Šildymo klausimai aktualūs kiekvienam individualaus namo savininkui. Šiame straipsnyje aptarsime gyventojų teises, susijusias su bendro naudojimo objektų priežiūra ir mokesčiais, mokesčių paskirstymo principus daugiabučiuose ir individualiuose namuose bei įvairius šildymo būdus.
Bendrosios nuosavybės teisė ir bendraturčių pareigos
Civilinio kodekso (CK) 4.72 straipsnio 1 dalyje bendrosios nuosavybės teisė apibrėžiama kaip dviejų ar kelių savininkų teisė valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu (CK 4.75 straipsnio 1 dalis). Pažymėtina, jog bendraturčių nuosavybės teisės į bendrą objektą įgyvendinimas apima ir jų tarpusavio pareigų, susijusių su tuo objektu, vykdymą.
CK 4.76 straipsnyje nustatyta, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Bendro turto priežiūra ir remontas
Kaip jau minėta, CK 4.76 straipsnyje nustatyta, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai privalo apmokėti išlaidas bendram daiktui išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms, o jeigu vienas bendraturčių nevykdo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą daiktą, kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos jie turėjo, atlyginimą. Taigi, kaip matyti iš CK nuostatų, buto bendrasavininkis privalo tinkamai tvarkyti bei išlaikyti bendrą butą, taip pat jį prižiūrėti bei remontuoti. Pažymėtina, kad buto bendrasavininkis privalo laikytis ne tik CK jo, kaip daikto bendrasavininkio, įtvirtintų pareigų, bet ir teisės aktuose numatytų privalomųjų statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimų.
Privalomieji statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimai nustatyti Statybos įstatyme bei Aplinkos ministro 2002 m. liepos 1 d. įsakymu Nr.351 patvirtintame statybos techniniame reglamente STR 1.12.05:2002 „Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka“ (2010 m. gruodžio 31 d. redakcija) (Reglamentas).
Kaip numatyta Reglamento IV dalyje, privalomųjų reikalavimų visumą sudaro: reikalavimai išlaikyti gyvenamojo namo, jo dalių savybes, atitinkančias esminius statinio reikalavimus, mechaninio atsparumo ir pastovumo, gaisrinės saugos, higienos, sveikatos ir aplinkos apsaugos, saugaus naudojimo, apsaugos nuo triukšmo, energijos taupymo ir šilumos saugojimo, reikalavimai gyvenamąjį namą ir jo aplinką naudoti, prižiūrėti ir tvarkyti taip, kad: patalpų naudojimas atitiktų paskirtį, nurodytą Nekilnojamojo turto registro duomenyse; būtų nepažeistos trečiųjų asmenų gyvenimo ir veiklos sąlygos.
Pažymėtina, jog CK 4.83 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad daugiabučiuose namuose esančių butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Su tuo susijusias išlaidas bendraturčiai privalo apmokėti proporcingai savo daliai. Be to, CK 4.82 straipsnio 3 dalis numato, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryt atskaitymus kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti, o CK 4.83 straipsnio 2 dalies 1 punktas - jog buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) turi teisę imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai.
Aptariamose nuostatose nustatytas teisinis reguliavimas reiškia, jog šiose įstatymo normose aptartomis sąlygomis, t. y. siekiant išvengti žalos ir pašalinti grėsmę bendrojo naudojimo objektams, butų ir kitų patalpų savininkas turi teisę be kitų bendraturčių sutikimo imtis būtinų priemonių ir reikalauti iš kitų buto ar kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai. Tokia bendrasavininkio teisė yra ne kartą įtvirtinta ir Lietuvos teismų praktikoje.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) savo praktikoje yra pažymėjęs, kad CK 4.83 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta butų ir kitų patalpų savininkų pareiga saistoma objektyvių aplinkybių ir ši pareiga neišnyksta, nepaisant to, ar butų ir kitų patalpų savininkai gera valia susitarė, kaip ir kokiu principu dalysis išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas, ar nesusitarė. LAT taip pat pažymi, kad buto savininkas kartu yra ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės subjektas, todėl pagal daiktinės teisės normas privalo padengti išlaidas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės eksploatavimu.
Plėtodamas praktiką bylose dėl butų ir kitų patalpų savininkų pareigų LAT akcentuoja principinę nuostatą, jog įstatymuose, reglamentuojančiuose daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų pareigas bendrosios dalinės nuosavybės teisėje, yra įtvirtinta bendroji taisyklė, jog bendraturtis privalo proporcingai prisidėti prie visų išlaidų, skirtų bendrosios dalinės nuosavybės objektams išlaikyti, išsaugoti, atnaujinti, jų būtiniems pagerinimams atlikti. Šiai taisyklei taikyti yra teisiškai nereikšminga atitinkamų bendrosios dalinės nuosavybės objektų, dėl kurių daromos nurodytos išlaidos, funkcinė paskirtis, taip pat bendraturčio, kuriam ji taikytina, naudojimosi ar nesinaudojimo tais objektais aplinkybės.
