Ilgalaikis turtas - tai įmonės nuosavybė, kuri naudojama ilgiau nei vienerius metus veiklos tikslams ir generuoja ekonominę naudą. Tai gali būti pastatai, įranga, programinė įranga ar net investicijos. Ilgalaikio turto apskaita ir tinkamas jo valdymas yra esminė kiekvienos įmonės finansų valdymo dalis. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindines ilgalaikio turto rūšis, jo vertės nustatymo būdus, apskaitos ypatybes, dažniausiai daromas klaidas ir kaip šį procesą palengvina verslo valdymo sistemos.
Pagrindinės Ilgalaikio Turto Rūšys
Ilgalaikis turtas skirstomas į kelias pagrindines rūšis:
- Materialusis ilgalaikis turtas
- Nematerialusis ilgalaikis turtas
- Finansinis ilgalaikis turtas
Materialusis Ilgalaikis Turtas
Materialusis ilgalaikis turtas - tai fiziniai, apčiuopiami objektai, kuriuos įmonė naudoja savo veiklai vykdyti ilgiau nei vienerius metus. Šis turtas ne tik atlieka praktinę funkciją kasdienėje veikloje, bet ir dažnai sudaro didžiausią įmonės turto dalį balanse.
Pavyzdžiai:
- Pastatai ir statiniai: administraciniai pastatai, sandėliai, gamybinės patalpos.
- Transporto priemonės: automobiliai, sunkvežimiai, krautuvai.
- Gamybos įranga: staklės, presai, konvejeriai.
- Baldai ir biuro įranga: stalai, kėdės, kompiuteriai, spausdintuvai.
Materialusis turtas registruojamas įsigijimo savikaina, į kurią įeina ne tik pirkimo kaina, bet ir visi papildomi kaštai: transportas, montavimas, mokesčiai. Nuo šios vertės skaičiuojamas nusidėvėjimas - reguliariai mažinamas turto balansinė vertė pagal įmonės pasirinktą metodą (tiesinis, pagreitintas ir kt.).
Nematerialusis Ilgalaikis Turtas
Nematerialusis ilgalaikis turtas - tai turtas, kuris neturi fizinės formos, bet yra vertingas dėl teisių, leidimų ar intelektinės nuosavybės. Nors toks turtas nematomas, jis dažnai yra itin svarbus įmonės konkurencingumui ir inovacijų plėtrai.
Pavyzdžiai:
- Programinė įranga: apskaitos sistemos, gamybos valdymo sprendimai, individualiai kurtos programos.
- Prekės ženklai ir prekiniai vardai: registruoti prekių ženklai, įmonės logotipai.
- Licencijos ir leidimai: veiklos licencijos, technologijų naudojimo sutartys.
- Patentai ir autorinės teisės: išradimų apsauga, kūrybiniai projektai.
Šis turtas apskaitomas kaip nematerialusis ilgalaikis turtas, jeigu jo naudojimo laikotarpis yra ilgesnis nei vieni metai, jis atneša naudą ir gali būti įvertintas patikimai. Dažniausiai taikoma amortizacija, kuri apskaičiuojama per nustatytą turto naudojimo laikotarpį.
Tinkamai valdomas nematerialusis turtas gali stiprinti įmonės pozicijas rinkoje, kurti išskirtinumą ir leisti efektyviau vykdyti veiklą. Ypač svarbu jį dokumentuoti ir stebėti nuosekliai - tai gali būti padaryta naudojant tokias priemones kaip Rivile MGAMA, kuri padeda tvarkyti licencijų, sutarčių ar kitų dokumentų apskaitą.
Finansinis Ilgalaikis Turtas
Finansinis ilgalaikis turtas - tai investicijos ar finansiniai instrumentai, kuriuos įmonė planuoja laikyti ilgiau nei vienus metus. Skirtingai nuo materialaus ar nematerialaus turto, šio turto tikslas - generuoti grąžą arba turėti įtaką kitų įmonių veiklai.
