Nekilnojamojo turto atsisakymo teisiniai aspektai Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptarsime, ką daryti, jei buto bendrasavininkis atsisako remontuoti bendras patalpas. Aptarsime, kokios yra bendrasavininkių teisės ir pareigos, ką sako Civilinis kodeksas (CK) ir kiti teisės aktai.

Bendroji Nuosavybė ir Bendrasavininkių Teisės

Civilinio kodekso (CK) 4.72 straipsnio 1 dalyje bendrosios nuosavybės teisė apibrėžiama kaip dviejų ar kelių savininkų teisė valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu (CK 4.75 straipsnio 1 dalis).

CK 4.76 straipsnyje nustatyta, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.

Pažymėtina, jog bendraturčių nuosavybės teisės į bendrą objektą įgyvendinimas apima ir jų tarpusavio pareigų, susijusių su tuo objektu, vykdymą.

Bendrasavininkių Pareigos

Kaip jau minėta, CK 4.76 straipsnyje nustatyta, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai privalo apmokėti išlaidas bendram daiktui išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms, o jeigu vienas bendraturčių nevykdo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą daiktą, kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos jie turėjo, atlyginimą.

Taigi, kaip matyti iš CK nuostatų, buto bendrasavininkis privalo tinkamai tvarkyti bei išlaikyti bendrą butą, taip pat jį prižiūrėti bei remontuoti. Pažymėtina, kad buto bendrasavininkis privalo laikytis ne tik CK jo, kaip daikto bendrasavininkio, įtvirtintų pareigų, bet ir teisės aktuose numatytų privalomųjų statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimų.

Privalomieji statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimai nustatyti Statybos įstatyme bei Aplinkos ministro 2002 m. liepos 1 d. įsakymu Nr.351 patvirtintame statybos techniniame reglamente STR 1.12.05:2002 „Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka“ (2010 m. gruodžio 31 d. redakcija) (Reglamentas).

Kaip numatyta Reglamento IV dalyje, privalomųjų reikalavimų visumą sudaro: reikalavimai išlaikyti gyvenamojo namo, jo dalių savybes, atitinkančias esminius statinio reikalavimus, mechaninio atsparumo ir pastovumo, gaisrinės saugos, higienos, sveikatos ir aplinkos apsaugos, saugaus naudojimo, apsaugos nuo triukšmo, energijos taupymo ir šilumos saugojimo; reikalavimai gyvenamąjį namą ir jo aplinką naudoti, prižiūrėti ir tvarkyti taip, kad: patalpų naudojimas atitiktų paskirtį, nurodytą Nekilnojamojo turto registro duomenyse; būtų nepažeistos trečiųjų asmenų gyvenimo ir veiklos sąlygos.

Pažymėtina, jog CK 4.83 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad daugiabučiuose namuose esančių butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Su tuo susijusias išlaidas bendraturčiai privalo apmokėti proporcingai savo daliai.

Be to, CK 4.82 straipsnio 3 dalis numato, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryt atskaitymus kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti, o CK 4.83 straipsnio 2 dalies 1 punktas - jog buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) turi teisę imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai.

Aptariamose nuostatose nustatytas teisinis reguliavimas reiškia, jog šiose įstatymo normose aptartomis sąlygomis, t. y. siekiant išvengti žalos ir pašalinti grėsmę bendrojo naudojimo objektams, butų ir kitų patalpų savininkas turi teisę be kitų bendraturčių sutikimo imtis būtinų priemonių ir reikalauti iš kitų buto ar kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai.

Tokia bendrasavininkio teisė yra ne kartą įtvirtinta ir Lietuvos teismų praktikoje. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) savo praktikoje yra pažymėjęs, kad CK 4.83 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta butų ir kitų patalpų savininkų pareiga saistoma objektyvių aplinkybių ir ši pareiga neišnyksta, nepaisant to, ar butų ir kitų patalpų savininkai gera valia susitarė, kaip ir kokiu principu dalysis išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas, ar nesusitarė.

LAT taip pat pažymi, kad buto savininkas kartu yra ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės subjektas, todėl pagal daiktinės teisės normas privalo padengti išlaidas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės eksploatavimu.