Atskirai atkreiptinas dėmesys į tai, kad CK 4.83 straipsnio 4 dalis nustato bendrosios taisyklės išimtį, pagal kurią butų ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo CK 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatyta tvarka.
Toks teisinis reglamentavimas reiškia, kad išlaidas galima atsisakyti mokėti dviem atvejais: 1) kai dėl jų teisės aktų nustatyta tvarka nėra priimto sprendimo ir 2) kai butų ir kitų patalpų savininkas nėra davęs sutikimo dėl šių išlaidų. Pastaruoju atveju būtina dar viena sąlyga - išlaidos turi būti nesusijusios su privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais. Taigi CK 4.83 straipsnio 4 dalies nuostata papildo CK 4.82 straipsnio 3 dalį ir pabrėžia butų ir kitų patalpų savininkų pareigą padengti būtinąsias (privalomąsias) turto išlaikymo sąnaudas, dėl kurių sudėties ir dydžio sprendžiama pagal teisės aktuose nustatytus statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.
Toks reglamentavimas reiškia, kad CK 4.83 straipsnio 4 dalyje nustatytų išimčių taikymas galimas tik tada, kai išlaidos yra nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais. Taigi, jeigu buto bendrasavininkas nevykdo teisės aktuose numatytų pareigų, o butas neatitinka privalomųjų statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimų bei, kaip minite savo užklausoje, yra avarinės būklės, Jūs turite teisę atlikti bendro naudojimo patalpų remontą pats bei reikalauti iš bendrasavininko proporcingo Jūsų patirtų išlaidų atlyginimo. Pažymėtina, kad jeigu buto bendrasavininkas piktybiškai vengia atlikti avarinės būklės patalpų remontą, remontą galite atlikti ne ir nesant jo sutikimui.
Gindamas savo, kaip buto bendrasavininko pažeistas teises taip pat galite kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Aplinkos ministerijos, pateikdamas skundą dėl kito buto bendrasavininko pareigos laikytis privalomųjų statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimų nesilaikymo.
Šildymo būdai ir jų kainos
Vargu ar galima kalbėti apie vienintelį geriausią (arba blogiausią) šildymo būdą, nes visi jie turi savų privalumų ir trūkumų. Aptarsime kieto kuro, dujomis, elektra ir geoterminio šildymo būdus. Pagrindiniai kriterijai, pasirenkant šildymo sistemą yra jos kaina, naudojamo kuro kaina ir įrenginio įrengimo ir aptarnavimo sąlygos bei komforto lygis.
- Kietas kuras: Kietu kuru šildomos sistemos kainuoja apie 3 - 10 tūkst. Lt. Šildymas malkomis priklausomai nuo sezono kainuoja apie 1,5 - 2,5 tūkst. Lt, jei laikysime, kad vienas kub. m malkų kainuoja 100Lt. Akmens anglis - viena nešvariausių kuro rūšių, turinti daug sieros. Sezonui reikia 4-5 t, o tai kainuoja apie 1,5- 1,9 tūkst. Lt., jei laikysime, kad tona anglies kainuoja 370 Lt. Sparčiai populiarėjanti alternatyva brangstančioms malkoms - pjuvenų briketai. Briketų šalininkai teigia, kad sezonui prireikia 4-5 t briketų, 1 t kainuoja 450-500 Lt. Taigi šildymo sezonas kainuoja apie 2-2,5 tūkst. Granulės - pati patogiausia kietojo kuro rūšis. Tačiau granulėmis kūrenamų sistemų kaina - gerokai aukštesnė nei kitų kietojo kuro sistemų - ji siekia 8 - 30 tūkst. lt. 200 kvadratinių metrų namui reikia apie 4-6 t kuro sezonui. Jei laikysime, kad granulių kaina šiuo metu yra apie 500 lt už toną, tai šildymas sezonui kainuoja apie 2 - 3 tūkst. litų.