Pavyzdžiai:
- Akcijos: įmonės gali turėti kitų bendrovių akcijų paketą, kuris suteikia teisę į dividendus ar balsą akcininkų susirinkime.
- Obligacijos ir investiciniai fondai: įmonė investuoja lėšas, tikėdamasi stabilios grąžos.
- Ilgalaikės paskolos: suteiktos kitoms įmonėms ar susijusiems subjektams.
- Indėliai su terminuotais susitarimais: kai įmonė laiko pinigus banke ilgesniam laikotarpiui su nustatyta palūkanų norma.
Finansinis turtas registruojamas įsigijimo kaina, tačiau vėliau gali būti vertinamas rinkos verte arba pagal apskaitos standartus. Šis turtas neturi būti amortizuojamas, tačiau gali būti pervertinamas (arba nurašomas) priklausomai nuo rinkos situacijos ar turto rizikos.
Investicijų apskaita turi atitikti finansinės atskaitomybės reikalavimus, o netikslumai gali iškreipti įmonės finansinį vaizdą. Todėl naudinga turėti skaidrią apskaitos sistemą, leidžiančią tiksliai registruoti ir sekti visus finansinius instrumentus.
Investicinis Turtas: Kas Tai?
Investicinis turtas - tai ilgalaikis turtas, kurį įmonė įsigyja ne savo veiklai vykdyti, bet investicijų tikslais. Jo paskirtis - ne gamyba ar paslaugų teikimas, o vertės augimas ar pastovios pajamos (pvz., nuoma).
Tipiniai pavyzdžiai:
- Komercinės paskirties nekilnojamasis turtas
- Nuomojami butai ar pastatai
- Žemės sklypai, laikomi perpardavimui
- Įmonės įsigytos kitos bendrovės akcijos ar dalys (jei jos nelaikomos strateginiu valdymo turtu).
Investicinis turtas gali būti vertinamas tikrąja rinkos verte arba įsigijimo savikaina. Jis gali būti perkainojamas reguliariai, priklausomai nuo rinkos situacijos. Pajamos iš nuomos ar vertės padidėjimo deklaruojamos atskirai nuo pagrindinės veiklos.
Investicinis turtas gali būti alternatyvus būdas įmonei kaupti kapitalą, diversifikuoti rizikas ir užsitikrinti papildomą pinigų srautą. Tačiau reikia atidžiai sekti jo vertę, atsiperkamumą ir mokesčių pasekmes.
Nekilnojamas Turtas Kaip Investicija
Nekilnojamas turtas investicijos apima nekilnojamojo turto pirkimą, nuosavybę, valdymą, nuomą ir (arba) pardavimą dėl pelno. Investuoti galima į gyvenamąją, komercinę, pramoninę ar žemės nuosavybę. Investicijos gali būti atliekamos turint tiesioginę nuosavybę arba per netiesioginę nuosavybę, pvz., nekilnojamą turtą investicinis trestas (REIT).
Nekilnojamas turtas investicijos gali būti gaminami įvairiais būdais. Tiesioginė nuosavybė apima tiesioginį nekilnojamojo turto pirkimą hipoteka arba grynaisiais pinigais. Tokio tipo investicijos gali būti rizikingos, nes investuotojas yra atsakingas už visas su turtu susijusias išlaidas, įskaitant mokesčius, draudimą ir priežiūrą.
Netiesioginė nuosavybė apima investavimą į nekilnojamą turtą investicinis fondas (REIT). REIT yra įmonė, kuriai priklauso nekilnojamojo turto portfelis. Investuotojai gali įsigyti REIT akcijų, o tai suteikia jiems dalį bendrovės ir jos pelno. REIT paprastai valdo profesionalūs nekilnojamojo turto valdytojai, todėl investuotojams siūlomas įvairesnis nekilnojamojo turto portfelis. investicijos.
