Nekilnojamojo turto apmokestinimo tvarka Lietuvoje buvo tobulinama ir modernizuojama visą pirmąjį atkurtos nepriklausomos Lietuvos dešimtmetį. Nekilnojamasis turtas (NTM) apmokestinamas tik juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausantis nekilnojamas turtas pagal 1994 m. įstatymą. Tačiau jau 1997-2000 m. buvo aišku, kad to nepakanka.
Todėl tik 2005 m. birželio 7 d. įsigaliojo naujas Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, kuris praplėtė šio mokesčio taikymo sritį. Šis įstatymas priimtas siekiant įgyvendinti LR Vyriausybės 2004-2008 m. programą, kurioje numatytas nekilnojamojo turto apmokestinimas.
Nekilnojamojo turto mokesčiai neišvengiamai asocijuojasi su dalies uždirbtų pajamų netekimu. Todėl kyla klausimas, kokį įtaką NTM turės smulkiesiems verslininkams. Nuogąstaujama, kad įtaka bus didelė, ir jokios praktinės naudos šis mokestis neduoda, išskyrus tai, jog šis mokestis yra biudžeto papildymo priemonė.
Pritaikius masinio turto vertinimo metodiką, verslininkai ir ekonomikos ekspertai ėmė pranašauti nekilnojamojo turto rinkos ir smulkiojo verslo krizę, nes nekilnojamojo turto rinkos dalyviai susiduria su sunkumais, norint pakeisti Valstybės įmonės Registrų centras masinio vertinimo būdu nustatytas nekilnojamojo turto mokestines vertes.
Registrų centras atmeta nekilnojamojo turto individualaus turto vertinimo ataskaitas, dėl to verslas patiria moralinius ir finansinius nuostolius. Pagal LR NTM įstatymą yra suteikta galimybė masinio turto vertinimo, kurį atlieka Registrų centras, nustatytą vertę apskųsti per tris mėnesius. Tačiau daugelis verslininkų nuogąstauja, kad toks laikotarpis yra per trumpas pateikti pagrįstą skundą, t.y. kartu su skundu pateikti ir individualų turto vertinimą.
Be to, savivaldybėms suteikta diskrecijos teisė sumažinti mokestį arba visai nuo jo atleisti. Tai tapo priemone reguliuoti nekilnojamojo turto rinką. Šis taikymas savivaldybei suteikia galimybę piktnaudžiauti ir net iškreipti nekilnojamojo turto rinką.
NTM administravimas taip pat yra daugeliu aspektų problemiškas, nes vertinant turtą reikia jį detaliai aprašyti ir įvertinti, tuo tikslu kaupti ir sisteminti įvairius su turtu susijusius duomenis, nuolat pervertinti, be to, pati „turto vertė“ nėra vienareikšmė sąvoka.
Svarbus mokėtojų lygybės principas. Mokestis turi būti taikomas visiems asmenims pagal galimybes vienodai ir atspindėti faktines asmens galimybes sumokėti mokestį. Beje, turto vertinimo metodų pasirinkimas nėra didelis ir kiekvienas metodas turi tam tikrų trūkumų, kurie bus išsamiau nagrinėjami magistrinio darbo 3 skyriuje.
Nekilnojamojo turto definicija
Nekilnojamieji daiktai yra žemė ir kiti daiktai, kurie susiję su žeme ir kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties bei iš esmės nesumažinus jų vertės (pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kiti daiktai, kurie pagal paskirtį ir prigimtį yra nekilnojamieji).
LR civilinio kodekso 1.98 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta nuostata, kad nekilnojamiesiems daiktams taip pat prilyginami įstatymuose numatyti laivai ir orlaiviai, kuriems nustatyta privaloma teisinė registracija. Kasdieniniame gyvenime terminas „nekilnojamasis turtas“ atrodo aiškus ir suprantamas. Paprastai juo įvardijama žemė ir statiniai. Tačiau teoriniam apibūdinimui to nepakanka.
Nekilnojamasis turtas gali būti suvokiamas kaip fizinis, ekonominis ar teisinis objektas. Pirmuoju atveju nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ir jos priklausiniai, t.y. statiniai, ir nurodoma, kad tai yra materialus turtas. Anglų literatūroje šiems aspektams apibūdinti vartojamos sąvokos „real estate“ ir „real property“.
