Nekilnojamojo turto rinka nuolat kinta, todėl svarbu sekti ekspertų įžvalgas ir prognozes. Šiame straipsnyje apžvelgsime nekilnojamojo turto rinkos tendencijas Lietuvoje, remdamiesi įvairių ekspertų, įskaitant Arnoldą Antanavičių, nuomonėmis.
Būsto Rinkos Pokyčiai: Butai Mažėja, Populiarėja Namai
Įstaigos „Real data" vadovas Arnoldas Antanavičius teigia, kad rinkoje pastebima vis didesnė individualių namų ir kotedžų įtaka. Jis prognozuoja, kad 2020 metais jo dalis rinkoje toliau didės ir sudarys vis didesnę konkurenciją butams. Kadangi namų ir kotedžų segmente kainos beveik nesikeičia jau ne vienerius metus, o gyventojų pajamos didėja, tai šio segmento įperkamumas nuolat auga daug sparčiau nei butų. Be to, jų plėtotojai nuolat ieško sprendimų, kad turtas būtų likvidesnis ir patrauklesnis pirkėjui.
Anot A. Antanavičiaus, pastaruoju metu didėja nedidelių 60-80 kv. m ploto namų bei kotedžų pasiūla. Jie Vilniuje kainuoja iki 80-100 tūkst. eurų, todėl, analitiko teigimu, konkuruoja su butais. Tokio tipo būstą gana noriai perka, todėl tikėtina, kad kitais metais jo plėtra bus ne mažiau intensyvi. Kartu tai nekokios naujienos butų, ypač ekonominiame segmente, statytojams, nes jie tikisi didesnių kainų ir atitinkamai - pelno. Bet vis daugiau pirkėjų vilios kotedžai ir namai už racionalią kainą.
Nors mažesnio ploto butai yra ekonomiškai pagrįstas sprendimas, tačiau pirkėjai, ieškantys erdvesnio būsto, susiduria su pakankamai skurdžiu pasirinkimu, sako nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis. Jau nekalbant apie tokius sprendimus daugiabučiuose kaip atskira virtuvė. Tai tiesiog verčia tuos pirkėjus nukreipti savo žvilgsnį į namų segmentą, kuris išgyvena aukščiausio aktyvumo laikotarpį per visą istoriją.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2018 ir 2019 metais plėtotojai Vilniuje ir jo apylinkėse kasmet rinkai pasiūlė po beveik 790 namų. Tai didžiausias namų, pastatytų pardavimui kiekis per visą istoriją. Nereikia pamiršti ir gausaus sklypų kurie yra parengti namų kiekio, - sako R. Reginis.
Įvardyti priežastis, kodėl mažėja vidutinis būsto plotas, sudėtinga, sako nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Inreal“ analitikas Tomas Sovijus Kvainickas. Anot jo, mažus butus gyventojai perka, nes jie yra likvidūs, bet ir dėl to, kad negali įpirkti didesnio būsto. Pasak T. S. Kvainicko, vis dažniau plėtotojai imasi mažesnių butų statybų, nes jie aktyviai perkami nuomai.
NT rinkos dalyvių prognozės, 2020 03 23
Kainų Lūkesčiai ir Skolinimosi Sąlygos
Pasak R. Reginio, ir toliau didėjant konkurencijai tarp būstų statytojų tiek Vilniuje, tiek Kaune, neišvengiamai augs ir nepamatuotas kai kurių jų optimizmas ir lūkesčiai dėl kainų. Ir tas kainų lygis nėra konkurencingas rinkoje. Ypač tai aktualu kalbant apie naujus plėtotojus, kurie tikisi parduoti būstą tokiomis pačiomis ar net aukštesnėmis kainomis nei rinkoje žinomi plėtotojai. Dažniausiai tokie bandymai baigiasi sumažintomis kainomis arba itin ilgu pardavimo laikotarpiu.
T. S. Kvainicko teigimu, pastaruoju metu didėjo ekonominės klasės ir mažėjo vidutinės klasės būsto kainos. Paskutinius kelerius metus auga ne tik ekonominio būsto kvadratinio metro, bet ir suminė būsto kaina, tačiau šio segmento vieno kvadratinio metro kaina išsiskiria tolygesne dinamika, nei kitų segmentų, greičiausiai, plėtotojai nenori atbaidyti finansiškai jautriausių pirkėjų.
