Specialiosios žemės naudojimo sąlygos (SŽNS) - tai ūkinės ir kitokios veiklos apribojimai, taikomi tam tikrose teritorijose. Šie apribojimai priklauso nuo geografinės padėties, gretimybių, pagrindinės žemės naudojimo paskirties, žemės sklypo naudojimo būdo, vykdomos konkrečios veiklos, statinių, nekilnojamojo kultūros paveldo ir aplinkos apsaugos, visuomenės sveikatos saugos, valstybės saugumo ir viešojo intereso poreikių. 2020 m. įsigaliojęs naujas Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas nustato visas taikytinas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas ir nurodo teritorijas, kuriose šios sąlygos taikomos. Įstatymas nustato pareigą teritorijas, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, registruoti Nekilnojamojo turto registre, tą būtina padaryti iki 2025 m. sausio 1 dienos.
Registrų centras praneša į REGIA žemėlapį perkėlęs jiems pateiktą informaciją apie specialiąsias žemės naudojimo sąlygas. Registrų centro Registrų tvarkymo direktoriaus Kazio Maksvyčio teigimu, jau kurį laiką Nekilnojamojo turto registre registruojamos teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos. Pareigą pateikti informaciją ir duomenis apie SŽNS turi įstaigos ar institucijos, dėl kurių vykdomos ūkinės ar kitokios veiklos, atsiranda minėtos sąlygos, pavyzdžiui, inžinerinių tinklų savininkai.
Į žemėlapį perkėlus gautą informaciją apie SŽNS, pažymėjus konkrečią teritoriją galima sužinoti, kokios konkrečios sąlygos yra taikomos. Anot K. Maksvyčio, nors apie sklypui taikomas naudojimo sąlygas turėtų žinoti kiekvienas savininkas ar naudotojas, tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl vienokių ar kitokių priežasčių šie reikalavimai yra neįvertinami ar ignoruojami ir tuomet tai gali sukelti neigiamų pasekmių.
Informaciją apie SŽNS ir dėl to taikomas sąlygas galima sužinoti žemėlapio meniu pasirinkus sluoksnį „Specialiosios žemės naudojimo sąlygos“. Skirtingos SŽNS teritorijos žemėlapyje žymimos skirtingais sutartiniais ženklais, kurie pateikiami prie kiekvieno sluoksnio turinio skiltyje.
Konstitucinio Teismo Nutarimas
Konstitucinis Teismas šios dienos nutarimu prieštaraujančia Konstitucijai pripažino Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo 141 straipsnio 3 dalį (2019 m. birželio 6 d., 2022 m. gruodžio 6 d. redakcijos) tiek, kiek pagal ją kompensacija dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo nemokama, kai specialiosios žemės naudojimo sąlygos žemės sklypui taikomos dėl ūkinės ir (ar) kitokios veiklos, kuriai statybą leidžiantys dokumentai išduoti, projektai, kuriems įstatymų nustatytais atvejais tokie dokumentai neišduodami, suderinti ir (ar) ši veikla pradėta vykdyti iki 1992 m.
Pagal pareiškėjo ginčytą Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo 141 straipsnio 3 dalyje įtvirtintą teisinį reguliavimą asmenims, kurių žemės sklypams specialiosios žemės naudojimo sąlygos turėjo būti nustatytos ir (ar) taikomos dėl ūkinės ir (ar) kitokios veiklos, pradėtos vykdyti po 1992 m. gegužės 11 d., buvo įtvirtinta teisė kreiptis dėl kompensacijos išmokėjimo, o asmenims, kurių žemės sklypams specialiosios žemės naudojimo sąlygos turėjo būti nustatytos ir (ar) taikomos dėl ūkinės ir (ar) kitokios veiklos, pradėtos vykdyti iki 1992 m.
Konstitucinis Teismas nutarime pažymėjo, kad pareiškėjo ginčytoje Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo 141 straipsnio 3 dalyje buvo įtvirtintas skirtingas kompensacijų mokėjimo žemės savininkams teisinis reguliavimas priklausomai nuo to, kada (iki 1992 m. gegužės 11 d.) pradėta ūkinė ir (ar) kitokia veikla, dėl kurios taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos.