Nekilnojamasis turtas taip pat gali būti investicijos būti atliekami per privataus kapitalo fondus, kurie yra investicinės priemonės, kurios sutelkia kelių investuotojų kapitalą, kad įsigytų nekilnojamą turtą. Privataus kapitalo fondus paprastai valdo profesionalūs nekilnojamojo turto valdytojai ir jie investuotojams siūlo įvairesnį nekilnojamojo turto portfelį. turtas investicijos.
Nekilnojamas turtas investicijos gali yra puikus būdas diversifikuoti portfelį ir gauti pajamų. Tačiau svarbu suprasti riziką, susijusią su nekilnojamojo turto investicijomis, ir galimą naudą. Taip pat svarbu ištirti rinką ir suprasti įvairius galimus nekilnojamojo turto investicijų tipus. Turint reikiamų žinių ir tyrimų, nekilnojamojo turto investicijos gali būti puikus būdas susikurti gerovę.
Nekilnojamojo Turto Investavimo Strategijos
Einant į nekilnojamojo turto investavimo gylį, strategijų yra net 11, kurios gali atitinkti skirtingų žmonių poreikius ir reikalavimus norimam galutiniam tikslui pasiekti. Kada kursite savo nekilnojamojo turto verslo planą, nuspręskite, kuri investavimo būdą pasirinksite ir kuris iš jų atitiks Jūsų užsibrėžtus tikslus.
Prieš pradedant investuoti, visų pirma, ramiai atsisėskite ir apgalvokite, kur Jūs save matote po 5 - 10 - 15 metų. Kiekvienas Jūsų ateityje sutiktas nekilnojamojo turto investuotojas, turės savo strategiją, kurią jis naudoja, tačiau niekada neleiskite, kad Jums sakytų, jog Jūsų pasirinktas investavimo į nekilnojamąjį turtą būdas yra neteisingas.
Kiekviena strategija turi savo privalumus ir savo trūkumus. Darykite tai, kas yra Jums labiausiai prie širdies, prisiminkite savo prioritetus ir žinokite, kokio rezultato siekiate investuodami į nekilnojamąjį turtą.
Dalinė Nuosavybė (Shared Ownership)
Dalinės nuosavybės (angl. „Shared Ownership“) programa sukurta tam, kad mažas ir vidutines pajamas uždirbantys Didžiosios Britanijos gyventojai galėtų įsigyti nuosavus namus ir šiek tiek investuoti į nekilnojamąjį turtą. Pagal šią schemą, pirkėjas įsigyja dalį būsto, pavyzdžiui, 25, 50 ar 75 proc., o už likusią dalį moka nuomą namų asociacijai (angl. „housing association“). Teoriškai ši programa turėtų sudaryti galimybes įsigijusiems dalį būsto toliau „lipti nuosavybės laipteliais“ (angl. „staircasing“) ir po truputį įsigyti visą 100 proc. būsto.
Kai kuriais atvejais leidžiama įsigyti tik iki 75 proc. būsto, o už likusią dalį mokėti nuomą, bet tai priklauso nuo atskiros sutarties. Nuoma, kurią reikia mokėti už neišpirktą būsto dalį, įprastai yra mažesnė nei nuomos pagal rinkos kainas. Įsigyti dalį būsto pagal šią programą siūlo tik namų asociacijos. Dažniausiai tai naujos statybos būstai.
Šia programa pasinaudoti gali tie, kurių metinės pajamos neviršija 60 000 £, kurie būstą perka pirmą kartą (angl. „first-time buyer“) arba yra turėję būstą, bet šiuo metu neturi galimybės įsigyti. Tie, kurie nekilnojamojo turto turi, įsigyti būsto dalies pagal šią programą negali.
Programos Trūkumai
Statistiniai duomenys rodo, kad ši programa Britanijoje nėra labai populiari - prieš metus apgyvendinimo organizacija „Shelter“ pateikė statistinius duomenis, kad Britanijoje tėra 174 tūkst. namų savininkų, įsigijusių būstą pagal dalinės nuosavybės programą. To priežastys gali būti šios programos trūkumai ir nemažos išlaidos, susijusios su nuosavybės dalių išsipirkimu vėliau.
