Miesto teritorijoje kiekvienas kvadratinis žemės metras yra vertingas - ne tik dėl „aro kainos“, bet ir norint sutalpinti projektuojamus pastatus ar automobilių stovėjimo vietas. Kartais tiesiog sklypo, kuriame stovi vienbutis namas, savininkai nori šiek tiek padidinti savo turimą žemę. Dažnai laisva valstybinė žemė, arba žemė kurioje nesuformuoti sklypai, gali būti vertinga tik prijungus ją prie greta esančio sklypo.
Vilniaus miesto teritorijų planavimo schema
Laisvos valstybinės žemės prijungimas
Visų pirma, laisvos valstybinės žemės plotas, kurį norima prijungti, turi būti įsiterpęs tarp sklypų, gatvių raudonųjų linijų ar valstybinio miško plotų. Įsiterpusiu nelaikomas plotas, kuris ribojasi su laisva valstybine žeme, išskyrus kai tai yra siaura juosta, šlaitai ar grioviai.
Įsiterpęs plotas, prijungiamas prie vienbučių, dvibučių, daugiabučių ir bendrabučių naudojimo būdo sklypų, negali būti didesnis nei 4 arai, išskyrus atvejus, kai įsiterpusį plotą sudaro siaura juosta, šlaitai ar grioviai. Panašiai yra ir su kitų paskirčių ir naudojimo būdo sklypais, pavyzdžiui, skirtų komercinės paskirties objektų statybai. Vienintelis skirtumas - didžiausias prijungiamas laisvos valstybinės žemės plotas negali viršyti 50 arų.
Juosta yra laikoma siaura, jei ji neviršija 10 metrų ilgio. Įsivaizduokite situaciją, kai norimas prijungti plotas trimis kraštinėmis ribojasi su žemės sklypais ir gatvės raudonosiomis linijomis, o ketvirta, kurios ilgis 11 metrų - su laisva valstybine žeme. Tai reiškia, kad šis plotas nelaikomas įsiterpusiu ir žemės prijungimas nėra galimas.
Kitas praktikoje dažnai pasitaikantis pavyzdys - tarp komercinių objektų statybai skirto sklypo ir gatvės raudonųjų linijų esantis atstumas - didesnis nei 10 metrų. Sakykime, kad jis yra 15 metrų. Visa teritorija pagal galiojančius teritorijų planavimo dokumentus yra skirta komercinės paskirties objektų statybai su galimais dideliais užstatymo rodikliais. Atsižvelgiant į tai, norimame prijungti laisvos valstybinės žemės plote joks racionalaus dydžio sklypas negali būti suformuotas.
Šlaito nuolydis nuo viršutinės briaunos iki papėdės negali būti mažesnis nei 20 laipsnių. Jei šlaito nuolydis - 19 laipsnių, prijungimas jau negalimas. Atstumas tarp griovio viršutinių briaunų turi būti ne didesnis kaip 15 metrų. Jei šis atstumas yra 16 metrų, žemės prijungimas taip pat negalimas.
Visos šios ir dar daugiau taisyklių yra detaliai aprašytos LR Vyriausybės nutarime. Galima tik spėlioti, kaip, kokiais pavyzdžiais, kokia praktika remiantis ir kodėl jos buvo sugalvotos būtent tokios.
Ar leisti prijungti valstybinės žemės plotą, sprendžia savivaldybė ir Nacionalinė žemės tarnyba. Įdomu tai, kad Vilniaus miesto savivaldybė šiose situacijose labai dažnai elgiasi protingai ir sutinka prijungti ne visiškai įsiterpusio sąvoką atitinkančius laisvos valstybinės žemės plotus. Tačiau visas protingumas paprastai baigiasi Nacionalinėje žemės tarnyboje, kuri yra valstybinės žemės valdytoja, ir visus teisės aktus vertina griežtai paraidžiui.
Problema, kad visų situacijų, kurios pasitaiko kalbant apie laisvos valstybinės žemės prijungimą, numatyti neįmanoma. Šioje vietoje turėtų būti palikta bent kažkiek vietos diskrecijai, kad kiekvienas sudėtingesnis atvejis galėtų būti nagrinėjamas atskirai, atsižvelgiant į aplinkinę urbanistinę situaciją ir kitas aplinkybes.