Konstitucinis Teismas pabrėžė, kad pagal ginčytą teisinį reguliavimą nustačius teritorijas, kuriose turi būti taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, buvo suvaržytos tiek asmenų, kurių žemės sklypams specialiosios žemės naudojimo sąlygos turėjo būti taikomos dėl ūkinės ir (ar) kitokios veiklos, pradėtos iki 1992 m. gegužės 11 d., tiek asmenų, kurių žemės sklypams specialiosios žemės naudojimo sąlygos turėjo būti taikomos dėl ūkinės ir (ar) kitokios veiklos, pradėtos po šios datos, nuosavybės teisės.
Atsižvelgdamas į tai, Konstitucinis Teismas pripažino, kad tarp asmenų, kurių žemės sklypams specialiosios žemės naudojimo sąlygos pradėtos taikyti dėl ūkinės ir (ar) kitokios veiklos, pradėtos iki 1992 m., ir asmenų, kurių žemės sklypams specialiosios žemės naudojimo sąlygos pradėtos taikyti dėl ūkinės ir (ar) kitokios veiklos, pradėtos po 1992 m., nėra jokių konstituciškai reikšmingų skirtumų, pateisinančių skirtingą traktavimą.
Taigi, Konstitucinis Teismas konstatavo, kad Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo 141 straipsnio 3 dalyje įtvirtintu teisiniu reguliavimu nesilaikyta iš Konstitucijos 23, 29 straipsnių kylančio reikalavimo, įstatymu ribojant nuosavybės teisę, paisyti konstitucinio asmenų lygiateisiškumo principo.
Konstitucinis Teismas nutarime taip pat pažymėjo, kad Seimas 2022 m. gruodžio 6 d. priėmė Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo Nr. Taigi, remdamasis tais pačiais argumentais, Konstitucinis Teismas tokia pačia apimtimi prieštaraujančia Konstitucijos 23, 29 straipsniams pripažino ir Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo 141 straipsnio 3 dalį (2022 m. gruodžio 6 d.
Spręsdamas dėl ginčyto teisinio reguliavimo atitikties Konstitucijai Konstitucinis Teismas priminė, kad Konstitucijos 23 straipsnio nuostatomis ginama nuosavybės teisė nėra absoliuti, ji gali būti įstatymu ribojama, be kita ko, dėl nuosavybės objekto pobūdžio, visuomenei būtino ir konstituciškai pagrįsto poreikio. Konstitucinis Teismas taip pat nurodė, kad, kaip ne kartą konstatuota, įstatymų leidėjas, ribodamas nuosavybės teisę, yra saistomas konstitucinio asmenų lygybės principo, įtvirtinto Konstitucijos 29 straipsnyje, kuris būtų pažeistas, jeigu tam tikri asmenys ar jų grupės būtų traktuojami skirtingai, nors tarp jų nėra tokio pobūdžio ir tokios apimties skirtumų, kad nevienodas traktavimas būtų objektyviai pateisinamas.
Specialiosios žemės naudojimo sąlygos žemėlapyje
LAT Išaiškinimai Dėl Specialiųjų Žemės Naudojimo Sąlygų
LAT byloje sprendė klausimą dėl teisių gynimo būdo, kai žemės savininkas nesutinka duoti sutikimo dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo jo žemės sklypui, ir dispozityvumo principo bei teismo pareigos ir (ar) teisės pasiūlyti ieškovui patikslinti ieškinio dalyką aiškinimo ir taikymo.
Faktinės bylos aplinkybės:
Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovui asmeninės nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, o atsakovams priklauso žemės sklypai, esantys greta ieškovo žemės sklypo. Ieškovui priklausančiame sklype yra pastatytas sodo namas ir garažas, sodo namas yra 96 procentų baigtumo. Sodo name nėra vandentiekio ir nuotekų šalinimo tinklų. Ieškovas teigia, jog sodo name nuolat gyvena, neturėdamas vandentiekio, patiria didelius nepatogumus. Nors patys vandentiekio ir nuotekų šalinimo tinklai suprojektuoti valstybinėje žemėje, tam tikras projektuojamų tinklų apsaugos zonos plotas patenka ir į atsakovams priklausančio sklypo ribas.