Reikia pabrėžti, kad kaskart, norint išsipirkti kažkokią dalį būsto, patiriama papildomų išlaidų. Reikės mokėti advokatams (angl. „conveyancing solicitors“), kurie paruoš sutartis, be to, pirkėjas yra atsakingas už būsto įvertinimo mokestį. Šis įvertinimas reikalingas tam, kad būtų nustatyta būsto dalies, kurią nori nusipirkti, kaina.
Įvertinus būsto būklę, nustatoma jo dalies vertė. Taip pat atsižvelgiama į rinkos kainas. Tarkim, jei iš pradžių pirkai 25 proc., o vėliau nori įsigyti dar 25 proc., kaina gali būti ne tokia pat. Jei nekilnojamojo turto rinkos tame rajone kainos per tą laiką krito, mokėsi mažiau, jei kilo - daugiau.
Turėdamas tik dalį būsto, negali juo disponuoti, o parduoti ir išsikelti į kitą gali būti šiek tiek sudėtingiau. Jei nori parduoti dalį būsto, kurią esi įsigijęs, namų asociacija, iš kurios pirkai, turi teisę išpirkti tą dalį pirmoji. Tą teisę namų asociacija turi 21-erius metus netgi po to, kai jau turi 100 proc. būsto.
Kitos „Help to Buy“ Schemos
„Shared Ownership“ nėra vienintelė schema, pagal kurią siūloma įsigyti namus mažesnes pajamas gaunantiems asmenims. „Help to Buy“ kapitalo paskolos schema (angl. „equity loan scheme“), pradėta siūlyti 2013 metų balandį, gali padėti namo pirkėjams, kurie neturi pakankamai lėšų užstatui (angl. „deposit“). Pagal šią programą galima gauti paskolą užstatui iki 20 proc. nuo namo vertės. Ši programa galioja tik naujai pastatytiems namams, kainuojantiems iki 600 tūkst. svarų, tad didžiausia užstato paskolos suma gali būti 120 tūkst. svarų. Likusią sumą turėtų suteikti bankas kaip būsto paskolą. Pats turėsi įnešti mažiausia 5 proc. nuo norimo būsto kainos.
Pagal šią schemą kapitalo paskola pirmuosius penkerius metus bus be palūkanų. Šeštaisiais metais mokestis už šią paskolą bus 1,75 proc., ir kils mažiausia po 1 proc. kasmet. Šis mokestis paskolos neišmoka, tačiau ši paskola gali būti išmokėta per 25 metus, arba tada, kai parduoti namą. Suma, kurią turėsi grąžinti, priklausys nuo namo vertės. Pavyzdžiui, jei kapitalo paskola buvo 20 proc. namo vertės, 20 proc. nuo namo vertės ir grąžinsi, kai parduosi namą.
Pagal „NewBuy“ schemą teisę Anglijoje gyventi turintys asmenys gali įsigyti būstą su 5 proc. užstatu. Sąlygos yra tos, kad šis būstas turi būti naujos statybos ir parduodamas pirmą kartą, o jo kaina turi neviršyti 500 tūkst. svarų. Pagal šią schemą jokio limito pirkėjo uždirbamoms pajamoms nėra ir jis nebūtinai turi pirkti būstą pirmą kartą.
Vyresniems nei 55 metų žmonėms galioja kitokia programa, vadinama „Older People’s Shared Ownership“. Ši programa veikia panašiai, kaip ir dalinės nuosavybės programa - asmuo gali įsigyti būsto nuosavybės teises dalimis. Vienintelis skirtumas tas, kad pagal šią programą galima įsigyti tik iki 75 proc. būsto nuosavybės teisių. Bet kai asmuo turi 75 proc., nuomos už likusius 25 proc. mokėti nebereikia.
