Atsakant į pateiktą klausimą tikslinga apžvelgti gyvenamosios patalpos nuomos sutarties formos ir turinio reikalavimus bei jos registracijos klausimą.
Į DELFI skaitytojo klausimą atsako „TEISĖS TARNŲ“ teisininkė Katažina Miloš.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį.
Norminis teisės aktas, reglamentuojantis nuomos teisinius santykius - tai Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (CK), o CK XXXI skirsnis nustato būtent gyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių sudarymo, vykdymo ir pasibaigimo tvarką.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties turinys
Įmonių, įstaigų ar organizacijų ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis (siekiant pelno) nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys sudaromos šalių susitarimu.
Įprastai sutarties tekstą pasiūlo viena iš sutarties šalių, todėl rekomenduotina pasiūlytą tekstą kitai sutarties šaliai įdėmiai perskaityti ir įsitikinti, kad sutartis bus sudaroma nurodžius joje visus būtinus elementus bei remiantis tik šalių sutartomis sąlygomis.
CK numatytos tam tikras sąlygas, kurias reikia nurodyti gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje, t. y. išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Sudaromoje sutartyje taip pat gali būti numatytos ir kitos pageidaujamos sąlygos.
Be to, patartina nurodyti kuo įvairesnius ir išsamesnius nuomotojo bei nuomininko kontaktinius duomenis tam, kad kilus ginčui būtų galima lengviau vykdyti reikiamus veiksmus ginčui spręsti.
Atkreiptinas dėmesys į tai, kad nuomotojas privalo gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sudarymo metu perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės.
Šio dokumento kopija yra neatskiriama gyvenamosios patalpos nuomos sutarties dalis, todėl nuomininkas turi teisę reikalauti šių dokumentų iš jų nedavusio nuomotojo.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties forma ir registracija
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu, tokiu atveju sutartis laikoma sudaryta nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi gyvenamojoje patalpoje dienos.
Jei gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra terminuota, ji turi būti sudaroma raštu, nepaisant to, kas yra jos šalis (fizinis ar juridinis asmuo).
Rašytinė gyvenamosios patalpos nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo.
CK nenumato reikalavimo tvirtinti gyvenamosios patalpos nuomos sutarties notarine forma, todėl šią sutartį sudarant raštu pakanka, kad abi sutarties šalys sutartį ją pasirašytų, tuomet ji bus laikoma sudaryta bei galios.
Pažymėtina, kad gyvenamosios patalpos nuosavybės teisei perėjus iš nuomotojo kitam asmeniui, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo įregistruota viešame registre įstatymų nustatyta tvarka (CK 6.585 straipsnis).
Priešingu atveju nuomininkams reikės palikti nuomojamas patalpas.
Atsižvelgdama į susiklostančią praktiką nuomos teisiniuose santykiuose „TEISĖS TARNŲ“ teisininkė Katažina Miloš rekomenduoja sudaryta rašytinės formos gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį ir taip išvengti galimų klaidų bei galinčių kilti nesutarimų su kita sutarties šalimi.
Taip pat rekomenduojama įregistruoti gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį VĮ „Registrų centras“ nekilnojamojo turto registre ir taip apsaugoti nuomininko interesus.
Šiai registracijai pakanka, kad viena iš sutarties šalių pateiktų sudarytą sutartį VĮ „Registrų centras“nekilnojamojo turto registrui.
Aukščiau esantis teisininko komentaras laikytinas bendrojo pobūdžio konsultacija.
Dėl visapusiško ir tikslaus atsakymo be konkretesnės teisinės konsultacijos interesantus kviečiame kreiptis į „TEISĖS TARNŲ“ teisininkus el. +370 602 23141.
Nuomos sutartis - būtinybė
Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partnerio, advokato Deivio Valiulio teigimu, nuomos sutartis ne visada turi būti rašytinė, tačiau tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti.
Pirmiausia, anot jo, yra du sutarčių tipai - paprasta nuomos sutartis ir gyvenamosios patalpos nuomos sutartis.
Pirmiausia skiriasi šių sutarčių forma.
„Įstatymas numato, kad paprasta nuomos sutartis ilgesniam nei vienų metų terminui turi būti rašytinė, o gyvenamosios patalpos nuomos sutarties forma skiriasi, priklausomai nuo ją sudarančių asmenų bei nuomos termino.
Jei gyvenamąją patalpą nuomoja valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo, turi būti sudaroma rašytinė sutartis, o neterminuotos nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos ir žodžiu.
Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo ją sudarančių šalių, privalo būti sudaroma raštu“, - teigia advokatas.
D.Valiulis teigia, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuo paprastos nuomos sutarties skiria dar ir jos nutraukimo ypatumai.
Civilinis kodeksas numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, išskyrus Civilinio kodekso numatytus iškeldinimo pagal prokuroro sankciją atvejus.
O kitų rūšių nuomos sutartys gali būti nutrauktos ir nesikreipiant į teismą.
Nuomos sutartis turi būti išsami
Pasak advokato, nuomos sutartyje svarbu tinkamai nurodyti objektą - išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, bendras plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendromis patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis, taip pat šio mokesčio mokėjimo tvarka, terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Taip pat nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.
„Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja.
Taip pat nuomotojas neturi teisės reikalauti nuomos mokestį mokėti iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį“, - atkreipia dėmesį D.Valiulis.
Nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą, užtikrinti jo tinkamumą gyventi bei visus reikalavimus atitinkančią būsto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį.
Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, tinkamai valdyti ir naudoti būstą, grąžinti jį tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
„Nuomininko šeimos nariai turi tokias pat teises pagal nuomos sutartį, kaip ir nuomininkas“, - 15min teigė D.Valiulis.
Einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą.
Jis atkreipia dėmesį, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, o terminas nustatomas šalių susitarimu.
Šalys gali atnaujinti gyvenamosios patalpos terminuotą sutartį sudarydamos naują terminuotą ar neterminuotą nuomos sutartį.
Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas.
„Nutraukti gyvenamojo būsto nuomos sutartį nuomininkui yra lengviau nei nuomotojui.
Nuomininkas tiek terminuotą, tiek neterminuotą sutartį turi teisę nutraukti prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją.
Nuomotojas, norėdamas nutraukti neterminuotą nuomos sutartį, nuomotoją raštu turi įspėti prieš šešis mėnesius, o terminuotą nuomos sutartį gali nutraukti tik esant esminiam sutarties pažeidimui ir tik teismo tvarka“, - teigė jis.
Kas laikoma esminiu sutarties pažeidimu?
- Nuomininkas turi daugiau kaip 3 mėnesius nemokėti nuompinigių ar mokesčių už komunalines paslaugas.
- Nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą, arba ją naudoja ne pagal paskirtį
- Asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Esant bent vienam iš šių pažeidimų, nuomotojas turi teisę kreiptis į teismą dėl terminuotos nuomos sutarties pažeidimo.
Kapitalinis ir einamasis remontas. Kieno pareiga juos atlikti?
D.Valiulio teigimu, einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą.
Kapitalinis remontas - tai remontas, kai yra stiprinamos ar keičiamos susidėvėjusios laikančiosios konstrukcijos, pvz., avarinės būklės sienos, lubos, keičiamos ar įrengiamos inžinerinės sistemos ar jų elementai, atliekami inžinerinių sistemų remonto darbai, pvz., elektros instaliacija, vandentiekis ir panašiai.
Būtent šių darbų atlikimo nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo.
Atliekant kapitalinį remontą nuomotojas turi teisę reikalauti nuomininko laikinai nesinaudoti išnuomotu būstu, tačiau tokiu atveju nuomininkas turi teisę į nuomos mokesčio sumažinimą, kompensaciją ar nuomos sutarties nutraukimą.
Kadangi viena iš nuomininko pareigų yra išlaikyti išnuomotą būstą tvarkingą ir atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, nuomininkas turi pareigą daryti einamąjį remontą, nebent būtų susitarta kitaip.
Einamuoju remontu laikomas eilinis taisymas, kaip, pavyzdžiui, elektros lemputės pakeitimas, įbrėžimų sienose užglaistymas ir panašiai.
Tai yra nuomininko atsakomybė.
„Dažnai pasitaiko, kad nuomininkas, begyvendamas būste, nori atlikti tam tikrus pagerinimus, tačiau ne visais atvejais juos bus galima pasiimti nuomos sutarčiai pasibaigus.
Jei nuomininkas nuomotojo leidimu išnuomotą būstą pagerina, jis turi teisę į turėtų išlaidų atlyginimą.
Tuo atveju, jei nuomotojo sutikimas nebuvo gautas ir nuomotojas nesutinka atlyginti pagerinimų vertės, nuomininkas atliktus pagerinimus gali pasiimti tik tada, jei juos galima atskirti be žalos išnuomotam būstui“, - komentavo D.Valiulis.