Detaliojo plano koregavimas ir reglamentai
Rengiant detalųjį planą privaloma vadovautis galiojančiais aukštesnio lygmens teritorijų planavimo dokumentais bei teisės aktais. Tačiau ką daryti, jei projektuojate pastatus žemės sklype, kuriame yra galiojantis detalusis planas, bet jis buvo rengtas vadovaujantis anksčiau galiojusiais teisės aktais, kurie nebeatitinka dabartinio teisinio reguliavimo?
Projektuojant pastatus, neretai susiduriama su tokia situacija - galiojantis detalusis planas ir savivaldybės lygmens bendrasis planas nustato skirtingus teritorijos naudojimo reglamentus. Savivaldybė reikalauja vadovautis tam tikrais bendrojo plano reglamentais, kurie yra mažiau palankūs statytojui, nei galiojančio detaliojo plano reglamentai.
Šių metų liepos 1 dieną įsigalioja nauja Teritorijų planavimo redakcija, kurios vienas svarbiausių pakeitimų - 28 straipsnio 9 dalyje numatytas supaprastintas detaliųjų planų koregavimas. Nuo šiol šia tvarka bus galima koreguoti daugiau detaliojo plano sprendinių.
Esminis supaprastinto detaliojo plano koregavimo bruožas - nereikalingas savivaldybės mero ar jo įgalioto administracijos direktoriaus sprendimas leidžiantis pradėti procedūrą, planavimo darbų programa, inicijavimo sutartis ir planavimo sąlygos. Taip pat atliekama tik supaprastinta viešinimo procedūra. Toks koregavimas netikrinamas Valstybinėje teritorijų planavimo komisijoje.
Įsivaizduokite situaciją - įsigijote sklypą su galiojančiu detaliuoju planu. Norite pasistatyti vieno buto gyvenamąjį namą - būtent tai ir leidžia detalusis planas. Tiesa, jis pakankamai senas - patvirtintas prieš maždaug 20 metų. Taigi, architektas parengia namo eskizą, pateikia prašymą patvirtinti projektinių pasiūlymų rengimo užduotį. Gaunate savivaldybės atsakymą, kuriame nurodyta, kad bet kokio pastato projektavimas sklype negalimas, kadangi detaliajame plane nenustatytas kuris nors privalomasis reglamentas - pavyzdžiui, užstatymo intensyvumas.
Daugeliui nekilnojamojo turto vystytojų tenka susidurti su situacija, kai tenka koreguoti detaliajame plane nustatytą pastatų statybos zoną, liniją arba atliekant kitus neesminius detaliojo plano pakeitimus. Daugeliu atvejų tai galima įgyvendinti savivaldybės administracijos direktoriaus sprendimu pastatų projekto rengimo metu. Tokia procedūra trunka gerokai trumpiau nei įprastas detaliojo plano koregavimas ar keitimas.
Formavimo ir pertvarkymo projektu žemės sklypai gali būti padalinami, sujungiami, kitaip keičiamos jų ribos, paskirtis, prijungiami įsiterpę laisvos valstybinės žemės plotai, taip pat formuojami nauji sklypai. Tam tikrais atvejais, kai keičiamos tik sklypų ribos, šiais projektais netgi gali būti koreguojami galiojantys detalieji planai. Tai šiek tiek paprastesnė procedūra už detalųjį planą, tačiau užtrunkanti ir susidedanti iš keleto etapų.
Viena didžiausių problemų, dėl kurios kenčia miestai - valstybinės žemės valdymas. Savivaldybės valdo tik į gatvių raudonąsias linijas, atskiruosius želdynus patenkančius plotus ir nedidelę dalį kai kurios kitos valstybinės žemės. Visos valstybinės žemės valdytojas yra Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (NŽT), todėl atliekant bet kokį su šia žeme susijusį veiksmą, būtina gauti šios institucijos sutikimą.
Žemės sklypo ribų klausimai kartais gali tapti ginčų objektu: 2015 m. pirkinys Jurgitą Bespalovienę su sutuoktiniu atvedė į teismą. Ginčo esmė - aras žemės, kurio trūksta iki Bespalovų įsigytų 13 a žemės sklypo. Kauno rajono apylinkės teismas 2018 m. kovo 26 d. priėmė sprendimą civilinėje byloje pagal Eriko Bespalovo ir Jurgitos Bespalovienės pateiktą ieškinį - ieškinį atmetė ir žemės sklypo ribas paliko nepakeistas.