Nekilnojamojo turto krizė Lietuvoje: Ar artėja naujas sunkmetis?

Pastaruoju metu vis dažniau pasigirsta kalbų apie galimą ekonomikos sulėtėjimą ir artėjančią nekilnojamojo turto (NT) krizę Lietuvoje. Ar šios baimės pagrįstos, ir kokios pasekmės lauktų šalies ekonomikos ir gyventojų?

Valstybės kontrolės perspėjimai

Valstybės kontrolė, įvertinusi šalies ekonominę situaciją, priėjo išvadą, kad būtina didinti rezervą sunkmečiui. Pastebėta, kad ankstesni neutralūs išorės rizikos veiksniai tampa neigiami.

„Prie įtampos tarptautinės prekybos srityje ir išaugusios kietojo „Brexito“ tikimybės bei galimų pasaulio finansų rinkų svyravimų prisideda potenciali Turkijos finansų krizės plitimo grėsmė Europos Sąjungos valstybėms narėms ir naujai susikūrusios Italijos Vyriausybės planai vykdyti netvarią fiskalinę politiką, esant vienam aukščiausių skolos lygių Europos Sąjungoje. Vidaus rizikos veiksniai yra daugiausiai susiję su neigiamais demografiniais pokyčiais, pajamų nelygybės ir skurdo suvaldymo iniciatyvomis“, - rašoma Valstybės kontrolės išvadose.

Iš paskelbtos diagramos matyti, kad artėjantį sunkmetį pranašauja užimtumo ir nedarbo lygiai.

„Parengta Lietuvos ekonomikos temperatūros diagrama rodo, kad Lietuvos ekonomika nuo 2016 m. iš lėto šyla: didėja įtampa darbo rinkoje ir auga perteklinis gamybinių pajėgumų panaudojimo lygis. Esant tokiai ekonomikos ciklo padėčiai, būtina vykdyti atsakingą fiskalinę politiką ir didinti rezervą sunkmečiui“, - teigia fiskalinės institucijos vyriausioji specialistė Ingrida Vilkancaitė.

Ekspertų nuomonės

Prognozuojant artėjantį sunkmetį reikėtų atsižvelgti į daugiau rodiklių, DELFI sako „Luminor“ vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas. Jis pritaria, kad svarbu sekti darbo užmokesčio ir infliacijos augimą, ką Valstybės kontrolė braižydama „temperatūros“ grafiką ir padarė, tačiau nemažiau svarbu atkreipti dėmesį į nekilnojamojo turto (NT) sektorių.

„Ekonominis ciklas tampriai koreliuoja su kredito ciklu, kuris savo ruožtu koreliuoja su turto kainų augimu. Tai rodikliai, kurie padeda nuspėti arba bent jau įspėti apie artėjančią krizę. Jie dažniausiai būna susieti su NT kainų augimu, žiūrimas NT ir nuomos kainų santykis arba NT kainų ir pajamų santykis, arba įperkamumo indeksas.

Žygimantas Mauricas mano, kad dabar svarbiausia išnaudoti dar porą metų besitęsiantį ekonomikos augimo ciklą, o ne prikrėsti nesąmonių išlaidaujant. Pasak jo, visos išlaidos turėtų būti skirtos kurti ilgalaikį tvarumą, pritraukti investicijas, kad būtų sukuriama aukštesnė pridėtinė vertė. Taip pat daugiau investuoti turėtų vietinės įmonės, tai leistų pasiruošti didėjančiam darbo užmokesčiui.

Ekonomistė Jekaterina Rojaka pastebi, kad šis „temperatūros“ grafikas perspėja valdžią, kad nors dabar situacija ir nebloga, ateityje viskas gali pasikeisti. Pasak jos, tai yra signalas, kad nebūtų papildomo išlaidavimo.

„Ką iš esmės prognozuoja dabartinė politika, tai nuo kitų metų matysime dar didesnių išlaidų socialinėms reikmėms. Kadangi Valstybės kontrolė gali duoti kryptį, tai yra signalas, kuris primintų valdžiai, kad iš esmės situacija yra nebloga, bet viskas gali pasikeisti. Praktiškai mes ir pasaulyje, ir euro zonoje matome tam tikrų ženklų, kad dabartinė stabili ir tvaraus augimo situacija gali pasikeisti. Nors 2019 metai turėtų būti augimo metai, bet rizikos veiksnių atsiranda vis daugiau. Tai ir „Brexit“, ir politiniai nestabilumai, ir prekybos karas, ir iš esmės ekonominės politikos sprendimai, kurie didina neapibrėžtumą, kas savo ruožtu gali pakenkti ekonominiam aktyvumui ir investicijoms. Tą jau pajuto euro zona ir jeigu tendencijos tęsis, matyt, Lietuva ir neišbristų sausa iš šitos balos“, - DELFI komentuoja J. Rojaka.

Ji pastebi, kad nors diagramoje ir užfiksuoti pavojai darbo rinkoje, vis dėlto situacija yra kitokia nei 2008 metais. „2008 metais užimtumo lygis buvo gerokai mažesnis negu jis yra dabar. Šiuo metu užimtumo lygis auga, bet reikėtų priminti, kad užimtumo lygis Lietuvoje vis dar mažesnis nei Skandinavijos šalyse. Lygiai taip pat kaip ir gamybinių pajėgumų panaudojimo lygis: jis šiuo metu raudonuoja ir esame ties rekordo riba, bet vėlgi jis mažesnis nei standartiškai išsivysčiusiose šalyse. Mūsų tiek darbo rinka, tiek naudojamas kapitalas nėra tokio lygio, kad mes galėtume gauti visą naudingumą iš jo. Tai dar yra vietos kur augti.