Plėtodamas praktiką bylose dėl butų ir kitų patalpų savininkų pareigų LAT akcentuoja principinę nuostatą, jog įstatymuose, reglamentuojančiuose daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų pareigas bendrosios dalinės nuosavybės teisėje, yra įtvirtinta bendroji taisyklė, jog bendraturtis privalo proporcingai prisidėti prie visų išlaidų, skirtų bendrosios dalinės nuosavybės objektams išlaikyti, išsaugoti, atnaujinti, jų būtiniems pagerinimams atlikti. Šiai taisyklei taikyti yra teisiškai nereikšminga atitinkamų bendrosios dalinės nuosavybės objektų, dėl kurių daromos nurodytos išlaidos, funkcinė paskirtis, taip pat bendraturčio, kuriam ji taikytina, naudojimosi ar nesinaudojimo tais objektais aplinkybės.

Atskirai atkreiptinas dėmesys į tai, kad CK 4.83 straipsnio 4 dalis nustato bendrosios taisyklės išimtį, pagal kurią butų ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo CK 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatyta tvarka.

Toks teisinis reglamentavimas reiškia, kad išlaidas galima atsisakyti mokėti dviem atvejais: kai dėl jų teisės aktų nustatyta tvarka nėra priimto sprendimo ir kai butų ir kitų patalpų savininkas nėra davęs sutikimo dėl šių išlaidų.

Pastaruoju atveju būtina dar viena sąlyga - išlaidos turi būti nesusijusios su privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.

Taigi CK 4.83 straipsnio 4 dalies nuostata papildo CK 4.82 straipsnio 3 dalį ir pabrėžia butų ir kitų patalpų savininkų pareigą padengti būtinąsias (privalomąsias) turto išlaikymo sąnaudas, dėl kurių sudėties ir dydžio sprendžiama pagal teisės aktuose nustatytus statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Toks reglamentavimas reiškia, kad CK 4.83 straipsnio 4 dalyje nustatytų išimčių taikymas galimas tik tada, kai išlaidos yra nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.

Ką daryti, jei bendrasavininkis nevykdo pareigų?

Jeigu buto bendrasavininkis nevykdo teisės aktuose numatytų pareigų, o butas neatitinka privalomųjų statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimų bei, kaip minite savo užklausoje, yra avarinės būklės, Jūs turite teisę atlikti bendro naudojimo patalpų remontą pats bei reikalauti iš bendrasavininko proporcingo Jūsų patirtų išlaidų atlyginimo.

Pažymėtina, kad jeigu buto bendrasavininkas piktybiškai vengia atlikti avarinės būklės patalpų remontą, remontą galite atlikti ne ir nesant jo sutikimui.

Gindamas savo, kaip buto bendrasavininko pažeistas teises taip pat galite kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Aplinkos ministerijos, pateikdamas skundą dėl kito buto bendrasavininko pareigos laikytis privalomųjų statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimų nesilaikymo.

Pavyzdys iš teismų praktikos

Situacija: Bendrasavininkas negyvena bute, tačiau atsisako mokėti už šildymą. Ar jis privalo mokėti?

Pagal CK 4.83 straipsnio 3 dalį, butų ir kitų patalpų savininkai privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus. Su tuo susijusias išlaidas bendraturčiai privalo apmokėti proporcingai savo daliai.

Lietuvos teismų praktikoje yra įtvirtinta, kad buto savininkas kartu yra ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės subjektas, todėl pagal daiktinės teisės normas privalo padengti išlaidas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės eksploatavimu.

Taigi, net jei bendrasavininkas negyvena bute, jis privalo mokėti už šildymą proporcingai savo daliai.