Prieš mokėdami depozitą įsitikinkite, kad jį mokate asmeniui, turinčiam teisę nuomoti būstą
Advokatas pataria, kad, prieš mokant nuomotojo reikalaujamas sumas, reikia įsitikinti, kam jas ketinate mokėti.
Įprasta praktika, kad sudarant būsto nuomos sutartį nuomotojai reikalauja sumokėti vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio depozitą, kuris padengtų nuomotojo nuostolius, jei tokių atsirastų per visą nuomą.
Tačiau prieš mokant depozitą svarbu įsitikinti, ar mokėsite asmeniui, turinčiam teisę to reikalauti.
Tokiu atveju vertėtų paprašyti pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame matysite, kas yra būsto savininkas.
„Jei paaiškėtų, kad asmuo, ketinantis išnuomoti jums būstą, nėra įrašytas viešojo registro išraše kaip savininkas, galbūt jis turi nuomos sutartį su savininku ir būstą ketina subnuomoti.
Tuomet reikėtų paprašyti pateikti nuomos sutartį bei savininko sutikimą subnuomoti būstą, jei tai nebūtų įrašyta nuomos sutartyje“, - patarė D.Valiulis.
Nufilmuokite ar nufotografuokite visą būstą
Gyvenant būste gali atsirasti įbrėžimų sienose, gali būti apgadinami baldai ar įskeliamos plytelės, dėl ko pasibaigus nuomos sutarčiai dažnai kyla ginčai su nuomotoju.
Nuomotojas tuo gali piktnaudžiauti, norėdamas pasilikti sumokėtą depozitą.
„Pirmiausia patartina visus matomus trūkumus aprašyti nuomos sutartyje, taip pat vertėtų gyvenamąjį būstą nufilmuoti ar nufotografuoti ir šias nuotraukas ar įrašą pridėti kaip nuomos sutarties priedą“, - teigė D.Valiulis.
Apdrauskite turtą
Norint išvengti nuostolių dėl būsto, baldų ar kaimynų turto sugadinimo įvykus, pavyzdžiui, vandentiekio avarijai, taip pat norint apsaugoti turtą nuo vagystės, Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partneris pataria aptarti būsto, kaip turtinio vieneto, jame esančio turto ir būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo klausimus.
Nuomininkui svarbu išsiaiškinti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas yra apdraustas.
Jei ne, reikėtų susitarti, ar sudaromos draudimo sutartys, susitarti dėl draudimo įmokų mokėjimo tvarkos.
„Tačiau būsto ir jame esančio turto draudimas nuomininkui padės išvengti nuostolių atlyginimo tik dėl būsto ir jame esančio turto sugadinimo.
Jei dėl įvykusios avarijos ar gedimo būtų sugadintas kaimynų turtas, būsto ir jame esančio turto draudimas neapsaugos.
Norint apsisaugoti nuo kaimynų turto sugadinimo, nuomininkui yra reikalinga sudaryti būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo sutartį, pagal kurią kaimynų patirtus nuostolius padengtų draudimo bendrovė“, - komentavo D.Valiulis.
Sudarydamas nuomos sutartį, nuomininkas įgyja teisę deklaruoti gyvenamąją vietą išsinuomotame būste.
Teisė deklaruoti gyvenamąją vietą nuomojamame būste
Jei savininkas nesuteikia atskiro sutikimo deklaruoti gyvenamąją vietą jo būste, tokiu atveju sudaryta nuomos sutartis gali būti dokumentu, kurį užteks pateikti gyvenamąją vietą deklaruojančiai įstaigai.
„Tačiau tokiu atveju nuomos sutartyje patartina nurodyti, kad nuomotojas neprieštarauja, jog nuomininkas deklaruotų gyvenamąją vietą išsinuomotame būste.
Jei tokios nuostatos nuomos sutartyje nebus, tikėtina, kad deklaruojanti įstaiga paprašys pateikti papildomą atskirą nuomotojo sutikimą“, - sakė D.Valiulis.
Tarp nuomininko ir nuomotojo sudaryta nuomos sutartis taip pat turi apibrėžti ir laiką, kuriam gyvenamoji vieta deklaruojama išsinuomotame būste.
Jeigu sudaroma terminuota nuomos sutartis, tai ir gyvenamoji vieta išsinuomotame būste deklaruojama tam terminui, jei sudaryta neterminuota nuomos sutartis, tai ir gyvenamoji vieta deklaruojama neterminuotam laikotarpiui.