Lietuvos Būsto Kainų Pokyčiai
Nuo 2002 iki 2008 metų Lietuvos butų kainų indeksas, kurį kiekvieną mėnesį skaičiuoja bei skelbia nekilnojamo turto agentūra „Ober-Haus“, paaugo net 300%! Ar gali būti taip, kad būtent šis neįtikėtinas nekilnojamo turto kainų augimas daugumai lietuvių suformavo netinkamus lūkesčius apie analizuojamą turto klasę? Ar tikrai ši turto klasė yra „amžina“ investicija? Ar tikrai nekilnojamas turtas niekada nepinga?
Kalbant apie investavimą į nekilnojamą turtą, ar tai būtų gyvenamosios ar komercinės paskirties objektai, dauguma investuotojų visų pirma orientuojasi į tai, kokį kainos pabrangimo potencialą dar turi konkretus objektas po jo įsigijimo. Visų pirma analizuosime Lietuvos gyvenamojo nekilnojamo turto rinką, o tam naudosime „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso istorinius duomenis.
Kaip galite pastebėti iš žemiau pateikto „Ober-Haus“ indekso, per pastaruosius 21 metus Lietuvos butai tikrai brango, tačiau bendras brangimas nebuvo toks didelis, kaip kad dauguma įsivaizduoja. Per minėtą laikotarpį vidutinis metinis Lietuvos butų kainų prieaugis siekė 7.8%, tačiau vertinant “realią” grąžą, t.y.
Žinant tokius Lietuvos skaičius kyla klausimas, o kaip kitose šalyse? Ar tai normali grąža? Siekdami atsakyti į šį klausimą, žemiau pateiksime skirtingų pasaulio šalių (JAV, Didžioji Britanija, Olandija, Prancūzija, Norvegija ir Australija) pastarųjų 110 metų nekilnojamojo turto realių kainų vidutinius metinius pokyčius bei paminėtų šalių vidurkį.
Visų pirma tai reiškia, kad yra visiškai nelogiška įsigyti nekilnojamą turtą vien tik tikintis jo pabrangimo. Tačiau iš kitos pusės, investuojant į nekilnojamą turtą iš dalies galime tikėtis geresnės apsaugos nuo infliacijos, negu kad investuojant į akcijas, o tuo labiau obligacijas.
Kalbant apie investavimą į nekilnojamą turtą reikia suprasti tai, kad nekilnojamo turto kainų augimas yra tik viena iš sudedamųjų investicijų į šią turto klasę grąžos dalių. Taigi, sudėję aukščiau paminėtus du pagrindinius investavimo į nekilnojamą turtą grąžos šaltinius (nuomos pajamingumą ir kainos prieaugį) per ilgą laikotarpį galime tikėtis maždaug 8 - 10% vidutinės nominalios metinės grąžos, na o tokia grąža yra labai artima ilgalaikei investicijų į pasaulio akcijas grąžai.
Kad geriau suvoktumėte spekuliacinių kainos pokyčių įtaką, žemiau pateiksime to paties „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso vienerių ir penkerių metų vidutinius metinius pokyčius.
Taigi, jei kada ateityje planuosite investuoti į nekilnojamą turtą, visų pirma turėtumėte įsivertinti, koks šiuo metu yra perkamo turto nuomos pajamingumas, pasilyginti jį su istoriniais rodikliais bei vyravusiais vidurkiais. Taip pat gautą rodiklį reikėtų pasilyginti su tuo metu vyraujančiomis vidutinio termino valstybinių obligacijų mokamomis palūkanomis.
Antras žingsnis - reikėtų pasilyginti realias nekilnojamo turto kainas su tomis, kurios buvo prieš 5, 10 ar 20 metų.
