Ar Daugiabučių Renovacija Lietuvoje Privaloma?

Kaip turėtų atrodyti modernizuoti kvartalai, kalbama daug ir seniai. Geriausi šalies urbanistai ir architektai ne vienerius metus surėmę pečius diskutuoja, kaip ištaisyti tą žalą, kurią mūsų urbanistikai atnešė sovietmetis. Priminsiu, kad vienas iš tikslų tuomet buvo atskirti žmones, laikyti juos „užimtus“ patogiai nepatogiose celėse su minimalia bendravimui ir bendradarbiavimui skirta aplinka.

Šiandien, būdami vakarietiški, svajojame apie kaimynystei draugiškus kiemus, pėsčiųjų ir dviračių takus, patogias automobilių statymo erdves, terasas ir saulės baterijas ant stogų, gal net kabančius sodus.

Modernizuotas kvartalas

Pernai vos ne vos išgyvenę brangią žiemą, šios lietuviai taip pat laukė su nerimu: prognozuota, kad šildymo kainos bus dar aukštesnės nei praėjusiais metais. Ypač brangiai šaltasis metų laikas kainuoja senos statybos, nerenovuotų daugiabučių gyventojams, todėl pastarieji keleri metai galėjo lemti jų sprendimą ryžtis pastato modernizavimui. Vis tik, skaičiai rodo, kad šiemet renovacijos tempai daug lėtesni nei norėtų valstybė. Praėjusiais metais buvo pasirašyta apie 300 renovacijos finansavimo sutarčių, šiemet jų turėtų būti apie 160.

Lietuvoje dauguma daugiabučių yra pastatyti iki 1993 m. Jų inžinerinės sistemos yra susidėvėjusios, o pastatams dažnai reikia renovacijos. Per senų daugiabučių sienas švilpia vėjas, stogas dažnai praleidžia ne tik orą, bet ir vandenį, o sena šildymo sistema netolygiai paskirsto šilumą į pastato butus. Žiemą gyventojai šąla, bet sąskaitos už šildymą išlieka aukštos.

Pastatų atnaujinimo (modernizavimo) metu yra keičiamos arba pertvarkomos namo inžinerinės sistemos, langai, lauko durys, vykdomi stogų, sienų apšiltinimo darbai, stiklinami balkonai, diegiamos atsinaujinančių energijos išteklių inžinerinės sistemos.

Pagrindiniai Renovacijos Etapai ir Iššūkiai

Renovacijos procesas susideda iš kelių etapų, kurių kiekvienas turi savų iššūkių:

1. Inicijavimo etapas. Būtent jame dažnai išsenka bent pusė renovacijos entuziastų kantrybės, nepriklausomai nuo to, ar inicijuoja bendrijos atstovai, ar patyrusi daugiabutį administruojanti įmonė. Pirminiam renovacijos projektui parengti reikalingas daugumos savininkų (50+1%) pritarimas. Jei pavyksta susitarti ir gauti jų parašus, pereinama prie namui priklausančio sklypo formavimo proceso. Ir čia teritorijų planavimo kontekste išlenda senasis palikimas, kai, deja, didelė dalis namų neturi iš anksto priskirtų sklypų.
2. Kaina ir nesutarimai dėl jos. Šiuo metu valstybė (su ES pagalba) finansuoja ~30% namo renovacijos išlaidų. Todėl savininkams tenkanti finansinė našta išlieka itin reikšminga - jie valdo situaciją. Destrukcijos į finansų planavimą įneša ir aukščiau aprašyti inicijavimo etapai: reali kaina paaiškėja tik parengus projektą, suradus statybos darbų rangovą. Tuomet savininkams dažniausiai tenka susitaikyti, kad dėl sugaišto laiko realios išlaidos reikšmingai skiriasi nuo preliminarių, vertintų proceso pradžioje.
3. Priežiūra. Renovacijos administratorius dažnai tėra lėšų skirstytojas ir, be abejo, emocijų laidininkas, už savo darbus gaunantis fiksuotą gan simbolinį įkainį, kurio pagrindinę dalį į sąskaitas įtraukia tik fizinei renovacijai įsibėgėjus. Tačiau vis dar dažai nutinka, kad emocijų pike savininkai ima ir pakeičia administratorių (ar bendrijos pirmininką). Norinčiųjų perimti renovaciją jau procese (kai baisiausi ir ilgiausi etapai įveikti) tikrai netrūksta. Šiuo atveju reguliacija yra tokia, kad renovacijos administratorius lieka visiškai neapsaugotas, t. y.
4. Baimė griauti. Net optimistiškiausiais skaičiavimais, „chruščiovkių“ galiojimo terminas siekė apie 50 metų, todėl akivaizdu, kad jų laikas sutiksėjęs. Dar seniau statyti namai, ypač žaliais tinklais paramstyti balkonai senamiesčiuose, irgi simbolizuoja, kad daugumos senų daugiabučių būklė yra apgailėtina. Šiai dienai renovavome tik 5.300 vnt. Išeitis? Renovacija (arba perstatymas) nuo avarinio momento turėtų tapti privaloma. Čia reikėtų ir didesnės Statybos inspekcijos bei kitų prižiūrinčių institucijų atsakomybės.
5. Kvartalinė renovacija. Tačiau Lietuvos atveju nejudame nei greitai, nei toli, nes neišnaudojame Vakarų Europoje jau seniai išrasto dviračio - kvartalinės renovacijos. Būtent toks modernizavimo modelis galėtų kardinaliai pakeisti miestų veidą. Renovuojant pavienius daugiabučius pats pastatas tampa šiltesnis ir ekonomiškesnis, tačiau aplinka nesikeičia.