- Šildymas dujomis: Šildymas dujomis ilgą laiką buvo „aukso vidurys“, atsižvelgiant tiek į sistemos kainą, tiek į komforto lygį, tiek į išlaidas vienam sezonui. Įranga kainuoja nuo 1,5 iki 12 tūkst. lt., o iki 2008 m. metinės išlaidos, siekė apie 2-2,3 tūkst. lt (sezonui reikia apie 2,5-3 tūkst. kub. m., kaina - 0,76 Lt už kub. m). Tačiau nuo šių metų pradžios dujos pabrango iki 1,33 Lt už kub.m., taigi ir išlaidos šildymo sezonui padidėjo iki 3000 Lt.
- Geoterminis šildymas: Šilumos siurblys - itin taupi ir autonomiškumą garantuojanti technologija (nereikia dujų prievado ir vežti kuro), tačiau jos įrengimas kainuoja brangiau nei bet kuriuos kitos sistemos - nuo 36 iki 50 tūkst. litų. Šilumos siurbliu šildomam namui sunaudojama apie 22000 Kwh, o tai kainuoja apie 1,3 - 2,7 tūkst. lt, priklausomai nuo sezono vidutinių temperatūrų.
- Šildymas elektra: Šiuo metu šildymas elektra - pats brangiausias šildymo būdas. Vienas šildymo sezonas pareikalaus beveik 6,5 tūkst litų, jei laikysime, kad viena Kwh kainuoja vidutiniškai 29,5ct, o per metus reikia 22 tūkst. Kwh. Tačiau šios sistemos įrengimas neabejotinai yra pats pigiausias - tik 3-5 tūkst. litų.
Šildymo būdų kainų palyginimas
Šildymo būdų įrangos kainos ir sezono išlaidos:
| Šildymo būdas | Įrangos kaina (Lt) | Sezono išlaidos (Lt) |
|---|---|---|
| Kietas kuras (malkos) | 3,000 - 10,000 | 1,500 - 2,500 |
| Kietas kuras (akmens anglis) | 3,000 - 10,000 | 1,500 - 1,900 |
| Kietas kuras (pjuvenų briketai) | 3,000 - 10,000 | 2,000 - 2,500 |
| Kietas kuras (granulės) | 8,000 - 30,000 | 2,000 - 3,000 |
| Šildymas dujomis | 1,500 - 12,000 | 3,000 |
| Geoterminis šildymas | 36,000 - 50,000 | 1,300 - 2,700 |
| Šildymas elektra | 3,000 - 5,000 | 6,500 |
Mokesčių paskirstymas bendrijoje
Civilinio kodekso 4.76 str. nurodo, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Naudingas plotas
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžiju, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Bendro naudojimo objektai
Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau yra daug niuansų. Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas.
Mokesčių skaičiavimas
Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).
Gyventojų teisės ir pareigos
Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.
Daugiabučiame name bendrieji mokesčiai priskaitomi proporcingai pagal turimą dalį pastate visiems butų ir/ar kitų patalpų savininkams, nepriklausomai nuo to, kaip, kokiu dažnumu savininkas tuo butu ar patalpa naudojasi.
Kada įjungti šildymą daugiabutyje - gali nuspręsti patys gyventojai. Tam reikia surinkti daugumos balsus (50 proc. + 1 gyv.) ir apie tokį sprendimą pastato valdytojas turi pranešti šilumos tiekėjui.
Parama šildymui
Iki 2022 m. vasario 1 d. skiriama 50 proc. valstybės parama atsisakantiems šilumos gamybai iškastinį kurą (dujas, anglį, durpes, skalūnus) naudojančių įrenginių ir prisijungiantiems prie centralizuotai tiekiamos miesto šilumos.
Atliekų surinkimo mokestis
Pastovioji dalis skaičiuojama po 0,32 Eur už gyvenamo būsto kvadratinį metrą, bet ne daugiau nei už 100 kv. m. Kintamoji dalis individualių namų gyventojams nustatyta pagal konteinerių skaičių, tūrį, ištuštinimo dažnį.
Nuo kintamosios dalies mokėjimo būsto savininkas gali būti atleidžiamas, jei nurodo ten nuolatos negyvenantis ilgiau nei 3 mėnesius.
Problemos ir sprendimai
Klaipėdoje gyventojai susiduria su problema dėl tuščių ir nešildomų būstų, kurie didina šildymo išlaidas kaimynams. Savivaldybė reaguoja į nusiskundimus, atlieka patikrinimus ir įpareigoja pradėti šildyti.
Daugiabučių gyventojai susiduria su problemomis dėl išbalansuoto šildymo, kai vieni šąla, o kiti vėsinasi atvirais langais. Tačiau visi moka pagal plotą, nors šildymo kokybė toli gražu nevienoda.
Svarbu žinoti savo teises ir pareigas, susijusias su šildymu ir mokesčių mokėjimu.
tags: #ar #pastato #bendrasavininku #galima #priversti #sildyti