Todėl ieškovas vandentiekio ir nuotekų šalinimo tinklams įrengti privalo gauti atsakovų rašytinius sutikimus dėl papildomų specialiųjų žemės naudojimo sąlygų jų žemės sklypo daliai taikymo. Ieškovas kreipėsi į atsakovus dėl sutikimų išdavimo, tačiau atsakovai sutikimus išduoti atsisakė. Ieškovas kreipėsi į teismą, pareikšdamas reikalavimą įpareigoti atsakovus duoti rašytinius sutikimus ir nustatyti, kad, bet kuriam atsakovui nevykdant teismo sprendime nustatyto įpareigojimo duoti ieškovui sutikimą, kiekvienas iš atsakovų turi mokėti baudą už pradelstą kiekvieną sutikimo neišdavimo dieną.
Teismo Išaiškinimai
Specialiosios žemės naudojimo sąlygos - Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme nustatyti įstatyme nurodytose teritorijose taikomi ūkinės ir (ar) kitokios veiklos apribojimai, priklausantys nuo geografinės padėties, gretimybių, pagrindinės žemės naudojimo paskirties, žemės sklypo naudojimo būdo, vykdomos konkrečios veiklos, statinių, nekilnojamojo kultūros paveldo ir aplinkos apsaugos, visuomenės sveikatos saugos, valstybės saugumo ir viešojo intereso poreikių.
Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas suponuoja, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos yra žemės savininko teisę sudarančių teisių ir tam tikrais atvejais ir kitų asmenų teisių ribojimai (suvaržymai), skirti apsaugoti bendrąjį gėrį, nustatyti specialiu įstatymu. Tam, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos būtų taikomos konkrečiam žemės sklypui, jos turi būti nustatytos Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme įtvirtinta tvarka.
Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme įtvirtintas šių sąlygų nustatymo reguliavimas iš esmės grindžiamas principu, kad įstatyme nurodyta teritorija gali būti nustatyta tik esant į tą teritoriją patenkančio žemės sklypo savininko ar valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimui ir atitinkamai atlyginant už specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nulemtus teisių ribojimus.
Įstatymas įtvirtina atvejus, kai įstatyme nurodyta teritorija gali būti nustatyta be žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimo, t. y. sutikimas yra neprivalomas. Tačiau šie atvejai yra išimtiniai, jie yra išsamiai apibrėžti įstatymu ir taikomi tik tada, kai įstatyme nurodytos teritorijos nustatomos tenkinant viešąjį interesą.
Žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikime dėl įstatyme nurodytos teritorijos (teritorijų) nustatymo turi būti aptarta: 1) šios teritorijos (teritorijų) dydis; 2) nuostolių, patiriamų dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo nustatytose šiame įstatyme nurodytose teritorijose, atlyginimas.
Teismas atkreipė dėmesį, kad žemės savininko sutikimas duodamas laisva valia, šiam sutikimui taikomas sutarties laisvės principas. Įstatymas nedetalizuoja, ar toks sutikimas išreiškiamas vienašaliu sandoriu (sandoris, išreiškiantis vienos šalies tam tikrų faktų patvirtinimą), ar sutartimi su suinteresuotu asmeniu. Vis dėlto iš nurodyto reguliavimo akivaizdu, kad žemės savininko sutikimas, išreikštas vienašaliu sandoriu, yra skirtas žemės savininko valiai prieš trečiuosius asmenis įrodyti, tuo tarpu tarp žemės savininko ir suinteresuoto asmens egzistuoja tam tikri vidiniai sutartiniai santykiai, nustatantys, be kita ko, ir kompensacijos (ne)mokėjimo bei kitus reikiamus aspektus. Būtent sutikimo pagrindu žemės savininkui atsiranda Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymu nustatyti nuosavybės teisės turinio suvaržymai.