Įvairios Nekilnojamojo Turto Rūšys Investicijoms
Investicijos į nekilnojamą turtą gali turėti skirtingas formas - jos neapsiriboja tik paties nekilnojamo turto įsigijimu. Nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai (pvz. statiniai). Nekilnojamasis turtas dažnai tapatinamas su privačia nuosavybe. Teises į ją galima įgyti dviem būdais - perkant arba nuomojant.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą - tai nekilnojamo turto įsigijimas, nuosavybės valdymas, nuoma arba pardavimas su tikslu uždirbti pelną. Kaip investuotoją jus turėtų labiau dominti nekilnojamo turto įsigijimas nei nuoma. Turėdami nekilnojamą turtą, jį galėsite išnuomoti nuomininkams, kurie ne tik padengs palūkanas bankui, bet dar ir jums sumokės. Investuotojus domina ir nekilnojamo turto vystymas - įsigyti sklypą, pastatyti statinių, tuomet juos išnuomoti ar parduoti.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą dėl savo specifikos priskiriamas alternatyvių investicijų klasei.
Biurai
Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose. Biurų paklausą lemią įmonės, jų keliami reikalavimai darbuotojų erdvei. Biurų paklausą sąlygoja ir vyriausybė, nustatanti minimalius darbo vietos reikalavimus. Kuo sparčiau vystosi ekonomika, tuo daugiau kuriasi įmonių, jos samdo daugiau darbuotojų ir taip skatina didesnę biuro patalpų paklausą.
Nuo ekonomikos ciklų priklauso grąža iš investicijų į biurus. Ekonomikai kylant, iš biurų nuomos galima uždirbti milžiniškus pinigus. Kylant biurų nuomos paklausai, kyla ne tik nuomos kaina, bet ir biuro vertė.
Prekybinės Patalpos
Prekybinės patalpos - tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių. Prekybos centrai visuomet turi vieną pagrindinį nuomininką, kuris garantuoja nuolatinį žmonių srautą. Lietuvoje dažniausia tai yra „Maxima“, „Rimi“, „Prisma“ parduotuvės. Šios didžiosios įmonės dažnai plotą nuomojasi su nuolaida, kadangi jos atlieka reklamos funkciją ir užtikrina pirkėjų srautą.
Nuomos kainos pačiame prekybos centre taip pat skiriasi. Jų kainą lemia žmonių srautai, erdvė, matomumas ir kaip gerai sekasi prekiauti toje vietoje. Kuo vieta yra pelningesnė, tuo daugiau įmonių nori ją išsinuomoti tokią vietą. Dėl didelės paklausos, tokių vietų nuomos kaina būna aukštesnė.
Iš prekybinių patalpų nuomos gaunamos pastovesnės pajamos nei iš biurų nuomos. Prekybines patalpas pakeisti yra sudėtingiau nei biurą, todėl sutartis sudaroma ilgesniam laikui.
Pramoninės Patalpos
Pramoninės patalpos kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas. Kai kurios industrinės patalpos gali netgi turėti smulkius biurus juose.
Ypatingas dėmesys renkantis pramonines patalpas turi būti jų funkcionalumas. Šie pastatai turi būti nesunkai pasiekiami įvairiu transportu: vilkikais, traukiniais, laivais ar netgi lėktuvais. Jie turi būti tinkamai išplanuoti, o dar geriau jeigu patalpa yra jau pritaikyta gamybai ar sandėliavimui (pvz. yra šaldymo kameros, kranai ar pan.).
Gyvenamosios Patalpos
Nesvarbu ar ekonomika kyla, ar smunka, žmonės vis tiek turi kažkur gyventi. Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą. Šis išskirtinis nekilnojamojo turto segmentas yra gana brangus dėl nuolatinės paklausos. Kita vertus, didelė paklausa reiškia, kad visuomet rasite nuomininkus.
Išvados
Nekilnojamasis turtas gali būti tikrai gera investicija, bet taip pat gali būti ir prasta investicija. Tik tinkamai išnagrinėję visus rodiklius, pasvėrę būsimas pajamas bei išlaidas, ir palyginę su kitomis investicijomis, galėtume pasakyti, ar tai yra gera investicija.
Nekilnojamasis turtas pradedantiesiems
tags: #ar #nekilnojamas #turtas #yra #investicinis #turtas