Finansavimo pokyčiai ir valstybės parama

Iki šiol valstybė, finansuodama dalį renovacijos išlaidų, nereikalavo, kad modernizuojami daugiabučiai pasiektų naujos statybos statinių energines klases. Tačiau šių metų lapkričio pabaigoje Vyriausybė pritarė Aplinkos ministerijos parengtiems teisės aktų pakeitimams, kurie numato, kad parama renovacijai nuo šiol bus skiriama, kai pasiekiama B ar aukštesnė pastato energinio naudingumo klasė.

Aplinkos ministras S. Gentvilas laidoje „Delfi tema“ teigia, kad toks sprendimas priimtas norint efektyviai ir tinkamai išnaudoti valstybės paramą daugiabučių renovacijai. „Ateitis yra pasyvūs namai. Mes reikalaujame, kad naujos statybos daugiabučiai būtų A++ klasės, o renovacijai ir visų kitų mokesčių mokėtojų pinigų nenorime skirti neefektyviems C klasės namams“, - komentuoja ministras.

Tačiau Lietuvos būsto rūmų Tarybos narys Ramūnas Burokas įspėja, kad nauji reikalavimai ims lėtinti senos statybos daugiabučių ir individualių namų renovacijos tempus, nes jos kaina gyventojams bus per didelė, o nauda - menka.

„Mūsų skaičiavimais, vien tik dėl reikalavimo atlikti renovaciją iki B energinės klasės jos rangos darbų kainą gali pakelti iki 25-30 proc., o energetinis sutaupymas padidėja vos 10 proc. Jeigu aš svarstyčiau dėl savo individualaus namo modernizavimo, ko gero, tokio sprendimo nepriimčiau ir bandyčiau gauti maksimalios naudos su minimaliomis išlaidomis. Tai, be abejo, yra rizikos veiksnys“, - pabrėžia pašnekovas.

Tuo tarpu S. Gentvilas sako, kad Lietuva ir taip yra valstybė, kuri daugiausiai Europoje prisideda prie privataus gyventojų turto atnaujinimo ir laikui bėgant valstybės galimybės tai daryti mažėja.

„42 proc. galutinės renovacijos kainos (įskaičiuojant projektavimą, techninę priežiūrą ir pan.) dengia visi mokesčių mokėtojai (valstybė - red. past.). Kiti žmonės prisideda prie asmeninio turto atnaujinimo. Niekur Europoje nėra tiek valstybės dosnios. Ir žinutė yra ta, kad kiti mokesčių mokėtojai negalės prisidėti tiek pat, kelsime kartelę, kad paramą gautų tik energetiškai efektyvesni daugiabučiai, kad nereiktų vėliau dar ir šildymo kompensacijų mokėti. Tai remsime tik energetiškai efektyvesnes priemones“, - pabrėžia aplinkos ministras.