Teismas nurodė, kad civilines teises gali apriboti tik įstatymai ar įstatymų pagrindu - teismas jeigu toks apribojimas būtinas viešai tvarkai, geros moralės principams, žmonių sveikatai ir gyvybei, asmenų turtui, jų teisėms ir teisėtiems interesams apsaugoti. Kaip minėta, pagal įstatymu įtvirtintą specialiųjų žemės naudojimo sąlygų reguliavimą įstatyme nurodyta teritorija gali būti nustatyta tik žemės savininko sutikimu arba nustatyti išimtiniai atvejai, kai žemės savininko sutikimas yra nereikalingas. Nagrinėjamos bylos atvejis nepatenka į įstatyme nustatytų viešojo intereso tenkinimo atvejų sąrašą, kai žemės savininko sutikimas yra nereikalingas. Šiuo atveju ieškovas siekia patenkinti savo privatų interesą - įsivesti į jam priklausantį žemės sklypą vandentiekio ir nuotekų tinklus. Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas nesuteikia teismui pagrindo teismo sprendimu riboti žemės savininko teises įpareigojant žemės savininką duoti sutikimą.
CK 1.138 straipsnis įtvirtina, kad civilines teises įstatymų nustatyta tvarka gina teismas, neviršydamas savo kompetencijos, šiame straipsnyje nustatytais civilinių teisių gynimo būdais. Šiame straipsnyje įtvirtinti bendrieji pažeistų teisių gynimo būdai; įtvirtintų civilinių teisių gynimo būdų sąrašas yra nebaigtinis; kiti įstatymai gali nustatyti ir kitus teisių gynimo būdus. Tačiau nei šiame straipsnyje, nei Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme nenustatytas toks ieškovo teisių gynimo būdas - įpareigoti atsakovus duoti ieškovo prašomus sutikimus, t. y. įpareigoti atlikti aktyvius veiksmus prieš jų valią.
Toks teisių gynimo būdas neatitiktų sutarties laisvės principo; tokio teismo sprendimo realiai nebūtų galima įvykdyti, nes prievartinis sutikimo pasirašymas (sandorio sudarymas), kaip ir fakto, kuris prieštarauja asmens valiai, patvirtinimas, yra neįmanomas.
Nagrinėjamu atveju nei CK, nei Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas neįtvirtina atsakovų pareigos sudaryti sandorį ar susitarimą dėl specialiųjų sąlygų nustatymo ieškovo naudai. Atsakovai, neduodami sutikimo, naudojasi savo subjektinėmis teisėmis ir teisės normų bei ieškovo teisių nepažeidžia.
Taip pat Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas neįtvirtina pagrindo teismo sprendimu nustatyti specialiąsias žemės naudojimo sąlygas. Nors specialiosios žemės naudojimo sąlygos yra žemės savininkui taikomi nuosavybės teisės turinio ribojimai (suvaržymai), šie ribojimai nėra daiktinės teisės pagal CK nustatytą daiktinės teisės apibrėžtį. Daiktinė teisė - tai absoliuti teisė, pasireiškianti teisės turėtojo galimybe įgyvendinti valdymo, naudojimo ir disponavimo teises ar tik kai kurias iš šių teisių. CK nustatytas daiktinių teisių sąrašas yra išsamus; specialiosios žemės naudojimo sąlygos įstatymu nėra įtvirtintos kaip daiktinės teisės. Minėta, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos yra bendrojo gėrio apsaugai skirti asmens teisių ribojimai (suvaržymai) ir šiuo atveju asmuo, siekdamas patenkinti savo privatų interesą - nusitiesti vandentiekio ir nuotekų šalinimo tinklus, šių ribojimų turi laikytis.
Specialiosios žemės naudojimo sąlygos savo turiniu tiek, kiek jomis yra suvaržomos žemės savininko teisės, yra panašios į vieną iš daiktinių teisių - servitutą. Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą.