Detalesnis nekilnojamojo turto apibūdinimas daugiausiai priklauso nuo to, kokiu tikslu ir kontekstu norima jį pateikti. Teisėje NTM objektu yra laikoma tik žemė ir pastatai. Naujajame LR NTM įstatyme nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip nekilnojamojo turto registre registruojamos patalpos, inžineriniai ir kiti statiniai.
Nekilnojamasis turtas registruojamas LR nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka. Šio įstatymo 9 straipsnyje nustatyta, kad Nekilnojamojo turto registre registruojami nekilnojamieji daiktai, jeigu jie Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo nustatyta tvarka yra suformuoti kaip atskiri objektai ir jiems suteiktas unikalus numeris.
LR nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 5 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad bendrojo naudojimo patalpos ar kiti statiniai ar patalpos (suformuoti kaip atskiri nekilnojamieji daiktai) priklausiniai, negali būti laikomi atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais, kol pagal šio įstatymo 7 straipsnio nuostatas nėra suformuoti kaip atskiri nekilnojamieji daiktai. Todėl jie nėra apmokestinami NTM atskirai nuo pagrindinio nekilnojamojo turto objekto.
Inžineriniai statiniai laikomi įvairios paskirties inžineriniai įrenginiai, kurie neatsiejamai sujungti su žeme ir kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties. Pagal LR statybos įstatymą, tai gali būti keliai, tiltai, geležinkeliai, komunikacijos ir pan.
Pavyzdžiui, kai kuriose šalyse jurisdikcijose NTM bazė apima tik žemę. Skiriami du pagrindiniai mokesčių tipai: žemės mokestis ir nekilnojamojo turto mokestis. Sąvoka paprastai vartojama, apibrėžiant tik privalomus mokėjimus, nustatytus juridiniams asmenims už nuosavybės teise priklausantį turtą bei LR NTM įstatymo naujovė - fiziniams asmenims už nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą, kuris naudojamas ekonominei ar individualiai veiklai, arba neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui perduotam naudotis juridiniams asmenims nekilnojamam turtui.
Mokestis yra mokėtojui nustatyta piniginė prievolė valstybei. Mokesčio administravimo įstatyme išvardijami šiems priskiriamus požymius. Šis mokestis mokamas pinigine forma, jam būdingas privalomumas, yra neatlygintina įmoka valstybės (savivaldybės) naudai ir jo sąskaita užtikrinami valstybės finansiniai poreikiai.
Mokesčio mokėtojas negauna tiesiogias suteiktas paslaugas, t.y. už šį mokestį mokėtojui nėra atlyginama. Svarbu, kad į NTM bazę turėtų patekti vien nekilnojamasis turtas. Kilnojamasis turtas šiuo mokesčiu nėra apmokestinamas. Nekilnojamasis turtas apmokestinamas periodiškai. Mokestinio laikotarpio periodiškumą nulemia tam tikras kalendorinis laikotarpis.
NTM dydis priklauso nuo konkretaus nekilnojamojo turto. Taip pat, nėra atsižvelgiama į asmens turimas skolas. Iš esmės šis mokestis siejamas vien tik su asmens valdomu ar naudojamu nekilnojamuoju turtu. Šiam nekilnojamajam turtui nustatymas nėra siejamas su šio turto savininko pasikeitimu ar kitais veiksniais (pvz., paveldėjimu, dovanojimu ir pan.). Šio mokesčio pajamos patenka į savivaldybių biudžetus.
NTM yra mokestis, kuriais apmokestinami statiniai, o pats apmokestinimo faktas siejamas vien su konkretaus turto valdymu bei naudojimu.
Nekilnojamojo turto mokesčio istorija
Jau nuo seniausių laikų žinomas svarbiausias valstybės finansinis šaltinis, t.y. mokesčiai, skirti pagrindinėms valstybės funkcijoms (socialinėms, apsaugos, gamybinėms ir kt.) vykdyti. Mokestis atspindi asmens turtingumą bei socialinę padėtį. Istoriškai NTM agrarinėse visuomenėse vystėsi kaip žemės mokestis. Vėliau vykstant urbanizacijos procesams šis mokestis pritaikytas ir pastatams.
Seniausiais laikais NTM paprastai sudarydavo tam tikras procentas nuo metinės derliaus vertės. Kai kurios visuomenės jau nustatydavo apribojimus, kad mokestis negali viršyti tam tikros derliaus dalies. Mokslinėje literatūroje yra nuomonis, kad apie 2700-2200 m. pr. Kr. senovės kinai pirmieji pradėjo taikyti NTM: 1/9 dirbamos žemės gaunamo derliaus turėdavo atitekti valstybei, ir tai iš esmės prilygdavo 11 proc. mokesčio tarifui, kuris mokamas priklausomai nuo žemės derlingumo.