Planuojami Paramos Sistemos Pokyčiai

Kartelė renovuojamų daugiabučių energinei klasei bus keliama ir toliau. Anot S. Gentvilo, Europos Sąjunga ateityje skatina finansuoti tik tuos renovacijos projektus, kurie senos statybos daugiabučių energinę klasę pakels iki A klasės. Be to, ir valstybės paramos dydis priklausys nuo to, kiek norima pakelti daugiabučio energinę klasę.

„Paraiškas renovacijos paramai gauti bus galima teikti skaitmeninėmis priemonėmis, popierinių paraiškų neliks. Gruodžio 12 d. dar priimame paraiškas renovacijai į B energinės klasės pastatą dėl 30 proc. paramos, o kitais metais mes jau greičiausiai pereisime prie fiksuoto tarifo - už atnaujinto namo kvadratinį metrą pakeltą energetinę klasė, nes nėra svarbu, ar tai yra individualus namas, ar daugiabutis. Viena vertus, sutrumpinsime procedūras ir efektyviau finansuosime“, - aiškina S. Gentvilas.

Lietuvos būsto rūmų Tarybos narys R. Burokas sako, kad tokie planai daugiabučių gyventojus ir bendrijas labai gąsdina.

„Dar labiau gąsdina planai mažinti valstybės finansuojamą dalį B klasės namams, ją didinant A klasės namams. Nes senam daugiabučiam namui pasiekti A energinę klasę, yra labai sunku, ekspertai nėra įsitikinę, ar tai yra apskritai įmanoma. O jei ir įmanoma, ko gero, smarkiai išauga renovacijos kaina. Lietuvoje yra, ko gero, kokie penki daugiabučiai namai, pasiekę A energinę klasę, ir tie daugiabučiai yra 8-10 butų namai. Tai modernizuojant didžiuosius daugiabučius pasiekti A energinę klasę yra sunku“, - teigia pašnekovas.

Energetinio Efektyvumo Klasės ir Investicijų Atsipirkimas

Lietuvos energetikos agentūros direktorius Virgilijus Poderys aiškina, kad senos statybos daugiabučiai po renovacijos gali pasiekti A energinę klasė, tačiau klausimas yra, kiek tai kainuos.

„Be to, kuo aukštesnė energinė klasė, tuo ilgesnis atsipirkimo laikas. Tad jeigu renovuodami seną daugiabutį norime pasiekti B ar A energinę klasę, tokio modernizavimo atsipirkimo laikas yra 20-40 metų, o gal kai kuriais atvejais ir niekada“, - akcentuoja energetikos ekspertas.

Jis tęsia, kad neretai klystama galvojant, jog raidės B, A ir pan. atspindi ir energijos taupymo lygį. Pašnekovas sako, kad realūs energijos suvartojimo ir taupymo rezultatai po daugiabučių renovacijos gali nustebinti ir labai nemaloniai.

„Raidės suteikiamos teoriškai. Praktiškai nėra pamatuojama, kokios klasės tas namas tapo po renovacijos. Mes agentūroje ėmėmės to darbo ir praktiškai ištyrėme 500 renovuotų daugiabučių. Susirinkome statistiką, kaip jie energiją naudojo prieš renovaciją ir po renovacijos. Maždaug trečdalyje tų namų penkiuose miestuose toli gražu nėra pasiekiami tie taupymai, kurie yra investiciniame plane. Kai kurie daugiabučiai, aišku, viršija lūkesčius, bet iš esmės tas raidžių suteikimas turėtų būti griežtinamas arba turi būti tikrinama praktiškai. Tai yra didelė bėda“, - teigia V. Poderys.

Valstybės Paramos Mažėjimas ir Privalomos Renovacijos

Pasak S. Gentvilo, valstybės parama renovacijos programoms turės mažėti, tačiau spaudimas modernizuoti energetiškai neefektyvius daugiabučius augs.

