Bendraturčių teisės ir pareigos: remonto išlaidų padengimas ir teisinė atsakomybė

Šiame straipsnyje pasidalinsime praktinėmis įžvalgomis apie bendraturčius siejančius teisinius santykius, apie tai kaip sprendžiami bendraturčių ginčai, kaip vyksta bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomo turto padalijimas tarp bendraturčių bei kokie tokiam atsidalinimui taikomi kriterijai, kada sprendžiant bendraturčių ginčą tikslinga taikyti bendrosios dalinės nuosavybės padalijimą natūra, o kada taikytina kompensacija pinigais (kai vienas bendraturtis prarandantis dalį bendrosios dalinės nuosavybės gauna už tai kompensaciją pinigais ar kitu turtu iš kito bendraturčio).

Nekilnojamasis turtas, registruotas keliems bendrasavininkams atitinkamomis dalimis, neretai sukelia problemų tokiu turtu disponuojant. Atvejai, kai turtas priklauso keliems bendrasavininkams, dažniausiai būna po palikimo priėmimo arba po santuokos nutraukimo.

Šiame straipsnyje aptarsime, ką daryti, jei jums priklauso daugiau nei vienas butas, ypač jei nuosavybė yra bendra su kitais asmenimis, ir kokia tvarka taikoma stogo remonto atveju.

Bendroji Dalinė Nuosavybė: Ką Turite Žinoti?

Bendroji dalinė nuosavybė - tai turto valdymo forma, kai nekilnojamasis turtas priklauso keliems savininkams, kurie turi aiškiai nustatytas turto dalis. Ši situacija dažniausiai pasitaiko, kai, pavyzdžiui, vienas namas priklauso dviem ar daugiau asmenų, tačiau kyla klausimų dėl turto naudojimo, priežiūros ar pardavimo.

Tokia nuosavybės forma galima keliais atvejais: kai keli asmenys perka turtą kartu ar paveldi jį, gauna dovanų. Nuosavybe besidalinantys asmenys dažniausiai būna giminaičiai, ypač dažnai - paveldėjimo atveju, tačiau tai nėra būtina sąlyga.

Pagrindiniai Bendrosios Dalinės Nuosavybės Bruožai

• Nuosavybės dalys: Kiekvienas bendraturtis turi aiškiai apibrėžtą turto dalį, kuri gali būti nurodyta sutartyje arba kitoje teisinėje dokumentacijoje.
• Atsakomybė: Bendraturčiai yra atsakingi už turto priežiūrą ir su juo susijusias išlaidas proporcingai savo daliai.
• Pirmumo teisė: Jei vienas iš savininkų nusprendžia parduoti savo dalį, kiti bendraturčiai turi pirmumo teisę įsigyti šią dalį.
• Naudojimosi tvarka: Jei nėra aiškiai nustatyta turto naudojimo tvarka, gali kilti nesutarimų dėl turto naudojimo, todėl rekomenduojama tai suderinti iš anksto.

Turto Valdymas ir Išlaidos

Tokiu atveju, visos su turtu susijusios išlaidos dalijamos savininkams proporcingai pagal jiems priklausančią turto dalį, sako Vilniaus universiteto (VU) Teisės klinikos direktorė Vida Petrylaitė. "Jeigu savininkas nerealizuoja galimybės naudotis savo turtu, tai jo neatleidžia nuo, pvz., komunalinių buto išlaidų", - tvirtina teisininkė. Taip pat - ir remonto darbų: elektros, lifto, stogo remonto ir pan.

Dažniausiai problema kyla tada, kai turtą naudoja tik vienas bendrasavininkas. „Jeigu kalbame apie dviejų kambarių butą su virtuve, vonia ir koridoriumi, tai faktiškai tokiame bute būtų sunku gyventi dviem nepažįstamiems asmenims. Tokiu atveju iškyla klausimas, ką daryti kitam bendrasavininkui, kuris nesinaudoja turtu? Kaip gauti pajamų iš savo dalies ir ar prisidėti prie bendrų išlaidų?“ - kalba V. Jos teigimu, tokiu atveju teisė numato labai paprastą, lakonišką taisyklę: išlaidos, pvz., už būsto išlaikymą, turi būti dengiamos proporcingai turimai daliai, nepaisant to, kad kažkuris turtu nesinaudoja.