Teisės ir Pareigos: Apibendrinimas

Žemiau pateiktoje lentelėje apibendrinamos pagrindinės buto bendrasavininkių teisės ir pareigos, susijusios su bendro turto valdymu ir priežiūra:

Paveldėjimo procesas ir dokumentų tvarkymas

Teisinis paveldėjimo įforminimas

Prieš pradedant svarstyti apie pardavimą, būtina užtikrinti, kad paveldėjimo procesas būtų tinkamai užbaigtas. Paveldėjimas vyksta pagal testamentą arba pagal įstatymą. Po turto palikėjo mirties paveldėtojai turi per įstatymuose numatytą terminą (paprastai 3 mėnesius) kreiptis į notarą ir priimti palikimą arba jo atsisakyti. Jei turto yra keli paveldėtojai, jie gali priimti palikimą bendrai, jį padalyti tarpusavyje arba palikti bendrosios nuosavybės teise.

Nuosavybės registravimas Registrų centre

Atlikus paveldėjimo procedūras, svarbu paveldėtą turtą įregistruoti VĮ Registrų centre paveldėtojo vardu. Tai leis ne tik oficialiai patvirtinti nuosavybės teisę, bet ir vėliau be trikdžių parduoti turtą. Registracija reikalinga ir siekiant nustatyti tikslias turto ribas, įvertinti jo vertę bei pasiruošti būsimam pardavimo procesui.

Nepriklausomas turto vertinimas

Prieš pradedant pardavimo procesą, rekomenduotina atlikti profesionalų nekilnojamojo turto vertinimą. Sertifikuotas vertintojas, atsižvelgdamas į objekto būklę, lokaciją, paskirtį bei rinkos tendencijas, nustatys realią turto rinkos vertę. Tokia informacija padeda:

• Objektyviai įvertinti pardavimo kainą.
• Išvengti per mažos ar per didelės kainos nustatymo.
• Sustiprinti derybines pozicijas su potencialiais pirkėjais.

Rinkos tyrimas ir kainodaros strategija

Be oficialaus vertinimo, naudinga atlikti ir savarankišką rinkos analizę. Peržiūrėkite panašius parduodamus objektus toje pačioje vietovėje, įvertinkite jų kainas, pasiūlą ir paklausą. Tai padės suprasti, kokia strategija tinkamiausia - ar verta nustatyti šiek tiek didesnę kainą ir laukti ilgiau, ar verčiau pasiūlyti konkurencingą kainą ir parduoti greičiau.

Pajamų mokestis nuo turto pardavimo

Svarbu žinoti, kad pajamos, gautos pardavus paveldėtą nekilnojamąjį turtą, gali būti apmokestinamos pajamų mokesčiu. Lietuvoje galioja tam tikros išimtys ir terminai, po kurių parduodant savo paveldėtą būstą mokesčių mokėti nereikia, tačiau reikia pasitikrinti galiojantį teisinį reglamentavimą. Jei turtas buvo naudojamas komercinei veiklai ar nebuvo asmeninės gyvenamosios vietos, mokesčiai gali būti neišvengiami.

Dokumentų pateikimas mokesčių institucijoms

Pardavus paveldėtą nekilnojamąjį turtą, gautas pajamas reikia deklaruoti Metinėje pajamų deklaracijoje. Jei tenka mokėti pajamų mokestį, sumos turi būti sumokėtos iki atitinkamo termino. Norint išvengti klaidų, rekomenduojama pasitarti su buhalteriu arba kreiptis į Valstybinę mokesčių inspekciją (VMI) dėl individualių konsultacijų.

Teisiniai pardavimo proceso aspektai

Bendraturčių sutikimai ir bendro turto pardavimas

Dažnai paveldimas turtas priklauso ne vienam, o keliems paveldėtojams. Tokiu atveju turtas tampa bendrąja daline nuosavybe. Pardavimo procesas gali būti sudėtingesnis, jei ne visi bendraturčiai sutaria dėl kainos, pardavimo terminų ar kitų sąlygų. Jei nesutariama gražiuoju, gali tekti kreiptis į teismą dėl priverstinio nekilnojamojo turto padalijimo ar pardavimo.

Norint išvengti ginčų, rekomenduojama:

• Iš anksto susitarti dėl bendrų tikslų ir strategijos.
• Aiškiai apibrėžti kiekvieno bendraturčio įgaliojimus, dalis ir teises.
• Pasitelkti advokatą ar nekilnojamojo turto specialistą, kuris padės suderinti bendrus interesus.