„Klausimas, ar valstybei užteks pinigų. Jeigu vidutinė renovacijos suma artėja link 600 tūkst. eurų, ir kai valstybė turi iš tų 600 tūkst. eurų padengti trečdalį, tai tokio masto privataus turto atnaujinimo valstybė negali atlikti. Reikia nusiteikti, kad ilgainiui mažės paskatos, bet anksčiau ar vėliau mes prieisime prie to, kad didelis energetinis suvartojimas bus traktuojamas kaip avarinė būklė. Jeigu bus kvadratiniam metrui suvartojamas šilumos kiekis didesnis nei tam tikras minimalus kiekis, tokiu atveju administratorius bus įpareigotas imtis veiksmų. Jau dabar taip yra, kai privaloma atnaujinti šilumos punktą“, - aiškina aplinkos ministras.

Taip pat, jo teigimu, planuojama lengvinti sprendimo dėl renovacijos priėmimo procedūras: „Reikia pripažinti, kad pasikeitė mūsų būsto forma, nes yra daug nuomojamo būsto, daug migrantų ir kartais sprendimo priėmimas neatspindi realios gyventojų valios. Tai Seime jau yra iniciatyva, kad po trečio balsavimo dėl renovacijos jau nereiktų pusės balsų, užtektų mažiau. Nes žmogus neturi kentėti, jeigu jo kaimynai nesusirenka balsavimui ir realiai ilgainiui būsto renovacija bus skatinama tam tikrais teisės aktais.“

Alternatyvos Pilnai Renovacijai

Tiems gyventojams, kurie neturi sukaupę pakankamai bendrų lėšų pilnai renovacijai, aplinkos ministras siūlo pagalvoti apie mažosios renovacijos alternatyvą, kurią valstybė taip pat remia finansiškai. Su juo sutinka ir V. Poderys, kuris akcentuoja, kad mažėjant valstybės paramai, tačiau augant spaudimui gerinti senos statybos daugiabučių energetinį efektyvumą, gyventojai turės ieškoti jiems geriausio sprendimo.

„Yra keli keliai. Vienas - siekti B arba aukštesnės energinės klasės. Antras - mažoji renovacija, dar vadinama inžinerine renovacija, kai atnaujinamas vidinis šilumos tinklas, šilumos sistema, įdedami termoreguliatoriai. Tokia renovacija šiandien yra 7-9 kartus pigesnė ir dar valstybė taip pat teikia paramą. Tad jeigu yra bendrijų, kurioms trūksta lėšų arba susitaria ne visi, reikia eiti šiuo keliu. Aš siūlyčiau tokį kelią, nes mažoji renovacija atsiperka per 3-4 metus“, - tikina ekspertas.

Valstybės Parama Daugiabučių Modernizavimui:

Valstybė 100 proc. apmoka energinio sertifikato parengimą prieš renovaciją ir po jos, investicijų plano, techninio darbo projekto ir jo ekspertizės kaštus. Taip pat 100 proc.

Kita valstybės parama daugiabučiams modernizuoti siekia 30 proc. namo energinį efektyvumą didinančioms priemonėms, ji suteikiama įgyvendinus projektą.

Papildomai dar 10 proc.

Gyventojams reiktų žinoti, kad, priklausomai nuo namo būklės ir statuso, gali atsirasti papildomų išlaidų.

Daugiabučių Renovacija: Mitai ir Faktai

Pastaruoju metu bandoma atsakyti į klausimą, kodėl Lietuvoje per beveik du dešimtmečius renovuota tiek mažai daugiabučių. Kaip nurodyta Lietuvos renovacijos žemėlapyje, atnaujinta tik 12,4 proc. visų renovuotinų daugiabučių visoje Lietuvoje.

„Tai kompleksinė problema ir pagrindinę priežastį sunku įvardyti, bet didelę įtaką daro ir gyventojų susikurti mitai apie renovaciją“, - sako vienos daugiabučių renovacijos administravimo įmonės vadovas Vytenis Navagreckas.

Jis teigia, kad pristatant valstybinę renovacijos programą daugiabučių gyventojams, tenka išklausyti ir sugriauti daug gyventojų susikurtų mitų.