Svarbu paminėti ir tai, kad namo bendraturčiams kyla pareiga išlaikyti ir išsaugoti turtą, todėl nustatant, ar bendraturčiai turi pareigą atlyginti išlaidas, susijusias su bendro turto remontu, turi vadovautis CK 4.83 str. 4 d. nuostatomis, numatančiomis, kad daikto (objekto) bendraturtis neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimtas butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimas.

Vis dėlto, norint renovuoti namo stogą, būtinas visų bendraturčių raštiškas sutikimas. Bendraturtis turi teisę atsisakyti duoti sutikimą renovuoti namo stogą, tačiau toks jo atsisakymas turi būti pagrįstas. Tokių sutikimų negavus, taip pat negavus teismo leidimo atlikti darbus nesant bendraturčių sutikimo, neturėsite teisės vykdyti atitinkamų darbų, o vėliau - reikalauti atlyginimo už tokius darbus iš kitų savininkų.

Bendraturčio Sutikimas ir Pirmenybės Teisė

Bendro turto pardavimas dažnai pasitaikantis atvejis. Bendraturčiai pagal Lietuvos civilinio kodekso 4.79 straipsnį turi pirmenybės teisę pirkti parduodamas dalis, esančias bendrąja nuosavybe. Tarkime, kad Jūs paveldėjote dalį turto ir norite jį parduoti. Tuomet Jums reikia apie tai informuoti bendraturčius, gal jie norės tą dalį įsigyti už Jūsų siūlomą kainą.

Savo nuosavybės dalį galima parduoti, tačiau pirmiausia ją nupirkti reikia pasiūlyti kitam bendrasavininkui. „Šis pasiūlymas būtinai turi būti pateiktas per notarą, kad turėtume įrodymą, jog pasiūlymas buvo pateiktas“, - tvirtina V. Petrylaitė. Pasiūlyme turi būti nurodyta konkreti kaina, už kurią siūloma nupirkti dalį. Jeigu bendrasavininkas nesutinka pirkti, jam turto dalies nereikia, įgyjama teisė parduoti bet kam, tačiau už tą pačią jam siūlytą kainą.

Atveju, jei jie atsisako pirkti, jie tai turi patvirtinti raštu pas notarą. Laisvos formos pasirašytas atsisakymas šioje situacijoje netinka. Turint notaro tvirtintą dokumentą, galite parduoti turtą tretiems asmenims.

Kaip parduoti turtą bendrojoje dalinėje nuosavybėje?

• Informuokite bendraturčius: Pagal teisės aktus, jei norite parduoti savo dalį, pirmiausia turite raštu pranešti kitiems savininkams. Jie turi teisę per nustatytą laikotarpį (paprastai 30 dienų) nuspręsti, ar pirkti jūsų dalį.
• Sudarykite notarinius dokumentus: Bendrojoje dalinėje nuosavybėje esančio turto pardavimas reikalauja notarinio patvirtinimo. Notaras patikrins dokumentus ir užtikrins, kad visi bendraturčiai būtų tinkamai informuoti.

Ką daryti, kai su bendraturčiais nebendraujate? Jūs turite kreiptis į notarų biurą, prašyti išduoti liudijimą apie bendraturčių informavimą. Notaras išsiunčia oficialų laišką bendraturčiams, su Jūsų pasiūlymu pirkti Jums priklausančią turto dalį.

Jei bendraturtis priėmė registruotą laišką, tačiau nesiėmė jokių veiksmu, notaras tai traktuoja kaip atsisakymą pirkti. Ir vadovaudamasis įstatymas išduoda liudijimą, kurį Jūs turėdami galite parduoti turtą tretiems asmenims.

