Nekilnojamojo turto paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą. Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti). Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai.
Patalpų paskirties klasifikacija
Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Pastarieji turi pogrupius, pavyzdžiui, maitinimo, transporto, prekybos ir kt. Pastatas (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
- Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui.
- Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė.
Patalpų paskirties reikšmė
Pastato (patalpų) paskirtis yra reikšminga ne tik dėl jų atitikties skirtingiems saugos, sveikatos ir kt. reikalavimams, tačiau gali lemti ir kitas svarbias aplinkybes, pavyzdžiui, mokesčius. Jeigu fizinio asmens disponuojamas nekilnojamasis turtas yra mokslo, poilsio, ūkio, garažų, fermų ir kt.
Tačiau yra taikomos išimtys. Tam tikrais atvejais teisės aktai leidžia naudoti pastatą (patalpas) nepakeitus paskirties. Pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties name ar jo patalpose galima vykdyti fotografavimo, meninės kūrybos, švietimo paslaugų, sveikatos priežiūros, odontologinės praktikos veiklas.
Nuomos sutarčių sąlygų analizė
G.Butrimienė rekomenduoja nuomininkams, prieš sudarant sutartį, atsakingai išanalizuoti jos sąlygų visumą. Esamiems ar būsimiems patalpų nuomininkams rekomenduojama atsakingai išanalizuoti nuomos sutarties sąlygas ir jų visumą. Nepasirašyti šabloniškų sutarčių, kuriose daug abstrakčių ir nekonkrečių formuluočių, pagal kurias kyla rizika apriboti savo teisių gynybą, kaip diskutuojamoje sutartyje, nenumačius nenugalimos jėgos sąlygų. Taip pat patartina aiškiai nustatyti mokėjimų dydžius ir datas, aptarti, kas konkrečiai sudaro nuomos mokestį, kokie yra kiti mokėjimai.
Šalims sudarant nuomos sutartis yra siūlytina apsvarstyti sulygti nuostatą dėl vienašališko sutarties nutraukimo, nesant esminio sutarties pažeidimo, įspėjus kitą šalį prieš protingą ir sąžiningą terminą.
Nenugalima jėga (force majeure)
Vertinant situaciją, reikia atkreipti dėmesį į tai, jog Vyriausybės nutarimu nustatytas draudimas laikinai vykdyti vieną ar kitą ūkinę-komercinę veiklą nuomininkės automatiškai negali būti laikoma nenugalima jėga (force majeure). Šalys yra laisvos sutarti, kaip jos apibrėžia sutarties, o kartu ir nenugalimos jėgos, sąlygas. Pagal pateiktą klausimą matyti, kad sudarytoje negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje aplinkybės, kaip epidemija, pandemija ar karantinas, nenumatytos kaip nenugalimos jėgos sąlygos.
LR CK 6.204 str. numato sutartinių įsipareigojimų vykdymą pasikeitus aplinkybėms. Šio straipsnio nuostatos numato, kad, jeigu vienai sutarties šaliai tampa sudėtingiau vykdyti sutartį nei kitai, yra taikytina bendroji pasikeitusių aplinkybių taisyklė. Nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos (LR CK 6.204 str.).
Taigi, aptariamoje sutartyje nėra numatyto punkto vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, kai sutarties įvykdymas tampa sudėtingesnis. Dėl to nuomininkas, aplinkybėms atitinkant įstatyme numatytas sąlygas, privalo nedelsdamas raštu kreiptis į nuomotoją dėl sutarties vykdymo sąlygų pakeitimo, pasikeitus aplinkybėms.
Taigi, įstatyme yra įtvirtintos taisyklės, kuriomis siekiama išsaugoti sutartinius santykius ir kurios leidžia pakeisti sutartį ar ją nutraukti, kai šalims įsipareigojimus tampa sunku vykdyti. Svarbu paminėti, kad kreipimasis dėl sutarties vykdymo sąlygų pakeitimo turi būti pagrįstas ir pareikštas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo. Taip pat kreipimasis dėl sutarties vykdymo sąlygų pakeitimo savaime nesuteikia besikreipiančiai šaliai teisės sustabdyti sutarties vykdymą (šiuo atveju, nemokėti nuomos mokesčio).
Mokesčių aspektai
Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM. Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika. Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos.
| Situacija | PVM taikymas |
|---|---|
| Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) | Apmokestinama 21 proc. PVM |
| Nuomotojas išnuomoja pastatą nuomininkui | Nuoma neapmokestinama PVM |
| Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui | PVM neapmokestinama |
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad:
- Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
- Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM.
- Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla. Jos registruoti VMI nereikia.
Taip pat, net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.
Kiti svarbūs aspektai
- NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo.
- Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandėrį VMI nėra prievolės.
- Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą.
- Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
Pastato paskirtis yra svarbus aspektas, lemiantis tiek jo naudojimo galimybes, tiek savininkų teises ir pareigas.