Notarinio sandorio sudarymas

Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimas turi būti patvirtintas notaro. Notaras patikrina sandorio teisėtumą, užtikrina, kad abi šalys suprastų savo teises ir pareigas, bei patvirtina dokumentus. Notarinis aktas užtikrina didesnį sandorio saugumą, o taip pat yra privalomas, kad sandoris būtų įregistruotas Registrų centre.

Prieš einant pas notarą, svarbu turėti:

• Paveldėjimo teisės liudijimą.
• Įregistruotas nuosavybės teises Registrų centre.
• Nekilnojamojo turto vertinimą (nebūtinai, bet rekomenduotina).
• Identifikacinius dokumentus (asmens tapatybės kortelę arba pasą).
• Jei yra bendraturčių, jų sutikimus arba notariškai patvirtintus įgaliojimus.

Avansas ir mokėjimo sąlygos

Dažna praktika - su potencialiu pirkėju sudaryti preliminarią sutartį, kurioje aptariamos pagrindinės pardavimo sąlygos, mokėjimo tvarka, terminai bei numatomas avansas. Avansas suteikia garantiją tiek pirkėjui, tiek pardavėjui, kad sandoris bus baigtas numatytu laiku ir sąlygomis. Preliminarioje sutartyje svarbu tiksliai apibrėžti aplinkybes, kurioms esant avansas gali būti negrąžinamas arba grąžinamas dvigubai.

Praktiniai pardavimo proceso žingsniai

Rinkodara ir pirkėjų paieška

Norint greitai ir sėkmingai parduoti paveldėtą nekilnojamąjį turtą, svarbu tinkamai jį pristatyti potencialiems pirkėjams. Rekomenduojami šie žingsniai:

• Kokybiškos nuotraukos ir aprašymas: aiškus ir išsamus turto aprašymas su kokybiškomis nuotraukomis padės sudominti daugiau pirkėjų.
• Skelbimai internete: populiarūs nekilnojamojo turto skelbimų portalai, socialiniai tinklai ir specializuoti forumai - puiki vieta pritraukti susidomėjusių asmenų dėmesį.
• Reklama vietiniuose laikraščiuose ar žurnaluose: nors internetas šiandien dominuoja, tradicinė spauda vis dar gali būti naudinga, ypač jei objektas yra specifinėje vietovėje.
• Bendradarbiavimas su brokeriais: nekilnojamojo turto brokeriai gali pasiūlyti savo patirtį, kontaktus ir kompetenciją, siekiant greičiau surasti pirkėją ir gauti geriausią kainą.

Derybų procesas

Pirkėjui susidomėjus turtu, seka derybų etapas. Šiame etape svarbu:

• Lankstumas ir aiškūs prioritetai: žinokite, kokia yra minimali kaina, už kurią sutiktumėte parduoti, bei kokios kitos sąlygos (terminai, mokėjimo būdas) jums svarbios.
• Argumentai dėl kainos: turėkite paaiškinimus, kodėl nustatėte būtent tokią kainą. Remkitės vertinimo ataskaita, rinkos analize.
• Sutarimo paieška: jei pirkėjas siūlo mažesnę kainą, apsvarstykite galimybę įtraukti papildomas sąlygas (pavyzdžiui, greitesnį atsiskaitymą, mažiau formalumų).

Sandorio užbaigimas ir atsiskaitymas

Sutarus dėl galutinių sąlygų, pardavimas užbaigiamas notaro biure. Pirkėjas sumoka sutartą sumą, dažnai bankiniu pavedimu, rečiau - grynaisiais pinigais. Notaras patvirtina pirkimo-pardavimo sutartį, įregistruoja sandorį Registrų centre, o pardavėjas gauna likusią sumą (atskaičius avansą, jei jis buvo sumokėtas anksčiau).

Patarimai ir rekomendacijos

Teisinės konsultacijos svarba

Paveldėto turto pardavimo procesas gali būti sudėtingas, ypač jei susiduriate su bendraturčiais, specifiniais mokestiniais klausimais ar neįprastomis situacijomis. Šiuo atveju verta kreiptis į advokatą, kuris specializuojasi paveldėjimo ir nekilnojamojo turto teisėje. Profesionalas patars, kaip išvengti klaidų ir ginčų, parengs dokumentus, padės suprasti teisinius niuansus.