Atsiminkite, kad išduotas notaro liudijimas, galioja apie metus laiko (nors liudijime jokių terminų nėra nurodyta). Notarai vadovaujasi supratingumo principu, jei liudijimas išduotas pakankamai senai, jį gali laikyti negaliojančiu.

Kaip pasidalyti turtą?

Tam, kad nereikėtų kitų bendraturčių sutikimų dėl kokių nors veiksmų atlikimo (nuomos, dovanojimo, pardavimo ir pan.), turtas turi priklausyti vienam asmeniui. Tokiu atveju reikia bendrosios nuosavybės teisės pasibaigimo, o tą nustatyti gali tik teismas pagal vieno iš bendrasavininkų ieškinį. Taigi į teismą kreipiamės ne tam, kad gauti sutikimą kažką daryti (pvz.: priversti parduoti). Kaip minėta to padaryti negalima. Į teismą kreipiamės su ieškiniu, kad atidalinti bendrasavininko dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.

Turto atidalijimas, pasak jos, yra geriausias būdas tada, kai bendrasavininkai nesusitaria dėl turto valdymo ir jo parduoti nepavyksta. Bet kuris iš bendrasavininkų, jeigu nesusitariama gražiuoju, gali kreiptis į teismą ir reikalauti atidalinti turtą.

Galimi Turto Atidalijimo Variantai

• Atidalinti daiktą natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai (t. y. gauti du ar daugiau visiškai atskirus nekilnojamojo turto objektus).
• Atidalinti turto dalį, ją priteisti vienam iš bendrasavininkų, o kitam - atitinkamą kompensaciją pinigais.

Antrasis variantas yra gerokai dažnesnis, nes atidalinti butą, namą ar žemės sklypą ne visada yra įmanoma nepakenkiant jo paskirčiai.

Turto Atidalijimo Procesas Teisme

Tokiu atveju vis tiek vyksta turto atidalijimo procesas: visų pirma turimo bendraturčių dalys yra atidalinamos iš bendrosios nuosavybės, tuomet įvertinamos, o tuomet priteisiamos - vienam bendrasavininkui vieno turto, kitam bendrasavininkui kito turto dalys. Tokiu būdu abu buvę bendrasavininkai tampa atskirų turto objektų savininkais.

Jeigu turimos dalys yra ne vienodos vertės, šiame procese įmanoma ir priemoka, t. y. priteisiama ir turto dalis. Tokiu būdu pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė iš karto keliose nekilnojamojo turto objektuose, asmuo su savo asmenine nuosavybe gali elgtis laisvai.

Bendraturčių Pirmenybės Teisės Atsisakymas

Dažnai paveldint turtą, siūlau iš karto pasirūpinti naudojimosi tvarkos nustatymu ir susitarimu tarp bendraturčių dėl disponavimo turtu. Tai notaro tvirtinamas dokumentas, kuriame nurodoma kaip bendraturčiai naudosis turtu, kokia dalis ir kam priklauso. Taip pat, galima įrašyti, kad atsisakoma pirmenybės teisės pirkti bendrą turtą. Taip ateityje išvengsite nesusipratimų. Tačiau, Jūs taip pat nebūsite informuotas apie bendro turto dalies pardavimą. Tad nenustebkite sužinoję apie naujus bendrasavininkus.

Bendrasavininkų Nesutarimai: Kaip Elgtis?

Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą.

Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį (CK 4.75 str.).

Bendrasavininkų Teisės

• Teisė gauti pajamas: Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas.
• Teisė disponuoti savo dalimi: Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas.
• Teisė atsidalinti: Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto.

Bendrasavininkų Pareigos

• Finansinė atsakomybė: Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
• Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus: Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.