Nekilnojamojo turto rinkos situacija

Nekilnojamojo turto (NT) vystytojai skundžiasi bankų nuotaikų kaita teikiant paskolas. "Bankai nenuspėjami: gali derėtis, tartis dėl sąlygų, tačiau vėliau paaiškėja, kad finansavimo projektui jie neskirs. Turime tokios patirties. Suprantu, kad Baltijos šalių bankų padėtis nelengva, turint omenyje jų istoriją nuo 2008 m. ir turimą paskolų portfelį. Tačiau reikia pripažinti, kad kartais bankai stabdo kai kuriuos projektus (reikalaudami parduoti dar nepastatytus butus - BNS past.). Juk ne visi gyventojai nori pirkti dar nepastatytus būstus.

Žiniasklaidoje nuolat aptariami būsto įsigijimo ir nuomos privalumai bei trūkumai, dažnai remiantis momentinės ekonominės naudos kriterijumi, vertinant, ar pigiau mokėti nuomos mokestį ar būsto kredito įmokas.

Kauno technologijos universiteto Ekonomikos ir verslo fakulteto (KTU EVF) Ekonomikos krypties studijų programų vadovė prof. dr. Kol vieni skeptiškai vertina kalbas apie artėjančią krizę, kiti svarsto, kaip ekonominė krizė paveiktų jų gyvenimus. Apie šiandieninę Lietuvos ekonominę situaciją, infliaciją bei kas lauks gyventojų šią žiemą, įžvalgomis dalijasi KTU ekonomistė prof. Dr. Vaida Pilinkienė.

„Artimiausioje ateityje infliacijos spiralė Lietuvoje gali įsisukti labai stipriai“, - teigia profesorė. Tokia situacija nestebina, nes mažos atviros ekonomikos šalys, tokios kaip Baltijos šalys, yra itin jautrios bet kokiems nestabilumams ir ekonomikos šokams. Remiantis Europos Sąjungos statistikos tarnybos (EUROSTAT) duomenims, Lietuvos metinė infliacija šių metų liepos mėnesį, sudarė net 20,8 proc. (birželio mėn. - 20,5 proc.), ir buvo viena iš didžiausių, lyginant su kitomis euro zonos valstybėmis. Svarbu atkreipti dėmesį, jog nuo birželio infliacija padidėjo 0,7 proc. punkto. Jau dabar visi ekonomikos rodikliai signalizuoja apie artėjančią ekonomikos krizę ir, panašu, kad piko dar nepasiekėme.

Nekilnojamojo turto (NT) sandorių mažėjimas (NT sandorių šiais metais sausio-liepos mėnesiais buvo sudaryta 17 proc. mažiau nei analogišku laikotarpiu praėjusiaisiais metais) signalizuoja ne tik apie NT rinkos susitraukimą, bet gali kelti pavojų visam statybų sektoriui.

Istorinės pamokos ir patarimai

Pasaulio ekonomikų smukimo makroekonominių veiksnių analizė ir jų dažnumas - Meksikos 1995 metais, Pietryčių Azijos 1997-1998 m., Rusijos ir Brazilijos 1998 m., Argentinos 2001 m.

Valiutų krizės dažnai kyla dėl blogų ekonominių sprendimų, perteklinio skolinimosi ir investuotojų panikos. Iš jų galime pasimokyti, kad stabilus pinigų valdymas, atsargus skolinimasis ir gerai subalansuota ekonominė politika yra būtinos norint išvengti tokių krizių ateityje.

Kaip ir bet kokiu kriziniu laikotarpiu pagrindinė rekomendacija - klasikinė, susijusi su žmogaus gyvenimo būdu: atsidėti 10 proc. nuo pajamų kas mėnesį arba turėti minimaliai 3-6 mėnesių darbo užmokesčio dydžio santaupų.

Ekonomistas M. Dubnikovas turėjo ir gerų žinių. „Pasirodo, kad centrinio banko pažadas stabdyti infliaciją aukšta pinigų kaina veikia net ir energetiką. Aukojant augimą, kuris reikalauja energetikos, jos automatiškai nebereikės tiek daug, tad kaina stabilizuojasi.

„1980 m. padiktuota recesija JAV trūko pusę metų, o ekonomika į prieš tai buvusį lygį sugrįžo per pusantrų metų. Tai reiškia, kad ir kokia situacija bebūtų iš esmės greičiausiai kalbame apie trumpą periodą, per kurį turėsime parodyti labai didelę lyderystę - subalansuoti didėjančius kaštus ir išlaikyti darbuotojus, nes jų reikės ir reikės ganėtinai greitai“, - renginio metu aiškino M. Dubnikovas.

Reziumuodamas dabartinės situacijos ir prieš daugiau nei keturiasdešimt metų patirto ekonominio šoko panašumus, M. Dubnikovas teigė: „Nesižvalgykime į 2008 m. ir neieškokime ten nekilnojamojo turto krizės ar kažkokių kainų svyravimų. Turėtume žiūrėti keturiasdešimt metų atgal, skaityti istorijas, kas tuo metu buvo. Įvairių verslo sričių atstovai tuo metu elgėsi labai skirtingai, tad vertėtų savo sektorių pasistatyti į tą istorinę situaciją ir paieškoti sprendimų.

Ateinanti žiema ir visas artimiausias pusmetis neabejotinai reikalaus iš verslo atstovų ryžtingumo priimant spendimus ir kompromisus tarp kaštų ir tolimesnės plėtros ar verslo išlaikymo“, - kalbėjo ekonomistas M. Dubnikovas.

Remiantis Europos Komisijos naujausias projekcijas, Lietuvos potencialaus BVP augimas 2016-2020 m. sieks 2,2 proc., o Latvijoje - 3,3 proc., Estijoje - 2,4 proc.

tags: #artejanti #nekilnojamojo #turto #krize