiantis statybai, būtina gauti tokių asmenų sutikimus, kaip numatyta teisės aktuose. Jei planuojama atlikti statybos darbus bendrąja nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype arba planuojama įsirengti pastato palėpę, pastatyti papildomus pastato aukštus ar pan. ir tokiu būdu padidinti ne bendrą, bet individualią nuosavybę, rekonstruojant bendrą pastatą, prieš tai būtina gauti kitų, atitinkamai žemės sklypo ar pastato patalpų savininkų (kurie laikomi pastato bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais) sutikimus. Tai turi būti daroma dar rengiantis statyti, t. y. siekiant gauti projektavimo sąlygų sąvadą (Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 20 str. 2 d. 2 ir 3 p.).
Statytojo pareiga pateikti informaciją
Teismų praktikoje pripažįstama, kad bendraturčiai gali duoti sutikimą ne bendrai teisei į statybą realizuoti, bet konkretiems statybos darbams atlikti. Todėl asmuo, kuriam reikalingi bendraturčių sutikimai, visų pirma privalo parengti ir pateikti jiems informaciją apie planuojamą statybą. Informacijos turi pakakti kaimynams nuspręsti, ar vykdant statybos darbus nebus pažeistos jų teisės ir teisėti interesai. Jei bendraturčiai nėra linkę bendradarbiauti ir todėl atsisako priimti bet kokią jiems perduodamą ar siunčiamą informaciją apie planuojamą statybą, patartina pasinaudoti antstolių paslaugomis ir išsaugoti įrodymus apie atitinkamos informacijos perdavimą.
Bendraturčių pareiga derinti interesus
Teismų praktikoje vienareikšmiškai pripažįstama, kad bendrąja nuosavybės teise valdomo turto savininkams keliamas reikalavimas susitarti dėl turto valdymo, naudojimo ir disponavimo turtu (CK 4.75 str.) yra esminis, siekiant stabiliai ir ekonomiškai valdyti ir naudoti bendrą daiktą bei juo disponuoti. Dėl šios priežasties visi bendraturčiai yra teisiškai įpareigoti siekti susitarimo dėl bendro daikto valdymo, naudojimo ir disponavimo bendradarbiaujant, kooperuojantis bei aktyviai derinant savo interesus. Pripažįstama, kad neduodami sutikimo bendraturčiai ginčija ne pačią statybos teisę, bet konkretų jos įgyvendinimo būdą.
Teisė atsisakyti duoti sutikimą atlikti statybos darbus
Bendraturčio sutikimo atlikti statybos darbus davimas yra valios aktas, todėl gali būti duotas ar neduotas tik laisva valia. Tačiau reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad bendraturčio laisva valia priimtas sprendimas atsisakyti duoti sutikimą privalo būti protingai motyvuotas ir pagrįstas realia bendraturčio teisių ar teisėtų interesų pažeidimo grėsme, kylančia iš numatomų statybos darbų. Remiantis teismų praktika, atsisakymas duoti sutikimą būtų laikomas pagrįstu, jei dėl planuojamų statybos darbų pablogėtų esama nekilnojamojo turto techninė būklė, išnyktų bendraturčių galimybė patekti į valstybės tvarkomus kelius, gatves ar pastato bendrojo naudojimo patalpas, būtų apribotas natūralus apšvietimas ar būtų pažeisti higienos standartų sąlygojami reikalavimai dėl triukšmo, vibracijos, oro taršos ir pan., padidėtų nekilnojamojo turto išlaikymo išlaidos, būtų pažeista bendraturčio teisė į šeimos aplinką.
Teisinės alternatyvos, negavus bendraturčio sutikimo
Vieno ar kelių bendraturčių sutikimų dėl planuojamos statybos negavęs asmuo savo teises gali ginti teisme. Tokiu atveju turėtų būti pareiškiamas ieškinys dėl teisės atlikti statybos darbus, nesant kaimyno sutikimo, pripažinimo. Teisė į statybą, varžoma bendraturčių atsisakymo duoti sutikimą atlikti statybos darbus, gali būti ginama teismine tvarka, esant šioms sąlygoms:
- statytojas siekia gauti sutikimą atlikti konkrečius statybos darbus, pateikdamas apie juos išsamią informaciją (t. y. statytojas yra įvykdęs pareigą suteikti informaciją);
- bendraturtis neįrodo, kad dėl konkrečių statybos darbų gali būti realiai pažeistos jo teisės ir teisėti interesai.
Teismui visgi konstatavus, kad bendraturčio (arba kaimyno) atsisakymas duoti sutikimą buvo nemotyvuotas, ir pripažinus teisę į konkrečią statybą, nesant kaimynų sutikimo, toks teismo sprendimas netaptų vykdytinu, tačiau atstotų reikalingus sutikimus rengiant dokumentus ir organizuojant statybos darbus.
tags: #bendraturciu #susitarimo #sudarymo #tvarka