Finansiniai patarimai ir mokesčių planavimas

Prieš parduodant paveldėtą turtą, pasitarkite su buhalteriu arba mokesčių konsultantu. Jie padės iš anksto numatyti, kiek teks sumokėti mokesčių ir ar yra būdų juos sumažinti, laikantis įstatymų. Laiku atlikti mokesčių skaičiavimai ir deklaracijos pateikimas leis išvengti papildomų sankcijų ar delspinigių.

Tinkamas laiko paskirstymas

Nekilnojamojo turto pardavimas - procesas, kuris reikalauja laiko. Paveldėto turto atveju jis gali užtrukti dar ilgiau dėl papildomų teisinių procedūrų. Nesitikėkite, kad parduosite iškart. Geriau planuokite iš anksto, pasidomėkite rinka, apgalvokite kainodarą ir pasirūpinkite visais reikiamais dokumentais, kad, atsiradus pirkėjui, nebereikėtų papildomai derinti formalių klausimų.

Paveldėto turto registravimas

Paveldėjimo teisės liudijimas

Pirmasis žingsnis prieš registruojant paveldėtą turtą - gauti paveldėjimo teisės liudijimą. Šį dokumentą išduoda notaras, atlikęs paveldėjimo procedūras. Čia jūs pateiksite dokumentus, reikalingus norint įregistruoti nuosavybės teises į paveldėtą turtą.

Elektroninis registravimas

Dalis procedūrų gali būti atliekama ir elektroniniu būdu. Jei turite patvirtintą tapatybę el. parašu ar per el. bankininkystę, galite naudotis Registrų centro savitarnos sistema. Tai leidžia pateikti dokumentus, peržiūrėti savo duomenis ir užsisakyti išrašus nuotoliniu būdu.

Kokie mokesčiai gali būti taikomi?

Už paveldėjimo teisės liudijimo išdavimą notarui mokamas atlyginimas, kuris skaičiuojamas pagal nustatytus tarifus, priklausomai nuo paveldimo turto vertės.

Registravimo mokesčiai

Registruojant paveldėtą turtą, taikomi Registrų centro nustatyti mokesčiai. Jie priklauso nuo turto vertės, dokumentų kiekio ir kitų aplinkybių. Tikslius įkainius ir mokėjimo tvarką rasite Registrų centro svetainėje.

Mokesčių lengvatos ir išimtys

Kai kuriais atvejais gali būti taikomos mokesčių lengvatos, ypač jei turtą paveldi sutuoktinis ar artimi giminaičiai. Pasitikrinkite galiojančius teisės aktus arba kreipkitės į notarą ar Valstybinę mokesčių inspekciją.

Dokumentų pateikimo tvarka

Norint pateikti dokumentus, galite atvykti į artimiausią Registrų centro padalinį. Atsineškite originalų paveldėjimo teisės liudijimą, asmens tapatybės dokumentą bei kitus reikiamus dokumentus. Darbuotojai patikrins dokumentus ir pateiks informaciją apie sekančius veiksmus bei mokėtinus mokesčius.

Dokumentų pateikimas per notarą

Kai kuriuos veiksmus gali atlikti ir notaras, kuris išdavė paveldėjimo teisės liudijimą. Notaras, turėdamas prieigą prie Registrų centro sistemų, gali padėti užregistruoti paveldėtą turtą jūsų vardu. Tai gali sutaupyti laiko, tačiau gali būti taikomas papildomas mokestis už paslaugą.

Kada nuosavybė laikoma užregistruota?

Jūsų nuosavybė laikoma užregistruota nuo to momento, kai Registrų centre įrašoma informacija apie naująjį savininką - jus, kaip paveldėtoją. Po sėkmingos registracijos galite gauti išrašą iš Nekilnojamojo turto registro, patvirtinantį jūsų nuosavybės teisę.

tags: #atsisakymas #nuo #nekilnojamo #turto