Stogo Remonto Tvarka

Gyvenant senesniame daugiabučiame gyvenamajame name, stogo remontas neišvengiamas - anksčiau ar vėliau teks stogą tvarkyti. Tačiau stogas yra bendrojo naudojimo objektas, todėl jo remonto darbai - ne vien tik viršutinių aukštų gyventojų reikalas. Visi bendraturčiai privalo prisidėti prie stogo remonto išlaidų proporcingai savo turimai daliai.

Stogo Remonto Eiga

• Įvertinti renovacijos būtinumą: Svarbu įsivertinti tokios renovacijos būtinumą, kadangi negali būti varžomos kito bendraturčio teisės.
• Gauti visų bendraturčių sutikimus: Norint renovuoti namo stogą, būtinas visų bendraturčių raštiškas sutikimas.
• Supažindinti su dokumentacija: Organizuojant stogo renovaciją, kyla pareiga tinkamai supažindinti visus namo savininkus su būtinumu renovuoti namo stogą, pateikti visą būtinąją dokumentaciją pagal tuo metu galiojančius teisės aktus.

Bendrosios Dalinės Nuosavybės Privalumai ir Trūkumai

Bendrosios dalinės nuosavybės privalumai ir trūkumai pateikti lentelėje:

Ši informacija padės jums geriau suprasti bendrasavininkų stogo remonto tvarką ir bendrosios dalinės nuosavybės ypatumus. Praktikoje dažnai pasitaiko atvejų, kai nekilnojamasis turtas priklauso keliems savininkams. Neretai tarp bendraturčių kyla įtampos ir ginčai, kaip tą turtą valdyti ir juo naudotis. Konfliktuojantiems bendraturčiams patiems nusistatyti minėtą naudojimosi turtu tvarką yra sudėtinga, todėl ginčai dažnai persikelia į teismą, kuriame situacija nebūtinai yra išsprendžiama.

Pavyzdžiui, kai norima atlikti bendrai naudojamo turto pagerinimus ar perleisti jį, būtina bendraturčių išreikšta valia, t. y. „Visgi egzistuoja kitas teisinis įrankis, dažnu atveju galintis padėti galutinai pašalinti ginčų tarp bendraturčių kilimo priežastis, kuris praktikoje naudojamas ne taip ir dažnai“, - teigia Eimantas Čepas. Atidalijimas reiškia daikto teisinio režimo ir bendraturčio statuso pasikeitimus. Nuosavybės teisių tokiu būdu įgyvendinimas reiškia, kad atidalijamo bendraturčio atžvilgiu pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė su kitais bendraturčiais.

Eimanto Čepo nuomone, jau esant konfliktui, susitarti tarpusavyje dėl atidalijimo būdo nepavyks, todėl išeitis viena - kreiptis į teismą. CK nustatyta, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai. Šiuo būdu įgyvendinus bendraturčio, kaip savininko, teises, pasibaigia jo su kitais bendraturčiais turima bendroji dalinė nuosavybė, o atsidalijęs bendraturtis tampa asmeninės nuosavybės teisės subjektu ir turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti bei juo disponuoti savo nuožiūra.

Nagrinėjant tokio pobūdžio ginčus prioritetas yra teikiamas turto atidalijimui natūra, t. y. kiekvienas atsiskiria jam priklausančia turto dalį, kuria gali naudotis be apribojimų. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad, atidalijant daiktą natūra pagal šalių sutartą arba teismo patvirtintą atidalijimo variantą, atskiriamos, atribojamos bendro daikto dalys. Geriausiai bendraturčių nuosavybės teisių įgyvendinimas užtikrinamas, kai bendraturtis visiškai atidalijamas iš bendrosios dalinės nuosavybės, nepaliekant bendrai naudojamų daikto dalių, todėl būtent tokio atidalijimo turi būti siekiama.

Tačiau natūra atskirti turtą ne visada yra realiai įmanoma, pavyzdžiui dėl nedidelės jo dalies, ar dėl to, kad bendrai valdomas turtas, kaip visuma, gali būti naudingiau panaudojamas. Negalint atskirti turto natūra, sprendžiama dėl turto atidalijimo vienam iš bendraturčių sumokant kompensaciją pinigais.