Istorijoje pasitaikė ir įdomesnių NTM atvejų. Pavyzdžiui, XVIII a. Prancūzijoje fizinių asmenų NTM buvo mokamas 1/10 pajamų sąskaita. Šiuolaikines NTM užuomazgas galime įžvelgti Nyderlandų praktikoje, kur jau apie XVII a. buvo apmokestinamas nekilnojamasis turtas. XVI-XVII a. laikotarpiu intensyviai buvo kuriami apmokestinimo principai, plėtojamos taip vadinamojo mokestinio teisingumo idėjos.
Prancūzijos valstybės veikėjo A.Riašelje (1585-1642) suformuluotos apmokestinimo taisyklės bei principai aktualūs ir mūsų dienomis. Jis pabrėžė mokesčių ir didinimo socialinėms reikmėms būtinumą. Apie tai V.Petis rašė: „... Žemės mokestis virsta netolygiu akcizu, kuriuo apdedamos vartojimo prekės.“
Daug dėmesio NTM skyrė S.Vobanas (1633- 1707), F.Kenė (1694- 1774), A.Smitas (1723-1790), Dž.Milis (1806-1873) bei D.Rikardas (1772-1823). Apskritai XVIII a. buvo vadinamas fiziokratų amžiumi, nes buvo kuriama nauja, su žeme susijusi, teorija. Fiziokratai pasisakė už žemės apmokestinimą, bet ir dvarininkai bei dvasininkai turėjo mokėti mokesčius.
Anot, S.Vobano „karališkosios dešimtinės“ mokestis turėjo siekti dešimt procentų visos mokėtojo nuosavybės ir pajamų rinkos. Taip pat jis įsitikino, kad atitinkamos pajamos iš žemės nuomos būtų apmokestintos. D.Rikardas žemės apmokestinimą pagrindė tuo, kad žemės kiekis yra ribotas, be to, ji nėra žmogaus veiklos rezultatas.
Mokesčiai ir rinkliavos atsirado įvairiose valstybėse. Mokesčiai nebuvo skiriami nuo duoklių. Iki XV a. mokestis tebebuvo mokama grūdais, galvijais, žemės ūkio produktais. Bajorai siekė iš valstybės kuo daugiau gauti, o jai mažiau duoti. Mokesčiai buvo mokami valstybei. Mokesčiai, t.y. piniginė prievolė.
1649 m. mokėtojų sąrašus nebuvo įtraukiamos smulkios bakūžėlės, ūkiniai pastatai, kluonai, klėtys ir kt. Miestai ir miesteliai mokėjo miesto turto mokestį. XVIII a. pabaigoje didelę Lietuvos dalį okupavo Rusijos imperija. Buvo įvesta Rusijos mokesčių sistema.
Panaikinus pagalvės mokestį, 1875 m. įvestas nekilnojamojo turto mokestis. 1883 m. šis mokestis į iždą davė 7,6 mln. rublių. Šis mokestis nustatytas remiantis žemės įvertinimu įvairiose gubernijose. Jo bendrą sumą gubernijoms nustatydavo finansų ministerija, atsižvelgdama į žemės kainą.
Tokioms valdoms žemės mokestis būdavo nustatomas vietinės valdžios įstaigos, įvertinus žemės rūšį. Mokesčiai tuo laikotarpiu buvo proporciniai, išskyrus verslo mokestį, imamą iš įmonių, gavusių pelną, didesnį nei trys procentai pagrindinio kapitalo. 1918 m. atkūrus nepriklausomybę, buvo kuriama nauja mokesčių sistema.
1919 m. įsteigta Mokesčių ir rinkliavų komisija. Iš pradžių valstybė daug skolinosi, nes karo nuskurdintų gyventojų mokamasis pajėgumas buvo menkas. 1919 m. spalio 14 d. buvo priimtas įstatymas apie valstybinį mokestį nuo nejudamo turto miestuose ir miesteliuose. Nekilnojamojo turto mokestis buvo imamas nuo trobesių miestuose.
1918-1941 m. miesto gyventojai šį mokestį mokėjo nuo turimų pastatų pajamingumo arba jų vertės. Pajamingumas būdavo skaičiuojamas pagal bruto nuomą, pagal išnuomotus butus ir kitus trobesius. Nuo bažnyčių ir maldos namų šio mokesčio neimdavo.