A. Antanavičiaus teigimu, 2020 metais bus svarbu, ar išliks palankios skolinimosi sąlygos būstui. Pastaruosius metus gyventojų lūkesčiai ir palankios skolinimosi sąlygos kaitina būsto rinką: didina sandorių apimtis bei kainas. Nors gyventojų skola nuolat auga, tačiau kartu didėja ir pinigų kiekis ekonomikoje, todėl gyventojams susidaro įspūdis, kad gyvenimas gerėja, jie linkę dar labiau skolintis ir investuoti. Užsisuka pozityvus ciklas.
T. S. Kvainickas taip pat sako, jog palankios skolinimosi sąlygos būsto rinkai yra itin svarbios. Kol kas nėra ryškių ženklų, kad jos galėtų reikšmingai pabrangti, nes, tikėtina, žemos bazinės palūkanų normos išsilaikys. Kita vertus, jas padidinus, gali padidėti alternatyvių investicijų pelningumas, kas perviliotų būsto nuomotojus ir suduotų dvigubą smūgį nekilnojamojo turto rinkai.
Arnoldas Kazilionis: Patirtis ir Įžvalgos
Ilgametę patirtį Lietuvoje, Tenerifėje ir Dubajuje sukaupęs investavimo ekspertas Arnoldas Kazilionis sako, kad Balis - puiki kryptis visiems, kurie nori išbandyti gyvenimą saloje arba įsigytą būstą paversti ilgalaike investicija. Darbas su nekilnojamuoju turtu Balyje Arnoldui Kazilioniui nėra naujiena. Šioje srityje pradėjau dirbti dar 2009 metais kaip nekilnojamojo turto brokeris. Vėliau sekė kitas etapas, kai įkūriau brokerinę įmonę, o tada ėmiausi visų kitų su finansais susijusių reikalų - nekilnojamojo turto, investavimo. Tai lydi mane iki šių dienų.
Pasak pašnekovo, Balis siūlo unikalų derinį: Čia puikus klimatas ištisus metus, geros uždarbio galimybės ir visa infrastruktūra tinkama tiek ilgalaikėms investicijoms su pasyviomis pajamomis, tiek trumpalaikiams projektams nuo objekto išvystymo iki pardavimo.
NT ekspertas išskiria kelis lietuvių tikslus Balio saloje: Dažniausiai perkami objektai - vilos su 1-2 miegamaisiais ir apartamentai. Investuodami į Balio NT rinką, siekiama kelių tikslų - pasyvių pajamų iš nuomos arba pardavimo. Investuojama į projektą išankstinėje vystymo stadijoje, projektas išvystomas per pusantrų metų, o tada pasirenkame, ką darome - pasiliekame sau ir nuomojame ar parduodame rinkoje.
Svarbūs Aspektai Investuojant Balyje
- Nuosavybės forma: Lietuvoje perkame tiek pastato, tiek žemės savininkais. Balyje gauname tik pastato nuosavybę ir žemės sklypo nuomos teisę (20-30 metų su galimybe pratęsti).
- Finansiniai aspektai: Užsieniečiai dažniausiai negali gauti paskolos, todėl investicijos atliekamos nuosavomis lėšomis.
- Teisiniai niuansai: Būtina atidžiai pasidomėti Balio įstatymais bei teisiniais reglamentais, kad nepakliūti į bėdą.
Tarp patraukliausių vietų Balyje - Canggu, Berawa, Umalas ir Seminyako regionai. Čia vilų kainos prasideda nuo 178000 eurų, o apartamentus galima įsigyti už 128000 eurų.
Arnoldas Kazilionis pataria turėti aiškią strategiją ir planą, kaip ją įgyvendinti, atsakingai rinktis vietą ne tik pagal gražius vaizdus, bet ir pagal gražos potencialą ir išmanyti nuosavybės formas, teisinius niuansus ir mokestinę aplinką, dirbant tik su patikimais vietiniais teisininkais.
NT Rinkos Apžvalga su Arnoldu Antanavičiumi ir Žygimantu Mauricu
Apie tai, ar tikėtis kainų augimo, naujienų portalo tv3.lt laidoje „Dienos pjūvis“ diskutavo „Luminor“ vyr. ekonomistas Žygimantas Mauricas ir nekilnojamojo turto analitikas, nepriklausomas NT rinkos ekspertas Arnoldas Antanavičius.
A. Antanavičius: Nuo 2021-ųjų pasiektų rekordų vis dar riedam nuokalne. Kritimas nebe toks stiprus kaip 2022 m. ar 2023 m. Šių metų 1 pusmetis dar rodo rinkos lėtėjimą, mažesnes apsukas. Manau, esame pasiekę aktyvumo dugną, nes keičiasi pagrindinis veiksnys - palūkanų normos. Pirmą kartą per 5-erius metus matome palūkanų normos korekciją į kitą pusę, buvo bandyta suvaldyti infliaciją, dabar jau klausimas, kaip pavyks suvaldyti ekonomiką.