Sprendžiant dėl turto atidalijimo natūra, vienam iš bendraturčių perduodant valdyti visą turtą, o kitam sumokant kompensaciją pinigais, esminis momentas yra tai, būtent kuriam bendraturčiui gali atitekti turtas, o kuriam sumokama kompensacija. Padarius išvadą, kad bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomą turtą tikslingiau perduoti vienam ar keliams bendraturčiams, taip pat turi būti nuspręsta kokia piniginė kompensacija išmokėtina bendraturčiams, iš kurių atidalijama jiems priklausanti turto dalis, t. y. paprastai tariant, kurie netenka teisių į turtą. Teismų praktikoje nurodoma, jog atidalijimas priteisiant piniginę kompensaciją yra teisėtas ir nepažeidžia bendraturčių teisių tik tuo atveju, kai kompensacija atitinka tikrąją atidalijamos dalies vertę. Paprastai kompensacija pripažįstama teisinga, jeigu ji atitinka daikto dalies rinkos vertę.

Apibendrindamas advokatas pažymi, kad esant situacijai, kai turtas valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise ir bendraturčiai nesutaria dėl tokio turto valdymo aplinkybių, naudojimosi tvarkos turtu nustatymas įprastai galutinai neišsprendžia konfliktinių situacijų, kurios linkusios vis kartotis. Tokios pačios pozicijos laikomasi ir teismų praktikoje, t. y. „Svarbus aspektas taikant tokį teisinį instrumentą yra tai, kad kito bendraturčio nenoras, jog būtų įvykdytas atidalijimas, nereiškia, kad toks nuosavybės teisės įgyvendinimo būdas negalimas, t. y. Prioritetinis atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės taikymas kartu sudaro sąlygas užtikrinti efektyvesnį vieno iš pagrindinių civilinio proceso tikslų - kuo greičiau atkurti teisinę taiką tarp ginčo šalių - įgyvendinimą.

Praktikoje daugeliui nežinant apie tokią galimybę, įprastai tiesiog siekiama nustatyti bendrąja daline nuosavybe valdomo turto naudojimosi tvarką. Kaip jau minėta, pastarasis būdas gali sureguliuoti ginčus trumpuoju periodu, tačiau pagrindas konfliktams ateityje išlieka - bendraturčiai vis tiek lieka priklausomi vienas nuo kito valdant turtą.

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.75 ir 4.76 straipsnius, atsižvelgiant į tai, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektu yra naudojamasi bendraturčių sutarimu, ir į tai, kad kiekvienas iš bendraturčių turi pareigą atsakyti tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, tais atvejais, kai bendrosios dalinės nuosavybės teise turimo objekto remonto darbai atliekami esant bendraturčių susitarimui, kiekvienas iš bendraturčių privalo prisidėti prie patalpų remonto darbų kainos apmokėjimo proporcingai savo daliai.

Pavyzdžiui, jei už remonto darbus reikia sumokėti 1 000 eurų, o bendraturčiui priklauso ½ dalis bendrojoje nuosavybėje, jam teks sumokėti 500 eurų už remontą. Tais atvejais, kai remonto darbai yra būtini patalpoms išlaikyti ir išsaugoti, bendraturčių susitarimas dėl remonto darbų nėra būtinas, nes kiekvienas iš bendraturčių turi pareigą proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas bendros dalinės nuosavybės teisės objektui išlaikyti ir išsaugoti.

Vilniaus universiteto Teisės klinika pažymi, kad pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir nelaikytina individualiai pritaikoma kiekvienam atvejui. Konkrečios situacijos aplinkybės ar pasikeitęs teisinis reguliavimas gali lemti kitokį teisinį vertinimą bei atsakymą.

tags: #bendraturcio #pareiga #padengti #remonto #islaidas