Lietuvai atkūrus nepriklausomybę nuo 1990 m. buvo pradėta kurti nauja mokesčių sistema, kuri buvo pertvarkoma remiantis Vakarų valstybių patirtimi. Nekilnojamojo turto apmokestinimo tvarka buvo tobulinama visą pirmąjį atkurtos nepriklausomos Lietuvos dešimtmetį.
Svarbūs 1994 m. Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas bei tarptautinės organizacijos, kaip antai Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos. 2004 m. daugiau akcentuojant ne visuotinį NTM įvedimą, o pastatų ir statinių apmokestinimo problematiką. Remiantis Finansų ministerijos parengtu projektu 2005 m. birželio 7 d. buvo priimtas naujas įstatymas.
Naujajame LR NTM įstatyme nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip nekilnojamojo turto registre registruojamos patalpos, inžineriniai ir kiti statiniai. Nekilnojamasis turtas registruojamas LR nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka.
Inžineriniai statiniai laikomi įvairios paskirties inžineriniai įrenginiai, kurie neatsiejamai sujungti su žeme ir kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties. Pagal LR statybos įstatymą, tai gali būti keliai, tiltai, geležinkeliai, komunikacijos ir pan.
Pavyzdžiui, kai kuriose šalyse jurisdikcijose NTM bazė apima tik žemę. Skiriami du pagrindiniai mokesčių tipai: žemės mokestis ir nekilnojamojo turto mokestis. Sąvoka paprastai vartojama, apibrėžiant tik privalomus mokėjimus, nustatytus juridiniams asmenims už nuosavybės teise priklausantį turtą bei LR NTM įstatymo naujovė - fiziniams asmenims už nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą, kuris naudojamas ekonominei ar individualiai veiklai, arba neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui perduotam naudotis juridiniams asmenims nekilnojamam turtui.
NTM yra mokestis, kuriais apmokestinami statiniai, o pats apmokestinimo faktas siejamas vien su konkretaus turto valdymu bei naudojimu.
Nekilnojamojo turto mokesčio efektyvumas
Nekilnojamojo turto mokestis veikia mokėtojų elgseną, t.y. skatina efektyviau naudoti turimą turtą. Šio mokesčio atveju, nes žemės pasiūla Lietuvoje yra pastovi ir nekinta. Labai įtakingas XIX a. JAV socialinis filosofas H. Džordžas 1879 m. išleido knygą „Progress and Poverty“, kurioje teigė, kad žemės mokestis yra geriausias mokestis. Ši idėja jam atrodė pakankamai patraukli.
H. Džordžas teigė, kad žemės mokestis yra vienintelis teisingas mokestis, nes jis nebaudžia už darbą ir kapitalą, o apmokestina tik tai, ką gamta davė žmogui. Jo nuomone, žemės mokestis galėtų būti naudojamas socialinės nelygybės mažinimui ir valstybės pajamų didinimui.
Nekilnojamojo turto mokestis, anot jo, yra labai efektyvus. Nekilnojamojo turto mokestis padeda didinti savivaldybių biudžetus ir gerinti infrastruktūrą. Nekilnojamojo turto mokestis yra skaidrus ir lengvai administruojamas mokestis. Nekilnojamojo turto mokestis gali būti naudojamas kaip priemonė reguliuoti nekilnojamojo turto rinką.
Tačiau nekilnojamojo turto mokestis turi ir trūkumų. Nekilnojamojo turto mokestis gali būti našta mažas pajamas gaunantiems asmenims. Nekilnojamojo turto mokestis gali būti neteisingas, jei turto vertinimas yra netikslus. Nekilnojamojo turto mokestis gali būti naudojamas kaip priemonė piktnaudžiauti valdžia.
Nepaisant trūkumų, nekilnojamojo turto mokestis yra svarbus valstybės finansų šaltinis ir gali būti naudojamas kaip priemonė gerinti gyvenimo kokybę.
| Mokesčio mokėtojas | Mokesčio objektas | Mokesčio tarifas |
|---|---|---|
| Juridinis asmuo | Nekilnojamasis turtas | 0,3 - 3% |
| Fizinis asmuo | Nekilnojamasis turtas (naudojamas ekonominei veiklai) | 0,5 - 1% |
Nekilnojamojo turto mokesčio tarifai įvairiose šalyse
tags: #aruodas #turto #apskaiciavias