Servitutu suteikiamos servituto turėtojui konkrečios naudojimosi konkrečiu svetimu daiktu teisės arba atimamos iš tarnaujančiojo daikto savininko konkrečios naudojimosi daiktu teisės. Servitutas gali būti nustatomas nekilnojamajam daiktui, kuris savo pastoviomis savybėmis neterminuotam laikui gali užtikrinti viešpataujančiojo daikto tinkamą naudojimą. Servitutą gali nustatyti įstatymai, sandoriai ir teismo sprendimas, o įstatymo nustatytais atvejais - administracinis aktas. Servitutas, būdamas teisė į svetimą daiktą, yra nustatomas konkretaus asmens naudai. Tai lemia ir servituto turėtojo pareigą tinkamai išlaikyti tarnaujantįjį daiktą, o tuo atveju, jei servituto turinį sudarančiomis teisėmis naudojasi ir pats tarnaujančiojo daikto savininkas, pareiga išlaikyti tarnaujantįjį daiktą tenka abiem subjektams proporcingai naudojimuisi daiktu.
Remdamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija padaro išvadą, kad, atsižvelgiant į servituto, kaip daiktinės teisės, specifinį pobūdį bei į Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme įtvirtintą specialiųjų žemės naudojimo sąlygų esmę, jų prigimtį ir šių sąlygų nustatymo tvarką, nėra pagrindo ieškovo su atsakovais ginčui dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų išspręsti kaip teisinį pagrindą pagal analogiją taikant servitutui nustatytą teisinį reguliavimą.
Remdamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija išaiškina, kad tuo atveju, jei į įstatyme nurodytą teritoriją (teritoriją, kurioje taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos) patenka kitas žemės sklypas ir šio sklypo savininkas neduoda sutikimo dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nulemtų ribojimų nustatymo, o įstatyme nurodytos teritorijos nustatymas nepatenka į atvejų, kai žemės savininko sutikimas nereikalingas, sąrašą, suinteresuotas asmuo savo tinkamo naudojimosi nekilnojamuoju daiktu teises gali įgyvendinti kreipdamasis į teismą, kad jo naudai teismo sprendimu būtų nustatytas servitutas svetimam daiktui (tarnaujančiajam daiktui) remiantis servituto institutą reglamentuojančiomis teisės normomis ir jas aiškinančia kasacinio teismo praktika.
Specialiosios žemės naudojimo sąlygos: įstatymų pakeitimai
Štai keletas pakeitimų, kurie buvo įvesti įstatymu Nr. 2025 05 15:
- 69 straipsnio 1 dalies 12 punktas: statyti statinius su įrenginiais ir (ar) įrengti įrenginius, kuriems reikalingi taršos integruotos prevencijos ir kontrolės leidimai arba taršos leidimai, išskyrus kaimo turizmo sodybas, kurios privalo turėti taršos leidimus tik dėl to, kad planuoja per parą į aplinką išleisti daugiau kaip 5 kubinius metrus buitinių nuotekų.
- 69 straipsnio 1 dalies 2 punktas: keisti upių ir ežerų krantus, gylį, natūralų upių nuotėkį ar natūralų upių ir ežerų vandens lygį (neįrengiant užtvankų) įgyvendinant ekstremaliųjų įvykių ir (ar) avarijų prevencines priemones, vykdant tvarkomosios paveldosaugos bei tvarkomosios statybos darbus Nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatymo nustatyta tvarka, gerinant laivybos vidaus vandens keliuose sąlygas.
- 69 straipsnio 1 dalies 2 punktas: kaimuose ir viensėdžiuose, išskyrus atvejus, kai reklama susijusi su gamtos ir kultūros vertybėmis, lankomais objektais.
- 69 straipsnio 1 dalies 2 punktas: nepertraukiamai, bet ne ilgiau kaip 30 darbo dienų, rangos būdu nuo spalio 1 d. iki kovo 15 d.
- 69 straipsnio 1 dalies 2 punktas: statyti pastatus, išskyrus šios dalies 19 punkto d, e ir g papunkčiuose nurodytus atvejus, kai atkuriama sunykusi urbanistinė struktūra ir naujų pastatų statybos vieta yra įsiterpusi tarp sodybų, kurių pastatai mažesniais atstumais yra pastatyti iki 1993 m. lapkričio 24 d.
Šie pakeitimai įsigaliojo 2025 m. gegužės 15 d.