Ž. Mauricas: Yra labai specifinė situacija, nes aktyvumas dar vis yra nedidelis, tačiau būsto rinka ir kreditavimu besidominčiųjų daugėja. Didelė tikimybė, kad nemaža dalis jų laukė būsto palūkanų kalno viršūnės. Kai pamatė, kad birželį Europos centrinis bankas faktiškai sumažino palūkanų normas ir, tikėtina, mažins dar 2 kartus, nebeliko baimės, jog palūkanos didės toliau. Gegužės mėnesį buvo pasiektas visų laikų rekordas naujai išduotų būsto paskolų - pasiskolinta beveik 200 mln. eurų. Žinoma, taip nutiko todėl, kad pakilo kainos, kiekine prasme tai nėra rekordas. Gera žinia - ta, kad paskolų marža mažėja dėl pakankamai aršios konkurencijos. Žvelgiant iš finansavimo pusės, matome didesnį impulsą, tačiau yra kitų niuansų - nelabai aktyvūs yra gyventojai, perkantys būstą investicijai. Sakyčiau, ruduo parodys, ar tikrai esame atsispyrę nuo dugno, ar vis dar šliaužiame.
A. Antanavičius: Niekas nėra nusprendęs, kiek sandorių per mėnesį turėtų įvykti, todėl kažkokio skaičiaus nereikia priverstinai pasiekti. Jei pirkimo sandorių mažiau, pardavėjai dažnai nusprendžia nebepardavinėti, o nuomoti. Tiek pirkėjai, tiek pardavėjai juda kaip gyvam organizme. 2008 m. Matėme kainų mažėjimą, nes buvo priverstinis pardavimas, dabar to nėra. Manau, Lietuvoje būstas bus toks turtas, kuris nebūtinai privalo visiems būti lengvai įperkamas, kaip bandelės parduotuvėje. Nebus taip, kad užsinorėjau ir nusipirkau, reikės pasistengti.
Demografinė Duobė ir Jos Įtaka Būsto Kainoms
Pastaruoju metu nekilnojamojo turto ekspertai vis dažniau šneka, kad artėja demografinė duobė, kuri gali daryti įtaką būsto kainoms. Apie tai TV3 studijoje kalba žurnalistas Artūras Anužis ir NT ekspertas Arnoldas Antanavičius.
A. Antanavičius: Duomenys, aišku, ne mano, o statistikos departamento, tik aš juos išgarsinau ir išviešinau. Apie tai užsimena ir kiti rinkos dalyviai, kad demografiniai iššūkiai visada yra svarbūs būsto rinkai, o didmiesčių ir Vilniaus atveju, tai yra toks momentas, kad dabartinis pakilimas, kuris dabar buvo, palydėtas rekordiniu skaičiu jaunų žmonių. Apie 1990-uosius metus gimstamumas buvo rekordinis, tai dabar jie atėję į rinką perka būstą. Kelių metų perspektyvoje, jau atslenka tas laikas, kada šeimos prieš 2000-uosius metus gimdė beveik dvigubai mažiau vaikų ir skaičiai, kurie ateina, tai jie rodo, kad jaunimo nuo 25 iki 39 metų, kuris būstą perka aktyviausiai, turėtų sumažėti maždaug perpus.
Maždaug prieš 8 metus, prasidėjus pakilimo ciklui, jų nuo 25 iki 39 metų buvo apie 100 tūkst. Vilniaus mieste. Dabar tas skaičius pakilęs iki 130 tūkst., o ateinanti duobė rodo, kad bus mažiau, negu 100 tūkst. Sumažės ryškus procentas tų gyventojų, kuriems išvis reikės būsto.
Apie kainas dar nėra galima iškart pasakyti, nes yra daugiau dedamųjų. Mes kalbame apie vietinę mūsų gyventojų situaciją. Yra minčių, kad galbūt žmonės atvyks iš užsienio, nes mes jau daugiau uždirbame ir geriau gyvename. Tai jau matome, kad gyventojai atvyksta iš Lenkijos, iš Ukrainos. Kita dalis, yra tikimasi, kad emigrantai grįš į Lietuvą. Vienareikšmiškai pasakyti, kad ateinanti duobė reiškia katastrofą ir bus kažkas blogai - negalima. Kaip faktą, kad prasidės iššūkiai ir tai bus ne į gerą, tai tikrai galima taip pasakyti.
tags: #arnoldas #nekilnojamo #turto #ekspertas