„Nuomos sutartis dėl gyvenamosios patalpos turėtų būti rašytinė“, - kalba VU Teisės klinikos direktorė.
Įstatymas numato tam tikrus atvejus, kai sutartį galima sudaryti žodžiu.
Tačiau, teisininkės teigimu, kad būtų aiškiau, visada verta sudaryti rašytinę gyvenamosios patalpos nuomos sutartį.
„Tiesa, tokios sutarties tvirtinti pas notarą nereikia.
Verta pasirašyti du tokios sutarties egzempliorius, vienas lieka būsto savininkui arba nuomotojui, kitas - nuomininkui“, - teigia V.
Sudarant nuomos sutartį, svarbu tinkamai ir konkrečiai nurodyti šalis.
„Tai - savininko interesas, kad jis įsitikintų, jog nuomininkas tikrai yra tas asmuo, kuris pasirašo sutartį“, - mano pašnekovė.
Rengiant nuomos sutartį būtina nurodyti deklaruotą gyvenamąją nuomininko vietą ir asmens kodą.
„Jeigu kalbame apie jaunus studentus, kurie nuomojasi, galima paprašyti informacijos, kokioje mokykloje jie studijuoja“, - rekomenduoja teisės ekspertė.
Jis sako, kad nuomininkui taip pat svarbu įsitikinti, jog tas, kas išnuomoja, tikrai yra savininkas, t.y.
Nemažiau svarbu konkrečiai apibrėžti, kokios patalpos yra nuomojamos.
„Paprastai nurodomas tikslus adresas, buto kvadratūra.
Tam tikros ypatingos buto naudojimo sąlygos, pvz., komunaliniai patarnavimai ir pan.“, - vardija V.
Labai rekomenduotina - nors tai ne visada padaroma - pačioje sutartyje įtraukti papildoma punktą arba pasirašyti atskirą dokumentą ir jame nurodyti, kokie trūkumai yra patalpoje, kad vėliau nekiltų ginčų.
Tai naudinga tiek savininkui, tiek nuomininkui.
Pagal įstatymą, einamąjį remontą turi daryti nuomininkas, nebent iš anksto sutartyje buvo aptarta kitaip.
„Einamąjį remontą suprantame kaip smulkių technikos gedimų sutvarkymą: elektros lemputės pakeitimą, rozetės pritvirtinimą ir pan.
Pasak pašnekovės, savininkas yra atsakingas už kapitalinį remontą.
„Ypač, jei kalbėsime apie visus komunikacinius, inžinerinius tinklus, t.y., elektros instaliaciją, vandentiekį ir pan.
Nuomininkas privalo pranešti savininkui apie įvykusią avariją ar gedimą.
„Žinoma, lėšas, išleistas remontui, nuomininkas išsireikalauja iš savininko arba atitinkamai sumažina nuomos mokestį“, - teigia V.
Pirmiausia nuomininko pareiga yra naudoti turtą pagal paskirtį.
Nuomininkas be atskiro nuomotojo sutikimo negali verstis ūkine komercine veikla tose patalpose, pvz., atsidaryti kirpimo saloną.
Nuomotojas negali reikalauti nuomos mokesčio iš karto už visą laikotarpį.
Terminuota ar neterminuota sutartis?
„Galima sudaryti neterminuotą nuomos sutartį.
Pasirašius neterminuotą nuomos sutartį nuomininkas ją nutraukti turi teisę įspėjęs prieš mėnesį, savininkas - prieš pusę metų.
„Tačiau tokios sutartys pasitaiko retai.
Pašnekovės teigimu, šis terminas populiarus greičiausiai todėl, kad įstatymas numato, jog vienašališkai siūlyti keisti kainas savininkas gali tik kartą per metus.
„Vadinasi, jei sudarome trumpesnį sutarties terminą, tai per tą terminą keisti kainos negalima“, - dėsto V.
Pasak jos, terminuota sutartis patogesnė dėl kainos aiškumo, tačiau ją sunkiau nutraukti prieš terminą.
Suėjus terminui sutartis nutraukiama paprastai.
Tačiau jeigu norima nutraukti sutartį prieš terminą vienos iš šalių iniciatyva, tam turi būti svarbi priežastis ir tai galima padaryti tik teismo keliu.
„Ta svarbi priežastis yra esminis sutarties pažeidimas, pvz., nuomininkas nemoka nuomos mokesčio.