Štai keletas dažniausiai pasitaikančių mitų ir tikrovė:

• Mitas: Žmonės už renovaciją mokės iki gyvenimo pabaigos.
• Faktas: Gyvendami nerenovuotame daugiabutyje, gyventojai iki gyvenimo pabaigos mokės dideles sąskaitas už šildymą bei nuolat mokės įmokas, reikalingas senam daugiabučiui prižiūrėti.
• Mitas: Geriau nugriauti visus senus daugiabučius.
• Faktas: Už tokį pokytį gyventojai mokėtų šimtus tūkstančių - daug daugiau nei kainuoja renovacija. Beje, šiandien tai labai sunku įgyvendinti, nes tokiam sprendimui reikia visų daugiabučio gyventojų sutikimo.
• Mitas: Daugiabučių renovacija ilgai trunka.
• Faktas: Daugiabučio renovacijos procesas dažniausiai vyksta 2-3 metus.
• Mitas: Renovacijos metu butuose atsiras pelėsis.
• Faktas: Renovacijos metu yra pravalomi ventiliacijos ortakiai, todėl daugiabučio renovacija padeda atkurti gerą ventiliacijos sistemą.

Renovuotas daugiabutis

Renovacijos ekspertų teigimu, daugiabučio šilumos punkto atnaujinimas gali kainuoti ne vieną dešimtį tūkstančių eurų. Matome, kad vidutiniškai vieno projekto mažosios renovacijos investicijų dydis 40 tūkst. eurų“, - sako būsto energijos taupymo agentūros atstovas Tomas Giedris. Specialistai pabrėžia, kad daugiabučio renovacija ne tik sumažina šildymo išlaidas, bet ir išaugina paties turto vertę, dėl ko butą tampa lengviau tiek išnuomoti, tiek parduoti už didesnę kainą.

Buto Vertės Pokyčiai Po Renovacijos

Nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ Vilniaus Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada skaičiuoja, kad Vilniuje renovuoto daugiabučio buto vertė vidutiniškai padidėja apie 10-20 proc., priklausomai nuo renovacijos lygio, apimties ir atliktų darbų kokybės. Kituose miestuose gali būti, kad renovacija prideda daugiau vertės, tačiau pati renovacijos kaina irgi bus didesnė.

M. Čiulada atkreipė dėmesį, kad buto vertė po renovacijos didėja ne tik dėl pagerėjusios pastato techninės būklės, bet ir dėl mažesnių šildymo sąnaudų, geresnio energetinio efektyvumo, atnaujintų inžinerinių sistemų ir estetiškai patrauklesnės aplinkos.

Daugiabučio Modernizavimo Administratoriaus Apmokėjimo Schema

Didelė kliūtis namų modernizavimui anksčiau būdavo ta, kad gyventojai patys turėdavo mokėti projekto adminstratoriui arba jis turėdavo dirbti veltui. Dabar daugiabučio namo modernizavimo administratoriaus darbą apmoka valstybė.

Neseniai padidintas valstybės paramos tarifas - C ir B energinės klasės siekiančių namų renovacijos projektų administratorių apmokėjimo tarifas yra 3,5 Eur/kv.m, A klasių siekiantiems projektams - 4,5 Eur/kv.m per visą projekto įgyvendinimo laikotarpį.

20 proc. šios sumos mokama įsigijus statybos rangos darbus, 60 proc. - projekto įgyvendinimo metu ir 20 proc.

Pagrindiniai Daugiabučio Modernizavimo Etapai

Daugiabučio modernizavimo procesas prasideda nuo visuotinio butų savininkų susirinkimo organizavimo fiziniu arba nuotoliniu būdu. Jį gali organizuoti bendrijos valdyba arba namo administratorius. Karantino metu toks susirinkimas gali vykti ir online.

Už renovaciją turi pasisakyti dauguma butų savininkų, t.y., 50 proc. + 1 (vienas butas turi vieną balsą).

Daugiabučio modernizavimo administratorius konkurso būdu atrenka investicinio plano rengėją.

Investicinio plano rengėjas parengia du modernizavimo priemonių variantus su skirtingomis medžiagomis ir sprendimais, paprastai ir skirtinga kaina. Šiame etape prasideda techninių sprendimų, kurie turės įtakos modernizavimo kokybei, priėmimas.

Investicijų plane nurodoma, kokią energijos efektyvumo klasė bus pasiekta pasirinkus vieną ar kitą variantą, taip pat numatoma modernizavimo kaina kvadratiniam buto metrui, finansavimo planas.

Visų sprendimų rezultatus, pasitelkęs specialistus, gyventojams turėtų paaiškinti projekto administratorius. Gavęs gyventojų pritarimą projekto administratorius kreipiasi į Būsto energijos taupymo agentūrą, jei projektas patvirtinamas - į kreditavimo įstaigą.

Investicijų plane numatomos visos priemonės, kurias privalės įgyvendinti statybos darbų rangovas.

Stogo Šiltinimas ir Vėdinimo Sistemos

Senų daugiabučių stogai nėra apšiltinti, jie nesandarūs, todėl beveik visuose investicijų planuose numatomas stogo šiltinimas, nauja stogo danga, naujų vėdinimo kaminėlių, lietaus nuvedimo sistemos įrengimas.

Nors investicijų plane nurodomos medžiagos, žinotina, kad labai svarbu, jog rangovas pasirinktų ne atskiras medžiagas, o vieną ir gamintojų siūlomų sistemų.

Termoizoliacinių medžiagų gamintojai turi patikrintas sistemas, kurios pritaikytos būtent renovuojamiems plokštiems stogams.

Alternatyvūs Energijos Šaltiniai

Tvarkant šildymo ir karšto vandens sistemą, daugiabutyje galima įsirengti atsinaujinančius energijos šaltinius. Tai gali būti saulės kolektoriai karštam vandeniui ruošti arba saulės jėgainė gaminanti elektros energiją.

Alternatyvius energijos šaltinius įsidiegę daugiabučiai suvartoja mažiau šilumos energijos lyginant ne tik su nerenovuotais daugiabučiais, bet ir su naujos statybos namais.

Skaičiuojama, kad naujuose namuose alternatyvūs energijos šaltiniai atsiperka per keliolika metų, o renovuotuose daugiabučiuose dar greičiau, nes atsinaujinančių išteklių diegimui, kaip ir kitoms atnaujinimo priemonėmis, skiriama 30 proc. valstybės parama.

Papildomo Aukšto Įrengimas Ant Daugiabučio Stogo

Patraukli idėja yra modernizuojant daugiabutį ant stogo įrengti papildomą aukštą. Toks sprendimas gyventojams gali atpiginti namo renovaciją arba ji gali ir visiškai nieko nekainuoti, tik sutikimą įrengti mansardą.

Antstato įrengimas ant daugiabučio stogo

Rangovas turėdamas leidimą statyti papildomą aukštą renovuoja daugiabutį namą, o anstate įrengtus butus parduoda ir kompensuoja savo išlaidas.

Toks sprendimas būtų ypatingai patrauklus daugiabučiuose, kurie yra prestižinėse vietose.

Yra tik vienintelis „bet", dėl ko rangovai vengia antstatų statybos ant daugiabučių - dėl nesutvarkytų juridinių klausimų sudėtinga gauti gyventojų pritarimą.

Panaudojant lengvas konstrukcijas - santvaras ar surinktus modulius mansardinio aukšto įrengimas labai supaprastėja. Mansardą galima įrengti neardant esamo stogo.

Tai labai geras sprendimas modernizuoti daugiabučius įrengiant nedidelius ekonominės klasės butus ar biurus.

Tokie sprendimai jau naudojami Europos šalyse, parengtą modulinio tipo anstatą turi stogo langų gamintojas „Velux". Moduliniai antstatai gaminami gamykloje ir gatavi užkeliami ant daugiabučio stogo.

Papildomo modulinio aukšto net nereikia prijungti prie esamo pastato šildymo sistemos, nes į modulių stogą integruota saulės jėgainė ir priestatas energijos požiūriu yra visiškai autonominiai.

Tokių antstatų gamybos galėtų imtis ir modulinių namų gamintojai Lietuvoje, tačiau, kaip minėjome, reikalinga juridinė bazė, pradiniame etape galbūt ir valstybės parama.

Tačiau, jeigu atsirastų daugiau daugiabučių modernizavimo būdų, šis procesas taptų patrauklesniu gyventojams, tuo pačiu naudingas ir valstybės ekonomikai.

tags: #ar #renovacija #yra #privaloma